Оценка стоимости собственности строительного предприятия

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Принципы и базовые подходы к оценке стоимости собственности строительного предприятия

собственность имущество право

Иерархия оценочной деятельности:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Принципы оценки - методические правила (фундаментальные идеи), на которых основывается процесс оценки недвижимости и позволяющие оценщику правильно учесть влияние всего многообразия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость объекта недвижимости.

Подходы к оценке - совокупность методов (способов) расчетов, сгруппированных по вариантам использования имущества.

Методы оценки - конкретные способы расчета стоимости.

Виды принципов:

Размещено на http://www.allbest.ru/



Связанные с землей

Принцип остаточной продуктивности: Остаточная продуктивность (пример с землей) измеряется как остаточный чистый доход, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства - труд, капитал и предпринимательство.

Принцип вклада: Стоимость отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта). Принцип подразумевает, что стоимость имущества зависит от его вклада в её величину элемента этого имущества.

Принцип изменяющейся доходности: По мере добавления ресурсов чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту имущества ресурсы обладают свойством насыщения (убывающей отдачи).

Принцип сбалансированности: В соответствии с этим принципом любому способу использования имущества соответствует оптимальный (сбалансированный) набор факторов использования, при сочетании которых достигается наибольшая доходность используемого имущества.

Принцип оптимальных размеров: При существующем на данном сегменте рынка имущества тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества, обладающие определённой (оптимальной) величиной.

Принцип оптимального разделения и соединения: Имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины.

Связанные с рыночной средой

Принцип спроса и предложения: Заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества.

Принцип конкуренции: При определённых рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности.

Принцип жизненного цикла: Стоимость имущества обычно не остаётся постоянной, а изменяются с течением времени. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырёх основных этапов: этап выведения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка.

Принцип зависимости: Стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе.

Принцип соответствия: Показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.

Основанные на представлениях пользователя

Принцип полезности: Предполагает способность имущества быть полезным, удовлетворять потребности пользователя в определённом месте и в течение определённого времени.

Принцип замещения: Максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания: Стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые данный объект имущества принесёт в будущем.

Принцип наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта имущества - это вариант использования, выбранный из рационально оправданных и правомочных вариантов, который юридически допустим, физически возможен, финансово оправдан, наиболее рентабелен (т.е. даёт оптимальный стоимостной результат, обеспечивает наивысшею текущую стоимость объекта на дату оценки).

Существует 3 подхода к оценке стоимости бизнеса:

Благо - затратный подход

Товар - сравнительный подход

Источник дохода - доходный подход

Затратный подход к оценке собственности

Основан на принципе замещения - изучаются возможности инвестора в приобретении имущества, исходя из того, что он, проявляя должную благоразумность, не заплатит за нее большую сумму, чем та, в которую обойдется создание аналогичного предприятия, как действующего имущественного комплекса.

Ср=f(ИЗД)

Ср = Наше+Долги нам-Наши долги

Ср= ?А - ?Пуч, где Пуч - пассивы учитываемые

Алгоритм определения стоимости по затратному подходу:

1. Анализ финансового состояния предприятия.

2. Выбор метода оценки.

3. Определение структуры и состава активов, пассивов предприятия.

4. Выявление активов и пассивов, не учтенных на балансе предприятия.

5. Расчет рыночной стоимости активов.

6. Расчет рыночной стоимости пассивов.

7. Расчет рыночной стоимости бизнеса.

Сравнительный подход к оценке собственности

Основан на принципах замещения рыночная стоимость объекта не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности.

и наиболее эффективного использования рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из наиболее эффективного варианта использования оцениваемого объекта.

Ср=f(Са),

где Са - стоимость аналогов

Доходный подход к оценке собственности

Основан на принципах ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретает имущество, ожидая в будущем доходы или выгоды. Стоимость имущества может быть определена, как его способность приносить доход/выгоду в будущем.

И наиболее эффективного использования:

Ср=f(ДХ)

Алгоритм определения стоимости подоходному подходу:

1. Определение основных доходоприносящих видов деятельности компании.

2. Прогноз деятельности компании по основным направлениям.

3. Прогноз величины доходов.

4. Прогноз величины расходов.

5. Моделирование денежного потока.

6. Обоснование величины ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.

7. Определение текущей стоимости денежных потоков.

8. Внесение итоговых корректировок.



2. Оценка стоимости недвижимого имущества строительного предприятия

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, [принцип стационарности] - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства…». К недвиж. вещам относятся также подлежащие гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Специфическими особенностями недвижимого имущества, прежде всего, являются:

1. Стационарность;

2. Капиталоемкость;

3. Ограниченность (малое количество);

4. Малое разнообразие.

Для начала произведём оценку стоимости земельных участков (ЗУ). Существует 6 метод оценки земли:

Методы определения стоимости прав на земельный участок:

1. Метод сравнения продаж - Используется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.

Алгоритм расчета:

Выбор основных ценообразующих параметров; выбор земельных участков-аналогов; определение отличий по каждому из основных ценообразующих параметров; корректировка цен каждого участка-аналога (С_скор), сглаживающая отличия от оцениваемого ЗУ; обоснование и расчет стоимости ЗУ как средневзвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов.



(n - число объектов)

2. Метод выделения - применяется для оценки застроенных земельных участков.

Алгоритм расчета:

Выбор объектов-аналогов, представляющих собой ЗУ с улучшениями; определение отличий от объекта оценки; корректировка цен предложения объектов-аналогов на выявленные различия (С_скор); расчет рын.стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), включающего в себя оцениваемый ЗУ; расчет стоимости улучшений (С_ул) оцениваемого ЗУ; расчет рыночной стоимости оцениваемого ЗУ по формуле:

где di - вес скорректированной стоимости аналога.

3. Метод распределения - применяется для оценки застроенных ЗУ.

Алгоритм расчета идентичен расчету по методу выделения, только расчет рын. стоимости оцениваемого ЗУ определяется путем умножения рыночной стоимости ЕОН, включающего в себя оцениваемый ЗУ, на наиболее вероятное значение доли ЗУ (d_ул) в рын. стоимости ЕОН.

4. Метод капитализации земельной ренты - применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ, с учетом, что поступают равновеликие платежи через одинак. t, их бесконечное множество.

Алгоритм расчета:

Расчет земельной ренты, создаваемой ЗУ; определение величины коэффициента капитализации земельной ренты (R); расчет рыночной стоимости ЗУ путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

5. Метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.

Алгоритм расчета:

Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих НЭИ оцениваемого ЗУ; расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период на основе рын. ставок арендной платы; расчет ЧОД, приходящегося на улучшения, за определенный период t как произведения С_ул на коэфф-нт капитализации доходов от улучшений (R_ул); расчет величины зем. ренты как разности ЧОД от ЕОН и ЧОД, прих-ся на улучшения; расчет С_ЗУ путем капитализации зем. ренты.

6. Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.

Алгоритм расчета:

Определение суммы и временной структуры Расх и Дх (ДД), необходимых для использования ЗУ в соответствии с вариантом его НЭИ; определение величины и временной структуры операционных Рх, необходимых для получения Дх от НЭИ ЗУ; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый ЗУ; расчет стоимости ЗУ путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ:

Оценка стоимости недвижимости (Н) (зданий, сооружения и т.д.) осуществляется на основании трёх основных подходов.

Затратный подход. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные свойства. Причём, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Алгоритм расчёта:

1. Определение величины затрат на замещение/воспроизводство объекта оценки (здания, сооружения, строения).

2. Определение рыночной стоимости прав на ЗУ (С_ЗУ).

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов.

4. Определение величины накопленного износа(И_н).

5. Определение рыночной стоимости (С).

Для определения затрат на замещение используются следующая формула и методы:



,

где ПП - Пр предпринимателя.

1) метод разбивки на компоненты (используется для типичных/аналогичных объектов);

2) метод сравнительной единицы:

3) метод количественного обследования (для уникальных объектов, используют смету);

4) использование коэффициента торможения (формула Чилтона).

Износ (устаревание) - потеря стоимости объекта из-за снижения его полезности.

Совокупность всех присущих объекту износов и устареваний называется накопленным износом. Он определяется:

Аддитивный

Мультипликативный

Сравнительный подход основан на принципе замещения - рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

C= f(С аналога).



Алгоритм расчета

1. Определение варианта НЭИ объекта оценки.

2. Проведение анализа рынка (необходим для всех подходов к оценке).

3. Выявление основных ценообразующих параметров.

4. Выбор объектов-аналогов.

5. Выявлений различий характеристик по основным ценообразующим параметрам с объектом оценки.

6. Корректировка цены объектов-аналогов на различия с объектом оценки (С_А^СКОР).

7. Определение рын. стоимости объекта оценки путем взвешивания скорректированных стоимостей объектов-аналогов (С).

Корректировка цены объектов-аналогов производится по следующей формуле:

k1, k2, _ ki - относит.корректировки, ед. (%);k1, k2, _ kj - абсол. корр-ка цены, ден. ед.; С_ДОП - стоимость доп. улучшений, не учтенных ранее, ден. ед.

Существуют след. основные методы обоснования величины корректировок:

* парного сравнения продаж,

* корреляционно-регрессионного анализа,

* экспертно.

Для определения стоимости объекта оценки необходимо провести согласование скорректированных цен аналогов.

Доходный подход основан на принципе ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем Дх или выгоды. Стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить Дх в будущем.

Алгоритм расчета стоимости

1. Определение варианта НЭИ объекта оценки.

2. Проведение анализа рынка.

3. Обоснование длительности прогнозного периода.

4. Прогноз доходов (Дх).

5. Прогноз расходов (Рх).

6. Моделирование денежных потоков.

7. Обоснование величины ставки дисконтирования и коэффициента капитализации (при необходимости).

8. Расчет рыночной стоимости объекта оценки как приведенной стоимости денежных потоков.

Величина ставки дисконтирования характеризует скорость изменения стоимости денег во времени.

Методы обоснования величины:

* на основании нормативных документов;

* метод рыночной экстракции;

* метод кумулятивного построения;

* по средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

Метод капитализации является частным случаем метода дисконтирования и применяется когда:

* период генерации Дх относительно бесконечен;

* Дх поступают через равные промежутки t;

* величина Дх изменяется линейно.

Всем условиям д/удовлетворяет постпрогнозный период существования недвижимости.

Определение тек. стоимости денежных потоков производится по формуле:



Первая часть формулы - это расчет за прогнозный период, вторая - за постпрогнозный.

После проведения расчетов по трём методам необходимо провести согласование результатов, причём и/смысл согласовывать только близкие по значению результаты.

Методы согласования результатов оценки:

* по среднему арифметическому;

* с использованием экспертного мнения;

* по методу анализа иерархий (Саати);

* пропорционально/обратно пропорционально какому-либо параметру.

3. Оценка стоимости нематериальных активов строительного предприятия

Позиционируем данный вопрос Ход изучения дисциплины (рис-ок типа пирамиды Маслоу). С низу: - осн-ые понятия; - методология оценки и нормативно-правовая база; - оценка отдельных активов в составе компании; - оценка бизнеса.

Нематериальные активы - активы, способные приносить экономические выгоды в будущем, предназначены для использования в течение длительного времени, не имеющие материально-вещественной формы.

Основные критерии, по которым объект может быть отнесен к НМА:

* не имеет материально-вещественной (физической) структуры;

* может быть идентифицирован (выделен, отделен) от другого имущества;

* предназначен для использования в производстве продукции, выполнения работ, оказания услуг либо для управленческих целей, способен приносить экономические выгоды;

* используется свыше 12 месяцев или в течение обычного операционного цикла;

* имеются надлежаще оформленные документы, подтверждающие существование самого актива и права предприятия на него (не относится к неучтенным активам).

Нематериальные активы можно подразделить на четыре основные группы:

1. Интеллектуальная собственность (ИС);

2. Имущественные права;

3. Отложенные или отсроченные расходы.

4. Цена фирмы (гудвилл).

Виды НМА:

1. изобретение, промышленный образец, полезная модель

2. программы для ЭВМ, базы данных

3. лицензии, патенты, права на аудиовизуальные произведения

4. деловая репутация (гудвил)

5. товарный знак, знак обслуживания, наименование места происхождения товаров

6. права пользования природными ресурсами

Специфика оценки нематериальных активов

* уникальность большей части НМА;

* отсутствие должным образом оформленных правоустанавливающих документов;

* сложность выделения денежных потоков нематериального актива от прочих денежных потоков предприятия;

* недостаток статистической информации по использованию НМА;

* несовершенство законодательства;

* значительное различие в ценности актива как блага, товара и источника дохода.

Доходный подход представлен:

методом избыточных прибылей;

методом дисконтированных денежных потоков;

методом освобождения от роялти; ДП_НМА=ДП_{ПРЕДПРИЯТИЯ}*r; роялти (в%) - некая относительная величина, которая платиться за право пользования активами

методом преимущества в прибылях. ДП_НМА=(С₂-С₁)* n. основан на предпосылке о том, что избыточные прибыли приносят предприятию не отраженные в балансе НМА, обеспечивающие доходность на активы выше среднеотраслевого уровня.:

Ср= f(Дх) +кор

При использовании затратного подхода в оценке нематериальных активов применяются:

метод стоимости создания;

Основными видами издержек при получении лицензий являются: выполнение лицензионных требований (при наличии), оплата сборов и пошлин, заработная плата сотрудников, транспортные расходы, расходные материалы и накладные расходы, «маркетинговые/представительские» расходы, возмещение прибыли предпринимателя (условно, отнесено к издержкам).

метод выигрыша в себестоимости

?П =П2-П1



П - прибыль, П2 - прибыль, кот. получили с использованием данного средства, П1 - прибыль, кот. получили без использования данного средства.

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичного типа активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми.

С= f(С_А) = сумма (от i=1 до n) С_А^скор _* d_i;

Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок. Необходимо учесть, что в силу специфики оцениваемого объекта существуют значительные ограничения на применение сравнительного подхода при оценке нематериальных активов.

Специфика применения подходов к оценке:

Затратный подход

1. Распределенность во времени процесса создания.

2. Учет и идентификация «неочевидных» затрат, в том числе, умственного труда.

3. Полезность актива часто не равна сумме затрат на его создание.

4. Определение величины прибыли предпринимателя.

5. Обоснование величины износа (обесценивания).

Сравнительный подход

1. Отсутствие достаточного количества объектов-аналогов (уникальность НМА).

2. Недостаток достоверной информации пообъектам-аналогам.

Доходный подход

1. Выделение денежного потока, генерируемого конкретным НМА.

2. Прогнозирование величины денежных потоков.

3. Обоснование величины ставки дисконтирования для денежного потока, генерируемого конкретным НМА.

Основные проблемы, связанные с оценкой стоимости НМА:

уникальность большей части НМА;

отсутствие должным образом оформленных правоустанавливающих документов;

сложность выделения денежных потоков нематериального актива от прочих денежных потоков предприятия;

недостаток статистической информации по использованию НМА;

несовершенство законодательства;

значительное различие в ценности актива как блага, товара и источника дохода.

Специфические особенности оценки предприятия и имущества строительной отрасли представляют собой объективное следствие влияния, как минимум, двух факторов - «состав имущества» и «принадлежность к строительной отрасли».

Под составом имущества понимаются характеристики имущественного комплекса, совокупности активов - отличное от других отраслей сочетание различных видов имущества (движимое, недвижимое, нематериальные активы), а также наличие конкретных активов, характерных только для строительной отрасли. Это оказывает существенное влияние на выбор методов оценки, а значит, и на ее конечные результаты.

Принадлежность к строительной отрасли понимается в аспекте формируемых данным фактором особенностей поведения типичного покупателя такого имущества (как при моделировании ситуации с имуществом в обмене, так и с имуществом в пользовании).

Фактор «состав имущества» детализируется в следующих признаках/показателях.

Наличие дорогостоящего движимого имущества.

Длительный срок эксплуатации (срок полезного использования) дорогостоящего движимого имущества, что осложняет определение величины накопленного износа.

Увеличенный срок экспозиции имущества строительных предприятий.

Выбор и поиск объектов-аналогов строительной техники.

Фактор «принадлежность к строительной отрасли» детализируется в следующих признаках/показателях/характеристиках.

1. Особенности налогообложения.

2. Использование разнообразных источников финансирования/моделей реализации продукции.

3. Значительная доля запасов/товаров в производстве в составе актива баланса.

4. Значительный вклад нематериальных активов в суммарную стоимость предприятия. Следует особо отметить долгосрочные контракты и устоявшиеся связи с поставщиками и субподрядчиками.

4. Оценка стоимости машин и оборудования строительного предприятия

Позиционируем данный вопрос Ход изучения дисциплины (рис-ок типа пирамиды Маслоу). С низу: - осн-ые понятия; - методология оценки и нормативно-правовая база; - оценка отдельных активов в составе компании; - оценка бизнеса.

При классификации объектов оценки строительные машины и оборудование относятся к движимому имуществу



ИК={Д, Н, НМА}

Бизнес= {Д,Н,НМА+ПД}

В отличие от других видов активов машины и оборудование характеризуются следующими отличительными чертами:

являются активной частью основных фондов;

могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно привязаны;

могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы;

отличаются высокой конструктивной сложностью и наличием множества ценобразующих характеристик;

оцениваются в основном сравнительным и затратным подходом; возможности доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудования ограничены;

тесной методологической связью затратного и сравнительного подходов при оценивании;

наличием специфических видов оценочных стоимостей и методов их расчета (полная восстановительная стоимость, рыночная стоимость при продолжающемся использовании и др.);

необходимостью учета в рассчитываемой стоимости приобретаемой полноты прав собственности;

отсутствием общепринятой нормативно-информационной базы (за исключением некоторых сегментов рынка машин и оборудования, например транспортных средств);

сложностью измерения общего накопленного износа и его составляющих;

тесной связью с оценкой производственного бизнеса в целом;

отличиями в ценообразовании, обусловленными наличием многих видов производств, начиная с экспериментального и заканчивая массовым, а также проводимой ценовой политикой предприятий-изготовителей.

При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки.

Затратный метод оценки - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного износа. Затратный подход основан на принципах замещения и полезности.

Сравнительный метод оценки - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Основан на принципе замещения - рыночная стоимость объекта не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности. А так же на принципе наиболее эффективного использования - рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из наиболее эффективного варианта использования оцениваемого объекта.

Доходный метод оценки - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов (капитализация дохода) от коммерческого использования оцениваемого имущества. Основан на принципе ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. А также огромную роль играет принцип наиболее эффективного использования - рыночная стоимость объекта оценки определяются исходя из наиболее выгодного варианта использования оцениваемого объекта.

Поскольку в большинстве случаев расчету подлежит рыночная стоимость, являющаяся базой для расчета любого вида оценочной стоимости за исключением восстановительной, необходимо стремиться к использованию всех трех вышеупомянутых подходов при проведении расчетных процедур.

Размещено на http://www.allbest.ru/



Как правило, для разных групп ОС применяются разные методы, что позволяет минимизировать трудозатраты без значительного снижения достоверности.

Типичный алгоритм оценки рыночной стоимости активов предприятия:

группировка ОС по видам (здания, строения, автотранспорт и пр.);

выделение наиболее дорогостоящих ОС (20% из закона Парето);

оценка рыночной стоимости нескольких наиболее дорогостоящих ОС в отдельности, а также «типичных» ОС из каждой группы (в классическом виде с применением максимально возможного количества подходов);

по результатам реализации п.3 определяются удельные показатели стоимости, а также индексы пересчета (с учетом состояния активов, а также их общего количества);

определение рыночной стоимости оставшихся наиболее дорогостоящих ОС с использованием удельных показателей стоимости;

определение рыночной стоимости прочих ОС с использованием удельных показателей стоимости и индексов пересчета (сопровождается выборочной проверкой полученных результатов на соответствие рыночным данным);

определение суммарной рыночной стоимости ОС.

5. Оценка стоимости земельной собственности строительного предприятия

Позиционируем данный вопрос Ход изучения дисциплины (рис-ок типа пирамиды Маслоу). С низу: - осн-ые понятия; - методология оценки и нормативно-правовая база; - оценка отдельных активов в составе компании; - оценка бизнеса.

Прежде всего, определим категории земель: Категория земель - в РФ - часть единого государственного земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.

По целевому назначению земли в Российской Федерации разделены на следующие категории:

Земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья и земли, занятые: - внутрихозяйственными дорогами; - коммуникациями; - древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений; - замкнутыми водоемами; - зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли поселений - земельные участки: - жилой и общественной застройки; - общего пользования; - промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки; - транспорта, связи, инженерных коммуникаций; - особо охраняемых природных территорий и объектов природно-заповедного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; - водных объектов.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

Земли особо охраняемых территорий и объектов;

Земли лесного фонда - земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности.

Земли водного фона - земли: - занятые водоемами, ледниками, болотами, (за исключением тундровой и водохозяйственными сооружениями; - выделенные под полосы отвода по берегам водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов.

Земли запаса - земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду; а также - земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено.

Отличительные особенности земли, как объекта оценки

1. Земля не имеет физического, функционального износа, а также амортизации в силу своего специфического характера как природного ресурса, поскольку срок эксплуатации земельных участков неограничен.

2. Землю невозможно свободно воспроизвести, как другие объекты недвижимости.

3. Земельный участок может быть использован как многоцелевой или иметь вполне определенное функциональное и разрешенное назначение.

4. Земельный участок выступает средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

5. Земля выступает как средство для социально-экономического развития.

6. Земля - это базис для размещения различных объектов недвижимости.

Важно отметить, что оценивается стоимость не самих з.у., а прав на них!

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод распределения (сравнительный подход), метод выделения (затратный подход); метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования (доходный подход) в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.

1. Метод сравнения продаж

Используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения -- наличие информации о ценах сделок (предложений) с земельными участками-аналогами.

Алгоритм расчета:

- выбор основных ценообразующих параметров;

- выбор земельных участков-аналогов;

- определение характера и степени отличий участков-аналогов от оцениваемого земельного участка по каждому из основных ценообразующих параметров;

- определение корректировок цен участков-аналогов, исходя из характера и степени их отличий от оцениваемого земельного участка;

- корректировка цен каждого участка-аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

- обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных

цен сопоставимых объектов.

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Алгоритм расчета:

- выбор объектов-аналогов, представляющих собой единые объекты недвижимости (земельный участок с улучшениями);

- определение элементов, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки;

- корректировка цен предложения (цен сделок) объектов-аналогов на выявленные различия с объектом оценки;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

где Сскор - скорректированная стоимость объекта-аналога;

di - вес скорректированной стоимости аналога;

Сул - стоимость улучшенного объекта.

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Алгоритм расчета:

- выбор объектов-аналогов, представляющих собой единые объекты недвижимости (земельный участок с улучшениями);

- определение элементов, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки;

- корректировка цен предложения (цен сделок) объектов-аналогов на выявленные различия с объектом оценки;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Сложность заключается в отсутствии адекватной статистики о доле затрат на улучшения з.у.

4. Метод капитализации земельной ренты.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Алгоритм расчета:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Алгоритм расчета:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих НЭИ оцениваемого земельного участка;

- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

где ЧОД - вся арендная плата,

Сул - стоимость улучшения зу,

Сул*Rул - арендная плата за улучшения,

Rзу - к-т капитализации

С_рын. зу = (АП_ЕОН - АП_ул)/R_зу

6. Метод предполагаемого использования.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, не имеющих аналогов, в усл-ях, когда остальные методы не работают.

Алгоритм расчета:

- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка

6. Оценка стоимости бизнеса строительного предприятия

Предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Бизнес - предпринимательская деятельность, осуществляемая за счет собственных или заемных средств на свой риск и под свою ответственность, ставящая главными целями получение прибыли и развитие собственного дела.

Компания - образуемое на базе паевого капитала объединение предпринимателей, являющееся юридическим лицом.

Выделяют три основных подхода к оценке стоимости предприятия:

затратный подход - основан на принципе замещения - изучаются возможности инвестора в приобретении имущества, исходя из того, что он, проявляя должную благоразумность, не заплатит за неё большую сумму, чем та, в которую обойдется создание аналогичного предприятия, как действующего имущественного комплекса. Концептуальная формула расчета стоимости предприятия в соответствии с данным подходом:

сравнительный подход - основан на дух принципах оценки стоимости: принцип замещения и принцип наиболее эффективного использования. Принцип замещения - рыночная стоимость объекта не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Принцип наиболее эффективного использования - рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из наиболее эффективного варианта использования оцениваемого объекта. Концептуальная формула расчета стоимости предприятия в соответствии с данным подходом:

доходный подход - основан на следующих принципах:

принцип ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретает имущество, ожидая в будущем доходы или выгоды. Стоимость имущества может быть определена, как его способность приносить доход/выгоду в будущем;

принцип наиболее эффективного использования - рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из наиболее выгодного варианта использования оцениваемого объекта.

Концептуальная формула расчета стоимости предприятия в соответствии с данным подходом:

где V - величина дохода;

t₁ - продолжительность периода генерации дохода;

t₂ - продолжительность периода, в течение которого бизнес сможет приносить доход;

d - риски, связанные с получением дохода.

При применении доходного подхода к оценке стоимости бизнеса рыночная стоимость предприятия должна быть скорректирована с учетом следующих основных факторов:

- чистый долг - разница полученных кредитов, займов и суммы денежных средств на счету предприятия;

- избыточные активы - активы, которые предназначены для осуществления основной деятельности предприятия, однако не задействованы по причине неполной загрузки;

- непрофильные активы - активы, которые не предназначены для осуществления основной деятельности предприятия, не участвуют в генерации моделируемых денежных потоков;

- разница ОНА-ОНО - разница между суммами отложенных налоговых активов и отложенных налоговых обязательств;

- избыток/недостаток СОК - избыток или недостаток величины собственного оборотного капитала предприятия.

В целом специфика оценки бизнеса заключается в введении итоговых корректировок на контроль и ликвидность.

Скидка/премия на контроль позволяет учесть следующие факторы:

1. необходимость учета мнения других акционеров при принятии решений (при крупных пакетах);

2. возможность влияния на принятие решений другими акционерами (при малых пакетах);

3. различную инвестиционную привлекательность пакета акций в акционерном капитале в зависимости от структуры акционерного капитала.

Скидка/премия на контроль учитывает привлекательность оцениваемого пакета (доли) с точки зрения возможности ее собственника получать дополнительные выгоды от участия в контроле деятельности предприятия.

Корректировка на ликвидность позволяет учесть следующие факторы:

1. эффект масштаба при реализации предприятия как простой совокупности активов (когда отсутствует добавленная стоимость, обусловленная предпринимательской деятельностью);

2. соотношение спроса/предложения на пакеты акций конкретного предприятия соответствующей отрасли.

Скидка на низкую ликвидность, как правило, применяется к пакету акций, который нельзя продать за типичный срок экспозиции, соответствующий данному виду активов. Также такие скидки применимы к ценным бумагам, которые не включены в листинги фондовых бирж.

Размещено на Allbest.ru

...