Договор купли-продажи недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Оренбургский государственный университет»

Гуманитарный юридический колледж

Кафедра юридических дисциплин

Курсовая работа

по гражданскому праву на тему

Договор купли-продажи недвижимого имущества

Оренбург 2009 г

Введение

Договор купли-продажи - это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса РФ, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. На мой взгляд, договор купли-продажи недвижимого имущества занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости.

1. Истоки договора купли-продажи недвижимого имущества

Римскому праву было известно понятие «недвижимые вещи», под которым понимались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения). А происхождение договора купли-продажи коренится в мене. Что касается денег, в то время их не существовало, тогда не называли одно - товаром, другое - ценой. Но не всегда у одного человека было то, что нужно другому, а он в свою очередь не всегда имел то, что нужно тебе. Данное обстоятельство обусловило появление предмета, получившего публичную оценку, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой.

В Законах XII таблиц правовой режим недвижимости немного отличался от правового режима движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. И.А.Покровский отмечал, что римское право имело дело с единым понятием «право собственности», заключающим в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение.

Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и недвижимостей одного - фактической передачи вещи. Если взять средневековую Европу, то следует отметить, что на первоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шло за римским правом. В конце XVIII века в Европе появился институт ипотечной записи, а в течении XIX века ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в любой момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.

Относительно дореволюционной России следует заметить тот факт, что гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав. По российскому законодательству действия по передачи недвижимости охватывались понятием «ввод во владение». Лицо, приобретавшее право на передачу известного имущества должно было предоставить суду по месту нахождения имущества акт укрепления. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела (совершен ли акт по правилам и представлениям, отсутствует ли запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте), «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение. Так, в гражданско-правовой доктрине и судебной практике появилось мнение, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Это объясняется тем, что важное значение придавалось российским законодательством акту передачи недвижимости. Такое понимание купли-продажи (как способа перехода прав на имущество) повлияло, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя.

В настоящее время договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота.

С переходом к новому этапу развития экономики политика России сделала ставку на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В связи с этим были приняты законы, закрепившие данный принцип. Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажи недвижимости, купли-продажи жилых помещений в отдельные статьи внесло множество изменений в реализацию норм гражданского законодательства. Последующее введение обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью поставило различные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.

2. Договор купли-продажи недвижимости по современному российскому гражданскому законодательству

2.1 Понятие договора купли-продажи недвижимости

В настоящее время договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание договора купли-продажи включает в себя перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства. Общие положения о договоре купли-продажи регулируются гл.30 ГК РФ. Однако современное российское законодательство не дает четкого определения договора купли-продажи жилого помещения. Данное понятие можно сформулировать, основываясь на общем понятии договора купли-продажи, являющимся общеродовым и охватывающем все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. К недвижимым вещам, согласно ч.1 ст.130 ГК РФ, относится земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Российская Федерация. Законы .Гражданский кодекс РФ(часть вторая): По состоянию на 15 июля 2008года. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008. - 528с. ISBN 978-5-379-00861-1

Также п.2 ч.1 ст.130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения Законом к недвижимым вещам быть и иного имущества.

Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля над владением, пользованием и расторжением ими.

Признание судов и космических объектов, то есть предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащую данному факту.

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедши такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации).

В ст.1 Федерального закона РФ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащемся в п.1 ст.130 ГК РФ. На ряду с объектами, указанными в статье ГК РФ, в законе упоминаются жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия. Российская Федерация. Законы Федерального закона РФ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»

Характеристика предприятия как объекта недвижимости дана и в ГК РФ. Так, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.132 ГК РФ; ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Кондоминиумом именуется единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст. 23 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ). (ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ) Российская Федерация. Законы Жилищный кодекс РФ Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, и другими Федеральными законами (ч.3 ст.15 ЖК РФ). Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (ч.4 ст.15 ЖК РФ).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч.5 ст.15 ЖК РФ).

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник (напечатан по изданию 1908г.). М.: Спарк., 1996. С.76

В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещениями в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом, их состав зависит от вида жилого помещения.

Виды жилых помещений закреплены в ст.16 ЖК РФ, в соответствии с которым к жилым помещениям относятся:

1. жилой дом, часть жилого дома;

2. квартира, часть квартиры;

3. комната

Следовательно, объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры, а также изолированные жилые комнаты в домах и квартирах. Бутнев В.И. Договор купли-продажи жилых помещений / В.И. Бутнев // Аграрное и земельное право. - 2007г. №1 -С.81 - 89

2.2 Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости за исключением договора купли-продажи жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия соглашения.

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: 1) заключение договора (сделки) продажи недвижимости и 2) акта государственной регистрации перехода права собственности. При продажи жилых помещений в юридический состав также входит 3) регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (ч.2 ст.558 ГК РФ). Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения.

По своей природе соглашения о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому если продавец и покупатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.

Согласно ч.2 ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не являются основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положения необходимо понимать следующим образом.

Заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пересекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор об отчуждении недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжаться.

Поэтому любая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом. Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.

Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Однако, не обладая титулом собственности, он не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержании этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности.

Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно ч.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Норма ст.550 ГК РФ о том, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, является общей. Специальной по отношению к ней является норма ч.2 ст.558 ГК РФ, согласно которой договор купли-продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем, требования о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости отдельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли и перехода права собственности на жилые помещения от 6 августа 2001г. в ред. от 24 декабря 2004г. // Бюллетень нормативных актов органов федеральной исполнительной власти.2001г. № 35

Если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован (т.е. заключен) и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по поводу жилых помещений, переданных по зарегистрированным договорам. Поэтому все последующие сделки с такими жилыми помещениями недействительны. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) / Е.В.Ем // Законодательство. - 2005г №10 с10 - 24

недвижимость прекращение договор законодательство

2.3 Содержание договора продажи недвижимости

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре таких условий о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости они считаются не согласованными, а договор- не заключённым (ст. 554 ГК РФ). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах.

К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учёт земельных участков. Документами, содержащими данные, позволяющие чётко индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), считаются, в частности , план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения.

Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учёта жилищного фонда(план жилого помещения, его экспликацию и т.д.).

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определённо установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Российская Федерация. Законы Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ст. 17, 18. . №122 от 17.05.1997года и законодательством о техническом учёте недвижимости.

Требование закона об определённости предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определённая вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на неё должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Брауде И.Л. Указ.соч. С.94; Козырь О.М. Недвижимость в новои Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998. С.294

В противном случае невозможно согласовать условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче по договору, вследствие чего договор будет считаться не заключённым (ст.554 ГК РФ).

Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и пр.) , хотя права на неё как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи не возможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п.1 ст.235 ГК РФ). При этом надлежит учитывать следующее. Согласно нормам ст.39 3К РФ при разрушении здания (сооружения) от ветхости, пожара, стихийных бедствий права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими им на праве постоянного(бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания(сооружения) в течении трёх лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок. Поэтому если под видом договора продажи недвижимости продаётся разрушенное здание (сооружение), то не исключено, что такой договор прикрывает какую-либо сделку в отношении земельного участка.

В случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, согласно действующему законодательству заключаются договоры продажи недвижимости. Если здание или сооружение покупается для сноса с последующим возведением нового строения, то порядок сноса должен быть одобрен соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти. Согласно норме п.8 ст.51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство нового здания (сооружения), связанного со сносом существующих капитальных строений, необходимо представить проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Следовательно, в указанном случае одобрение соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти проекта организации работ по сносу или демонтажу купленного на снос здания (сооружения) - это элемент содержания разрешения на строительство нового строения взамен сносимого.

Если здание или сооружение покупается для сноса в целях продажи стройматериалов, полученных в результате демонтажа, то согласно смыслу ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешения соответствующего государственного или муниципальным органа исполнительной власти на такой снос здания(сооружения) в виде строительных конструкций и материалов могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от здания(сооружения).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается не заключённым (п.1 ст.555 ГК РФ).

Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. По этому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессионалы. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на неё (п.2 ст.555 ГК РФ). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на неё.

Цена в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости и регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нём лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Такое решение можно рассматривать, как следствие имеющейся у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество.

Однако практика российского рынка недвижимости идёт в противоположном направлении.

Анализ существенных условий договора продажи недвижимости позволяет характеризовать как двусторонний и взаимный.

2.4 Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятие её покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ). Приведённая императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приёму недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (подп.2п. 1 ст. 556 ГК РФ). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца передать имущества будет считаться исполненным только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы на государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно - техническом отношении зданий (сооружений), квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства продавцом является проведение им за свой счёт силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и проч., обслуживающих данный объект.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность её оплатить. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора. Законом допускаются оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с нормой п.5 ст.488 ГК РФ такая недвижимость признаётся находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по её оплате. Согласно ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека, возникшая на основании нормы п.5 ст.488 ГК РФ, регистрируется без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Российская Федерация. Законы Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 24.05.1997года

Стороны договора продажи недвижимости несут туже ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое не соответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.556 ГК РФ).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не в праве потребовать замены не качественной недвижимости на качественную однородную недвижимость ст.557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определённая вещь, что исключает возможность её замены в силу характера и существа обязательства (п.3 ст.475 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости, может быть, расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объёме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

В этом случае для расторжения договора купли-продажи недвижимости не достаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п.4 ст.453 ГК РФ).

Решение суда о расторжении договора продажи недвижимости не означает признания недействительным предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю - как осуществлённая на законном основании(договоре продажи недвижимости) - остаётся в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, внесённая на основании решения суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, займёт своё место в реестре наряду с предшествующими записями.

3. Стороны по договору купли-продажи недвижимого имущества

По общему правилу в качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора. Так, при продаже недвижимого имущества в процессе приватизации в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти или специализированные учреждения (ст.6 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). Российская Федерация. Законы Федеральный закон  от  21  июля  1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации  муниципального имущества в РФ" Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества только с согласия собственника имущества (ст.294-298 ГК).

В отсутствии общих ограничений о круге возможных покупателей недвижимости особые правила устанавливаются специальным законодательством, например ст.5 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества. В законодательстве также имеются особые правила, касающиеся одновременно и продавцов и покупателей недвижимости. Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Российская Федерация. Законы Семейный кодекс РФ (по состоянию на 15 ноября 2008 года). - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008. - 64с. ISBN 978-5-379-01057-7 Супруг, чьё нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признание сделки не действительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Суханов Е.А Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / От вред. проф. Е.А. Суханов Т. 1. М., 1998.

В сфере купли-продажи недвижимости довольно часто дела доходят до суда.

Стоит сразу обратить внимание, что основные злоупотребления в сфере недвижимости связаны с жилыми помещениями, поскольку сегодня 80% регистрационных действий приходится именно на жильё. Сделки оспариваются по самым разным основаниям.

На практике не редко встречаются ситуации, когда в суде оспаривались сделки, оформленные по доверенности. Например, рассмотрим дело, касающееся недобросовестной продажи гаража. В регистрационную службу был представлен пакет документов для регистрации перехода права на гараж по договору купли-продажи. Сделка осуществлялась по нотариальной доверенности. У регистратора не было оснований сомневаться в её действительности, поэтому через месяц новый владелец получил свидетельство о государственной регистрации, подтверждающее его право на гараж. Тем не менее, спустя время обнаружилось, что на момент регистрации объекта доверенность уже потеряла свою силу ввиду смерти лица, выдавшего её. Лицо, на которое была оформлена доверенность, оказалось «не таким уж доверенным» и воспользовалось ситуацией.

Поэтому главная беда покупателей - недобросовестные лица, на которых оформлена доверенность. Поэтому, пожалуй, единственный способ обезопасить себя от них - общаться с собственником. Но если без третьих лиц всё же не обойтись, то обращайте внимание на дату составления доверенности и на представителя. Тем не менее, в подобных ситуациях лучше всего встретиться с самим собственником.

Не стоит забывать о некоторых юридических тонкостях. Прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, внимательно прочитайте и изучите его условия.

В практике не раз встречались случаи, когда граждане в судебном порядке добивались расторжения сделок по приобретению квартиры. И причины были самые разные. Одних покупателей не устраивало состояние жилья. При первом знакомстве с квартирой они не заметили скошенный пол и трещины на стенах и спокойно подписали договор, одним из пунктов которого было: «претензий по состоянию квартиры не имею». Когда же въехали в пустое помещение, обнаружили все изъяны. Бывают и такие случаи, когда покупатели вообще не желают взглянуть на будущее жильё. При этом они, не задумываясь о последствиях, подписывают договор купли-продажи.

Встречаются случаи, когда оспаривают сделки в связи с несвоевременным или не полным расчётом одной из сторон. Довольно часто продавцы подписывают документы, где обозначено, что оплата произведена полностью, а на самом деле - была передана только часть денег.

При приобретении квартиры необходимо также всегда обращать внимание на то, что перед сделкой очень важно установить наличие лиц. Которые в соответствии с законом сохраняют право пользования продаваемым жильём.

Так, в соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование подаваемым жилым помещением. Согласно данной норме, при отчуждении жилого помещения в договоре купли-продажи должно быть указано право лица, которое в нём проживает, на пользование данным жилым помещением. В противном случае договор купли-продажи не может считаться заключённым, поскольку не было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Поэтому сохранять право пользования жилым помещением при его продаже могут:

1) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в жилом помещении;

2) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

3) другие лица в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, но если иное не установлено законом. Например, подобное исключение предусмотрено ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004г. №189-Ф3 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», которая установила, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Примечательно к данному случаю Верховный суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за четвёртый квартал 2005г. указал, что «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое в последствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию другому лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер».

Действующим законодательством могут быть предусмотрены иные случаи, когда проживающие в жилом помещении лица сохраняют право пользования данным помещением. Например, согласно ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.

Итак, объекты недвижимости являются одними из самых ликвидных вещей. Стоимость их увеличивается с каждым годом. Из-за большой стоимости и из-за высокого спроса на объекты недвижимости, операции с недвижимостью относятся к категории повышенного риска. Всегда помните, что при совершении сделок с недвижимостью абсолютно «верить на слово» никому нельзя. Очень часто судебные процессы, касающиеся признания регистрации сделки или права недействительными, не ограничиваются первой инстанцией. Иногда судебные тяжбы затягиваются на несколько лет. Будьте внимательны и последовательны в своих поступках, дабы избежать подобных неприятностей, и чтобы ваше дело не стало предметом обсуждения в очередной статье. Обзор судебной практики по недвижимости. Осипов / Жилищное право 2008 №10

4 Ответственность сторон по договору

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнение сторон по договору продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли - продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в параграфе 7 главы 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению договора.

Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной. Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Р.Ф." отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении Постановления  Пленума Верховного Суда   Российской  Федерации  и   Пленума   Высшего   Арбитражного   Суда     Российской  Федерации  от  1  июля  1996  г.  N  6/8  "О некоторых      вопросах,  связанных  с  применением  части  первой   Гражданского      кодекса Р.Ф.", а в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли - продажи приватизированного объекта. Статьей 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации. Российская Федерация. Законы Федеральный закон  от  21  июля  1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации  муниципального имущества в РФ" Поскольку покупатель существенно нарушил условия договора, суд вынес решение о расторжении заключенного договора. Помимо договорных обязательств, неисполнение стороной государственной регистрации сделки тоже является уклонением от исполнения договора. Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. На это указывает п.1 Информационного письма № 21: Бездействие лица апелляционная инстанция обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации, и поэтому считает, что истец правомерно обратился за защитой своих интересов в суд, так как сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал.

Заключение

В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи недвижимости в общем.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Купля-продажа объектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

Список использованных источников

1. Российская Федерация. Законы Гражданский кодекс РФ (часть вторая): По состоянию на 15 июля 2008года. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008. - 528с. ISBN 978-5-379-00861-1

2. Российская Федерация. Законы. Семейный кодекс РФ (по состоянию на 15 ноября 2008 года). - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008. - 64с. ISBN 978-5-379-01057-7

14. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс РФ Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

3. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ"

4. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 24.05.1997года

5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ст. 17, 18. №122 от 17.05.1997года

6. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Р.Ф."

7. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

8. Осипов. Обзор судебной практики по недвижимости. Осипов // Жилищное право 2008 №10

9. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли и перехода права собственности на жилые помещения от 6 августа 2001г. в ред. от 24 декабря 2004г. // Бюллетень нормативных актов органов федеральной исполнительной власти.2001г. № 35

10. Бутнев В.И. Договор купли-продажи жилых помещений / В.И. Бутнев // Аграрное и земельное право. - 2007г. №1 - С..81 - 89

11. Ильиных Е.В. Истоки договора купли-продажи жилых помещений./Е.В. Ильиных.// история государства и права. - 2007г. - № 15 С. 19-20.

...