Особенности государственного регулирования земельных отношений в странах с рыночной экономикой

В начале ХХ века в нескольких городах ( в том числе в столице - Вашингтоне) были введены ограничения на высоту сооружаемых зданий, которые применялись в определенных районах для усиления охраны здоровья и безопасности населения. Практика зонирования распространилась очень быстро, особенно после того, как в 1926 году Министерство торговли обнародовало федеральный Закон о зонировании для штата. С помощью этого закона в США государство защищает здоровье, безопасность, благополучие и мораль общества и в настоящее время. Специальные зоны с особыми требованиями к сооружениям устанавливаются для аэропортов, зон исторической застройки. Зонирование применяется для регулирования использования сельскохозяйственных земель, охраны окружающей среды.

В США одним из средств регулирования использования земель в общественных целях является регламентация деления земельного участка для застройки и продажи. Правила разделения земельных участков предусматривают меры по защите рек, озер, подземных вод от загрязнения, меры по сохранению естественной растительности, поддержанию низкой плотности застройки. Правила могут запрещать застройку некоторых земель, например подверженных наводнениям, поскольку их застройка может создать угрозу здоровью людей, природной среде и т.д.

Муниципальные органы власти могут потребовать от застройщиков построить школы, парки, водопровод и т.п., обязанность сооружения которых возложена государством на муниципалитет. Современная концепция права частной собственности на землю в США состоит не только в том, что государство обладает рычагами регулирования использования собственности и ограничения прав частного собственника, но и в весьма эффективном правовом механизме, базирующемся на признании права частной собственности как естественного права человека [9, c. 82].

2.2 Позитивный опыт Германии в сфере использования собственности на землю на этапе перехода от плановой к рыночной экономике

При трансформации социалистической системы хозяйствования в рыночную на территории бывшей ГДР тоже возникали значительные проблемы при реформировании права собственности на землю. Правда, часть жилищного фонда, особенно односемейные коттеджи, построенные еще в довоенное время, продолжала оставаться в частной собственности. То же самое относилось - по крайней мере, теоретически - и к собственности на землю членов сельскохозяйственных производственных товариществ. Однако во всем секторе национализированных предприятий, национализированного жилья и в крупном секторе нового жилищного строительства собственность на землю была все же ликвидирована. Для обозначения этого понятия использовался термин "народная собственность".

При реформировании правовой и хозяйственной системы в 1990 г. возникли определенные проблемы.

Согласно новому правопорядку, собственность на "народные" земельные участки должна была быть распределена среди разных общественно-правовых субъектов, в первую очередь: федерации, федеральных земель, коммун (муниципалитетов), национализированных предприятий (до тех пор, пока они еще принадлежали на 100% федерации или коммунам) [4, c. 98].

В ходе осуществления Договора об объединении Германии законодательно четко регулировалось, какой государственный субъект получает в каждом конкретном случае в собственность определенные "народные" земельные участки: народные предприятия, которые все сразу в соответствии с Законом от 01.07.1990 г.были преобразованы в отдельные компании (находившиеся на 100% в собственности Тройханда, т.е. в собственности федерации), получили используемые ими земельные участки, здания и сооружения в собственность и должны были поставить их на свой баланс после оценки их рыночной стоимости.

Федерация и федеральные земли получили в собственность земельные участки, которые использовались в таких же целях, в каких в Западной Германии обычно используются земельные участки федерации или федеральных земель. Коммуны получили в собственность те земельные участки, которые использовались в целях, которые в Западной Германии обычно находятся в компетенции коммун.

Кроме того, они получили в собственность весь сектор народного жилищного фонда (если только речь не шла о жилищном фонде, находящемся в собственности предприятий).

Благодаря такому распределению в соответствии с действующим законодательством право собственности было принципиально заново отрегулировано. Однако для того, чтобы добиться четкого правового регулирования в отношении отдельных земельных участков и их обмеров, а также в спорных и сомнительных случаях, было создано особое ведомство (как подразделение Тройханда). Оно должно было решать вопросы распределения каждого земельного участка в отдельности, прежде чем новый собственник мог быть зарегистрирован в поземельной книге, то есть до того, как он смог бы продать земельный участок.

Это имело решающее значение, прежде всего для предприятий, которые в ходе приватизации должны были получить уверенность в своем праве собственности на совершенно конкретные земельные участки, тем самым определиться в вопросе о своей стоимости. В ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю, на здания и сооружения. На находящихся в народной собственности земельных участках строились многочисленные дома, находившиеся в частной собственности [9, c. 82].

Частично это происходило и на частных земельных участках, которые принадлежали третьим лицам и были секвестрированы или отчуждены.

Было найдено и реализовано следующее решение:

- в новых федеральных землях было введено немецкое право собственности на земельные участки, т.е. в законодательном порядке была объединена собственность на землю и на здания и сооружения;

- если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали право преимущественного приобретения земли, на которой находились их здания;

- если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за пользование в размере, соответствующем рыночным требованиям.

В ходе преобразования народных предприятий в компании со 100-процентным участием государства народная земля, на которой стояли эти предприятия, стала собственностью предприятий. Для государства не возникла проблема выплаты компенсаций, так как собственность изменила свою принадлежность только в рамках имущества Тройханда.

В ходе приватизации предприятий Тройханд проверял, насколько соразмерным является наделение каждого предприятия землей. В определенных случаях земельные участки уже до приватизации выделялись из имущества предприятия и передавались входящему в состав Тройханда обществу, ведущему операции с недвижимостью, на 100% принадлежавшей государству. Тем самым стоимость и рыночная цена предприятия могли быть снижены, что повышало возможность его продажи. В результате Общество при Тройханде, ведущее операции с недвижимостью (TLG) получило значительные земельные владения.

Тройханд осознавал риск того, что при массовой приватизации незастроенных земельных участков поднимется волна спекулятивных сделок с землей. По этой причине Тройханд принципиально продавал незастроенные земельные участки только в тех случаях, когда покупатель имел конкретные инвестиционные проекты и в рамках договора купли-продажи брал на себя обязательства осуществить эти инвестиции [25, c. 74].

Принцип "продажа только инвесторам" помог сделать значительный вклад в дело быстрой передачи инвесторам незастроенных земельных участков в новых федеральных землях.

Большая часть сельскохозяйственных площадей была в "народной собственности". О быстрой продаже этих площадей не могло быть и речи по целому ряду причин. Во-первых, необходимо было выяснить права на эту собственность прежних владельцев, у которых земля была экспроприирована. С другой стороны, рынок сельскохозяйственных угодий в Европе не является настолько емким, чтобы справиться с большим предложением земельных участков без значительного падения цен.

Но возможно более быстрая приватизация имела важное значение для развития сельского хозяйства, поскольку это вело и достижению сельскохозяйственными предприятиями такого уровня производительности, который необходим в условиях конкуренции в Европейском Союзе. Поэтому федеральное правительство приняло решение в большинстве случаев вообще отказаться от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, а сдавать их в долгосрочную аренду (на 12 лет) заново организуемым частным сельскохозяйственным предприятиям. Это позволило затем перейти к продаже сданных в аренду земельных участков спокойно и без какого-либо давления, которое могло бы возникнуть при быстрой приватизации сельскохозяйственных предприятий.

Такой подход оказался успешным. Сельскохозяйственные предприятия, созданные на арендованных землях, успешно развивались. Сегодня они входят в число наиболее продуктивных и успешных сельскохозяйственных предприятий Европы.

Реформа в области права собственности на землю и здания, осуществленная в ходе трансформации бывшей ГДР описанным здесь способом, прошла без больших трений. Если проблемы и имелись, то они были вызваны сложными правовыми вопросами, которые возникали при возврате земельных участков, экспроприированных до 08.05.1945 года или после октября 1949 года, их прежним собственникам. Естественно, прежние собственники хотели по возможности вернуть себе отчужденные у них земельные участки и здания [4, c. 79].

Только в случае невозможности возврата была предусмотрена компенсация вместо возврата. Возникшие здесь сложные вопросы, касающиеся установления фактов, особенно при принятии решений о возможности или невозможности возврата собственности, все еще приводят к задержкам инвестиций. Однако эта проблема, связанная со спецификой сложившейся в Германии ситуации, вряд ли возникнет в белорусской практике.

3. Особенности государственного регулирования земельных отношений в Республике Беларусь

Перспективы перехода Республики Беларусь к рынку связываются с преобразованиями отношений собственности, надеждами на постепенный отход государства от концепции командно-административной экономики, развитие рыночной инфраструктуры, инвестиционных процессов и т.д. большое внимание уделяется развитию земельной политики, которая подразумевает: правовое разрешение вопросов о полном или частичном праве собственности на землю, характере и способе его реализации; регламентация вопросов землепользования и оптимизация его структуры; регулирование процессов землеустройства, включая управление программами развития сельских регионов и ряд других направлений.

Земельные отношения в Республике Беларусь регулируются Конституцией Республики Беларусь, актами Президента Республики Беларусь, Налоговым Кодексом, Кодексом РБ о земле, а также принимаемыми в соответствии с ними другими актами законодательства.

Нормы гражданского законодательства применяются к земельным отношениям с учетом положений, установленных земельным законодательством.

Собственность на землю в Республике Беларусь выступает в государственной и частной формах. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства [7, c. 118].

В Республике Беларусь земельные участки могут передаваться в собственность иностранным государствам в порядке и на условиях, установленных земельным законодательством Республики Беларусь.

Земля может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам независимо от форм собственности.

Субъектами земельных отношений являются Президент Республики Беларусь, Совет Министров Республики Беларусь, государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства.

Земельные отношения РБ осуществляются на основе принципов:

- государственного регулирования и управления в области использования и охраны земель, в том числе установления единого порядка изъятия и предоставления земельных участков, перевода земель из одних категорий и видов в другие;

- обязательной государственной регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними;

- использования земельных участков по целевому назначению;

- эффективного использования земель;

- охраны земель и улучшения их полезных свойств;

- платности землепользования;

- установления ограничений (обременений) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов;

- гласности и учета общественного мнения при принятии решений об изъятии и предоставлении земельных участков, изменении их целевого назначения, установлении ограничений (обременений) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов, затрагивающих права и защищаемые законом интересы граждан и т.д.

Пользование земельными участками в Республике Беларусь платное. Формами платы за земельные участки является земельный налог [15].

Граждане Республики Беларусь за земельные участки, находящиеся у них в частной собственности, пожизненном наследуемом владении или пользовании, юридические лица за земельные участки, находящиеся у них в собственности или в пользовании, а также иностранные государства за земельные участки, находящиеся у них в собственности, уплачивают земельный налог.

Юридические и физические лица, в том числе иностранные, лица без гражданства, иностранные государства за переданные им в аренду земельные участки уплачивают арендную плату. Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка.

Вопросы, касающиеся порядка налогообложения, ставок земельного налога, налоговой базы в настоящее время регламентируется Особенной частью Налогового Кодекса Республики Беларусь от 29.12.2009г. №71-3.

При сделках по отчуждению земельных участков может применяться нормативная, льготная или договорная цена.[14].

Цена земельных участков по сделкам между собственниками земельных участков устанавливается участниками сделки, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь.

Взимаемая за земельные участки плата в виде земельного налога поступает в областные бюджеты и бюджет г.Минска и направляется на охрану земель, повышение их качества, материальное стимулирование землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков, в том числе арендаторов, а также на землеустройство и социальное развитие территории.

Выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности, для государственных нужд производится по их кадастровой стоимости на момент выкупа в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь [22].

Хотелось бы особо отметить вытекающие из зарубежного опыта ряд выводов, по-прежнему актуальных для Беларуси:

- альтернативы реальной полномасштабной и комплексной земельной реформе в Беларуси в современных условиях развития мировой экономики не существует. Чем быстрее страна адаптируется к рыночным условиям, тем скорее будет создана база для последующей стабилизации и устойчивого экономического роста в долгосрочном периоде, тем выше шансы достижения высоких социальных ориентиров и установления стандартов жизни населения;

- в ходе рыночных преобразований земельная политика рассматривается как составляющая экономической политики страны в целом. Реформирование отрасли невозможно без создания соответствующей политико-экономической среды. В основе данного процесса лежит, прежде всего, трансформация прав собственности и изменения на этой базе экономических отношений. Наиболее важными элементами формирования земельной политики на макроуровне выступают: политика обменного курса, банковский процент и фискальная политика государства; на секторальном уровне - система кредитования, налогообложения, субсидирования, рост доступности потребления общественных благ;

-земельные реформы неизбежно сопряжены со спадом сельскохозяйственного производства. Это объяснимо тенденциями стагнации доставшиеся в наследство от последних лет социализма, сложностью ломки его устоев и перехода к новым экономическим отношениям;

- ключевым условием успешности земельных реформ во все времена и во всех странах была актуализация института права частной собственности на землю. Игнорирование этого положения ведет к снижению мотивационного лага, достигаемого изменениями организационно-производственных отношений, экономической реформой в целом. Для Беларуси вопрос урегулирования земельных отношений с позиций необходимости конструктивных преобразований остается открытым ввиду конституционального закрепления государственного права собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Применительно к условиям Республики выходом из сложившейся ситуации, рассматриваемым как временная альтернатива, своего рода суррогат права собственности, может стать долгосрочная аренда. Данный подход не противоречит Гражданскому Кодексу Республики Беларусь и не запрещен Земельным кодексом. Следовало бы, на первом этапе, урегулировать отношения производителей сельскохозяйственной продукции с местными властями на основе договоров аренды вместо актов землепользования. Права аренды на землю должны рассматриваться как объект купли, продажи, залога и т.д;

- одним из базовых условий реформы, формирующих ее последующее развитие, независимо от географического, экономического, социального, культурного, исторического и т.д. положения страны переходного типа была и есть либерализация макроэкономической среды. Независимо от того, как она проводилась постепенно (градуалистически) или рывкообразно (шоковая терапия) она предполагала: либерализацию цен, торговли, исключение прямого государственного вмешательства на сельскохозяйственных рынках, реформу системы государственной поддержки, валютную, финансовую и налоговую реформу. Применительно к условиям Беларуси следует поставить под сомнение необходимость сохранения ряда ценовых ограничений;

- в процессе реформ государство не самоустраняется от своих функций в сфере земельных отношений, однако постепенно отходит от прямого администрирования и вмешательства в вопросы внутренней компетенции субъектов предпринимательской деятельности к регулированию отношений. Производство, технологии, вопросы внутренней организации и управления каждого конкретного предприятия не должны быть объектом мелочной опеки государственных и местных органов власти [11, c. 92].

Земельная реформа требует формирования новой институциональной среды, т.е. принятия адекватного рынку законодательства с учетом изменения отношений собственности, основанного на реформе органов государственного управления и местного самоуправления, формирования рыночной и социальной инфраструктуры сектора. Деятельность Министерства, других государственных органов управления должна быть переориентирована с производства на формирование отраслевой стратегии и политики, стимулирование развития экономики предприятий и защиту их интересов, инициирование и принятие соответствующие нормативных актов по сопровождению реформ, создание рыночной инфраструктуры, устранение несостоятельности отдельных институтов и их последующую корректировку с учетом хода земельной реформы, т.е. всего того, что в совокупности является государственным регулированием.

В целях дальнейшей либерализации экономики страны, защиты интересов населения, повышения деловой активности субъектов хозяйствования, создания благоприятного инвестиционного климата в средних и малых городах, сельских населенных пунктах, включая агрогородки, Главой государства постоянно принимается ряд нормативных правовых актов в области регулирования земельных отношений.

Заключение

Данная курсовая работа была посвящена рассмотрению государственного регулирования земельных отношений в условии рыночной и трансформационной экономики. Данный аспект рассматривался со стороны отечественного и зарубежного опыта на примере США и Германии. Экономические и правовые меры регулирования рыночных отношений осуществляются различными путями, в том числе в виде прямой товарной интервенции на земельном рынке, организации государственных и коммерческих структур рынка, контроля со стороны действующего законодательства за деятельностью рыночных структур для предотвращения монополизации и недобросовестной конкуренции, вовлечения в рыночные отношения частных структур. Для поддержания стабильности рыночных отношений создаются фонды стабилизации, закупается продовольствие за рубежом, реализуемое затем на аграрном рынке.

Вместе с тем в развитии законодательства в этой области имеются недостатки. Если за долгие годы социалистического развития рыночные отношения постоянно сдерживались законодательством, то в настоящее время последнее во многом ориентирует на саморегулирование рынка, на рыночную экономику, которая должна все отрегулировать сама. Государство занимает выжидательную позицию, не вмешиваясь в процессы рыночных отношений. В результате вместо цивилизованного рынка с четкой инфраструктурой мы имеем стихийный рынок с теневой экономикой, во многом дезорганизующей отношения на рынке с землей. Мало регулируется конкуренция между продавцом и покупателем, не до конца отрегулирована не только практика, но и теория ценообразования, не решены вопросы о размерах государственной интервенции в рыночные отношения и многие другие правила работы рынка. Во многом это вытекает из неясности общей проблемы: стоит ли помогать сельскому хозяйству и в какой мере в период перехода на рыночные отношения или дать событиям развиваться стихийно.

Специфику регулирования рыночных земельных отношений определяют: во-первых, разнообразие природно-климатических факторов, которые требуют формирования системы правовых мер, направленных на защиту сельскохозяйственных производителей от риска, вызываемого стихийными обстоятельствами, -- страхование сельскохозяйственного производства; во-вторых, нестабильность цен на сельскохозяйственную продукцию, во многом зависящих от природных факторов, экономических условий сельскохозяйственного рынка, его конъюнктуры; в-третьих, относительно слабая привлекательность инвестиций в сельскохозяйственное производство в силу продолжительности цикла производства.

Как показывает опыт ряда зарубежных стран, вопросы земельного законодательства регулируются в них не кодексами, а отдельными законами, главным образом, в рамках гражданского законодательства. Практически ни в одной стране мира нет единого всеобъемлющего свода земельных законов, полной кодификации земельного законодательства.

В случае, когда государство выступает и как собственник земли и как орган власти, государственное регулирование земельных отношений может затрагивать вопросы внутрихозяйственной деятельности землепользователей в большей степени, поскольку государство является хозяином земли, то есть ее собственником. Таким образом, государственные органы проявляют свою деятельность по-разному, сообразуя собственные действия с правомочиями владельца и органа власти.

Список используемых источников

1. Аксененок, Г. Критика современных буржуазных аграрноправовых теорий. М., 1972.

2. Бобылев А.И. Рецензия книги Земельное право. Учебник для вузов. Под редакцией С.А. Боголюбова// Государство и право. 1998. № 9.

3. Бринчук, М.М. Рецензия книги Б.В. Ерофеева Земельное право. Учебник для вузов // Государство и право. 1998. № 9.

4. Быстрой, Г.Е. Право собственности в аграрном законодательстве зарубежных стран. - Уфа: БГУ, 1994г.

5. Васильев Е.Н. Формы и типы арендных отношений в США // США: экономика, политика и идеология. 1991. № 8.

6. Веденин Н.Н. Роль права в сельскохозяйственной рыночной экономике США // Государство и право. 1992. № 10.

7. Гэлбрейт Д. Экономическая теория и цели общества. М., 1979.

8. Земельное законодательство зарубежных стран. Под редакцией Г. А. Аксененка, Н. И. Краснова, Л. П. Фоминой. М., 1982.

9. Земельное право. Учебник для вузов. Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор - С.А. Боголюбов. М., 1998.

10. Ефимова Г. Методологические основы извлечения рентных доходов // АПК: экономика, управление.-2005.-№4.

11. Иконицкая И.А. Земельная реформа и право. // Общественная наука и современность. 1996. № 4.

12. Кодекс Республики Беларусь о земле, 23.07.2008. №425-3.

13. Краснов, Н. И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право 1994. № 7.

14. Налоговый Кодекс Республики Беларусь (общая часть), 19.12.2002.№ 166-3.

15. Налоговый Кодекс Республики Беларусь (особенная часть), 29.12.2009.№ 71-3.

16. О проблемах реформирования агропромышленного комплекса в странах с переходной экономикой. //Информационно-аналитический бюллетень: "Мир: события, факты, комментарии", №10. Институт социально-политических исследований при Администрации Президента РБ, Минск, 2000г.

17. Приказ Государственного комитета по земельной реформе и земельным ресурсам РБ от 14 июля 1995 г. № 69 «О мерах по соблюдению земельного законодательства при предоставлении и отводе земельных участков гражданам и юридическим лицам в городах и населенных пунктах».

18. Приказ Государственного комитета по земельной реформе и земельным ресурсам РБ от 26 сентября 1997 г. № 128.

19. Серова, Е. В. Реформы в переходных экономиках: общие цели и различные траектории. //Рыночная трансформация сельского хозяйства: десятилетний опыт и перспективы. РАСХН, Москва, 2000г.

20. Сотников, С.В. Реформирование сельскохозяйственного сектора Республики Беларусь: достижения и нерешенные проблемы. Технический документ Всемирного Банка № 475R, 2000г.

21. Современные Соединенные Штаты Америки. Энциклопедический справочник. М., 1988.

22. Указ Президента Республики Беларусь № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»

23. Указ Президента Республики Беларусь № 130 «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений».

24. Указ Президента Республики Беларусь № 662 «О совершенствовании порядка регулирования земельных отношений и осуществления государственного контроля за использованием земель».

25. Файзуллин, Г.Г. Башкортостан, Россия, зарубежные страны: развитие конституционных основ права частной собственности на землю // Московский журнал международного права. 1997. № 2.

Размещено на Allbest.ru