Правовые проблемы управления многоквартирными домами

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ И НАУКЕ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УРАЛЬСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

Контрольная работа.

По: Жилищному праву

Выполнил: студент 4 курса

Группа

Шабалин М.Ю.

Екатеринбург 2014 г.

Тема: «Объект жилищных правоотношений»

Задача № 1.

Петрова работала сторожем в лесхозе с 1998 г. Все это время она вместе с двумя несовершеннолетними детьми проживала в утепленном вагончике-бытовке. В вагончик были подведены электричество и холодная вода. За пользование вагончиком и электричеством Петрова регулярно вносила плату по счетам, выставляемым лесхозом.

В мае 2005 г. во время дежурства Петрова заметила воров. При попытке остановить преступников Петрова получила тяжелые травмы. После долгого лечения она стала инвалидом второй группы и вынуждена была уволиться из лесхоза. Поскольку трудовые отношения с Петровой прекратились, лесхоз потребовал освободить вагончик. Данное требование обосновывалось необходимостью поселить в него другого сторожа. Петрова отказалась освободить вагончик, заявив, что травму она получила при исполнении трудовых обязанностей, поэтому лесхоз не вправе лишить ее жилья, не предоставив взамен другого жилого помещения. Иного жилья у Петровой и ее детей нет. Администрация лесхоза с требованием не согласилась, пояснив, что вагончик выделялся не как жилое помещение, а только как помещение, которое сторож использует во время дежурства. Поэтому никаких жилищных правоотношений между лесхозом и Петровой не могло возникнуть.

1. Может ли вагончик-бытовка быть признан жилым помещением?

2. Возникли ли в рассматриваемой ситуации жилищные правоотношения?

3. Решите спор.

Ответ:

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК).

К сожалению, немалое число граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, т.е. вещью, являющейся объектом жилищных прав, признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.

Жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Здесь же (в ч. 2 комментируемой статьи) поясняется, в каких случаях квартира, дом и другие помещения считаются пригодными для постоянного проживания, - они должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидемиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д.

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Правительством РФ, которое Постановлением от 28 января 2006 г. N 47 утвердило Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Действие указанного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения, расположенные на территории России (п. 2), независимо от формы собственности и не распространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п. 3).

Cтатья 62 Жилищного кодекса определяет предмет договора социального найма, являющийся его существенным условием. Жилищный кодекс РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (см. комментарий к ст. 15 ЖК). Таким образом, ЖК РФ называет три основных критерия, по которым то или иное помещение может быть отнесено к числу жилых: изолированность, пригодность для постоянного проживания (последняя определяется совокупностью установленных санитарных, технических и иных норм и правил), а также отнесение жилого помещения к числу недвижимого имущества, что имеет большое практическое значение, поскольку помещение, находящееся, к примеру, в строительном вагончике, жилым признаваться не может.

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется, в частности, Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00. Эти Правила устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания, за исключением гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков.

Статья 62 содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, которые могут быть предметом найма. Это жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры. Статья 16 ЖК РФ к видам жилых помещений дополнительно относит комнату, что, по существу, является правильным, однако дублирует понятие "часть квартиры". И хотя в комментируемой статье не упоминаются комнаты как предмет договора социального найма, но другие статьи Кодекса прямо предусматривают их в качестве предмета этого договора (см., например, ч. 6 ст. 57 ЖК).

Следовательно, вагончик бытовка, где проживала Петрова, не может быть признан жилым помещением, так как он не отвечает требованиям законодательства о признании его жилым помещением. Также действия лесхоза по выселению Петровой правомерны, так как между ними не возникло жилищных правоотношений, жилищное законодательство не регулирует отношения по использованию приспособленных под жилье помещений в вагончиках. Они не входят в состав жилищного фонда.

У Петровой есть основания, в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса быть признанной нуждающейся в жилом помещении. По общему правилу гражданин для получения жилого помещения по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде должен относиться к малоимущим. Признание граждан малоимущими в целях предоставления им социального жилья производится органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ. При этом учитываются приходящийся на каждого члена семьи доход и стоимость имущества, которое находится в собственности членов семьи и подлежит налогообложению. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2011 г.

Тема: «Товарищество собственников жилья»

Задача 2

15 октября 2010 г. в 12-этажном доме по улице Большая Черкизовская было создано ТСЖ. 20 октября этого же года собственник квартиры № 15 Ерохин сдал по договору аренды одно из помещений подвала своего дома торговцу одеждой на товарном рынке «Черкизово» -- Зорину для хранения последним одежды, закупаемой им оптом.

Узнав об этом, собственники других квартир потребовали от Ерохина расторжения договора аренды с Зориным, поскольку считали, что он не вправе был совершать эту сделку без их согласия. Ерохин заявил, что он сдал в аренду лишь часть общей нежилой площади дома, соответствующую его доле. Это право гарантировано ему п. 2 ст. 247 ГК РФ, как сказал ему юрист районной юридической консультации.

Разрешите спор.

Ответ:

В Жилищном кодексе товариществам собственников жилья (ТСЖ) посвящен разд. VI, который состоит из двух глав - 13 и 14. В гл. 13 предусмотрены правила, регламентирующие создание и деятельность ТСЖ, в гл. 14 определено правовое положение членов товарищества.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК). В то же время членство в товариществе проживающих в доме собственников жилых помещений является добровольным. Может случиться так, что далеко не все проживающие в доме собственники жилых помещений захотят вступить в товарищество. Учитывая эту ситуацию, закон предусматривает, что число членов товарищества, его создавших, должно превышать 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если этого большинства нет, товарищество не может быть создано, а если было создано, но большинство голосов утрачено (например, вследствие выхода собственников из состава товарищества), то такое товарищество подлежит ликвидации (ч. 2 ст. 141 ЖК). Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. А она, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади помещения, занимаемого собственником в этом доме.

Статья 152 Жилищного кодекса РФ предоставляет товариществам собственников жилья право заниматься некоторыми видами хозяйственной деятельности, а именно обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме, сдачей в аренду, внаем части этого общего имущества (части 1 и 2), однако доход от такой деятельности используется исключительно для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества, а дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные данным Кодексом и уставом товарищества (часть 3).

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей собственности иным образом (ст. 246 ГК), требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК). Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть также разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК). Кроме того, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 250 ГК). Указанные правила не могут быть применены в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Это обусловлено назначением общего имущества в многоквартирном доме.

Во-первых, многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и другие части дома самостоятельными объектами права собственности. Общее имущество дома - это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме всегда следует судьбе помещения в доме. В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений.

Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК), то она не может быть отчуждена отдельно.

В-третьих, при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют права преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения.

Следовательно, действия собственников других квартир вправе требовать от Ерохина расторжения договора аренды с Зориным, поскольку, что он не вправе был совершать эту сделку без их согласия. Разъяснения юриста юридической консультации неверны так как не возможно выделить долю в общем имуществе многоквартирного дома.Ерохин заявил, что он сдал в аренду лишь часть общей нежилой площади дома, соответствующую его доле. Это право гарантировано ему п. 2 ст. 247 ГК РФ, как сказал ему юрист районной юридической консультации. "Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации",под ред. П.В. Крашенинникова "Статут", 2012 г.

Тема: «Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение»

Задача 3

В квартире на первом этаже многоквартирного дома по ул. Строителей начался ремонт. Сначала жильцы дома думали, что это обычный ремонт квартиры, но когда увидели, что строители делают выход на улицу, то заинтересовались и выяснили, что данное жилое помещение купили предприниматели, перевели его в нежилое и после ремонта здесь будет располагаться аптека.

По данному вопросу было решено созвать внеочередное собрание собственников жилья и пригласить туда собственников данной квартиры для разъяснения ситуации. На собрании собственники квартир поинтересовались у предпринимателей: почему те не известили их о таких серьёзных изменениях, происходящих в их доме и тем более не получили их согласие на такой перевод? На что получили ответ, что такое извещение не предусмотрено законом.

Кто должен извещать собственников жилых помещений в многоквартирном доме в случае осуществления перевода жилого помещения - в нежилое?

Ответ:

Перевода жилого помещения в нежилое регулирует ГК РФ и глава 3 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, перевод жилого помещения в нежилое и наоборот регулируется подзаконными актами, принятыми на федеральном уровне. В частности, Правительством РФ было принято Постановление от 10.08.2005 N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".

Законодательство устанавливает определенные условия, при соблюдении которых в принципе возможен перевод жилого помещения в нежилое. жилищный правоотношение товарищество многоквартирный

Во-первых, в соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое возможен при условии соблюдения требований законодательства о градостроительной деятельности.

В частности, такой перевод не должен нарушать разрешенное использование земельного участка, на котором расположен соответствующий многоквартирный дом. По общему правилу любая деятельность, осуществляемая в отношении земельного участка и объектов капитального строительства, расположенных на нем, не должна нарушать пределов использования земельного участка, которые установлены в соответствии с его разрешенным использованием. Разрешенное использование устанавливается правилами землепользования и застройки (градостроительным регламентом) в отношении соответствующей территории (п. 9 ст. 1, п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30 ГСК РФ, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается (ч. ч. 2 - 4 ст. 22 ЖК РФ):

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, или

- если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, или

- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В литературе указывается, что переводу в нежилое помещение препятствуют, в частности, договоры аренды, коммерческого найма и залога, заключенные в отношении переводимого.

Инициировать перевод жилого помещения в нежилое вправе собственник помещения или уполномоченное им лицо путем подачи заявления в соответствующий орган власти (ч. ч. 1, 2 ст. 23 ЖК РФ).

В соответствии с законодательством на сам перевод жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в нежилое не требуется согласия ни одного домовладельца данного многоквартирного дома.

Вместе с тем, как было указано выше, одним из условий перевода жилого помещения в нежилое является наличие отдельного входа в данное помещение или наличие технической возможности оборудовать отдельный вход. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

Необходимость получения согласия домовладельцев на устройство отдельного входа в жилое помещение, переводимое в нежилое, зависит от того, как квалифицируются соответствующие работы по устройству отдельного входа.

В том случае, если данные работы квалифицируются как реконструкция многоквартирного дома (что очень часто случается в судебной практике), то, безусловно, требуется соответствующее согласие домовладельцев на такие работы, и жилое помещение не может быть переведено в нежилое, если домовладельцы отказываются дать такое согласие.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В то же время согласно нормам п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома отнесено к компетенции общего собрания домовладельцев, данные решения считаются принятыми, если за них проголосовали домовладельцы, обладающие не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев.

Кроме того, в силу п. 6 ч. 7 ст. 51 ГСК РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.

Сначала следует определить, как соотносятся приведенные нормы ЖК РФ и ГСК РФ. Порядок согласования воли домовладельцев по вопросам, касающимся реконструкции многоквартирного дома, относится к правомочию распоряжения в триаде правомочий собственника (владение, пользование, распоряжение). Реконструкция многоквартирного дома является реализацией права собственности домовладельцев на помещения в многоквартирном доме и его общее имущество.

Вопросы собственности на помещения в многоквартирном доме и на общее имущество многоквартирного дома регулируются гражданским и жилищным законодательством (п. 1 ст. 2, гл. 18 ГК РФ, п. 3 ч. 1 ст. 4, гл. 6 ЖК РФ). Градостроительное законодательство не регулирует указанные вопросы (ст. 4 ГСК РФ). Кроме того, ЖК РФ вступил в силу позже, чем ГСК РФ (ст. 1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"; ст. 1 Закона о введении в действие ЖК РФ). Следовательно, жилищное законодательство и ЖК РФ в указанном случае должны иметь приоритет.

Согласие всех домовладельцев нужно только в том случае, если реконструкция приводит к уменьшению общего имущества;

- в том случае, если реконструкция не приводит к уменьшению общего имущества, то достаточно принятия общим собранием домовладельцев решения 2/3 голосов от общего числа голосов;

- любые действия, влекущие уменьшение общего имущества, могут производиться только путем реконструкции, но ни в какой иной форме и только с согласия всех домовладельцев.

Вместе с тем на практике достаточно сложно определить, приводит ли та или иная реконструкция к уменьшению общего имущества многоквартирного дома.

Имеет место противоречие норм ч. 3 ст. 36 ЖК РФ нормам п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. С учетом этого нужно признать, что любая реконструкция многоквартирного дома, независимо от того, приводит ли она к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, может быть проведена по решению общего собрания домовладельцев, за которое проголосовали домовладельцы, обладающие не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев.

Судебная практика неоднозначно подходит к разрешению данного вопроса применительно к реконструкции многоквартирного дома, проводимой в форме устройства отдельного входа в жилое помещение, расположенное в нем.

Большинство судебных инстанций занимают позицию, что для реконструкции многоквартирного дома в виде устройства отдельного входа в жилое помещение необходимо согласие всех домовладельцев.

В том случае, если устройство отдельного входа в жилое помещение является перепланировкой данного помещения, то на такую перепланировку нужно согласие всех домовладельцев, если при перепланировке происходит присоединение к помещению части общего имущества.

Следовательно, в соответствии с жилищным законодательствам, извещение собственников в связи с переводом жилого помещения в нежилое не требуется, но требуется согласие собственников на устройство отдельного входа. Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2012. Вып. 12. 143 с.

Список литературы

1. Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2012. Вып. 12. 143 с.

2. "Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации",под ред. П.В. Крашенинникова,"Статут", 2012 г.

3. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2011 г.

Размещено на Allbest.ru