Жилищные фонды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Жилищные фонды

жилищный фонд

Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком. В узком смысле жилищное право - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле - это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем. Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть (отрасль) гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения считаются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания. Например, И. Л. Брауде считал, что «жилищное право не образует самостоятельной отрасли права в единой системе советского права. То, что у нас называют жилищным правом, есть часть гражданского права». Кроме того, И. Л. Брауде высказался за выделение жилищного права из гражданского права в комплексную (многоотраслевую) учебную и научную дисциплину. В. Н. Литовкин также считает, что «жилищное право является составной частью гражданского права… Жилищное право - это специальные нормы гражданского права, регламентирующие владение и пользование чужим жильем…». Сторонники этого взгляда исходят из понимания жилищного права как, главным образом, права, регулирующего пользование жилыми помещениями. Что касается других правовых норм (например, регулирующих управление, эксплуатацию жилищного фонда), то они рассматриваются не как жилищные, а как нормы «иного рода», регулирующие отношения, которые находятся за пределами жилищных правоотношений. Другие авторы исходят из более широкого понимания жилищного права - регулирующего «отношения, в которых удовлетворяется потребность в жилье», либо «отношения, складывающиеся в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей», либо «отношения по удовлетворению потребностей граждан в жилье».

Вместе с тем некоторые авторы высказываются в пользу выделения жилищного права в особую, комплексную отрасль права. Так, С. И. Аскназий полагает, что наряду с основными (базовыми, профилирующими и иными основными) отраслями права, образующими сердцевину, ядро правовой системы, имеются вторичные, комплексные образования в структуре права. По его мнению, «эти образования являются комплексными в том смысле, что нормы, в них входящие, не связаны единым методом и механизмом регулирования, почти все они имеют «прописку» в основных отраслях».

В ст. 19 ЖК РФ раскрывается понятие жилищного фонда. Он представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. То есть в него включены жилые помещения независимо от форм собственности и целей использования (общежития, гостиницы, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких престарелых и. д.). Таким образом, в состав жилищного фонда в соответствии с ЖК РФ вошли жилые помещения, которые пригодны для проживания в них и удовлетворяют потребность населения в жилье. В зависимости от оснований классификации, в зависимости от формы собственности.

Виды жилищных фондов

В зависимости от форм собственности жилищный фонд подразделяется на следующие три вида:

- частный жилищный фонд;

- государственный жилищный фонд;

- муниципальный жилищный фонд (ч. 2 ст. 19 ЖК) .

Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ частный жилищный фонд включает в себя:

фонд, находящийся в собственности граждан, - индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные гражданами в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.

Собственность рассматривается в нескольких смыслах. Как юридическая категория собственность - это принадлежность имущества определенным лицам, индивидам или коллективам, на определенных условиях и в определенных формах (право собственности в субъективном смысле). Как экономическая категория собственность - это общественно-производственное отношение по поводу присвоения лицами, индивидуумами и коллективами предметов природы, естественных и созданных трудом. Жилой дом - строение, не менее половины общей площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства и имеющее почтовый адрес. Квартира - это отдельное помещение в жилом доме, используемое исключительно для проживания физических лиц.

Приватизация - это процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы. Приватизация проводится посредством продажи или безвозмездной передачи объектов государственной и муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием на этой основе корпоративной, акционерной, частной собственности. Приватизация может иметь скрытый характер - когда осуществляется в юридической форме аренды государственного имущества на длительный срок частными лицами или компаниями; может быть частичной - когда распродается, например, лишь определенная часть акций; может быть в форме денационализации - когда национализированное имущество передается в частную собственность прежних или иных владельцев. По содержанию приватизация близка к более широкому процессу разгосударствления, который включает в себя передачу государственного имущества в собственность органов местного самоуправления. Одна из форм приватизации - аренда имущества на определенный срок, с правом последующего выкупа частными лицами или компаниями. Кроме аренды используют следующие виды приватизации: распродажа посредством аукциона, денационализация, распродажа генеральной доли акций - контрольного пакета. Приватизация различается по: масштабам; сферам экономической деятельности; видам собственности; способам осуществления; формам проведения (продажа, раздача - полная или частичная; выкуп; передача) ; методам (аукцион, конкурсные торги, выкуп работниками предприятия или менеджером). Содержание и характер приватизации во многом предопределяются типом экономических отношений, сложившихся в обществе, и национальной спецификой страны.

Государственный жилищный фонд включает в себя:

жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество) ;

жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации или в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, созданных субъектами Федерации.

Безусловно, собственность невозможно представить без того, чтобы одни индивиды или их группы относились к конкретным вещам, условиям и продуктам производства как к своим, а прочие - как к чужим. Из этого с очевидностью следует, что собственность - это отношение индивида к вещи. При этом, поскольку речь идет об отношении разных людей к одной и той же конкретной вещи, есть основания говорить о собственности как об отношениях между индивидами по поводу вещей. Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности, которое включает в себя полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Государственная собственность - это закрепление права контроля объектов над государством. Государственная собственность в странах развитого капитализма сосредоточена в крайне ограниченном спектре отраслей, которые по тем или иным причинам малорентабельны или убыточны, что делает их непривлекательными для частного капитала.

Предприятия, именуемые государственными, либо целиком принадлежат государству, либо оно владеет контрольным пакетом акций. Юридически их собственником выступают в федеративных государствах федеральные и земельные органы, а в унитарных государствах - центральные и региональные учреждения. Фирмы и учреждения (например, в сферах образования или здравоохранения), в которых государство участвует на уровне ниже блокирующего меньшинства, можно назвать смешанными.

Право хозяйственного ведения имуществом - это особое ограниченное вещное право. В норме статьи 294 ГК РФ разъясняется сущность юридического статуса права хозяйственного ведения. Лицо, имеющее имущество на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом. Следовательно, можно сделать вывод, что законодатель закрепил за лицом с правом хозяйственного ведения имуществом права, которые характерны для права собственника имущества (п. 1 ст. 209 ГК РФ), т. е. вещные права, которые, хотя и производны от права собственности, тем не менее не равнозначны правам собственника имущества: они имеют особый ограниченный правовой статус.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 ГК РФ право оперативного управления - это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Субъектами данного права теперь могут быть как унитарные (казенные) предприятия, строго говоря, относящиеся к категории коммерческих организаций, так и финансируемые собственниками учреждения, относящиеся к некоммерческим организациям. Собственник-учредитель создает субъекты права оперативного управления, определяя объем их правоспособности, утверждая их учредительные документы и назначая их руководителей. Собственник может реорганизовать или ликвидировать созданные им учреждения (или казенные предприятия) без их согласия. Составляющие право оперативного управления правомочия имеют целевой характер, обусловленный функциями, которые выполняет учреждение (или казенное предприятие). Собственник устанавливает таким юридическим лицам прямые задания по целевому использованию выделенного им имущества (в частности, в утвержденной им смете расходов учреждения). Он также определяет целевое назначение отдельных частей (видов) имущества, закрепленных за субъектами права оперативного управления, распределяя его (в учетных целях) по специальным фондам. При этом имущество, включая денежные средства, числящееся в одном фонде, по общему правилу не может быть использовано на цели, для которых создан другой фонд (при недостатке последнего). Объектом рассматриваемого права выступает имущественный комплекс - все виды имущества, закрепленного собственником за учреждением или приобретенного им в процессе участия в гражданских правоотношениях. При этом собственник-учредитель вправе изъять у субъекта права оперативного управления без его согласия излишнее, не используемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (п. 2 ст. 296 ГК РФ). Однако такое изъятие допускается лишь в этих трех предусмотренных законом случаях, а не по свободному усмотрению собственника. Столь «узкий» характер правомочий субъекта права оперативного управления обусловлен ограниченным характером его участия в имущественном (гражданском) обороте. Вместе с тем это обстоятельство не должно ухудшать положение его возможных кредиторов.

Муниципальный жилищный фонд - это жилые дома и жилые помещения в других домах, находящийся в собственности соответствующего муниципального образования (района, города, сельского поселения и др.), а также ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений. Муниципальный жилищный фонд имеет главной задачей обеспечение жилыми помещениями населения, проживающего на территории республики, края, области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также работников тех государственных предприятий и учреждений, которые находятся в управлении и подчинении органов субъектов Российской Федерации. Муниципальный жилищный фонд имеет некоторое сходство с государственным жилищным фондом, но в то же время представляет собой самостоятельный вид жилищного фонда. В ст. 130 Конституции РФ сказано, что местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. Также согласно ст. 132 Конституции РФ, органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью. Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами и т. д.) и находятся в их владение, пользование и распоряжение в соответствии с правилами, установленными ГК РФ.

Жилые помещения в составе жилищного фонда

В зависимости от целей использования жилых помещений в составе жилищного фонда выделяются:

- жилищный фонд социального использования;

- специализированный жилищный фонд;

- индивидуальный жилищный фонд;

- жилищный фонд коммерческого использования (ч. 3 ст. 19 ЖК).

В соответствии с российским законодательством под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. В состав социального жилищного фонда включены 1 определенные жилые помещения, относящиеся к государственному или муниципальному фонду. Согласно ст. 57 ЖК РФ жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в жилье. Основным документом, регулирующим право пользования жилым помещением, служит договор социального найма (ст. 60 ГК РФ). Договор социального найма жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Такой договор заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Общеизвестно, что жилое помещение по договору социального найма предоставляется, как правило, малоимущим гражданам и (или) инвалидам и особо нуждающимся гражданам, о чем говорится в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ.

Специализированному жилищному фонду принадлежат жилые помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда, отнесенные к рассматриваемому фонду с соблюдением требований и в порядке, установленными Правительством РФ (п. 2 ст. 92 ЖК РФ). Законодательно установлен особый правовой режим использования конкретных видов специализированных жилых помещений (служебных, жилых помещений в общежитиях, маневренного фонда и др.). Основанием по пользованию данными помещениями служит договор найма специализированного жилого помещения или договор безвозмездного пользования (ст. 99, 100 ЖК РФ). Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон.

В индивидуальный жилищный фонд включены жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду независимо от того, принадлежат они физическим или юридическим лицам. Основополагающим признаком индивидуального жилищного фонда считается использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан - собственников жилья, членов их семей, иных лиц на условиях безвозмездного пользования (например, временных жильцов) либо для проживания граждан, которым жилье предоставлено юридическим лицом - собственником на условиях безвозмездного пользования. Статья 100 ЖК РФ определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон.

Индивидуальный жилищный фонд включает в себя, во-первых, жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, использующих их для своего проживания, проживания членов своей семьи, а также других граждан на условиях безвозмездного пользования (ср. п. 2 ст. 288 ГК) ; во-вторых, жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, также используемые ими для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования. Таким образом, индивидуальный жилищный фонд составляют жилые помещения, находящиеся в составе только частного жилищного фонда.

Жилищным фондом коммерческого использования принято называть совокупность жилых помещений, передаваемых в пользование с целью получения дохода (прибыли). К нему относятся любые жилые помещения, предоставляемые собственниками в пользование по возмездным договорам. Жилые помещения в данном случае могут принадлежать частному лицу или относиться к государственному либо муниципальному фонду. Чаше всего жилое помещение данного фонда становится предметом договора коммерческого найма, по которому собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилье за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Использование гражданами для проживания жилых помещений, находящихся в жилищном фонде социального использования или в специализированном жилищном фонде, юридически оформляется с помощью договорных жилищных обязательств. При использовании гражданами для этих же целей жилых помещений, отнесенных к индивидуальному жилищному фонду или к жилищному фонду коммерческого использования, наряду с договорными обязательственными отношениями, основанными на нормах жилищного законодательства, появляются и гражданско-правовые вещные отношения (по реализации своих прав собственниками жилых помещений и субъектами ограниченных вещных прав на них). Это обстоятельство необходимо иметь в виду, поскольку право собственности и другие вещные права на жилые помещения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость, тогда как для обязательственных жилищных прав такой регистрации не требуется.

Вместе с тем жилищный фонд России независимо от принадлежности составляющих его жилых помещений подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 4 ст. 19 ЖК). Такой учет включает в себя проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию всех жилых помещений, предоставляющую возможность получения точной и подробной информации о конкретном жилом помещении и его соответствии установленным требованиям.

Кроме того, государственный учет жилищного фонда имеет важное юридическое значение. Если помещение не учтено в составе жилищного фонда, на него не распространяется правовой режим жилого помещения, а к отношениям, возникшим по поводу его использования, не могут применяться нормы жилищного законодательства (например, правила о правах членов семьи основного пользователя, о выселении и т. д.). Вместе с тем закон предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое и наоборот - нежилого помещения в жилое - с соответствующим изменением его правового режима (ст. 22, 23 ЖК, п. 3 ст. 288 ГК). Решение об этом по заявлению собственника помещения принимает орган местного самоуправления.

Список используемой литературы

Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 17;

Е. А. Суханов. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право, 2008;

http://www.zakonrf.info

Аскназий С. И. «Общие вопросы методологии советского гражданского права»;

Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М. : Издательская группа НОРМА- ИНФРА * М, 1998. - 320 с. ;

Литовкин В. Н. «Жилищное право» - Эксмо, 2009 г.

Размещено на Allbest.ru