Правовое регулирование фермерского хозяйства

В каждом реорганизуемом колхозе (совхозе) определяются индивидуальные земельные доли и имущественные паи. Для этого готовится список имеющих право на получение земли в собственность бесплатно в соответствии с Указом президента "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан" от 2 марта 1992 года.

В список включаются:

- работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территории;

- лица, занятые в социальной сфере на селе;

- временно отсутствующие работники - военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и т.п.;

- лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы (в случае их возвращения);

- лица, уволенные с этого предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 года.

Индивидуальная земельная доля (пай) устанавливается, в отличие от имущественного пая, независимо от трудового вклада и стажа работы. Она определяется в натуральном и стоимостном выражении. Стоимость земли оценивается в размере 50-кратного налога на землю. При этом учитываются все сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственного предприятия, за исключением следующих:

- переданных в ведение сельских, поселковых, городских Советов народных депутатов, в том числе земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами, пастбищами общественного пользования;

- участков, включенных в фонд перераспределения земель;

- сортоучастков, используемых для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур.

Решения о закреплении земельных участков за предприятиями и гражданами принимаются администрацией по представлению районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству (ст.60 Закона о местном самоуправлении).

Допускается объединение земельных долей и обмен ими, т.е. своеобразный внутрихозяйственный земельный оборот. Но при этом концентрируемые в одних руках земельные массивы не должны превышать предельных размеров, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в расчете на одного работающего.

Владелец земельной доли и имущественного пая может по свободному выбору распорядиться ими следующими способами:

- использовать для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

- внести в качестве взноса в создаваемое товарищество,

акционерное общество или кооператив;

- продать или сдать в аренду (точнее, внутрихозяйственную аренду) другим владельцам долей (паев).

Земельные доли и имущественные паи могут передаваться по наследству в соответствии с действующим законодательством.

5. Фонд распределения земель

Нередко земельные участки, полученные членами колхоза и работниками совхоза при выходе из их состава, бывают меньше установленных для крестьянских хозяйств предельных размеров. Поэтому каждое хозяйство вправе получить дополнительный участок из районного земельного фонда, не превышающий установленных норм. Фонд этот в разных правовых актах именуется по разному. В ст.6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве он назван земельным фондом для ведения крестьянского хозяйства; во Временном положении о порядке формирования фондов перераспределения земель от 29 января 1991 года - специальным земельным фондом местных Советов народных депутатов для последующего распределения его в целях обеспечения равных условий развития всех форм хозяйствования на земле, или коротко - фондом перераспределения земель. В ст.60 Земельного кодекса эти земли именуются специальным фондом земель. В других актах опускается слово "специальный", он назван просто "земельный фонд для перераспределения". Из этого же фонда получают участки и граждане, не являющиеся членами колхозов или работниками совхозов, но пожелавшие образовать крестьянское (фермерское) хозяйство.

Как же создается фонд распределения земель? Прежде всего, сюда включаются сельскохозяйственные угодья колхоза (совхоза), пользование которыми он прекращает на основании п.10 ст.39 Земельного кодекса - в связи с выделением их для крестьянских хозяйств, образуемых выходящими из состава колхоза (совхоза) лицами. Изыскиваются соответствующие угодья для названных целей при реорганизации колхозов (совхозов) в порядке, о котором говорилось выше. Но этих земель бывает недостаточно для удовлетворения нужд крестьянских хозяйств. Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве (ст.6) и Земельный кодекс (ст.39) предусматривают дополнительные источники образования фонда распределения земель. Они необходимы, чтобы обеспечить участками не только членов колхозов, работников совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, но и граждан, таковыми не являющихся (лиц, прибывших из других регионов, горожан и др.).

Когда в фонд распределения включаются земли запаса, каких-либо осложнений не возникает. Другое дело, когда происходит изъятие земель для хозяйств из угодий колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий. Это можно делать только на основании ст.6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве и ст.39 Земельного кодекса. Такими основаниями могут быть следующие обстоятельства.

В первую очередь, это нерациональное использование земельного участка. Оно может выражаться в получении урожая в течение последних пяти лент на 20 % ниже нормативного, установленного по кадастровой оценке земель. Далее. Это может быть изменение состав сельскохозяйственных угодий путем перевода их в менее ценные земельные участки или просто исключение их из сельскохозяйственного оборота, использование не по прямому назначению. Если такое происходит в течение одного года, то соответствующие земельные участки могут быть изъяты. Исключение составляют случаи, когда причина создавшегося положения - стихийное бедствие, мелиоративное строительство. Что касается несельскохозяйственных предприятий, то здесь нерациональным признается использование земель не по целевому назначению или вообще неиспользование их в течение двух лет.

В фонд зачисляются также земельные участки при добровольном отказе от них, при их отчуждении (продаже) в пользу Совета народных депутатов, при прекращении деятельности предприятия, учреждения, организации, а также крестьянского (фермерского) хозяйства, при истечении срока, на который был предоставлен участок, при неуплате земельного налога в течение двух лет и непогашении задолженности в течение одного последующего года, а также при невнесении арендной платы в сроки, установленные договором аренды.

И, наконец, ст.6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве допускает зачисление в фонд распределения земель лесохозяйственных предприятий, не покрытых лесом и кустарником и пригодных для использования в сельскохозяйственном производстве.

Выявляют земли, которые могут составить фонд распределения, и выносят по этому поводу решения районные (городские) Советы народных депутатов. Чтобы не было неиспользуемых, пустующих угодий, изъятых у колхозов и совхозов, фонд формируется по мере поступления заявлений от граждан. При вынесении решений об изъятии земель согласия их пользователей не требуется. Исключение составляют держатели лесного фонда. Согласно ст.6 Закона в земельный фонд не должны отводиться участки, состояние которых не позволяет выращивать на них сельскохозяйственную продукцию, удовлетворяющую санитарным требованиям.

6. Права и обязанности фермера по использованию земли

Граждане, получившие землю для ведения крестьянского хозяйства в собственность и пожизненное наследуемое владение, имеют право:

- самостоятельно хозяйствовать на ней, применять по своему усмотрению технологию обработки почв и выращивания сельскохозяйственных культур, определять структуру посевных площадей, сроки проведения посевных работ, специализацию хозяйства, решать вопросы организации и дисциплины труда и т.д.;

- использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке нерудные (общераспространенные) полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные сооружения и строения (например, самостоятельно определять тип возводимого строения и сооружения, его оптимальные размеры и местоположение). При этом должны, конечно, учитываться требования архитектурно-планировочных и природоохранных органов, органов противопожарной безопасности, санитарного надзора;

- полностью распоряжаться посевами и посадками сельскохозяйственных культур и насаждений; следовательно, выращенная сельскохозяйственная продукция, полученная в результате переработки, а также доходы от ее реализации принадлежат только собственнику земли, землевладельцу и землепользователю, в том числе арендатору;

- в установленном порядке проводить оросительные, осушительные,

культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков. Для этого пользователи угодий разрабатывают необходимые для улучшения хозяйственной эксплуатации земельных участков проекты. Причем, если при решении крупных вопросов государственными мелиоративными службами затрагиваются интересы крестьянского хозяйства, последнее вправе участвовать в их обсуждении в проектных и строительных организациях;

- обменивать земельный участок. Собственник земли вправе продать ее, заложить в банке, дополнительно купить участок до предельных норм, разрешенных Советами народных депутатов;

- потребовать возмещения убытков в полом объеме, включая упущенную выгоду, если они образуются при изъятии земли, временном ее занятии для каких-либо государственных или общественных нужд, а также при ограничении прав фермерского хозяйства (кроме случаев установления охранных зон и округов санитарной охраны вокруг земель природоохранного и природнозаповедного назначения) или вызваны ухудшением качества угодий в результате деятельности предприятий, учреждений, организаций и граждан. При этом упущенная выгода определяется не произвольно, а в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства;

- сдать неиспользуемые земли в аренду или во временное пользование другим лицам по договору, зарегистрированному в местном Совете народных депутатов (местной администрации).

Но, обладая довольно широкими правами, крестьянские хозяйства обязаны:

- эффективно использовать земли в соответствии с целевым назначением, повышать их плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности;

- осуществлять комплекс мероприятий по охране земель в порядке,

установленном земельным законодательством. Это обеспечивается путем рациональной организации сельскохозяйственных угодий, восстановления и повышения плодородия почв, защиты земель от ветровой и водной эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, от других процессов разрушения,. от заражения угодий карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорняками, кустарниками и мелколесьем, от других процессов ухудшения состояния земель; проводить рекультивацию нарушенных земель, восстановление их плодородия и других полезных свойств, своевременно вовлекать их в хозяйственный оборот; снимать, сохранять и использовать плодородный слой почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель; в случае невозможности в ближайшее время восстановить плодородие деградированных сельскохозяйственных угодий, земель, загрязненных химическими и радиоактивными веществами свыше допустимой концентрации, а также загрязненных карантинными вредителями и болезнями растений, допускается консервация земель;

- своевременно вносить налог и арендную плату;

- не нарушать прав других пользователей земли - соседей крестьянского хозяйства, а также соблюдать порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами;

- своевременно предоставлять в соответствующий Совет народных депутатов (местную администрацию) установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель;

- согласовывать все виды строительства с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами; соблюдать нормы и правила застройки и планировки.

Закон гарантирует крестьянским (фермерским) хозяйствам полную хозяйственную свободу, невмешательство в их деятельность со стороны государственных, хозяйственных и других органов и учреждений, конечно, за исключением случаев нарушения земельного законодательства. Советы народных депутатов, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, органы экологического контроля, санитарного надзора и другие компетентные органы в области контроля за соблюдением земельного и природоресурсного законодательства вправе предупреждать правонарушения и ставить вопрос о привлечении лиц, не соблюдающих требований законодательства, к юридической ответственности.

Изъятие или выкуп для государственных и общественных нужд земельных участков могут производиться лишь после выделения крестьянскому хозяйству по его желанию местным Советом народных депутатов (местной администрацией) равноценного земельного участка, постройки на новом месте жилых, производственных и иных сооружений взамен изымаемых. Данное строительство должно быть выполнено теми предприятиями, учреждениями и организациями, для которых земельный участок отводится. Кроме того, крестьянскому хозяйству в полном объеме возмещаются все другие убытки, включая упущенную выгоду.

Права крестьянского хозяйства могут быть ограничены в интересах других предприятий, организаций и граждан только в случаях, предусмотренных действующим законодательством (например, при создании охранных зон для безопасности транспорта).

Споры о нарушенных правах и убытках в зависимости от их характера рассматриваются местной администрацией или судом (арбитражным судом).

7. Аренда земли

Арендаторами могут стать любые физические и юридические лица, в том числе крестьянские (фермерские) хозяйства. Арендодателями могут быть только собственники земли. Государство предоставляет ее в аренду через администрацию местного Совета народных депутатов, которая и оформляет соответствующий договор с крестьянским (фермерским) хозяйством и другими арендаторами. Кроме того, сдавать землю в аренду вправе граждане, их объединения, крестьянские хозяйства, но только если они владеют землей на праве собственности.

Физические и юридические лица, владеющие землей на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, других видов временного пользования, арендодателями быть не могут. Субаренда, т.е. сдача арендатором земельного участка другому лицу, также не допускается.

Наиболее распространенный вид аренды - тот, при котором арендодателем выступает местная администрация, ибо держателем основной массы земель является государство и его органы в лице местной администрации.

Аренда земельных участков у местных Советов может быть краткосрочной и долгосрочной. Краткосрочная - до пяти лет - допускается, когда землепользование не требует капитальных затрат. Это пастьба скота, сенокошение, огородничество и т.д. Исчерпывающего перечня всех случаев краткосрочной аренды Законодательство не содержит. Долгосрочная аренда - до пятидесяти лет - основной вид аренды для крестьянского хозяйства (в том числе и тогда, когда оно уже имеет земли в собственности или в пожизненном владении).

Граждане или крестьянские хозяйства, являющиеся собственниками земли, передавая участки в аренду, обязаны соблюдать установленные для них законом требования: 1) срок аренды не должен превышать пяти лет; 2) аренда допускается лишь в случаях временной нетрудоспособности работника, его призыва на действительную военную службу, поступления на учебу. Правило о 5-летнем сроке имеет, однако, одно исключение. Если право аренды земельного участка и имущества, находящегося на нем, переходит по наследству несовершеннолетнему, допускается передача в аренду этого участка другому лицу вплоть до достижения наследником совершеннолетия. Контроль за соблюдением этого условия, согласно ст.51 и 60 Закона о местном самоуправлении, возложен на местные Советы народных депутатов.

В случае смерти арендатора до истечения срока аренды право аренды земли переходит одному из его наследников. Если крестьянское хозяйство состоит из нескольких членов, передача данного права производится по согласованию с ними. Но во всех случаях должны соблюдаться общие условия предоставления земли для ведения крестьянского хозяйства (достижение 18-летнего возраста, опыт работы в сельском хозяйстве, соответствующая квалификация либо специальная подготовка). При наличии у арендатора нескольких наследников выбор производится на конкурсной основе местным Советом народных депутатов (местной администрацией). Преимущество при этом отдается лицам, проживающим в данной местности. Споры по этому поводу рассматриваются в народном суде.

При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, или отказе от аренды данного участка, земля передается по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, для обслуживания жилого дома, либо для садоводства или животноводства. При перезаключении договора аренды на часть земельного участка наследнику возмещаются затраты, связанные с повышением плодородия почв той части участка, на которую право наследования аренды не распространяется.

Могут быть переданы в аренду для селькохозяйственного использования на срок не более пяти лет угодья, находящиеся в собственности колхозов, коллективов других кооперативных сельскохозяйственных предприятий и акционерных обществ, временно ими не используемые. В соответствии с Указом Президента России от 27 декабря 1991 года местная администрация может организовать передачу в аренду земель с правом последующего их выкупа в собственность. При этом преимущественным правом выкупа пользуются граждане и фермерские хозяйства, ранее арендовавшие данные участки, члены трудовых коллективов, выходящие из колхоза или совхоза с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также другие работники этих хозяйств.

Аренду земли следует отличать от других видов временного пользования. В последнем случае земля может предоставляться не только собственником, но и любым хозяйством, получившим ее на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды. Если земельный участок у такого хозяйства по каким-то причинам свободен, оно может передать его на какое-то время любому другому хозяйству или гражданину для сельскохозяйственных нужд (целевое назначение земли при этом менять не допускается в силу общего требования законодательства о режиме эксплуатации сельскохозяйственных угодий).

При аренде плата за землю идет арендодателю - собственнику земли, при временном землепользовании она поступает в бюджет Совета народных депутатов (местной администрации), поскольку постоянные пользователи, арендаторы, землевладельцы, передающие земельные участки, не являются их собственниками. Но при этом они освобождаются от налога на соответствующую часть земли и от арендной платы за нее. Следовательно, передача арендатором части предоставленного ему участка во временное пользование другому лицу не является субарендой. Это иные отношения, регулируемые договором о временном пользовании, предусмотренным Постановлением Правительства России от 19 марта 1992 года. В том же постановлении закреплена и форма такого договора. Он регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов (местной администрации).

В отличие от аренды временное землепользование ограничивается сроком не более трех лет. Он может быть продлен, но при наличии производственной необходимости и взаимной заинтересованности в этом участников договора. Право решения вопроса о продлении срока принадлежит хозяину земельного участка.

Долгосрочное временное пользование сроком до 25 лет допускается лишь в случаях ведения северного оленеводства и отгонного животноводства.

Районные (городские) Советы народных депутатов могут устанавливать льготы по взиманию арендной платы в виде полного или частичного освобождения от нее на определенный срок, отсрочки платежей и т.п.

С граждан, фермерских хозяйств, если они впервые организуют свое хозяйство, согласно ст.12 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, арендная плата не взимается за те земельные участки, которые находятся в стадии сельскохозяйственного освоения. Льгота устанавливается на пять лет с момента предоставления участка. Добросовестный арендатор, получивший такие угодья от Совета народных депутатов (местной администрации), имеет преимущественное право приобрести их в пожизненное наследуемое владение или в частную собственность.

Содержание договора аренды, его условия определяются по согласованию сторон и закрепляются в договоре. При этом участники договора исходят из взаимной заинтересованности и равноправия сторон. Договор является основным документом, определяющим отношения арендодателя и арендатора. Им руководствуются в случае спора суды и другие органы, если, конечно, его положения не противоречат действующему законодательству. Но во избежание каких-либо разногласий в договоре должны подробно и четко фиксироваться права и обязанности его участников. Содержание договора в основном сводится к следующему.

Арендатор, в соответствии с разд.II Земельного кодекса России, имеет следующие права:

- использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления, не меняя целевого назначения сельскохозяйственных угодий;

- право собственности на произведенные посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений;

- использовать в установленном в законодательстве порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые (песок, глину, камень и т.п.), необходимые для строительства, торф, лесные угодья, водоемы, пресные подземные воды для устройства колодцев (артезианские подземные воды с сооружением соответствующих скважин - только с разрешения государственных органов геологического контроля);

- возводить, по согласованию с арендодателем, производственные и непроизводственные сооружения; при этом стороны - участники договорных отношений не должны нарушать строительных правил и норм (так называемых СНиПов) и правил планировки и застройки. Помощь в решении этих важных вопросов оказывают государственные органы архитектуры и строительства района (города);

- проводить оросительные, осушительные, культурнотехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями; при проведении названных работ государственными мелиоративными организациями за счет государственного финансирования арендатор вправе участвовать в решении вопросов мелиорации арендуемого земельного участка;

- право на компенсацию затрат, вложенных на освоение земель и улучшение угодий, при прекращении аренды (по истечении срока или по другим причинам). Однако эти компенсации выплачиваются лишь в том случае, если качество угодий за период их использования вследствие хозяйственной деятельности арендатора не ухудшилось;

- на компенсацию затрат на строительство остающихся на земельном участке жилых, производственных и иных строений и сооружений, если они возводились по условиям договора, но он по каким-либо причинам досрочно расторгается;

- на компенсацию убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии арендуемых земель для государственных или общественных нужд, а также в случае причинения этих убытков другими организациями и предприятиями, должностными лицами и гражданами в результате нарушения земельного и природоохранного законодательства.

Перечисленные общие права арендатора позволяют ему самостоятельно определять направление своей хозяйственной деятельности и не допускать вмешательства в нее посторонних лиц, в том числе арендодателя.

На арендатора по договору возлагается и ряд обязанностей. Прежде всего, он должен эффективно использовать полученный земельный участок в соответствии с его целевым назначением: повышать плодородие почв, не допускать ухудшения экологической обстановки на данном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности. Помимо этого он, как и все землепользователи, обязаны выполнять комплекс специальных мероприятий по охране земель, предусмотренный ст.101 Земельного кодекса России (природоохранные технологии сельскохозяйственного производства, защита почв от эрозии, заболачивания, подтопления, загрязнения и т.д.). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

На него могут быть возложены и другие обязанности по рациональному использованию угодий с тем, чтобы не нарушались интересы не только арендодателя, но и других, особенно соседних, землепользователей и природопользователей. Это позволяет избежать нежелательных конфликтов и споров, лучше организовать производственный процесс.

При возведении на участке постоянных строений и сооружений арендатор должен согласовывать проект строительства с арендодателем, а также с землеустроительными, природоохранными, архитектурно-строительными, пожарными, санитарными органами. При этом он обязан выполнять лишь те требования названных органов, которые предусмотрены законодательством.

Арендатор отвечает за убытки, причиненные как арендодателю, так и смежным землепользователям и природопользователям, если эти убытки, включая упущенную выгоду, произошли по его вине. При возникновении споров они рассматриваются в суде.

У арендодателя, как и у арендатора, также есть определенные права и обязанности, которые должны быть закреплены в договоре.

Из наиболее существенных его прав следует назвать следующие. Это право контроля за использованием и охраной земель арендатором. В случае нерационального использования им земли или использования ее не по целевому назначению, а также применения способов, приводящих к ее порче, при систематическом невнесении им арендной платы и при нарушении других условий договора арендодатель может досрочно расторгнуть договор. Он имеет право на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора.

При изменении цен на материально-технические ресурсы и продукцию арендодатель может по согласованию с арендатором повысить размер арендной платы.

Если на арендуемом земельном участке ведутся мелиоративные или какие-либо другие работы по улучшению качества угодий, независимо от того, проводятся они государственными организациями или арендатором, арендодатель имеет право участвовать в приемке этих работ, заявлять свои претензии и требования в рамках действующего земельного законодательства.

При нарушении арендатором договора арендодатель вправе обратиться с иском в суд.

По договору арендодатель берет на себя и ряд обязанностей. Наиболее важная из них - передача арендатору участка в состоянии, соответствующем условиям договора. Это касается не только размера, но и качества земельного участка, зафиксированных в приложении к договору. Если на участке имеются угодья с особым режимом их использования, это также необходимо отразить в договоре.

Арендодатель, по истечении срока аренды полностью или частично (по договоренности) возмещает расходы арендатора на освоение земель и улучшение их качества. В случае смерти последнего до истечения срока аренды арендодатель должен перезаключить договор с одним из наследников арендатора, естественно, при согласии наследника.

Примерная форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения утверждена Постановлением Правительства России от 19 марта 1992 года. Она составлена на основании действующего земельного законодательства

8. Плата за землю

За пользование участками, полученными крестьянским (фермерским) хозяйством на правах собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного, временного пользования, в том числе аренды, взимается определенная плата. При этом необходимо руководствоваться российским Законом о плате за землю от 11 октября 1991 года. Во исполнение названного Закона Постановлением Правительства России от 25 февраля 1992 года был утвержден Порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли, а Министерство финансов России, Комитет по земельной реформе и земельным ресурсам и Государственная налоговая служба 17 апреля 1992 года приняли Инструкцию по применению Закона о плате за землю.

Установлены три формы платы - это земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли при ее покупке в собственность.

Крестьянские хозяйства - собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов) облагаются ежегодным земельным налогом, которым заменены все остальные налоги, взимавшиеся ранее. Исключение составляют хозяйства, имеющие доход от несельскохозяйственной деятельности, превышающий 25 %. Земельный налог на сельскохозяйственные угодья устанавливается с учетом их состава, качества, площади и местоположения.

Средние размеры налога с 1 га пашни по республикам в составе Российской Федерации, краям, областям, автономным областям, автономным округам для расчета ставок земельного налога утверждаются Верховным Советом России. Исходя из средних размеров налога и кадастровой оценки угодий, Верховные Советы республик в составе России, краевые, областные, автономной области и автономных округов Советы народных депутатов утверждают ставки налога по группам почв пашни, многолетних насаждений, сенокосов, пастбищ, а также по городам, поселкам, зонам крупных населенных пунктов. При этом минимальная ставка налога не может быть меньше 10 руб. за 1 га пашни.

Ставки налога за землю в границах сельских населенных пунктов устанавливаются в размере 1 коп. за 1 кв.м площади. При этом местные Советы народных депутатов могут с учетом благоприятных условий размещения земельных участков повышать ставки, но не более чем в два раза.

Ставки земельного налога за сельскохозяйственные угодья определяются с точности до рубля за 1 га по видам угодий (пашни, залежь, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища), причем отдельно по немелиорируемой, орошаемой, осушенной пашне, а также участкам закрытого грунта (паники и теплицы). По другим сельскохозяйственным угодьям подобная детализация ставок производится при наличии информации об оценке этих угодий.

Ставки налога за землю в границах городов, рабочих, курортных и дачных поселков устанавливаются городскими, поселковыми Советами народных депутатов с учетом средних ставок, указанных в Законе о плате за землю. Ставки при этом дифференцируются в зависимость от численности населения данного города, поселка: чем больше численность, тем они выше. Для городов и поселков, расположенных в курортных зонах, городов и районов с исторической застройкой, городов, находящихся в зонах отдыха Москвы и Санкт-Петербурга, в пригородных зонах городов с населением свыше 500 тыс.человек, а также для городов - столиц республик в составе Российской Федерации, краевых и областных центров, городов с развитым социально-культурным потенциалом (наличие средних и высших учебных заведений, научно-исследовательских центров, театров, концертных залов и т.п.) общая ставка (норматив) налога повышаются путем применения коэффициента увеличения этой ставки. Если населенный пункт расположен в сфере воздействия нескольких из указанных факторов, для расчета применяется только один из коэффициентов увеличения ставки - наибольший.

Ставки налога за участки водного фонда вне населенных пунктов, предоставленные для крестьянских хозяйств, устанавливаются в размере средних ставок налога за сельскохозяйственные угодья данного административного района.

Земельный налог с крестьянских хозяйств, так же как и с других граждан, исчисляется начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления им земельного участка. Учет плательщиков и исчисление налога производятся ежегодно по состоянию на 1 июня. Государственные налоговые инспекции ежегодно, не позднее 1 августа, вручают плательщикам платежные извещения об уплате налога, который уплачивается равными долями в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября. Советы народных депутатов с учетом местных условий имеют право устанавливать другие сроки уплаты.

Льготы по земельному налогу определяются в соответствии с ст.12-14 Закона о плате за землю.

От уплаты земельного налога освобождаются полностью:

- граждане, впервые организующие крестьянские (фермерские) хозяйства - на пять лет с момента предоставления им земельных участков;

- хозяйства, получившие для сельскохозяйственных нужд нарушенные земли, требующие рекультивации, - на первые 10 лет пользования;

- участники Великой Отечественной войны;

- инвалиды, а также граждане, полностью освобожденные от уплаты подоходного и всех других видов налогов;

- хозяйства, расположенные на землях, занятых полосами слежения вдоль государственной границы Российской Федерации;

- земли общего пользования населенных пунктов и коммунального хозяйства. Если эти земли сдаются крестьянскому хозяйству в аренду для размещения торговой точки, то арендная плата взимается;

- граждане, занимающиеся традиционным промыслом в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, а также народными художественными промыслами и народными ремеслами в местах их традиционного бытования.

Краевые, областные, автономной области и автономных округов, районные, городские Советы народных депутатов имеют право понижать ставки и устанавливать льготы по земельному налогу как для категорий плательщиков, так и для отдельных плательщиков. Сельские, поселковые Советы народных депутатов могут предоставлять льготы по земельному налогу только для отдельных плательщиков.

Льготы в виде полного или частичного освобождения от налога на определенный срок, в форме отсрочки платежа, понижения ставки земельного налога устанавливаются сельскими, поселковыми, районными, городским Советами народных депутатов для:

- хозяйств в случаях стихийных и других бедствий, когда собственник земли, землевладелец или землепользователь понес значительные материальные убытки;

- многодетных, малообеспеченных и молодых семей;

- благотворительных организаций;

- лесохозяйственных предприятий, выполняющих работы по лесовосстановлению, лесоразведению, выращиванию, охране и защите лесов за счет государственного бюджета.

Кроме вышеназванных случаев, з6емельный налог не взимается за земельные участки, находящиеся в стадии сельскохозяйственного освоения. При этом период освоения контролируется местными Советами народных депутатов.

Льготы, устанавливаемые Советами народных депутатов, определяются каждым из Советов в пределах сумм земельного налога, остающихся в его распоряжении. В республиках в составе Федерации льготы по взиманию земельного налога определяются законодательством этих республик.

Указом Президента Российской Федерации "О мерах по усилению социальной защиты военнослужащих и лиц, уволенных с военной службы" от 19 февраля 1992 года (в редакции от 23 ноября 1992 года) освобождены от уплаты земельного налога в части, поступающей в республиканский бюджет России, военнослужащие, которым земельный участок предоставлен в соответствии с названным Указом для строительства индивидуального жилого дома. Это касается только лиц офицерского состава, прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы и не распространяется на военнослужащих срочной службы.

Нормативная цена земли служит показателем, характеризующим стоимость земельного участка определенного качества, местонахождения с учетом потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена устанавливается Верховными Советами республик в составе Российской Федерации, краевыми, областными, автономной области и автономных округов Советами.

Нормативная цена земли применяется при предоставлении (продаже) ее в собственность гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче ее по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях, предусмотренных российским законодательством.

Для конкретных земельных участков нормативная цена определяется в размере 50-кратной ставки земельного налога в рублях за единицу земельной площади соответствующего целевого назначения. При этом минимальный уровень ставки составляет 100 руб. за 1 га. За основу принимаются ставки земельного налога с учетом соответствующих повышенных коэффициентов. Льготы, предоставляемые по земельному налогу, при расчете нормативной цены не учитываются.

Нормативная цена земли в городах и поселках при предоставлении участков в собственность граждан для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, а также для садоводства и животноводства устанавливается исходя из ставки налога для этой категории земель.

Закон разрешает местным Советам народных депутатов при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать их нормативную цену, но не более чем на 50 %. При продаже участков на аукционах и при реализации заложенных в банке и не выкупленных в срок участков их цена не ограничивается.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы на землю устанавливаются договором. При аренде земель сельскохозяйственного назначения величина арендной платы не должна превышать размеров земельного налога с арендуемых участков.

Арендная плата за землю может взиматься отдельно или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество. Когда местной администрацией кроме земли в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы, обязательно перечисление арендной платы за землю на специальные счета соответствующих Советов народных депутатов.

За земельные участки, необходимые для содержания жилых и нежилых строений, предоставленных в пользование крестьянскому хозяйству по договору аренды, а также их частей земельный налог взимается с основного владельца.

От арендной платы освобождаются крестьянские (фермерские) хозяйства и граждане, если земельные участки, предоставленные им местной администрацией, находятся в стадии сельскохозяйственного освоения. Период этого освоения контролируется местными Советами народных депутатов.

Споры по вопросам арендной платы за землю рассматриваются судами или арбитражными судами в соответствии с их компетенцией, а по вопросам земельного налога - в порядке, установленном законодательством России.

Льготы, установленные при взимании земельного налога, на арендную плату не распространяются.

Платежи за землю поступают в бюджет и идут исключительно на охрану земель, повышение их качества, землеустройство, на материальное стимулирование собственников, владельцев и арендаторов, осуществляющих эти мероприятия. Местные Советы народных депутатов обязаны ежегодно отчитываться перед налогоплательщиками за использование средств, полученных в порядке платежей за землю.

9. Кредитование

Надо сказать, что, несмотря на огромные трудности, государство все же оказывает определенную помощь крестьянским хозяйствам. Прежде всего, согласно ст.5 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, оно обеспечивает первичное обустройство хозяйства, строительство дорог, линий электропередач, водообеспечение, телефонизацию, мелиоративные работы. Промышленным предприятиям предоставлено право направлять хозяйствам продукцию и средства, которые не подлежат обложению налогами. Значительное финансовое воздействие на развитие фермерства оказывается поддержанием паритета цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию путем установления системы налоговых и иных льгот, что в целом составляет государственную инвестиционную политику развития фермерского движения.

Основой этой инвестиционной политики стала принятая 3 декабря 1990 года Съездом народных депутатов России Программа возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса. Съезд провозгласил приоритет развития АПК и предложил Правительству изменить инвестиционную и налоговую системы в пользу села. Программой предусматривалось ежегодное выделение, начиная с 1991 года, не менее 15 % национального дохода страны на нужды развития сельского хозяйства.

Приоритетность развития села затем была закреплена в Законе о социальном развитии села от 21 декабря 1991 года, которым гарантировалось первоочередное выделение ассигнований на эти цели. Так, за счет республиканского бюджета государство обязуется финансировать программы поддержки развития фермерских хозяйств, в частности, беря на себя расходы на противоэпидемические и зоотехнические мероприятия, мероприятия по защите растений, на содержание ветеринарной службы. В Законе предусмотрены конкретные пути и средства решения поставленной задачи, установлены пропорции инвестиций на федеральном и местном уровне, провозглашена необходимость ведения гибкой финансово-кредитной и ресурсной политики, осуществления системной финансовой поддержки развития крестьянских (фермерских) хозяйств.

В Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве (ст.2) отмечается, что государство должно способствовать развитию крестьянских хозяйств путем использования процентных ставок по ссудам и вкладам, целевых государственных субсидий (ст.2). В постановлении Правительства Российской Федерации "О мерах государственной поддержки крестьянских (фермерских) хозяйств в 1992 году" от 24 января 1992 года говорится об оказании помощи хозяйствам на период их создания и становления. Для этого предусматривается безвозмездное финансирование семей, переселяющихся в сельскую местность для организации крестьянского хозяйства, обеспечение им льготного кредитования, предоставление налоговых льгот.

В Постановлении Правительства России N 232 от 9 апреля 1992 года сказано, что семьям, переселяющимся в сельскую местность для организации крестьянских (фермерских) хозяйств, должно выделяться единовременное денежное пособие за счет фонда "Российский фермер" в размере 75 тыс.руб. на главу семьи и по 15 тыс.руб. на каждого члена семьи с последующей индексацией.

Ряд финансовых и других льгот установлен в соответствии с Указом Президента N 154 "О мерах по усилению социальной защиты военнослужащих и лиц, уволенных с военной службы" от 9 марта 1992 года, а также с постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации "О мерах по оказанию помощи лицам офицерского состава, прапорщикам, мичманам и военнослужащим сверхсрочной службы, уволенным в запас в связи с сокращением Вооруженных Сил, при создании крестьянских (фермерских) хозяйств" от 9 марта 1992 года. Эти и ряд других постановлений в отношении военнослужащих предусматривают выделение им земельных участков, субсидий на образование и обустройство хозяйств, льготных кредитов, сельхозтехники. В дальнейшем эти меры выразились в компенсациях государством "Россельхозбанку" и другим коммерческим банкам разницы в процентных ставках по льготным кредитам, предоставленным сельскохозяйственным предприятиям, затем в компенсации затрат сельскохозяйственных производителей на электроэнергию (Постановление Правительства N 401 от 4 июня 1992 года).

Постановлением Правительства России N 138 "О ходе и развитии аграрной реформы в Российской Федерации" от 6 марта 1992 года также предусмотрен ряд мер по финансовому стимулированию сельскохозяйственных производителей, и прежде всего производителей зерна, молока, растительного масла и других основных продуктов питания. Министерству финансов поручено разработать порядок предоставления сельскохозяйственным производителям льготных кредитов из расчета 8-10 % годовых процентных ставок.

Для решения финансовых и ряда других проблем развития фермерского хозяйства Указом Президента N 718 от 27 июня 1992 года создан Федеральный центр земельной и агропромышленной реформы. Все расчетные операции в банках ведутся в соответствии с Правилами ведения кассовых операций в народном хозяйстве, утвержденным Госбанком 30 ноября 1987 года, и с целым рядом других банковских нормативных актов. Согласно этим документам глава крестьянского хозяйства вправе открыть расчетный, а также валютный счет в любом банке по месту расположения хозяйства_2.

В данных нормативных актах закреплено также право крестьянских хозяйств осуществлять расчеты с гражданами наличными деньгами, переводами через предприятия связи, с предприятиями розничной торговли - в наличном или безналичном порядке, с другими предприятиями, организациями и кооперативами - в формах, предусмотренных правилами безналичных расчетов в народном хозяйстве.

Распоряжаться средствами, находящимися на счету крестьянского хозяйства, может глава хозяйства или по его поручению любой член хозяйства. При этом списание со счета средств возможно только с согласия владельца счета при наличии его письменного указания или по решению суда, если иное не предусмотрено в договоре. По общему правилу, все платежи со счетов хозяйства производятся в порядке поступления средств, расчетных документов и наступления сроков платежей.

Кредитование фермеров осуществляется на основе кредитного договора, который заключается хозяйством с банком. В нем предусматриваются: цель кредитования, основные показатели использования кредитных средств, их размер, обязательства банка по своевременной выдаче кредита, срок его выдачи и погашения, размер процентных ставок, условия их понижения и повышения, гарантии возврата, ответственность сторон за нарушение условий договора, виды, формы и сроки предоставления необходимой документации и отчетности по использованию кредита, льготы, предоставляемые банком.

Крестьянское хозяйство может получить как краткосрочные, так и долгосрочные кредиты. При этом в кредитных договорах в числе других условий могут быть названы: обязательства хозяйства по залогу кредитуемых ценностей, выдача кредитов под поручительство, другие виды обеспечения возврата ссуды в соответствии с законодательством Федерации. Залогом под взятый кредит могут быть товарно-материальные ценности, производимая продукция, имущество заемщика, а также, согласно Закону о залоге, земля, находящаяся в собственности хозяйства. Банковским законодательством допускается обеспечение кредитов под гарантию платежеспособного предприятия.

Краткосрочные кредиты предоставляются крестьянским хозяйствам для осуществления текущих производственных затрат на срок до одного года. Они выдаются в безналичном порядке при расчетах с предприятиями и организациями и наличными деньгами при расчетах с гражданами в пределах сумм, зафиксированных в кредитных договорах, и кредитных ресурсов, выделяемых банку.

Долгосрочные кредиты выдаются на срок до 10 лет, но не более срока пользования землей, с погашением, начиная со второго года после получения ссуды. Он предоставляется на формирование основного стада, на затраты по строительству жилого дома с надворными постройками, объектов производственного назначения, их реконструкции и т.д. Отдельным хозяйствам, испытывающим финансовые трудности, банк вправе дать отсрочку платежа на один год под повышенный процент.

При просроченной задолженности новые кредиты не выдаются. Следует учитывать, что банк вправе контролировать использование кредита. Для этого изучаются финансовое состояние и производственная деятельность крестьянского хозяйства, его платежеспособность, эффективность расходования средств. Кредиты могут выдаваться также на конкурсной основе.

Важную роль в развитии фермерства играет предоставляемый государством дешевый кредит. В 1991 году Правительством на эти цели был выделен 1 млрд.руб. кредитных средств, в 1992 году - 6,5 млрд.руб. (из 8-10 % годовых).

Определенную безвозмездную финансовую помощь фермерскому хозяйству может оказывать местный Совет народных депутатов за счет местного бюджета или путем выдачи беспроцентной ссуды для погашения расходов на развитие хозяйства.

10. Прекращение деятельности крестьянского хозяйства

Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве (ст.32, 33) не содержит полного перечня оснований прекращения деятельности хозяйства. В качестве таковых в ст.32 приводятся следующие: решение об этом всех его членов, когда среди них или наследников не остается ни одного желающего продолжать ведение хозяйства, и банкротство. Однако в соответствии со ст.37 Закона о предприятиях и предпринимательской деятельности следует назвать и такие условия, как нарушение российского законодательства, признание документов об образовании крестьянского хозяйства недействительными, реорганизация хозяйства в связи с образованием на его базе новых хозяйств. Основаниями для прекращения деятельности хозяйства могут служить, согласно ст.32 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, неиспользование земельного участка в сельскохозяйственных целях, использование его методами, приводящими к деградации земли, изъятие участка в установленном законом порядке для государственных или общественных потребностей, а также другие случаи, предусмотренные ст.39 Земельного кодекса. В их числе: добровольный отказ от земельного участка или его части, что не позволяет вести хозяйство, истечение срока аренды, если не последовало дальнейшего заключения договора аренды, нерациональное использование земли, выражающееся в снижении уровня фактической урожайности в течение последних пяти лет более чем на 20 процентов ниже установленного по кадастровой оценке земель, а также в изменении состава сельскохозяйственных угодий в менее ценные. Кроме того, основанием для прекращения деятельности является систематическая неуплата земельного налога в течение двух лет и непогашения задолженности в течение последующего года, а также арендной платы в сроки, установленные договором аренды.

В соответствии с действующим законодательством решение о ликвидации государственного сельскохозяйственного предприятия принимается местной администрацией (рекомендации Министерства сельского хозяйства Российской Федерации по реорганизации колхозов и совхозов от 14 января 1992 года). При этом инициаторами могут выступать кредитор и собрание кредиторов, трудовой коллектив предприятия, районное управление агропромышленным комплексом. Решение о прекращении деятельности крестьянского хозяйства принимается районным (городским) Советом народных депутатов.

Порядок и условия ликвидации предприятия крестьянского (фермерского) хозяйства при объявлении его несостоятельным или банкротом регулируется Законом Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) предприятия от 19 ноября 1992 года N 3229-1. По этому Закону кредиторы либо прокурор вправе возбудить дело о несостоятельности предприятия при невозможности удовлетворить требования кредиторов по обязательствам, и в случае признания предприятия несостоятельным, ставить вопрос о его ликвидации для удовлетворения долговых обязательств.

...