Договір купівлі-продажу земельної ділянки

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ДЕРЖАВИ I ПРАВА ім. В.М.КОРЕЦЬКОГО

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ДЕРЖАВИ I ПРАВА ім. В.М.КОРЕЦЬКОГО

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук

ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Спеціальність - цивільне право і цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право

КУЧЕРУК Катерина Іванівна

Київ-2002

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана у відділі цивільного, трудового і підприємницького права Інституту держави і права ім. В.М.Корецького Національної академії наук України.

Науковий керівник: доктор юридичних наук, професор,член-кореспондент Національної академії наук України,академік Академії правових наук України СЕМЧИК Віталій Іванович, Інститут держави і права ім. В.М.Корецького НАН України, головний науковий співробітник.

Офіційні опоненти: доктор юридичних наук, академік Академії правових наук України ЛУЦЬ Володимир Васильович, Академія муніципального управління, професор кафедри цивільно-правових дисциплін;

кандидат юридичних наук, доцент МАЙДАНИК Роман Андрійович, Київський Національний університет імені Тараса Шевченка, доцент кафедри цивільного права.

Провідна установа: Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого, кафедра цивільного права, Міністерство освіти і науки України, м. Харків.

Захист відбудеться “___”____________ 2002 р. о _____ годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.236.02 Інституту держави і права ім. В.М.Корецького Національної академії наук України за адресою: 01001, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4.

3 дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Інституту держави і права ім. В.М.Корецького Національної академії наук України за адресою: 01001, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4.

Автореферат розісланий “___”______________ 2002 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради, кандидат юридичних наук І.М. Кучеренко

АНОТАЦІЇ

Кучерук К.І. Договір купівлі-продажу земельної ділянки. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.03. - цивільне право і цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право. - Інститут держави і права ім. В.М.Корецького Національної академії наук України, Київ, 2002.

Висвітлюються питання правового регулювання порядку укладення і виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки. Аналізується поняття договору як інституту цивільного права, визначено його особливості та місце в системі цивільних і земельних відносин. Висвітлюється стан законодавства про відчуження земельної ділянки за договором купівлі-продажу; визначено структура договору; правові способи забезпечення виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки та цивільно-правову відповідальність сторін за невиконання зобов'язань за договорами купівлі-продажу земельної ділянки. Сформульовано поняття договору купівлі-продажу земельної ділянки, його предмета. Досліджується правовий статус сторін договору, порядок його укладення та реєстрації.

Сформульовані висновки й рекомендації щодо подальшого вдосконалення цивільного і земельного законодавства у сфері регулювання відносин з питань укладення і виконання договорів купівлі-продажу земельної ділянки.

Ключові слова: договір купівлі-продажу, земельна ділянка, суб'єкти, предмет договору, зміст договору, способи забезпечення виконання договірних зобов'язань, договірна відповідальність, цивільне і земельне законодавство.

Кучерук Е.И. Договор купли-продажи земельного участка. - Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03 - гражданское право и гражданский процесс; семейное право; международное частное право. - Институт государства и права им. В.М.Корецкого Национальной академии наук Украины, Киев, 2002.

Освящены вопросы правового регулирования порядка заключения и исполнения договора купли-продажи земельного участка. Анализируются понятие договора, его особенности и роль в системе гражданских и земельных отношений. Показано состояние законодательства в отношении отчуждения земельного участка по договору купли-продажи. Раскрываются элементы договора, гражданско-правовые способы обеспечения выполнения обязательств договора купли-продажи земельного участка и гражданско-правовая ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств по договорам купли-продажи земельного участка.

Структура диссертационного исследования обусловлена его целью и задачами. Во вступлении автором обосновывается актуальность выбранной темы, раскрывается ее сущность и состояние научной разработки; определяются цель и задачи исследования, методологическая основа работы; излагаются основные результаты, полученные на основе проведенного исследования, доказывается научная новизна, теоретическое и практическое значение полученных результатов, их апробация, научное и практическое значение диссертации.

Исследуются особенности договора купли-продажи земельного участка, а также проводится анализ действующего гражданского законодательства относительно регулирования отношений по заключению договора. Анализируются предмет договора, правовой статус сторон, которые могут вступать в отношения по его заключению, а также содержание договора купли-продажи земельного участка. Раскрываются проблемы установления правовых средств, гарантирующих права субъектов договора купли-продажи земельного участка и их защиту, а также особенностей гражданско-правовой ответственности за неисполнение договорных обязательств в этой сфере.

В работе дано обоснование, что договор купли-продажи земельного участка является институтом гражданского права и разновидностью гражданско-правового договора купли-продажи. Он должен соответствовать нормам гражданского законодательства и требованиям специального законодательства, обусловленным спецификой предмета договора.

Анализируется специфика предмета договора, которая отличает его от традиционных требований к договору купли-продажи. Предмет данного договора характеризуется единством физических признаков (границы, площадь, месторасположение) и связанных с ними юридических признаков (правовой режим, ограничения (обременения), субъективные права и обязанности и т.д.) и представляет собой земельный участок с определенным местом расположения, площадью, целевым назначением, составом угодий, правовым режимом, возможным наличием определенных ограничений (обременений) относительно этого участка.

Предлагается определение договора купли-продажи земельного участка как гражданского договора, по которому продавец обязуется в установленном законом порядке передать земельный участок и право собственности на него покупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форме принять земельный участок и выплатить покупателю определенную договором покупную цену. Действительность этого договора зависит от его нотариального удостоверения и государственной регистрации земельного участка.

Исследуя вопросы правовых способов обеспечения выполнения обязательств договора купли-продажи земельного участка, автор делает выводы, что способы обеспечения выполнения обязательств договора купли-продажи земельных участков следует рассматривать в широко смысле как предусмотренных действующим законодательством, а также в узком как предусмотренных в договоре.

Автором формулируются рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего отчуждение земельных участков по договору купли-продажи.

Ключевые слова: договор купли-продажи, земельный участок, субъекты, предмет договора, содержание договора, способы обеспечения исполнения договорных обязательств, договорная ответственность, гражданское и земельное законодательство.

Kucheruk E.I. The contract of bargain and sale of land lots. - Manuscript.

Thesis for a Candidate Degree in Law by speciality 12.00.03. - The V.M. Koretsky Institute of State and Law of National Ukrainian academy of sciences, Kyiv, 2002.

The thesis is dedicated to the questions of legal regulation of land lots bargain and sale contract, its conclusion and execution. The conception of contract, its peculiarities and role in the system of real property, legal status of land lots' alienation according to the bargain and sale contract, its structure, civil warranties of land lots contract execution and civil responsibility of parts for failure to perform a legal duty according to land lots bargain and sale contract were gradually analyzed. The author highlighted the conception of land lots bargain and sale contract, its subject along with the legal status of right holders, order of conclusion and registration.

The work contains the definition of implications and recommendations concerning further improvement of civil and agrarian legislation in the sphere of regulation of relations of land lots bargain and sale contracts' conclusion and execution.

Key words: bargain and sale contract, land lot, parties, subject of a contract, contents of a contract, means of civil warranties of land lots contract execution, civil responsibility, civil and agrarian legislation.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми зумовлена змінами соціально-економічного устрою та новими конституційними засадами права власності в Україні, що об'єктивно зумовлює потребу реформування цивільно-правових відносин, викликає необхідність і доцільність вдосконалення цивільного законодавства в цілому і договірного права зокрема.

У цьому зв'язку зростає роль цивільно-правових договорів як правової форми, яка забезпечує їх суб'єктам широку ініціативу в реалізації своїх цілей та інтересів. Одним з найважливіших інститутів цивільного права і визначальним у групі цивільно-правових договорів, що характеризуються передачею майна у власність, є договір купівлі-продажу. Купівля-продаж в Україні стає широко застосовуваною підставою набуття права приватної власності та формування власника, який на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається своїм майном.

На сьогодні земельні ділянки можуть перебувати у приватної власності суб'єктів цивільних правовідносин та бути предметом договору купівлі-продажу. Але порядок і умови укладення такого договору, права та обов'язки сторін, його виконання мають певні особливості, що зумовлено специфікою його предмета.

У цивільно-правовій літературі України поки що відсутні теоретичні комплексні дослідження правових проблем купівлі-продажу земельних ділянок. Водночас практика укладення та виконання договорів купівлі-продажу земельних ділянок виявила чимало правових проблем, пов'язаних як з недоліками в організації ринку землі, так і з недосконалістю правового регулювання договорів купівлі-продажу земельної ділянки. Про це свідчить також судова практика.

Вихідні положення, які дали змогу змістовно висвітлити більшість аспектів дисертаційної роботи, розроблені в працях відомих українських та зарубіжних учених-юристів з питань теорії цивільного права: Ч.Н.Азімова, Д.В.Бобрової, В.В.Борисової, О.В.Дзери, В.М.Коссака, Н.С.Кузнєцової, І.М.Кучеренко, В.В.Луця, Р.А.Майданика, О.Н.Підопригори, О.А.Пушкіна, П.М.Рабіновича, Н.О.Саніахметової, Є.О.Харитонова, Я.М.Шевченко, В.С.Щербини та ін.; з проблем земельного та екологічного права - В.І.Андрейцева, Ц.В.Бичкової, А.П.Гетьмана, В.К.Гуревського, І.І.Каракаша, П.Ф.Кулинича, Н.Р.Малишевої, В.Л.Мунтяна, В.В.Носіка, О.О.Погрібного, В.К.Попова, В.І.Семчика, А.М.Статівки, Н.І.Титової, Ю.С.Шемшученка, М.В.Шульги, В.З.Янчука, В.В.Янчука; а також російських учених-правознавців - С.С.Алексеєва, Г.Ю.Бистрова, М.І.Брагінського, С.М.Братуся, В.В.Вітрянського, Б.П.Єрофеєва, О.С.Іоффе, І.О.Іконицької, М.І.Краснова, М.І.Козиря, А.С.Суханова, А.С.Толстого та ін.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертація виконана відповідно до плану науково-дослідної роботи Інституту держави і права ім. В.М.Корецького НАН України "Роль і значення цивільного права в регулюванні майнових і особистих немайнових відносин у сучасній Україні" (№ 0101U001005).

Мета і завдання дослідження. Метою дослідження є визначення теоретичних цивільно-правових засад договору купівлі-продажу земельної ділянки, його особливостей і місця в системі цивільно-правових договорів купівлі-продажу, а також розробка рекомендацій, спрямованих на вдосконалення правового регулювання цього різновиду цивільно-правового договору.

Об'єктом дослідження є суспільні відносини, які виникають при укладенні та виконанні договору купівлі-продажу земельних ділянок.

Предметом дослідження є нормативні акти, які регулюють або будуть регулювати договір купівлі-продажу земельної ділянки, практика їх застосування.

Методи дослідження. В роботі були використані: формально-логічний, історико-правовий, функціонально-правовий, статистичний, порівняльного аналізу та інші методи.

За допомогою формально-логічного і порівняльного методів було здійснено аналіз цивільного законодавства України, яким регулюються договори купівлі-продажу земельної ділянки, правове регулювання цього договору в інших країнах, а також межі застосування у цивільному договорі купівлі-продажу земельної ділянки норм земельного законодавства. Історико-правовий метод використовувався при дослідженні розвитку правового регулювання договору купівлі-продажу земельної ділянки в Україні у ХХ столітті.

Функціонально-правовий метод було застосовано з метою визначення функцій договору, його відповідності нормам цивільного права, суттєвих умов і особливостей договору. Шляхом застосування статистичного методу було з'ясовано стан реалізації цивільного законодавства з питань договорів купівлі-продажу земельних ділянок, його ефективність та перспективи впровадження.

Перелічені та інші дослідницькі методи базуються на принципах об'єктивного і всебічного аналізу процесів та явищ, що відбуваються у сфері правотворчої і правозастовчої діяльності в період переходу до ринкових відносин. Наукова новизна одержаних результатів полягає у комплексному дослідженні договору купівлі-продажу земельної ділянки в Україні, визначенні та обґрунтуванні пропозицій щодо системного правового регулювання цього виду цивільного договору.

1) Доведено що договір купівлі-продажу земельної ділянки є різновидом цивільно-правового договору купівлі-продажу, який займає особливе місце в системі цивільно-правових договорів і яким регулюється купівля-продаж земельних ділянок з дотриманням вимог земельного та інших галузей законодавства, що відбивають специфіку предмету договору, визначену в перелічених галузях права;

2) обгрунтовано положення, що особливостями цивільно-правового договору купівлі-продажу земельної ділянки є:

-- суб'єктами договору у цивільно-правових відносинах виступають "сторони" - продавець земельної ділянки та її покупець. На відміну від цього суб'єктами договору у земельних відносинах будуть відчужувач (власник) земельної ділянки і набувач (покупець) земельної ділянки;

-- предметом договору - конкретна визначена на місцевості земельна ділянка, яка не виключена із цивільного обігу.

-- зміст договору полягає в тому, що продавець - власник земельної ділянки передає покупцеві у власність земельну ділянку за узгоджену договором ціну та строки, що договір має бути нотаріально посвідченим, а земельна ділянка, яка є предметом договору, підлягає державній реєстрації після укладення договору.

3) Згідно з земельним законодавством встановлюються: правовий режим земельної ділянки, її цільове призначення, порядок та умови використання, сервітути, обтяження та обмеження, порядок та умови викупу з мотивів суспільної необхідності і для суспільних потреб.

4) Права та обов'язки сторін, що випливають у цивільно-правових відносинах із договору купівлі-продажу, стосуються сторін договору, які між ними узгоджуються. На відміну від цього права та обов'язки відчужувача і набувача щодо обмеження (обтяження) прав стосуються земельної ділянки як об'єкта договору, визначаються у відповідності із земельним законодавством і застосовуються як у договорах купівлі-продажу так і при здійсненні інших форм відчуження-набуття земельної ділянки у власність.

5) Згідно з новим Цивільним кодексом України в договорі купівлі-продажу зазначаються спеціальні вимоги до земельної ділянки, які встановлені земельним законодавством, є обов'язковими як для особи, що відчужує земельну ділянку, так і для особи, що набуває на неї право власності. Від зазначення у договорі вимог земельного законодавства щодо земельної ділянки договір купівлі-продажу не втрачає ознак цивільно-правового договору, оскільки всі його елементи (сторони, предмет, зміст, умови і відповідальність) визначаються цивільним правом.

6) Як і інші цивільно-правові договори, договір купівлі-продажу земельної ділянки є двостороннім, консенсуальним і формальним.

7) Сформульовано поняття договору купівлі-продажу земельної ділянки, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується у встановленому цивільним законодавством порядку передати у власність другій стороні (покупцеві) конкретну визначену на місцевості земельну ділянку, з зазначенням у договорі її цільового призначення та існуючих щодо неї обмежень (обтяжень), а покупець зобов'язується у встановленій формі прийняти земельну ділянку, сплатити визначену договором покупну ціну та здійснити її державну реєстрацію.

8) Пропонується способи забезпечення виконання зобов'язання договору купівлі-продажу земельної ділянки розглядати в двох значеннях: у широкому та вузькому. До способів у широкому значенні відносяться ті, що застосовуються до всіх договорів купівлі-продажу, а у вузькому значенні - ті, що стосуються договору купівлі-продажу земельної ділянки, зокрема тих його елементів, що стосуються сторін, предмета і змісту договору, а також порядку його укладення, встановлених нормами земельного та інших галузей права;

9) Враховуючи соціальну значимість та специфіку договору купівлі-продажу земельної ділянки, обґрунтовується необхідність і доцільність включити до глави 53 нового Цивільного кодексу України окрему норму, яка регулювала б цей різновид договору купівлі-продажу з урахуванням вимог, передбачених земельним законодавством;

10) Обгрунтовується рекомендація щодо встановлення у новому Цивільному кодексі України цивільної праводієздатності іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб у цивільно-правових земельних відносинах, предметом яких є земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності, та про обмеження цих прав на землі сільськогосподарського призначення..

Практичне значення одержаних результатів полягає у тому, що основні висновки та пропозиції, які зроблені в дисертації можуть бути використані в законотворчій роботі, у подальших наукових дослідженнях договірних цивільних відносин взагалі і питань регулювання відносин договору купівлі-продажу земельної ділянки зокрема, у практиці розгляду судами України спорів, пов'язаних з купівлею-продажем земельної ділянки, у навчальному процесі, у науково-дослідницькій роботі студентів, в юридичній освіті громадян України.

Положення дисертації можуть бути використані при підготовці відповідних розділів підручників, навчальних посібників, при викладанні курсу "Цивільне право" та спецкурсів з проблем договірних зобов'язань.

Особистий внесок здобувача. Дисертаційне дослідження виконано здобувачем самостійно. Всі сформульовані в ньому положення та висновки обгрунтовані на базі особистих досліджень автора. У співавторстві опублікована одна стаття. Не менше половини цієї статті - це науковий доробок здобувача, у тому числі концептуальні положення щодо цивільно-правових способів забезпечення виконання договору купівлі-продажу.

Апробація результатів дисертації. Окремі дисертаційні положення і висновки доповідалися на міжнародних науково-практичних конференціях “Реструктуризація аграрних підприємств і земельна реформа: стан, проблеми, перспективи” (м. Київ, 18-19 жовтня 2000 р.), “Сучасні проблеми розвитку економіки агропромислового комплексу: соціально-економічні та правові аспекти” (м. Запоріжжя, 17 листопада 2000 р.); науково-практичній конференції “Становлення правової держави: проблеми та шляхи вдосконалення правового регулювання” (м. Запоріжжя, 8 грудня 2000 р.); науково-практичній конференції Інституту держави і права ім. В.М.Корецького НАН України, присвяченій 10-ій річниці незалежності України “Розвиток законодавства в Україні” (м. Київ, 19 квітня 2001 р.); науково-практичній конференції “Актуальні проблеми державного управління та місцевого самоврядування” (м. Запоріжжя, 15-16 листопада 2001 р.); міжнародній науковій конференції “Власнісний статус і проблеми раціонального використання земель” (м. Київ, 29-31 грудня 2001 р.).

Публікації. Основні положення і висновки дослідження викладені у дев'яти самостійних публікаціях та одній статті у співавторстві, в тому числі шість - у фахових виданнях, три - тези доповідей на науково-практичних конференціях.

Структура дисертації. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків та списку використаних джерел. Загальний обсяг роботи - 193 сторінки, із них список використаних джерел - 17 сторінок (212 найменувань).

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

правовий договір купівля продаж

У вступі обґрунтовується актуальність теми дисертації, ступінь її наукової розробки, визначаються об'єкт, предмет, мета і завдання дослідження, наукова новизна дисертації, розкривається теоретичне та практичне значення роботи, апробація основних положень дисертації.

Перший розділ “Загальна характеристика договору купівлі-продажу земельної ділянки” складається з двох підрозділів, у яких характеризуються поняття та особливості договору купівлі-продажу земельної ділянки, його роль у системі цивільно-правових договорів, аналізується законодавство, що становить правову базу купівлі-продажу земельної ділянки.

У першому підрозділі “Поняття договору купівлі-продажу земельної ділянки та його роль у системі цивільно-правових договорів” зазначається, що в недалекому минулому із принципу виключної державної власності на землю, випливав принцип невідчужуваності землі.

Орієнтація економіки на ринкові відносини призвела до радикальних змін у сфері права власності на землю в Україні, зокрема права приватної власності на землю і введення земельних ділянок до цивільного обігу. Власник земельної ділянки в Україні має право на укладення цивільно-правових договорів, у системі яких особливе місце посідає договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Дисертант досліджує питання правової природи договору купівлі-продажу земельної ділянки, його роль та місце у системі цивільно-правових договорів. Робиться висновок, що за юридичною природою договір купівлі-продажу земельної ділянки є цивільним, оскільки має всі ознаки цивільного договору. Основні із них: юридичний факт, який здійснюється із волі його учасників, має двосторонній характер; у кожній із сторін виникають певні права та обов'язки; свобода сторін у вирішенні питання про укладення договору; суб'єктами договору купівлі-продажу земельної ділянки є особи, що володіють правоздатністю та дієздатністю; положення про недійсність договорів, правові наслідки невиконання та неналежного виконання договору та деякі інші ознаки цивільного договору поширюються і на договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Зміст договору купівлі-продажу земельної ділянки, його певна специфіка щодо умов укладення, виконання, визначення прав та обов'язків сторін дає підстави віднести його до різновиду договорів купівлі-продажу та визначити його особливе місце і роль серед цивільно-правових договорів.

Відзначається, що на сьогодні в юридичній науці й законодавстві України не дається визначення поняття договору купівлі-продажу земельної ділянки, що негативно впливає на правове регулювання купівлі-продажу земельних ділянок. Автором запропоновано закріпити в законодавчому порядку таке визначення поняття договору купівлі-продажу земельної ділянки: це цивільний договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується у встановленому законом порядку передати у власність другій стороні (покупцю) конкретно визначену на місцевості земельну ділянку, а покупець зобов'язується у встановленій формі прийняти земельну ділянку і сплатити визначену договором покупну ціну.

Дисертант визначає особливості договору купівлі-продажу земельної ділянки, які полягають у предметі, суб'єктах, правах та обов'язках сторін, підставах, умовах укладення, виконання договору, досліджуються окремі види договору купівлі-продажу земельної ділянки: шляхом вільного продажу; на аукціоні чи на інших конкурентних засадах;.

Визначено особливості відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб, а також за рішенням суду.

Аналізується практика укладення договорів купівлі-продажу земельних часток (паїв) до їх заборони Законом України "Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)" від 18 січня 2001 р., та нового Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 р., яким купівля-продаж земельної частки (паю) до 01 січня 2005 р. також заборонена.

У другому підрозділі “Правове регулювання договору купівлі-продажу земельної ділянки” досліджуються питання розвитку законодавства щодо договорів купівлі-продажу земельних ділянок в історичному аспекті, а також здійснено аналіз чинного цивільного законодавства щодо цієї категорії угод на сучасному етапі.

У 1917-1918 рр. XX століття в нашій державі було скасовано приватну власність на землю, а земельні ділянки вилучено із цивільного обігу, укладення будь-яких угод із земельними ділянками не дозволялося.

Поява приватної форми власності на землю, введення земельних ділянок у цивільний обіг та реформування чинного законодавства в незалежній Україні дали можливість власнику земельної ділянки вступати в цивільно-правові відносини, укладати договори купівлі-продажу земельної ділянки.

Законодавча база щодо купівлі-продажу земельної ділянки почала формуватися з прийняттям важливих на той час нормативних актів: постанови Верховної Ради РСР "Про земельну реформу" від 18 грудня 1990 р.; Закону УРСР "Про власність" від 07 лютого 1991 р., Закону України "Про форми власності на землю" від 30 січня 1992 р.; Земельного кодексу України в редакції від 13 березня 1992 р., Декрету Кабінету Міністрів України “Про приватизацію земельних ділянок” від 26 грудня 1992 р. Ними передбачалося право громадян України на укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Фактично договори купівлі-продажу земельної ділянки громадянами України стали укладатися з прийняттям Закону України "Про форми власності на землю" від 30 січня 1992 р. і Земельного кодексу України від 13 березня 1992 р. щодо встановлення в Україні права приватної власності на землю, з врахуванням Декрету Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" від 26 грудня 1992 р., який залишив шестирічний мораторій на відчуження земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, встановлений Земельним кодексом України в редакції від 13 березня 1992 р.

Купівля-продаж земельних ділянок юридичними особами та громадянами підприємцям в Україні пов'язана з прийняттям ряду указів Президента України з цих питань. Вирішальне значення щодо цього мав Указ Президента України від 19 січня 1999 р. "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення". Він врегулював питання продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення юридичним особам та громадянам-підприємцям на землях державної і комунальної власності; визначав об'єкти купівлі-продажу; категорії земель несільськогосподарського призначення та земельні ділянки, які не можуть бути продані у власність юридичним особам та громадянам.

Для створення правових, економічних та організаційних умов подальшого розвитку ринку земель населених пунктів та його інфраструктури важливе значення мав Указ Президента України від 04 лютого 2002 р. "Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення". Подальший розвиток питання купівлі-продажу земельних ділянок дістали в новому Земельному кодексі України, прийнятому Верховною Радою України 25 жовтня 2001 р. Проте основним нормативним актом, який регулює купівлю-продаж земельних ділянок, що відносяться до приватної власності, є Цивільний кодекс України.

У дисертації робиться узагальнення, що розвиток законодавства щодо купівлі-продажу земельної ділянки поклало початок формування нормативної бази для здійснення цивільно-правових угод, серед яких провідне місце посідають договори купівлі-продажу. Вказані вище нормативно-правові акти умовно склали базу першого етапу розвитку законодавства про купівлю-продаж земельних ділянок.

Другий етап - це прийняття нового законодавства, спрямованого на розвиток ринкових відносин, відмову від монополії держави на землю, на пріоритет приватної власності. Він розпочався прийняттям Верховною Радою України 25 жовтня 2001р. нового Земельного кодексу України, та 29 листопада 2001 р. - нового Цивільного кодексу України (прийнятий Верховною Радою України, але не підписаний Президентом України).

У дисертації відзначається, що з питання пріоритету правового регулювання договору купівлі-продажу та співвідношення цивільного і земельного права в юридичній літературі немає єдиної думки. На думку одних авторів, договір купівлі-продажу земельної ділянки є земельно-правовим договором і повинен регулюватися Земельним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами, які регулюють земельні відносини. Інші вважають договір купівлі-продажу земельної ділянки класичним договором, який регулюється цивільним правом.

На думку автора, договір купівлі-продажу земельної ділянки має цивільно-правову основу. Він повинен відповідати нормам цивільного законодавства, тобто регулюватися цивільним правом. Але оскільки специфіку предмета відбиває спеціальне (як правило земельне) законодавство, то його додержання є обов'язковим. Про це йдеться і в ст.179 нового Цивільного кодексу України. Співвідношення норм цивільного і спеціального (земельного) права проявляється як відношення загального до частки, де загальними є норми цивільного права, а спеціальними - земельного чи інших галузей права.

Дисертантом вказується на недосконалість правового регулювання договору купівлі-продажу земельної ділянки. Обґрунтовується доцільність включити до глави 53 нового Цивільного кодексу України норму, якою регулювалися б договори купівлі-продажу земельних ділянок та щодо встановлення у новому Цивільному кодексі України цивільної праводієздатності іноземних громадян та іноземних юридичних осіб.

Другий розділ “Структура договору купівлі-продажу земельної ділянки” складається з трьох підрозділів і присвячений аналізу таких елементів договору, як предмет, сторони, зміст договору купівлі-продажу земельної ділянки.

У першому підрозділі “Земельна ділянка як предмет договору купівлі-продажу” автор зазначає, що істотне значення для характеристики договору має його предмет.

Досліджуючи предмет договору купівлі-продажу земельної ділянки (з огляду на специфіку землі, яка виконує різні функції у суспільних відносинах і виступає не тільки об'єктом права власності, а й природним ресурсом, місцем проживання), автор робить висновок, що специфікою предмета договору купівлі-продажу земельної ділянки, його важливою характеристикою є наявність можливого обмеження (обтяження). Предметом договору купівлі-продажу виступає не земля в абстрактному розумінні, а земельна ділянка (чи її частина), відмежована від інших ділянок, яка має вказівки на конкретний розмір та місцезнаходження.

Крім цього, земельну ділянку як предмет договору купівлі-продажу належить розглядати з урахуванням її категорій і цільового призначення. Земельна ділянка за чинним законодавством має чітке цільове призначення, набувається відповідно до мети її використання. Ця мета є визначальною при укладенні цивільно-правових угод та визначенні зобов'язань покупців щодо використання земельної ділянки після її покупки.

Дисертант робить висновок, що предметом договору купівлі-продажу земельної ділянки є конкретна земельна ділянка (чи її частина) з визначеним місцем розташування, площею, цільовим призначенням, складом угідь, правовим режимом, можливою наявністю певних обмежень (обтяжень) щодо неї. Пропонується таке визначення предмета договору закріпити на законодавчому рівні.

У роботі відзначається, що не всі земельні ділянки можуть бути предметом договору купівлі-продажу, а лише ті, які перебувають у приватній, державній або комунальній власності. При цьому із земель державної і комунальної власності не можуть бути предметом договору купівлі-продажу землі, які за земельним законодавством не можуть бути у приватній власності.

Крім того, щодо іноземних громадян та осіб без громадянства, а також іноземних юридичних осіб предметом договору продажу можуть бути земельні ділянки несільськогосподарського призначення. Згідно з ст. 81 ЗК вони не можуть бути суб'єктами права власності на землі сільськогосподарського призначення. Землі сільськогосподарського призначення, отримані ними у спадщину, протягом року підлягають відчуженню. Одним із способів такого відчуження може бути продаж на підставі договору купівлі-продажу.

За договором купівлі-продажу земельні ділянки можуть продаватися як самостійний об'єкт, а також земельні ділянки та споруди, будівлі, які знаходяться на них, і розглядаються як нерухомість (єдиний об'єкт права власності).

Певна увага автором приділена такому своєрідному предмету договору купівлі-продажу як земельна частка (пай), який виник у процесі реформування колективних сільськогосподарських підприємств у підприємства приватного типу. Предметом таких договорів є не сама земельна ділянка, а право на неї.

У другому підрозділі “Сторони договору купівлі-продажу земельної ділянки” особлива увага приділена дослідженню суб'єктного складу договору купівлі-продажу земельної ділянки. На основі аналізу законодавчих та інших нормативних актів доведено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки характеризується рядом особливостей щодо його сторін. Дисертант відзначає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки ґрунтується на повній рівноправності сторін, які його уклали, але умови участі кожної із них у договорі не завжди однакові. Це залежить від обсягу правосуб'єктності конкретної сторони, правового режиму земельної ділянки, яка продається, та інших обставин, що відображають специфіку даного договору. Це дає можливість зробити висновки, що коло суб'єктів, які можуть бути сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки, обмежене. Обмежені певною мірою і суб'єктивні права власника земельної ділянки.

Автором визначено коло суб'єктів, які можуть бути сторонами - продавцями та покупцями у договорі купівлі-продажу земельної ділянки. Продавцями і покупцями земельних ділянок виступають суб'єкти, які можуть мати у власності земельні ділянки. До таких чинне законодавство України відносить: громадян, юридичних осіб, територіальні громади і державу. На підставі викладеного робиться узагальнення, що сторонами договору купівлі-продажу земельних ділянок приватної власності в Україні є громадяни та юридичні особи; щодо земель державної власності - держава в особі органів державної влади в межах, встановлених законодавством України; комунальної власності - територіальні громади, села, селища, міста, які здійснюють правомочності власника як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом в разі продажу земельної ділянки у приватну власність.

При цьому держава і органи місцевого самоврядування мають право викупу земельної ділянки із приватної власності і зарахування її відповідно до фонду земель державної чи комунальної власності.

До сторін договору купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення передбачені особливі вимоги. Громадянин України, який бажає купити земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, повинен мати сільськогосподарську освіту або досвід роботи в сільському господарстві, займатися товарним сільськогосподарським виробництвом. Юридичні особи мають право на придбання земель даної категорії, якщо в статутних документах передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

Сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки можуть бути також іноземні громадяни, держава та особи без громадянства, яким за законодавством України дозволяється набувати у власність певні земельні ділянки. При цьому відзначається, що землі сільськогосподарського призначення не можуть перебувати у власності іноземних юридичних осіб, іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних держав, тому вони не можуть бути сторонами договору купівлі-продажу вказаних земель. Якщо іноземний громадянин, юридична особа або особа без громадянства у порядку успадкування отримає земельну ділянку сільськогосподарського призначення, то повинна протягом року провести відчуження земельної ділянки, в тому числі за договором купівлі-продажу. При цьому вона може бути лише продавцем щодо відчужуваної земельної ділянки.

У третьому підрозділі “Зміст договору купівлі-продажу земельної ділянки” досліджуються правові умови укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, дотримання і виконання яких є обов'язковими для юридично значимих наслідків та основні права й обов'язки сторін договору.

Автор вказує, що договір купівлі-продажу земельної ділянки - це основний документ, що опосередковує відносини між продавцем та покупцем земельної ділянки. У ньому повинні бути чітко визначені предмет договору, умови, права та обов'язки сторін, з приводу яких сторони досягають угоди, а також відповідальність за невиконання договірних зобов'язань.

Відзначається, що, крім предмета договору купівлі-продажу земельної ділянки, його істотною умовою є ціна. Земля за своїм походженням не є результатом людської праці і відповідно не має первісної вартості. Не зважаючи на це, земельна ділянка має певну ціну, яка визначається договором. При продажу земельної ділянки державної і комунальної власності вартість визначається на підставі її грошової експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок громадянами і юридичними особами проводиться за ціною, визначеною за згодою сторін, але для сплати державного мита вона не може бути меншою за грошову оцінку земельної ділянки, яка визначається за відповідною методикою.

Невід'ємною частиною договору купівлі-продажу земельної ділянки є: наявність у продавця державного акту на право приватної власності на землю у випадку продажу земельної ділянки громадянином чи юридичною особою; рішення відповідної місцевої державної адміністрації чи органу місцевого самоврядування про продаж земельної ділянки державної і комунальної власності, а також план земельної ділянки з визначенням її розмірів, місця розташування, відомостей про наявність обмежень (обтяжень).

Щодо договору купівлі-продажу земельної ділянки встановлена письмова форма з нотаріальним посвідченням договору та державною реєстрацією земельної ділянки. Додержання вимог щодо передбачених умов договору, його форми і державної реєстрації впливають на його дійсність.

Певну увагу автором приділено підставам і порядку укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, особливим вимогам щодо укладення договорів купівлі-продажу окремих земельних ділянок, зокрема, на конкурсних засадах, продажу земель державної і комунальної власності іноземним громадянам і юридичним особам, викупу з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб.

Досліджуючи питання прав і обов'язків сторін договору купівлі-продажу земельної ділянки, дисертант робить висновок, що із змісту законодавства випливає основний обов'язок продавця - передати покупцеві земельну ділянку в належному стані, придатну для цільового використання, до укладення договору попередити покупця земельної ділянки про всі її недоліки, про обмеження (обтяження) щодо неї. Покупець зобов'язаний прийняти на місцевості відповідну, визначену договором земельну ділянку та сплатити за неї погоджену грошову суму.

У третьому розділі "Виконання обов'язків, що випливають із договірних зобов'язань купівлі-продажу земельної ділянки", який складається із двох підрозділів, досліджуються питання виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки, способи забезпечення сторонами належного виконання своїх зобов'язань та цивільно-правова відповідальність за невиконання та неналежне виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

У першому підрозділі “Способи забезпечення виконання обов'язків, що випливають із договірних зобов'язань купівлі-продажу земельної ділянки” розглядаються питання належного виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки, під яким автор розуміє передачу продавцем у власність покупця обумовленої договором земельної ділянки, виплату покупної суми, нотаріального посвідчення договору і державної реєстрації земельної ділянки. Після здійснення зазначених операцій покупцеві видається державний акт на право приватної власності на земельну ділянку.

Дисертант визначає певні особливості виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки. Земельна ділянка не та річ, яку продавець може негайно передати покупцеві. Юридичне значення для належного виконання цього договору має і його державна реєстрація. Згідно із земельним законодавством покупець може приступити до використання земельної ділянки після її відведення в натурі, належного посвідчення договору і державної реєстрації земельної ділянки.

Аналізуючи способи забезпечення належного виконання сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки своїх зобов'язань, дисертант звертає увагу на те, що виконання зобов'язань можна забезпечити не тільки тими способами, які закріплені у ст.178 ЦК України (неустойка, застава, порука, завдаток, гарантія), а й тими, які встановлені сторонами в самому договорі.

В дисертації пропонується способи забезпечення виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки розглядати в двох значеннях: вузькому та широкому. До способів у широкому значенні відносяться ті, що застосовуються до всіх договорів купівлі-продажу, а у вузькому - ті, що стосуються договору купівлі-продажу земельної ділянки, зокрема його елементів - предмета і змісту договору, а також порядку його укладення, встановленого нормами земельного та інших галузей права.

У другому підрозділі “Відповідальність за невиконання зобов'язань за договором купівлі-продажу земельних ділянок” розглядаються питання договірної відповідальності сторін за невиконання та неналежне виконання зобов'язань договору купівлі-продажу земельної ділянки. Дисертант стверджує, що загальні правила договірної відповідальності у формі відшкодування збитків, заподіяних порушенням зобов'язань договору, сплати неустойки, втрати завдатку або позбавлення суб'єктивного права, яке виникло з договору, застосовуються до винної сторони договору купівлі-продажу земельної ділянки, яка допустила порушення зобов'язань договору. Але керуючись принципом диспозитивності, властивого цивільному праву, застосування договірної відповідальності є правом, а не обов'язком потерпілої сторони. Отже, сторона, якій заподіяна шкода, сама вирішує, застосовувати чи не застосовувати міри договірної відповідальності до сторони, яка допустила невиконання чи неналежне виконання договору. В разі спору питання про відповідальність неналежної сторони вирішується судом.

У висновках подаються найбільш узагальнюючі результати, отримані у дисертаційному дослідженні. Основними з них є :

1. Оскільки в колишньому СРСР всі землі були націоналізовані і конфісковані, віднесені до державної власності, надавалися громадянам і юридичним особам у постійне чи тимчасове користування, а земля була виведена із грошово-товарного обігу, то договори купівлі-продажу земельних ділянок заборонялися і як такі не застосовувалися. Купівля-продаж земельних ділянок в незалежній Україні стала можливим після прийняття Закону України “Про форми власності на землю” від 30 січня 1992 р., яким було введено право приватної власності на землю. З цього часу розпочалися приватизація землі і застосування цивільно-правових договорів купівлі-продажу земельних ділянок.

2. Статтею 14 Конституції України було визнано право громадян і юридичних осіб набувати земельні ділянки у власність в порядку, встановленому законами України. Цивільним кодексом України встановлено порядок укладення договору купівлі-продажу, а главами 20-21 Земельного кодексу України 2001 р. - порядок та умови купівлі-продажу земельних ділянок, які мають передбачатись у цивільно-правовому договорі купівлі-продажу.

3. Земельним кодексом України встановлені певні вимоги щодо договорів купівлі-продажу земельних ділянок, які стосуються: сторін (продавців і покупців), предмета і порядку продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам і юридичним особам України та іноземних держав, іноземним державам, покупців сільськогосподарських земель, продажі земельних ділянок на конкурентних засадах, викупу земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності для суспільних потреб, викупу особливо цінних земель. У дисертації обгрунтовується висновок, що перелічені в Земельному кодексі вимоги повинні бути враховані при укладенні договорів купівлі-продажу, що вони є ознакою особливостей земельних відносин, визначених у договорі купівлі-продажу земельних ділянок, але вони не змінюють галузевої природи договору, відносяться до цивільно-правового договору купівлі-продажу земельної ділянки і є його різновидом;

4. Обгрунтовується висновок, що при укладенні договору купівлі-продажу власник земельної ділянки - продавець зобов'язаний попередити покупця про цільове призначенні земельної ділянки, про всі її недоліки, про обмеження (обтяження) щодо неї. При цьому перелічені обставини повинні бути записані у договорі;

5. Зроблено висновок, що незалежно від того, чи передбачено це договором купівлі-продажу земельної ділянки, який укладається за нормами цивільного права, покупець зобов'язаний додержуватись основних правил земельного законодавства щодо її використання після набуття права власності, зокрема державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови; пріоритету вимог екологічної безпеки, забезпечення раціонального використання землі за цільовим призначенням; підвищення родючості землі та збереження її інших корисних властивостей, дотримуватись правил добросусідства та вимог законодавства про охорону земель, своєчасно сплачувати земельний податок.

СПИСОК ПРАЦЬ, ОПУБЛІКОВАНИХ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Кучерук К.І. Відчуження земель на засадах договору купівлі-продажу. Правові аспекти // Держава і право. - К.: ІДП НАНУ, 2000.- Вип. 8. - С. 337 - 342.

2. Кучерук К.І. Відчуження земель за законодавством України // Держава і право. - К.: ІДП НАНУ, 2001. - Вип. 10 - С. 366-370.

3. Кучерук К.І. Роль договору у сфері агропромислового комплексу України // Правова держава. Щорічник наукових праць молодих вчених. - Вип. 12. - К.: ІнЮре, 2001. - С. 568 - 572.

4. Кучерук К.І. Правові проблеми приватизації земель в Україні // Держава і право.- К.: ІДП НАНУ, 2002.- Вип. 15. - С. 608-610.

5. Кучерук К.І. Договір у цивільному праві // Держава і право. - К.: ІДП НАНУ, 2002. - Вип. 16. - С. 179-185.

6. Кучерук К.І., Трофимова Д.А. Гарантії в забезпеченні виконання договору купівлі-продажу // Держава і право.- К.: ІДП НАНУ, 2001.- Вип. 9.- С. 205-207.

7. Кучерук К.І. Особливості суб'єктного складу договору купівлі-продажу земельної ділянки за законодавством України // Держава та регіони. - Запоріжжя: ГУ ЗІДМУ, 2002. - № 1. - С. 46-55.

8. Кучерук К.І. Деякі питання земельної правосуб'єктності громадян України за чинним законодавством. - Тези доповідей і наукових повідомлень науково-практичної конференції “Проблеми і перспективи розвитку та реалізації законодавства України” - К.: ІДП НАНУ, 17 квітня 2001 р. - С. 153-158.

9. Кучерук К.І. Земельна частка (пай) як предмет договору купівлі-продажу// Проблеми формування ринкової економіки. Реструктуризація аграрних підприємств і земельна реформа: стан, проблеми, перспективи". Міжвідомчий науковий збірник. Спеціальний випуск. - К.: КНЕУ, 2000. - С. 323-327.

10. Кучерук К.І. Роль договору в забезпеченні раціонального використання земель // Тези доповідей і наукових повідомлень міжнародної науково-практичної конференції “Власнісний статус і проблеми раціонального використання земель”.- К.: Рада ВПС НАН України 2002, - Ч.1. - С. 40-43.

Размещено на Allbest.ru

...