Прогнозирование развития жилищного комплекса

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В 1992 г. административно-командная система жилищного финансирования, в течение многих десятилетий функционировавшая в нашей стране, прекратила свое существование. На протяжении последних десятилетий ведется работа, направленная на создание фундамента новой, рыночной системы приобретения и строительства жилья.

Острота проблем развития жилищной сферы в современной России обусловливается рядом причин, в том числе высоким бременем субсидий, которые центральные и местные органы власти вынуждены выделять на поддержку жилищно-коммунального хозяйства; сохранением надежд населения на государственную помощь в обеспечении жильем; низкой эффективностью работы местных властей как в городской, так и в сельской местности по улучшению жилищных условий населения и, главное, практически полным отсутствием финансовых возможностей у большинства домохозяйств для самостоятельного приобретения жилья.

В настоящее время российский жилищный рынок все еще остается неразвитым. В большой степени это связано с низким качеством институтов в сфере законодательства, технического контроля, арбитражных разбирательств; слабостью национальной финансовой системы; ограниченными производственными возможностями строительной отрасли. Дополнительной проблемой является необходимость окончательного демонтажа остатков государственного распределения жилья и земельной собственности: отставание в этой сфере представляет собой серьезную угрозу с точки зрения темпов развития эффективного и гибкого жилищного рынка. С этой точки зрения в современных условиях крайне необходимы исследования, посвященные выявлению ключевых проблем жилищного рынка, формулированию предложений по решению этих проблем с учетом опыта зарубежных стран и разработке сценарных прогнозов развития жилищной сферы при различном ресурсном обеспечении.

1. Теоретические основы прогнозирования жилищного комплекса

1.1 Жилищный комплекс как объект социального прогнозирования. Роль жилищного комплекса в повышении уровня и качества жизни населения

Ведущее место в жилищном комплексе занимает жилищное хозяйство. Его прогнозирование и планирование ведется по двум направлениям:

-строительство жилых зданий,

-обеспечение эксплуатации имеющегося жилого фонда.

Основная сложность при определении объема строительства жилья состоит в установлении размера финансовых ресурсов на указанные цели и их источников.

Кроме того, жилье должно быть объектом собственности с правом владения, распоряжения, наследования. Создание и функционирование рынка жилья способствует более широкому привлечению средств для организации жилищного строительства и его надлежащего содержания.

К коммунальному хозяйству относятся: водопровод и канализация; городской транспорт; энергетическое хозяйство (электросети, сеть теплофикации и газификации); прочие отрасли (озеленение, санитарная очистка и др.).

Коммунальный комплекс - один из самых сложных в системе городского хозяйства. Бесперебойная подача в жилые и общественные здания тепла, воды, электроэнергии, газа требует высокого уровня организации инженерного хозяйства, большого объема ремонтных, профилактических и очистительных работ на инженерных сетях и сооружениях, функционирование эффективных аварийных служб.

Система коммунальной инфраструктуры города - это совокупность производственных и имущественных объектов, в том числе трубопроводов, линий электропередач и иных объектов, используемых в сфере электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, расположенных в границах территорий муниципальных образований и предназначенных для нужд потребителей этих муниципальных образований.

Коммунальные услуги - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Жилищно-коммунальные услуги отличаются высокой социальной значимостью, принадлежностью к группе жизнеобеспечения; они практически не взаимозаменяемы и не могут запасаться впрок, т.е. производство услуг совпадает с их потреблением. Объем услуг и качество непосредственно влияют на уровень благополучия населения, бытовые условия жизни, санитарно - гигиенические условия, чистоту водного и воздушного бассейна, а так же уровень производительности труда.

Наиболее распространенной организационно-правовой формой хозяйствующих субъектов являются муниципальные унитарные предприятия. В муниципальной собственности находится около 30 % объектов коммунального хозяйства. Преобладающая структура в жилищно-коммунальном обслуживании - многоотраслевые предприятия. По мере разграничения функций собственников жилья, управляющих организаций и предприятий, производящих услуги, в жилищно-коммунальной комплексе города формируется конкурентная среда.

1.2 Состав и структура жилищного комплекса

Жилищный комплекс представляет собой сложный технический комплекс зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования, а также промышленного, ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания, созданного для их содержания, ремонта и сохранности.

Жилищный фонд подразделяется на следующие виды:

-частный - фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;

-государственный - фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

-муниципальный - фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

-общественный - фонд, являющийся собственностью общественных объединений;

-коллективный - фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

Жилищно-коммунальное хозяйство включает следующие элементы:

-жилой и нежилой фонд, строительные и ремонтные организации;

-объекты бытового обслуживания (бани, гостиницы, транспорт и др.);

-инженерную инфраструктуру и ресурсоснабжение (водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение и др.);

-санитарно-технические предприятия (бытовые отходы, уборка города);

-энергетические предприятия (электричество, газ, тепло);

-инфраструктура внешнего благоустройства (дороги, мосты, переходы, озеленение и пр.);

Коммунальная инфраструктура города имеет четко выраженный сетевой характер, располагаясь на территории как «кровеносная система», снабжая здания города услугами благоустройства.

Выделяют следующие отрасли коммунальной инфраструктуры города:

-ресурсоснабжение (водоснабжение и водоотведение, тепло-, энерго- и газоснабжение);

-бытовое обслуживание города (гостиничное и банно-прачечное хозяйство, содержание мест захоронения);

-комплексное благоустройство (дорожно-мостовое хозяйство, санитарная очистка и утилизация отходов, уличное освещение и размещение малых архитектурных форм, зеленое хозяйство).

К сооружениям внешнего благоустройства населённых мест, которые входят в состав коммунального хозяйства, относятся дороги и тротуары, мосты и путепроводы, подземные и наземные транспортные, пешеходные переходы и эстакады, сооружения и сети ливневой (водосточной) канализации, набережные, различные гидротехнические сооружения, предназначенные для предотвращения оползней и затопления территорий, их осушения, берегоукрепления, зелёные насаждения общего пользования, уличное освещение и др.

Функционирование ЖКХ - это обеспечение сохранности и эффективного использование жилищного фонда, бесперебойного обеспечения жилищно-коммунальными услугами, необходимыми для жизнедеятельности человека.

1.3 Особенности развития жилищного хозяйства РФ

ЖКХ это комплекс отраслей, не производящих материальные блага, а производящий услуги, но такие, без которых жилищный фонд не может функционировать. В течение долгого времени в нашей экономической науке не обращалось внимания на развитие сферы услуг. Объяснение причин этого следует искать в господствующем в советский период методологическом принципе, согласно которому труд в сфере услуг не является трудом производительным и не создает стоимость. Приоритет получало материальное производство, где труд признавался производительным. Лишь в 70-80-е годы постепенно стало меняться отношение к сфере услуг, но решительных шагов в этом направлении принято недостаточно.

В бывшем СССР основная доля жилого фонда возводилась за счет ассигнований из бюджета. С начала 90-х гг. в связи с осуществлением перехода от принципа распределения к принципу зарабатывания сокращается удельный вес бюджетных средств на строительство жилья. Наиболее интенсивное развитие получают те формы жилищного строительства, где финансирование осуществляется за счет личных средств населения с использованием государственного кредита. Это различные формы индивидуального и кооперативного жилищного строительства.

Структура управления ЖКХ РСФСР строилась на принципах двойного подчинения: министерству и местным органам власти. На практике министерство распределяло материально-технические и финансовые ресурсы, а также согласовывало назначения первых руководителей отраслевых предприятий и объединений. За несколько десятилетий эта система была достаточно хорошо отлажена технологически как по своим методам, так и формам реализации.

Предприятия, организации и объединения ЖКХ были практически полностью лишены самостоятельности. Финансирование их осуществлялось, в основном, из общественных фондов потребления в виде дотаций, покрывающих их убытки. Убыточность, в свою очередь, определялась политикой замораживания уровня квартплаты и коммунальных тарифов для обеспечения доступности коммунальных тарифов и услуг. Дотационность предприятий, организаций и объединений не стимулировала специалистов и руководителей к поискам путей снижения затрат, повышения качества обслуживания, внедрения ресурсосберегающих технологий и техники.

В 1990 г., после ликвидации Минжилкомхоза РСФСР, был образован Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству при Совмине РСФСР, а в 1991 г. - Госкомитет ЖКХ, преобразованный в 1992 г. в Комитет ЖКХ в структуре Минстроя РСФСР. В 1993 г. был вновь образован Комитет по муниципальному хозяйству Российской Федерации (Роскоммунхоз), а в 1994 г. на базе Госстроя России и Роскоммунхоза образуется Министерство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

2. Современное состояние жилищного комплекса во Владимирской области

2.1 Система показателей прогноза жилищного хозяйства. Методы прогнозирования отраслей жилищного комплекса

Развитие жилищного хозяйства прогнозируется исходя из перспективной численности населения и норм его обеспечения жилой площадью в рассматриваемом периоде в расчете на одного жителя.

Дополнительная потребность в жилой площади определяется разностью между общей потребностью и наличным жилым фондом с учетом выбытия. Она служит основанием для прогнозирования ввода жилья и капитальных вложений в жилищное строительство с учетом средней стоимости 1 м2 жилой площади, дифференцированной по зонам, районам и городам. Существует два вида душевой нормы жилой площади: социальная и санитарная. Социальная норма определяется с учетом рациональных потребностей в жилье, обусловленных ростом культурного уровня жизни народа. Санитарная норма обеспечивает нормальные гигиенические условия жизни. Обе нормы устанавливаются государством и используются в процессе прогнозных расчетов потребности в жилье.

Весь жилой фонд исчисляется в квадратных метрах и квартирах.

Расходы на эксплуатацию имеющегося фонда жилья рассчитываются с использованием методов прогнозной экстраполяции, моделирования и экспертных оценок. Увеличение и благоустройство жилищного фонда неразрывно связаны с развитием коммунального хозяйства.

Основной задачей прогнозирования деятельности предприятий коммунального хозяйства является повышение уровня и улучшение качества обслуживания коммунальными услугами населения городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов. Повышение качества обслуживания предполагает улучшение санитарно-гигиенических условий проживания.

При разработке прогноза развития коммунального хозяйства используется большое число разнообразных показателей, различающихся по видам услуг. Определяется объем потребления (предоставления) различных ресурсов - воды, электроэнергии, тепла и т.д. Производится расчет мощностей, предусматриваются резервные мощности на случай пиковой нагрузки в течение суток, сезона или года. Планируются ввод новых, реконструкция и расширение действующих мощностей водопровода, канализации, тепловой и газовой сетей. Основной показатель деятельности коммунальных предприятий - объем продукции или услуг, который определяется в денежном и натуральном выражении.

Жилищно-коммунальное хозяйство относится к местному хозяйству. В связи с этим планирование его производственно-эксплуатационной деятельности осуществляется в основном местными органами управления.

2.2 Анализ современного состояния жилищного комплекса в РФ (на примере Владимирской области)

Проанализируем современное состояние жилищного комплекса Владимирской области за период 2007 год по 2012 год на основе данных Федеральной службы государственной статистики.

Таблица 1. Основные показатели жилого фонда Владимирской области, среднее значение за год

Из таблицы 1, видно что жилой фонд Владимирской области незначительно, но стабильно увеличивается (интенсивней увеличивается городской жилищный фонд по сравнению с сельским), также увеличивается и общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя. И это объясняется увеличением введения в действие общей площади жилых домов и общежитий по Владимирской области (Таблица 2).

жилищный комплекс хозяйство население

Таблица 2. Введено в действие общей площади жилых домов и общежитий по Владимирской области, тысяча квадратных метров общей площади, среднее значение за год.

Из таблицы 3 можно увидеть, что также незначительно, но стабильно увеличивается удельный вес площади жилищного фонда, оборудованного на конец года водопроводом, водоотведением (канализацией), центральным отоплением, ваннами, газом, горячим водоснабжением, напольными электроплитами.

Таблица 3. Удельный вес площади жилищного фонда, оборудованного на конец года, в процентах.

Отсюда можно предположить, что новое жильё строится более оборудованным всеми необходимыми коммунальными удобствами, большей площади и чаще в городах, а следовательно и более дорогое жильё, что ещё усугубляет инфляция и другие факторы, что доказывает таблица 4.

Таблица 4. Средняя стоимость строительства 1 кв.м. общей площади жилых домов, рубль.

Но в тоже время в РФ и Владимирской области в частности остаётся проблема ветхого и аварийного жилья (рис. 1). С 1996 года по 2008 ветхое и аварийное жильё значительно увеличилось в объёме (износ жилья), так как выбытие по ветхости и аварийности весь период был малозначительным.

Рисунок 1. Ветхий и аварийный жилищный фонд, млн.кв.м.

3. Приоритетные направления развития отраслей жилищного комплекса РФ (субъекта РФ)

3.1 Основные проблемы и направления совершенствования развития жилищного хозяйства в РФ

Основная причина неэффективности жилищно-коммунального хозяйства - сохранение нерыночных принципов функционирования в секторе, где могут и должны нормально развиваться рыночные отношения. В результате практически отсутствуют стимулы для рационального ведения хозяйства, роста производительности труда, ослаблены мотивации энергосбережения, внедрения новых технологий в производство, инвестиций в его модернизацию.

Анализ практики ЖКХ показывает, что существующая система управления не позволяет достичь принципиальных целей реформирования ЖКХ:

-обеспечить сохранность и развитие жилищного фонда, а также инженерных сетей, обслуживающих жилищный фонд;

-обеспечить безубыточное функционирование предприятий отраслей жилищного и коммунального хозяйства;

-обеспечить удовлетворение потребностей потребителей в качественных жилищно-коммунальных услугах (ЖКУ) на основе социально-ориентированных тарифов.

Особое место в системе ЖКХ занимает проблема оценки качества ЖКУ. Проблемы оценки качества в сфере ЖКХ возникли не сейчас, но обостряются в силу ряда объективных и субъективных причин по мере продвижения реформ. Основным документом федерального уровня, определяющим права потребителей коммунальных услуг, являются «Правила предоставления коммунальных услуг». Правила разработаны с целью защиты прав потребителей коммунальных услуг на основе Закона РФ «О защите прав потребителей» и регулируют отношения между исполнителями и потребителями услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации.

У нас в стране отсутствуют учет и регулирование потребляемых жилищно-коммунальным комплексом ресурсов. В результате уровень потребления воды для оплаты населением определяется из расчета 300 л на человека в сутки, в то время как в странах Западной Европы, где налажен учет, потребление составляет 120-130 л в сутки, то есть меньше в 2,5 раза.

Утечки и неучтенный расход воды в системах водоснабжения составляют в среднем по России 15 % от всей подачи воды в год, а в некоторых городах достигают 30 % и более, что вызвано еще и полным износом оборудования (около 25%).

Проблемой являются ресурсные ограничения. Увеличение тарифов в соответствии с потребностями ликвидации физического и морального износа требует существенных капиталовложений, оцениваемых на уровне 6 трлн. руб. для России (2010 г.).

Так же проблемой является доступность ЖКУ, так как это определяющий параметр, ограничивающий увеличение инвестиционной составляющей в тарифах. По данным службы статистики России, тарифы на услуги ЖКХ выросли на 12,1%, а рост индекса потребительских цен за период январь-август 2010 г. составил 105,4%, то есть темп роста тарифов ЖКХ опережает уровень инфляции более чем в 2 раза. При этом если сравнивать тарифы на услуги ЖКХ в августе 2010 г. с аналогичным периодом прошлого года, то повышение тарифов ЖКХ составило 13,2%. Если стоимость жилищных услуг за январь-август 2010 г. выросла в среднем на 7,4%, то коммунальные услуги выросли в цене значительно больше - на 14,4%.

В структуре расходов предприятий жилищно-коммунального хозяйства по большинству подотраслей доминируют материальные затраты. Наиболее велик удельный вес материальных затрат в теплоснабжении. Что касается амортизационных отчислений, то их удельный вес наиболее значителен в водопроводно-канализационном хозяйстве (на уровне 15-20%).

Таким образом, определив текущее состояние жилищно-коммунального комплекса России, и его основные проблемы, можно заключить, что данная область хозяйства страны находится в тяжелом положении «пережитка прошлого» и является показателем системной отсталости хозяйства страны в целом. Модернизация данного сектора ускорит развитие экономики, и в этом направлении Правительство Российской Федерации совместно с законодательными органами уже проводит ряд реформ, призванных повысить эффективность функционирования коммунального комплекса в условиях рыночных отношений.

При развитии ЖКХ необходимо использовать принцип современного антимонополистического регулирования, по которому необходимо бороться не с монополией, а с монополистическим поведением (завышение цен, дискриминация потребителей, снижение качества услуг, возведение искусственных барьеров на пути конкурентов).

Новый институциональный регулирующий механизм в ЖКХ предполагает:

1) формирование открытой конкурентной среды;

2) повышение степени «прозрачности» всех операций в ЖКХ при устранении барьеров вхождения в отрасль;

3) формирование контрактных отношений по линии производитель услуг ЖКХ -потребитель.

Выход сферы ЖКХ России из затяжного кризиса возможен при выполнении множества условий. Одним из них является повышение качества услуг ЖКХ; но, при этом, либерализация цен на услуги ЖКХ в этих условиях ведет к их неизбежному росту и сокращению предложения.

3.2 Прогнозирование показателей отраслей жилищного комплекса Владимирской области

Постановление губернатора по Владимирской области от 01.03.2011 года № 145 «О долгосрочной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 года» предполагает:

-увеличение объемов жилищного строительства к 2015 году до 900 тыс.кв.м;

-создание условий для повышения уровня обеспеченности жильем граждан. К 2015 году обеспеченность жильем на 1 жителя составит в целом по области до 27,2 кв.м;

-привлечение в жилищную сферу внебюджетных источников, в т.ч. средств заемщиков, кредитных ресурсов банков, средств ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на рефинансирование ипотечных кредитов к 2015 году в объеме 3010 млн.руб.; и многое другое.

В целом на реализацию мероприятий Программы в течение 2011 - 2015 г.г. по всем источникам финансирования будет привлечено - 9991,6974 млн. руб., а общая площадь сформированных земельных участков под строительство составит 1181,4 га.

Заключение

Жилищно-коммунальное хозяйство является сложным, многоотраслевым, ресурсоемким и динамичным элементом хозяйства, более того, развитый жилищно-коммунальный комплекс стимулирует развитие не только экономической, но и социальной, и культурной сфер городских отношений.

В нашей стране ЖКХ находится только на этапе перехода от советской модели управления к новой, адаптированной к рыночным условиям системе управления. Процесс этот протекает медленно в виду недостаточного финансирования государством и экономической неэффективности самой отрасли. В то же время процент износа основных фондов ЖКХ очень велик и требует огромных государственных и частных инвестиций, которые не могут быть осуществлены в короткий срок.

Тем не менее, анализ текущих реформ показал, что государство заинтересовано в скорейшей полной модернизации не только технических фондов, но и самой структуры отношений участников жилищно-коммунального комплекса.

Основными направлениями совершенствования в этой области должны стать:

- привлечение частных инвестиций

- перевод льгот и субсидий в денежную форму

- паспортизация жилищного фонда

- внедрение новых технологий и повышение квалификации кадров

- внедрение учета и сбережения ресурсов

- прозрачность деятельности управляющих организаций и поставщиков ЖКУ

- перевод земельных соответствующих участков жилищного фонда в собственность владельцев жилых помещений и создание кондоминиумов

- участие граждан в управлении кондоминиумами

- переход к рыночным отношениям в сфере ЖКХ

- создание конкуренции между предприятиями в области предоставления ЖКУ

- повышение качества предоставляемых ЖКУ.

Список использованной литературы

1. Жилищный кодекс РФ

2. Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы. Учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2001

3. Региональная экономика. Учебник для вузов / Т.Г. Морозова, М.П. Победина, Г.Б. Поляк и др.; М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2003.

4. Справочная система «Консультант плюс».

5. www.atlas.socpol.ru

6. www.gks.ru

Размещено на Allbest.ru