Правовая конструкция договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (ст. 587 ГК).

Любопытно законодатель определил правила сохранения договора аренды в силе при изменении сторон. Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора (ст. 592 ГК).

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 581).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 593 ГК).

Согласно ст. 594 ГК, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Также, согласно массы нормативных актов Республики Беларусь существуют определенные ограничения в отношении сдаваемого государственного имущества. Существует определенная процедура, например, проведение аукционов.

Приведём пример: организация республиканской формы собственности сдает в аренду производственные помещения и хочет перезаключить договор аренды на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности.

Здесь законодатель поясняет: арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст.592 ГК).

Однако определены отдельные виды недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, и их месторасположение, по которым договоры аренды заключаются только по результатам проведения аукционов (п.6 Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 498). К ним относятся здания и изолированные помещения в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек, определяемых Советом Министров РБ в соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 № 1 «О стимулировании производства и реализации товаров (работ, услуг)». Перечень населенных пунктов с численностью населения свыше 50 тыс. человек утвержден постановлением Совета Министров РБ от 05.10.2008 № 1451.

Таким образом, заключение договора аренды с арендатором, желающим продлить договор аренды на новый срок, должно осуществляться в соответствии с нормативными предписаниями Положения № 498, а именно, с проведением аукциона.

Однако не всегда проведение аукционов обязательно. И тут есть «подводные камни». Из примера: «В обязательном порядке проводить аукцион по продаже права заключения договора аренды помещения под организацию магазина розничной торговли в г. Минске? Технический паспорт на все здание имеется».

На что законодатель отвечает: «Аукцион на право заключения договора аренды обязателен, если сдаваемые в аренду помещения являются изолированными. Напомним, что это правило распространяется на помещения, находящиеся в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек (см. Перечень № 1451).

Изолированное помещение - это внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описана в документах единого государственного регистра недвижимого имущества. Проще говоря, помещения являются изолированными, если на них имеется отдельный технический паспорт.

Таким образом, если на сдаваемое в аренду помещение отсутствует отдельный технический паспорт, это помещение не считается изолированным. Следовательно, данное помещение может быть сдано в аренду как по результатам аукциона на право заключения договоров аренды, так и по соглашению сторон».

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что государство не ограничивает тех, кто может быть арендодателем (даже недееспособное лицо, если в его интересах работает попечитель). Однако арендаторами должны быть только дееспособные лица, организации (учрежденные уставом, зарегистрированные соответствующим образом). У арендодателя должны быть все необходимые документы, удостоверяющие его права владения.

Права, обязанности и ответственность сторон довольно подробно описаны в параграфе 4 гл. 34 ГК. Исходя из них можно сделать вывод:

- арендатор должен за счет собственных средств производить ремонт и поддержание в надлежащем состоянии арендованного им здания (сооружения, помещения), если иное не предусмотрено договором.

- арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

- арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц

- арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное им имущество в субаренду.

- арендная плата устанавливается в соответствии с договором - в любом виде (в твердой сумме, в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д.)

Законодатель устанавливает определенные ограничения для заключения договора аренды - например, проведение аукциона.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Под договором аренды зданий (сооружений) необходимо понимать соглашение по которому, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (а также нежилое помещение).

Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Предметом договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений могут быть только здания и сооружения, а также нежилые помещения в зданиях. Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди проживают в них временно. Часть здания именуется помещением. Специальное регулирование договора аренды нежилых помещений отсутствует.

Существенными условиями договора аренды зданий (сооружений) являются условия о предмете и арендной плате. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Установленная в договоре аренды здания, сооружения, нежилого помещения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Способы определения размера арендной платы могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания, сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания, сооружения, нежилого помещения.

Часто, на практике арендатор оплачивает дополнительные платежи (плата за коммунальные услуги, за электроэнергию, водоснабжение и тому подобное) сверх арендной платы. Думается, что такой подход не совсем верен. Арендатор получает энергию воду, тепло и прочие удобства в связи с договором аренды, поэтому условие об их оплате должно рассматриваться как часть условия об арендной плате.

Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения влечет его недействительность.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. К арендатору законодатель не предъявляет особых требований.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество.

Здания и сооружения неразрывно связаны с землей и относятся к объектам недвижимости. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Если земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности - одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть передан и на ином праве.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка.

Также стоит отметить, что в настоящее время институт аренды зданий и сооружений урегулирован надлежащим образом. Единственное на что нужно обратить внимание законодателя - это необходимость четкого определения понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение», именно на законодательном уровне.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.Колбасин, Д. А. Гражданское право. Особенная часть / Д. А. Колбасин. - 2-ое изд., перераб. и доп. - Минск : Амалфея, 2007. - 784 с.

2. Матуль, А.Л. Гражданское право Республики Беларусь. Особенная часть : Учебно-методическое пособие - Минск : «Тэхналогiя», 2001. - 204 с.

3. Мызров, С.Н. Договор аренды / отв. ред. Воложанин, В.П.. - Ульяновск : УлГУ, 2001. - 326 с.

4. Новицкий, И.Б. Римское частное право : Учебник / под ред. проф. Новицког, И.Б. и проф. Перетерского, И.С. - М. : 2000. - 508 с.

5.Смирнов, В.В. Аренда недвижиости (зданий, сооружений, нежилых помещений) Смирнов В.В., Лукина З.П. - М : «Ось - 89», 1998. - 455 с.

6.Шведова, Н.Ю. Словарь русского языка / под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М., 1991. - 800 с.

7 Янковский, Ю.В. Аренда зданий и сооружений: вопросы и ответы Минск : Светоч, 2004. - 140 с.

8.Гражданское право : учеб. : В 2 т. / Е. Ю. Валявина [и др.] : под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М. : Проспект, 1999. - Т. 2

9.Гражданское право : учеб. : В 2 т. / Н.Д. Егоров [и др.] : под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М. : Проспект, 1999. - Т. 2

10.Конституция Республики Беларусь от 15 марта 1994 года № 2875 XII (с изменениями и дополнениями, принятыми на Республиканских референдумах 24.11.1996 года, 17.10.2004 года) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр». - Минск, 2013.

11.Водный кодекс Республики Беларусь от 15 июля 1998 г., № 191-З : принят Палатой представителей 18 июня 1998 года, одобрен Советом Республики 29 июня 1998 года : в ред. Закона Респ. Беларусь 14 июля 2011 года. - Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс]. - ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

12.Гражданский кодекс Республики Беларусь : принят Палатой представителей 28 окт. 1998 года, одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 года : в ред. Закона Респ. Беларусь 5 января 2013 года. - Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс]. - ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

13.Гражданский кодекс Республики Беларусь от 11.06.1964 г. : принят третьей сессией Верховного Совета Республики Беларусь шестого созыва 11 июня 1964 года : документ утратил силу. - Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс]. - ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

14.О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним : Закон Респ. Беларусь от 22.07.2002 № 133-З 19.12.2008 № 24 Принят Палатой представителей 21 июня 2002 года Одобрен Советом Республики 28 июня 2002 года : в ред. Закона Респ. Беларусь 04.01.2014 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр». - Минск, 2014.

15.Кодекс о земле Республики Беларусь от 23 июля 2008 г. № 425-З: принят Палатой представителей 17 июня 2008 года, одобрен Советом Республики 28 июня 2008 года: текст кодекса по состоянию на 26 октября 2012 года. - Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс]. - ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2013.

16.Комментарий к закону Республики Беларусь от 4 января 2002 года № 79-З "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь// Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр». - Минск, 2013.

17.О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом : Указ Президента Респ. Беларусь от 29 марта 2012 года № 150 : в ред. Закона Респ. Беларусь 12.08.2013 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр». - Минск, 2013.

18.О неотложных мерах по поддержке предпринимательства : Указ Президента Респ. Беларусь от 24 марта 2005 года № 148 : в ред. Закона Респ. Беларусь 21.06.2012 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр». - Минск, 2013.

19.О стимулировании производства и реализации товаров (работ, услуг)» : Декрет Президента РБ от 28.01.2008 № 1 утвержденный постановлением Совета Министров РБ от 05.10.2008 № 1451 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр». - Минск, 2014.

20.О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест : Декрет Президента Респ. 12.Беларусь от 19.12.2008 № 24 : в ред. Закона Респ. Беларусь 30.08.2011 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр». - Минск, 2013.

21.О порядке распоряжения государственным имуществом : Указ Президента Респ. Беларусь № 575 от 14.09.2006 // Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр». - Минск, 2013.

22. О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом : Указ Президента Респ. Беларусь № 518 от 23.10.2009 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр». - Минск, 2013.

23.О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений : Постановление Пленума Высшего хозяйственного суда Республики Беларусь №1 от 15.02.2012 : в ред. Постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Респ. Беларусь от 19 сент.2012 № 7 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр». - Минск, 2014

24.О порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности : Положение, утвержденного Указом Президента РБ от 04.08.2006 № 498 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр». - Минск, 2014.

25. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования / Закон ; сост. В.В. Долинская - М. : 2005. - №3. - 25 с.

26. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений / Юрист : сост. А.В. Ерш - М., 2002. - №9. - 17 с.

27.Разработан порядок сдачи в аренду объектов недвижимости (в вопросах и ответах) : Журнал «Главный бухгалтер» ; сост. Ядрошенский Д.В., 2009 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр». - Минск, 2014.

28.Дорошкова, А.Г. Договр аренды здания, сооружения и нежилого помещения : автореф. дис. на соискание учен. степени и канд. наук. / А.Г. Дорошкова - Режим доступа : http://law.edu.ru/book/book.asp?bookID=1218549. - Дата доступа : 23.01.2014

ПРИЛОЖЕНИЕ

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ

г. Могилев “01” ноября 2013 г.

ООО «Ц», именуемое в дальнейшем “Основной Арендатор”, в лице директора Д., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ЧТУП «», именуемое в дальнейшем “Субарендатор”, в лице директора Д., действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе далее именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем.

I. Общие положения

1.1. Основной Арендатор предоставляет, а Субарендатор принимает в субаренду нежилые встроенные помещения, расположенные в здании по адресу: г. Могилев, 5 этаж (далее - Объект), для организации в нем деятельности в соответствии с уставом.

Общая площадь сдаваемых в субаренду помещений составляет 2 (Два) кв. м., из них 1,5 кв. м. - площадь офиса, 0,5 кв. м - площадь помещений общего пользования. Схема расположения Объекта приведена в приложении 1 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью.

1.2. Основной Арендатор владеет Объектом на правах арендатора на основании договора аренды б/н от “06” мая 2013 г .

II. Обязанности Сторон

2.1. Основной Арендатор обязуется:

2.1.1. Передать Субарендатору Объект не позднее пяти дней с даты вступления договора в силу по акту сдачи-приемки. Указанный акт подписывается уполномоченными представителями Сторон, прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

2.1.2. Предоставить Субарендатору необходимые документы для оформления юридического адреса на арендуемый по настоящему договору Объект.

2.1.3. Своевременно оплачивать арендную плату по договору аренды б/н от 06 мая 2013 г., а также плату за коммунальные услуги.

2.1.4. Не ограничивать каким-либо образом права Субарендатора по пользованию Объектом и не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению, за исключением случаев, когда такое ограничение возникает в связи с предписаниями полномочных государственных органов или в связи с действующими или вступившими в силу в период действия настоящего договора нормативными актами Республики Беларусь.

2.2. Субарендатор обязуется:

2.2.1. Использовать Объект в соответствии с его назначением, указанным в п. 1.1 договора.

2.2.2. Своевременно и полностью выплачивать Основному Аренадотору субарендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

2.2.3. Обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на Объекте.

2.2.4. Не производить на Объекте без письменного разрешения Основного Арендатора прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.

2.2.5. Содержать Объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном состоянии.

2.2.6. Не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных Основному Арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду Объекта или его части в уставный капитал предприятия и др.).

2.2.7. Письменно сообщить Основному Арендатору не позднее чем за месяц о предстоящем освобождении арендуемого помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном прекращении.

2.2.8. Передать Объект при его освобождении по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности.

2.3. При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации Стороны обязаны письменно в двухнедельный срок сообщить друг другу о произошедших изменениях.

III. Платежи и расчеты по договору

3.1. Ежемесячная арендная плата за указанный в п. 1.1 договора Объект устанавливается в размере 9 долларов США за 1 кв. м.

3.2. Субарендатор перечисляет плату на расчетный счет Основного Арендатора, не позднее пятого числа месяца следующего за отчетным.

3.3. При неуплате Субарендатором арендной платы в двадцатидневный срок с момента наступления сроков платежа Основной Арендатор вправе взыскать с Субарендатора задолженность в установленном порядке.

3.4. Все расчеты между сторонами в долларах США осуществляются по курсу НБ Республики Беларусь на дату выставления акта выполненных работ.

IV. Ответственность Сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная Сторона обязана возместить причиненные убытки.

4.2. В случае нарушения Субарендатором п. 3.1 договора начисляются пени в размере 0,5% (Ноль целых пяти десятых процентов) с просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.3. Уплата штрафа (пени) не освобождает Стороны от выполнения лежащих на них обязательств по договору.

V. Действие договора

5.1. Настоящий договор действует с “01” ноября 2013 г. по “05” апреля 2014 г. Если ни одна из сторон не заявит о своем желании расторгнуть договор не позднее, чем за 30 дней до окончания срока его действия, договор считается продленным на прежних условиях.

5.2. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению Сторон.

VIII. Адреса и реквизиты Сторон

Размещено на Allbest.ru