Основы правоведения

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц (далее - земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

31. Плата на землю и оценка земли по действующему законодательству

При изучении темы необходимо учитывать, что использование земли в РФ является платным (п. 1 ст. 65 ЗК). В ст. 65 ЗК конкретизируется принцип платности землепользования, установленный п. 7 ст. 1 ЗК в качестве основного из принципов земельного законодательства. Принцип платности использования земли имеет целью стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышения плодородия почв, уменьшить разницу в социально-экономических условиях хозяйствования в разных регионах, на землях разного качества, развитие инфраструктуры в населенных пунктах. Земельное законодательство РФ в качестве форм платы за использование земли предусматривает земельный налог и арендную плату (хотя правовая природа этих платежей различна: арендная плата - результат добровольного соглашения участников договора, налог - обязательный безусловный платеж, взимаемый государством с собственников, владельцев и пользователей земли, его размер устанавливается компетентными органами, льготы устанавливаются только законом).

Законом установлено, что размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельце, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Законом о плате за землю и нормативными правовыми актами по применению этого закона установлены льготы по налогу. От земельного налога полностью освобождаются:

- заповедники, национальные и дендрологические парки, ботанические сады;

- предприятия и граждане, занимающиеся традиционными промыслами в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов, народными художественными промыслами;

- научно-исследовательские учреждения сельскохозяйственного профиля;

- учреждения искусства, образования, здравоохранения и проч.;

- получившие нарушенные (требующие рекультивации) земли для сельскохозяйственных нужд на первые 10 пользования;

- участники ВОВ (ФЗ от 12.01.1995 № 5-ФЗ "О ветеранах");

- инвалиды 1 и 2 гр.

- чернобыльцы и пр.;

- ВУЗы;

- впервые образующие фермерские хозяйства на пять лет и другие субъекты землепользования - всего 24 категории.

С юридических лиц и граждан, освобожденных от уплаты земельного налога, при передаче ими земельных участков в аренду взимается налог с площади, переданной в аренду.

Органы законодательной (представительной) власти субъектов РФ имеют право устанавливать дополнительные льготы по земельному налогу в пределах суммы земельного налога, находящейся в распоряжении соответствующего субъекта РФ.

Органы местного самоуправления имеют право устанавливать льготы по земельному налогу в виде частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставки земельного налога для отдельных плательщиков в пределах суммы налога, остающейся в распоряжении соответствующего органа местного самоуправления.

В случае возникновения в течение года у плательщиков права на льготу по земельному налогу они освобождаются от его уплаты начиная с того месяца, в котором возникло право на льготу, даже если это право возникло и по истечении последнего срока уплаты налога.

При утрате в течение года права на льготу обложение налогом производится с месяца, следующего за месяцем утраты этого права.

В случае перехода в течение года права собственности, права пожизненного (наследуемого) владения или права постоянного бессрочного пользования земельными участками от одного плательщика к другому земельный налог исчисляется и предъявляется к уплате прежнему собственнику земли, земле- владельцу, землепользователю с 1 января текущего года по месяц, в котором он утратил право на земельный участок (включая этот месяц), а новому - с месяца, следующего за месяцем возникновения права на земельный участок.

На земельные участки, обслуживающие жилые дома, нежилые строения и сооружения, перешедшие по наследству, земельный налог уплачивается наследником с момента (времени) открытия наследства. Моментом (временем) открытия наследства считается день смерти наследодателя, при объявлении наследодателя умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. Наследникам, принявшим наследство до наступления срока налогового учета, налог исчисляется с учетом налоговых обязательств наследодателя.

Второй формой платы за использование земли является арендная плата, которая вносится арендаторами (субарендаторами) в соответствии с условиями договора аренды (субаренды).

Если арендуемый земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы определяется в договоре аренды сторонами самостоятельно, но с учетом обязательных правил, регулирующих порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения. В зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок (Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование) - такие правила устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления. Указанные требования не распространяются на земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц (они вправе определять условия договора самостоятельно).

Рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности". За рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, когда стороны сделки осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели) с другой - заказчики. Основанием проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком (заключается в простой письменной форме).

Итоговая величина стоимости земельного участка может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки прошло не более шести месяцев. При определении рыночной стоимости объектов оценки используются Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые были утверждены Постановлением Правительства РФ от 6.07.2001 № 519 "Об утверждении стандартов оценки".

Для целей налогообложения и иных целей проводится государственная кадастровая оценка земли всех категорий, порядок которой определяется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8.04.2000 № 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (СЗ РФ, 2000, № 16, ст. 1709).

Государственная кадастровая оценка земель проводится органами Росземкадастра для определения кадастровой стоимости земельного участка различного целевого назначения (учитываются сервитуты, иные обременения прав пользователей земельных участков). Оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты такой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр и утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ.

К примеру, оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также других методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе оценки земель проводится оценочное зонирование территорий. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Для установления кадастровой стоимости земельного участка в случае определения его рыночной стоимости эта рыночная стоимость является базовой оценочной величиной, в процентах от которой рассчитывается кадастровая стоимость такого участка. Споры рассматриваются в судебном порядке.

32. Земельный налог по действующему законодательству

Федеральный закон от 28.11.2009 N 283-ФЗ

1. Организации и физические лица, которые владеют земельными участками, не признаваемыми объектами налогообложения, не являются плательщиками земельного налога

С 1 января 2010 г. плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками, которые признаются объектами налогообложения, на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Напомним, что не облагаемые налогом участки перечислены в п. 5 ст. 389 НК РФ. Ими, в частности, являются земли из состава лесного фонда и некоторые участки, ограниченные или изъятые из оборота в соответствии с российским законодательством. Таким образом, с 1 января 2010 г. организации и физические лица не признаются плательщиками земельного налога, если у них есть только такие земельные участки. Следовательно, эти лица не должны подавать декларации по земельному налогу, так как представление деклараций является обязанностью налогоплательщиков (п. 1 ст. 398 НК РФ).

2. Установлен порядок определения кадастровой стоимости земельного участка, образованного в течение налогового периода.

Согласно п. 1 ст. 391 НК РФ налоговая база в отношении каждого земельного участка определяется как его кадастровая стоимость на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Как определить налоговую базу по участку, если он был образован в течение налогового периода, Кодекс не разъяснял. С 1 января 2010 г. данная неясность устранена. Федеральным законом от 28.11.2009 N 283-ФЗ п. 1 ст. 391 НК РФ дополнен новым положением, согласно которому налоговая база по земельному участку, образованному в течение налогового периода, определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки участка на кадастровый учет.

3. Новые правила исчисления земельного налога и представления декларации по данному налогу для предпринимателей

В соответствии с положениями НК РФ в редакции, действующей до 01.01.2010, предприниматели - плательщики земельного налога самостоятельно определяли налоговую базу, исчисляли подлежащую уплате сумму налога и представляли соответствующие декларации (расчеты) только в отношении земельных участков, используемых в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 391, п. 2 ст. 396, п. п. 1, 2 ст. 398 НК РФ). Если предприниматель не использовал участок в своей деятельности, то земельный налог уплачивался им на основании налоговых уведомлений, направляемых ему инспекцией (п. 4 ст. 397 НК РФ). Налоговую декларацию (расчет авансовых платежей) по таким участкам он также не представлял.

С 1 января 2010 г. данный порядок изменен. Соответствующие поправки внесены в п. 3 ст. 391, п. 2 ст. 396, п. п. 1 и 2 ст. 398 НК РФ. Теперь предприниматели самостоятельно определяют налоговую базу, исчисляют сумму налога и представляют декларацию (расчеты) по земельным участкам, которые используются в предпринимательской деятельности, независимо от фактического использования их в такой деятельности.

4. Организации, имеющие в собственности земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, уплачивают земельный налог в повышенном размере

Согласно п. 15 ст. 396 НК РФ в редакции, действовавшей до 01.01.2010, физические и юридические лица по земельным участкам, предназначенным для жилищного строительства, уплачивали земельный налог в повышенном размере. В течение первых трех лет - в двойном размере, а за период строительства, превышающий данный срок, - в четырехкратном размере вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Данное правило не применялось, если участок был приобретен для индивидуального жилищного строительства.

С 1 января 2010 г. это исключение уточнено: повышающие коэффициенты не применяются, только если индивидуальное жилищное строительство ведется физическими лицами. Соответствующие поправки внесены в п. 15 ст. 396 НК РФ. Значит, организации, у которых в собственности есть предназначенные для индивидуального жилищного строительства участки, уплачивают налог в повышенном размере.

5. Установлен период, за который физические лица, своевременно не получившие налоговые уведомления, обязаны уплатить налог

Согласно п. 4 ст. 57 НК РФ если расчет базы налога производится инспекцией, то обязанность по уплате этого налога возникает не ранее даты получения соответствующего уведомления. На основании внесенных в п. 4 ст. 397 НК РФ изменений инспекция может направить налогоплательщику уведомления об уплате земельного налога только за три налоговых периода, предшествующих календарному году их направления. Также установлена обязанность данных физических лиц по уплате налога не более чем за три налоговых периода, предшествующих году направления уведомлений. Следует отметить, что налоговым периодом по земельному налогу является календарный год. Таким образом, если физическое лицо в 2010 г. получит уведомление об уплате налога, который нужно было перечислить более трех лет назад, такое уведомление можно проигнорировать. Также согласно указанным изменениям возврат суммы излишне уплаченного (взысканного) налога в связи с его перерасчетом будет осуществляться за период такого перерасчета (ст. ст. 78 и 79 НК РФ).

Выводы

1. Организации и физические лица, у которых есть только не признаваемые объектами обложения земельным налогом участки, не являются плательщиками соответствующего налога (п. 1 ст. 388 НК РФ).

2. Налоговая база в отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки на кадастровый учет (п. 1 ст. 391 НК РФ).

3. Предприниматели самостоятельно определяют налоговую базу и исчисляют сумму налога в отношении всех земельных участков, предназначенных для использования в предпринимательской деятельности, независимо от того, используются ли в ней они фактически (п. 3 ст. 391, п. 2 ст. 396, п. п. 1 и 2 ст. 398 НК РФ).

4. Организации, у которых в собственности находятся земельные участки для индивидуального жилищного строительства, уплачивают налог с учетом повышающих коэффициентов (п. 15 ст. 396 НК РФ).

5. Инспекция может направить физическому лицу уведомления об уплате земельного налога только за три налоговых периода, предшествующих календарному году их направления (п. 4 ст. 397 НК РФ).

33. Арендная плата по действующему законодательству

Договор аренды - это возмездный договор. Одна из основных обязанностей арендатора - это обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом, т.е. арендную плату.

Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в установлении порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды могут сочетаться между собой - например, деньги и услуги, работы и имущество. Гражданский кодекс РФ упоминает лишь несколько разновидностей арендной платы. Вместе с тем участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.

Так, стороны могут установить следующий порядок оплаты за пользование имуществом:

1) арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Это самый распространенный вид платы за пользование имуществом. Кстати, по договору проката арендная плата может быть установлена только в таком виде (ст. 630 ГК РФ). Эта норма является императивной и не может быть изменена сторонами договора.

Размер арендной платы должен быть определен в рублях (ст. 317 ГК РФ). В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы установлен быть не может. В то же время участники договора аренды могут предусмотреть в договоре, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Например, сейчас в договорах аренды недвижимого имущества очень часто встречается условие об арендной плате, сформулированное приблизительно так: "Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме эквивалентной 500 долл. США за один кв. метр арендуемой площади в год по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа". Такое условие договора действующему законодательству не противоречит, ведь расчеты по договору будут производиться в рублях. А это - главное.

2) арендная плата в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; Зачастую такой способ оплаты аренды применяется при аренде производственного оборудования, либо земельных участков. Но широкого распространения он в настоящее время не получил, впрочем, как и все другие, нижеперечисленные способы.

3) арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг;

4) арендная плата в виде передачи арендатором обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендная плата может быть установлена также в виде постоянной и переменной составляющих. Например, при заключении договора аренды транспортного средства стороны могут предусмотреть, что арендная плата состоит из ежемесячных платежей в размере 15 тыс. руб. и суммы в размере 1 тыс. рублей за каждый день эксплуатации автомобиля.

Как показывает практика, нередко встречается такая ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. Но это вовсе не означает, что такой договор аренды является незаключенным (за исключением договоров аренды здания (сооружения, помещения)). В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. арендодатель может требовать от арендатора заплатить ему за аренду по рыночной цене.

Бывает так, что в аренду передается одновременно несколько объектов. В такой ситуации, плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.

Сроки внесения арендной платы определяются арендатором и арендодателем самостоятельно. Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо, что бывает гораздо реже, один раз в год. Участники договора могут предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты. Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой (например, в первый рабочий день месяца), либо периодом времени (допустим, до 10-го числа каждого месяца).

Если арендатор платит за аренду деньгами, то платежи он может осуществлять, как наличными, так и путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами (см. Указание ЦБ РФ от 20.06.2007 г. № 1843-У).

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Практика показывает, что существенным нарушением можно считать следующие случаи: неоднократное (более двух раз подряд) невнесение арендной платы; образование значительной задолженности в результате неполного внесения арендной платы; неоднократное нарушение сроков внесения платежей и другие подобные нарушения (см. Обзор Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.01.2006 г. № А 38-1324-16/98-2005, ФАС Московского округа от 27.09.2007 г. № КГ-А 40/9644-07, ФАС Поволжского округа от 10.06.2008 г. № А 55-18133/2007 и другие).

Арендодатель может потребовать также досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Отметим также, что в договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Такое условие неплохо стимулирует арендатора к полному и своевременному внесению арендных платежей.

34. Рыночная стоимость оценки земли

В соответствии с законом об оценочной деятельности рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Применительно к земле, это означает, что рыночная стоимость земельного участка - это цена, которую можно было бы получить на свободном рынке земельных участков в соответствии с физическими свойствами земельного участка и правовыми и экономическими условиями обычных деловых операций без учета необычных или личных отношений. Под обычными деловыми операциями понимаются, сделки, формирующие такой рынок земельных участков, на котором

ни покупатель, ни продавец не действуют под давлением или принуждением;

покупатель и продавец не действуют в условиях спешки и пользуются обычной практикой продаж (в случае необходимости подключая профессиональных консультантов);

стоимость определяется исключительно объективной возможностью стабильного использования земельного участка.

35. Кадастровая оценка земель по действующему законодательству

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина в денежном выражении, определяемая по утвержденной в установленном порядке методике и отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании.

Основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков служат удельные показатели кадастровой стоимости, являющиеся расчетной величиной, представляющей собой кадастровую стоимость единицы площади земель в целом или земель кадастрового квартала по видам функционального использовании земель.

Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель является необходимым мероприятием для реализации положений Налогового Кодекса Российской Федерации, предусматривающего исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка. В результате проведения работ по государственной кадастровой оценке земель определяется кадастровая стоимость земельных участков для целей налогообложения и других целей, установленных действующим законодательством, которая является экономической характеристикой земельного участка, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с п. 10 Административного регламента "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 г. № 215, утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель осуществляется органом исполнительной власти субъекта РФ (Администрацией Брянской области).

Перечень категорий земель, в отношении которых утверждаются результаты государственной кадастровой оценки, определен ст. 7 Земельного Кодекса РФ.

36. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов

Землями населенных пунктов признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные границей от земель других категорий. Земли поселений используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции.

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Основные территориальные зоны следующие:

жилые;

общественно-деловые;

инженерной и транспортной инфраструктуры;

производственные;

рекреационные;

сельскохозяйственного использования;

военных объектов и специального назначения.

Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов.

Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной платы за земельные участки, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов доходной недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов.

Источниками этих данных являются:

официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и органов местного самоуправления;

средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Объектом кадастровой оценки являются земельные участки в составе земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельных участков определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

При проведении кадастровой оценки должны соблюдаться следующие основные принципы.

Принцип единства системы предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на всей территории Российской Федерации.

Принцип учета особенностей в использовании территории субъектов Российской Федерации предполагает использование опыта оценки земель поселений различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами.

Принцип совместимости обеспечивается использованием исходных данных и результатов кадастровой оценки в системе Государственного земельного кадастра (ГЗК) и совместимость программных средств оценки с автоматизированной системой ГЗК.

Принцип достоверности и обоснованности достигается путем формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением современных методов.

Принцип простоты и универсальности достигается использованием специального технического обеспечения.

Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального назначения поселений и расчет стоимости земельного участка на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

Принцип адаптивности реализуется через учет традиционных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предлагаемой методике государственной кадастровой оценки земель поселений.

В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов 1 кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется в разрезе следующих видов разрешенного использования.

Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

37. Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических, и дачных объединений

Оценку земель садоводческих и огороднических объединений Тюменской области проводят по Методике Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России 26 августа 2002 г. № 07/9340-ЮД.

В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, даны разъяснения по всем этапам работ, применяемых при государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений. Удельные показатели служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровую стоимость земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений определяют в таком порядке: кластеризация объединений; определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения; определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Кластеризацию объединений проводят в пределах территории субъекта РФ отдельно для садоводческих и огороднических объединений и дачных объединений.

При помощи метода сравнения продаж кадастровую стоимость эталонных земельных участков определяют как рыночную стоимость земельного участка при помощи оценщика, который представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, а также определение удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков [18].

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, осуществляют делением кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на его площадь.

При наличии рыночной стоимости земельных участков объединений, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, кадастровую стоимость указанных земельных участков устанавливают равной их рыночной стоимости.

В процессе выполнения работ по Государственной кадастровой оценке земель разных категорий земель накапливается огромный объем информации, включающей непосредственно результаты оценки и исходные данные. При этом в разных сферах исходные данные могут быть использованы самостоятельно либо в комбинации с результатами ГКОЗ на основе соответствующего специализированного программного обеспечения кадастровой оценки земель разных категорий.

Основная задача при создании базы данных - обобщение исходных данных и результатов государственной кадастровой оценки земель, структурирование этой информации, разработка способов ее хранения, визуализации и передачи в другие информационные системы.

38. Государственная кадастровая оценка земель сельхозхозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа - сельскохозяйственные угодья;

II группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа - земли под замкнутыми водоемами;

IV группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;

V группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа - земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь - земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

39. Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда

Целью кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости лесных земель для целей налогообложения.

Объектом кадастровой оценки в зависимости от уровня кадастровой оценки являются лесные земли оценочных зон, субъектов РФ, лесхозов, участков земель лесного фонда.

Кадастровая оценка лесных земель проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов их оценки на территории Российской Федерации, а также с оценкой других категорий земель Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации. Утверждена Приказом Росзсмкадастра от 17.10.2002 М° П/336..

Методика позволяет определить кадастровую стоимость земель лесного фонда на основе расчетного рентного дохода, получаемого в результате их хозяйственного использования.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется в три этапа:

I этап - в пределах оценочных зон и территорий субъектов РФ;

II этап - в пределах территорий лесхозов;

III этап - в пределах участков лесных земель в границах лесхозов.

В методике не рассматриваются экологические функции лесных земель.

При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается лишь один вид лесопользования - заготовка древесины.

На момент проведения кадастровой оценки лесных земель определяются следующие показатели в расчете на 1 га лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:

базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

базовые оценочные затраты;

цена производства древесины;

расчетный рентный доход;

кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость 1 га лесных земель в оценочной зоне определяется путем деления годового расчетного рентного дохода с 1 га лесных земель на коэффициент капитализации, принимаемый равным 0,02.

Определение базовой оценочной продуктивности 1 гектара лесных земель

Базовая оценочная продуктивность 1 гектара лесных земель устанавливается по оценочным зонам в натуральном и денежном выражении.

40. Охрана земель по действующему законодательству.

Правовая охрана окружающей среды подразумевает охрану как всей совокупности природных ресурсов, составляющих природную среду, так и каждого из этих природных ресурсов и природных объектов. Первостепенное значение среди них имеет правовая охрана земель как основы агропромышленного комплекса.

В статье 9 Конституции Российской Федерации предусматривается, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов проживающих на соответствующей территории. Эта формула является фундаментом прав и обязанностей государства, общества и землеобладателей заниматься использованием и охраной земли как общим достоянием.

В Земельном кодексе Российской Федерации и других федеральных законах осуществляется реализация основных принципов земельного законодательства, т. е. двуединого назначения земли: как важнейшего компонента природы, всей окружающей природной среды и как средства производства (в сельском и лесном хозяйстве) и пространства для развития промышленности, аграрного комплекса и иной хозяйственной деятельности.

Таким образом п. 1 ст. 13 конкретизирует цели охраны земель, определенные в п. 2 ст. 12 Кодекса, путем установления юридических обязанностей соответствующих участников земельных отношений. Поскольку в данном случае законодателем использован императивный метод правового регулирования, постольку неисполнение перечисленных в подп. 1-7 п. 1 ст. 13 Кодекса обязанностей лицами, которым адресованы данные правовые нормы, в определенных случаях может служить основанием юридической ответственности по правилам ст. 74-76 Кодекса.

41. Содержание охраны земель и ее особенность

Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земель обязаны выполнять экологические требования по охране земель. ЗК РФ содержит широкий круг обязанностей, которые возлагаются на лиц, использующих земельные участки, к ним, в частности, относятся:

сохранение почв и их плодородия;

защита земель от водной и ветровой эрозии, подтопления, заболачивания и др.;

защита сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения бактериально-поразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, иных видов ухудшения состояния земель;

ликвидация последствий загрязнения и захламления земель;

сохранение достигнутого уровня мелиорации;

рекультивация нарушенных земель, восстановление плодородия почв, своевременное вовлечение земель в оборот.

Целями охраны земель являются предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель; обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся негативным (вредным) воздействиям агропромышленной и иной хозяйственной деятельности.

Цели охраны земель достигаются реализацией системы правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на их рациональное использование, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление репродуктивности земель, в том числе земель лесного фонда, и на воспроизводство и повышение плодородия почв.

Охрана земель осуществляется на основе комплексного подхода к угодьям как к сложным природным образованиям с учетом их зональных и региональных особенностей. Эти положения, как и описания целей, задач, направлений, носят преимущественно теоретико-методический характер и надо добиваться, чтобы они обладали силой.

В Статье 13 ЗК РФ предусматриваются обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков по охране земель. В целях охраны использования земель для сельского хозяйства получили распространение разработка, обсуждение и реализация федеральных, региональных и местных программ, рассматриваемых и утверждаемы Правительством Российской Федерации, на коллегиях Минсельхоза России, в представительных органах субъектов Федерации, в органах местного самоуправления, финансируемых из соответствующих бюджетов.

Программы охватывают периоды от одного года до пяти-десяти лет и посвящаются борьбе с ветровой и водной эрозией, сохранению плодородия почв и мелиоративным работам, предупреждению деградации и сохранению сельскохозяйственных и других ценных земель. Выполнение программ сталкивается с большими трудностями в основном финансового порядка.

42. Мелиорация земель в современных условиях жизнедеятельности человека

Мелиорация земель - это комплекс технических и организационно-хозяйственных мероприятий, направленных на улучшение почвенных, агроклиматических и гидрологических условий для повышения высокой отдачи от использования земель, с целью получения устойчивых и высоких урожаев сельхозкультур. Применение мелиоративных работ способствует изменениям комплекса природных условий (гидрологических и почвенных) на больших участках в нужном направлении для деятельности людей. Мелиорация земель позволяет создавать оптимальные тепловые, воздушные, пищевые условия для развития флоры и фауны, а также оказывает положительное влияние на природную среду и местность. Мелиоративными называют мероприятия по орошению и осушению почвы (ирригация), контролирование рек и поверхностно стекающих вод, фортификацию нестабильных оврагов и сыпучих песков, основательное изменение химического состава почвы (гипсование засоленных и известкование кислых почв), а также расчистку почвы от камней. Применение мелиорации позволяет повысить производительность земельных ресурсов, что имеет большое значение в развитии сельского хозяйства, так как улучшает урожайность, кормовую базу животноводства, способствует освоению новых заболоченных или пустынных земель. Существует четыре вида мелиорации: гидромелиорация, агролесомелиорация, культуртехническая мелиорация, химическая мелиорация земель. В свою очередь они подразделяются на виды. Гидромелиорация бывает оросительной, осушительной, противопаводковой, противосолевой, противоэрозионной, противооползневой. Агролесомелиорация может быть противоэрозионной, полезащитной, пастбищезащитной. Культуртехническая мелиорация почвы подразделяется на расчистку земель от травы, деревьев, мха, кочек, пней; очистку от камней и других предметов; мелиоративную обработку солонцов; пескование, рыхление, плантаж, землевание, глинование и первичную обработку почвы; а также проведение других работ. Типы химической мелиорации такие: гипсование, фосфоритование, известкование. Наиболее ощутимый результат мелиорация дает при комплексном применении всех или отдельных ее видов. Также ее действенность зависит от применяемых методов и культуртехнических работ. Комплекс мелиоративных работ для определенной территории будет зависеть от ее сельскохозяйственного использования (технология возделывания, севообороты, выбор сортов и культур) и вида освоения. Для осушаемых зон лучший показатель влажности обеспечивается его двусторонним регулированием. Для этого возводят осушительно-увлажнительные комплексы, сочетающие орошение с осушением, методом осуществления отвода воды в период сильных осадков и весной и орошения территории в сухое время. Одновременно с такими системами в орошаемых районах строят коллекторно-дренажную сеть, которая не допускает сильного подъема грунтовых вод и контролирует засоленные почвы. Кислотные почвы подвергают известкованию. Мелиорация земель приводит к улучшению климата, в особенности на засушливых территориях, так как при орошении в приземном слое увеличивается влажность воздуха (из-за испаряющейся из растительного покрова и почвы влаги). Это в свою очередь вызывает понижение температуры и смягчает влияние засух. Обычно мелиорация распространяется на сотни тысяч гектаров земли. Такая особенность влечет за собой значимость выбора системы мелиоративных работ на научной основе, которая не повлечет за собой отрицательное влияние на природу и ее ресурсы. Для создания проекта проведения мелиорационных работ на территории, вначале выполняют комплекс геологических, топографо-геодезических, гидрогеологических, климатологических, геоботанических, почвенных и иных исследований.

...