Договор найма жилого помещения

Одним из способов удовлетворения потребности граждан в жилье является пользование ими чужим жилым помещением на договорной основе.

Потребность в жилище как объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека называется жилищной потребностью.

Право граждан на жилище провозглашается в Конституции Российской Федерации (ч. 1 ст. 40) и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан.

В качестве одного из своих принципов действующее законодательство закрепляет право граждан на свободный выбор жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных законных основаниях (ч. 4 ст. 1 ЖК РФ).

Иначе говоря, законом предусматривается разнообразие правовых форм удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей и их свобода в их выборе. Одной из важнейших правовых форм удовлетворения жилищной потребности граждан остается договор найма жилых помещений, оформляющий их передачу в пользование граждан. Этот договор и его виды (социального и коммерческого найма), представляют собой разновидность гражданско-правовых обязательств по передаче имущества в пользование, и являются основаниями возникновения обязательств жилищного найма.

Исторически наем жилого помещения является разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем - реализация собственником помещения его права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника. Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает даже субсидиарное применение к нему норм о договоре аренды.

Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора.

Многообразные общественные отношения, связанные с осуществлением гражданами своего конституционного права на жилище, регулируются преимущественно гражданским, жилищным и административным законодательством.

Гражданское право, исходя из принципа равенства сторон, в основном распространяется на коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права. В свою очередь, из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор найма жилых помещений в настоящее время один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. Таким образом, данная тема является особо актуальной.

Целью курсовой работы является систематизация, закрепление и расширение теоретических знаний по изучаемой дисциплине, а именно: всестороннее изучение особенностей договора найма жилого помещения.

Задачами являются:

- исследование состояния и разработанности темы исследования;

- рассмотрение теоретических аспектов, сущности, основных понятий, юридической терминологии договора найма жилого помещения;

- раскрытие особенностей содержания и заключения договора социального найма жилого помещения и договора коммерческого найма жилого помещения.

1. Общая характеристика договора найма жилого помещения

Регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 ЖК РФ, большинство статей которой содержат нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора.

Установленные в указанной главе правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

В договоре социального найма всегда участвует (прямо или опосредованно) публичный собственник (государство или муниципальное образование), а предметом отношений является помещения жилищного фонда социального назначения.

Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III ЖК РФ. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ.

Сфера применения договора социального найма определена в ст.19 ЖК РФ - это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, предназначенные для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма, если он признан:

1) малоимущим органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации;

2) нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Иным категориям граждан, которые не являются малоимущими, но имеют право на получение жилого помещения по договору социального найма, жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных или региональных). Категории граждан и порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ (ч.3 ст.49 ЖК РФ). Кроме того, согласно ч.4 ст.49 ЖК РФ иным категориям граждан, имеющим право на жилье по договору социального найма, могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случаях и порядке, установленных названной статьей.

Договор социального найма жилого помещения заключается на основе сложного юридического состава:

- постановка на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления (ст.51, 52 ЖК РФ);

- наступление очередности или установленных условий внеочередного получения жилья (ст.57 ЖК РФ);

- решение органа местного самоуправления на жилое помещение - официальный документ, подтверждающий права указанных в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.

Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования в соответствии с жилищным законодательством:

- граждане, не имеющие жилых помещений;

- граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления;

- граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

- граждане, имеющие в семье больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ).

Из этого правила предусмотрены исключения - внеочередное предоставление жилого помещения по договорам социального найма:

- гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

- детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

- гражданам, страдающим тяжкими формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

Решения о предоставлении жилых помещений выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений. Данное решение является основанием заключения договора социального найма в установленный им срок.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени уполномоченный государственный или местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), нормативные определения которых содержатся в ст. 16 ЖК РФ.

Помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ). Поэтому не могут быть использованы в качестве жилых и, следовательно, являться предметом договора социального найма помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.

Самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть: неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. К неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату, связанную с другой комнатой одним (общим) входом. Вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и т.д. (ст. 36 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Форма договора: письменная.

Устанавливая правила о форме договора социального найма , ч. 1 ст. 63 ЖК РФ воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). При этом указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Таким образом, договор социального найма, заключенный в письменной форме в отсутствие решения о предоставлении жилого помещения, является недействительным (ст. 162 ГК РФ).

Сторонами договора социального найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются:

- наймодатель - органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда (жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация);

- наниматель - только гражданин.

Содержание договора составляют права и обязанности сторон. Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения сформулированы в ст. ст. 65-69 ЖК РФ. В частности, наймодатель жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Размер платы (тариф) устанавливается органами местного самоуправления.

Соответственно наймодатель обязан:

- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения своих обязанностей, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

- сдавать жилое помещение в поднаем;

- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст.67 ЖК РФ).

Соответственно наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

- пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;

- своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;

- производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования;

- соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы;

- не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;

- в случае выезда из жилого помещения наниматель обязан сдать наймодателю помещение в исправном состоянии по акту;

- нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. Так, каждый из членов семьи вправе:

- бессрочно пользоваться жилым помещением;

- сохранять права и обязанности по договору в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ);

- участвовать в решении вопросов обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилья в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ), переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ).

Никто из членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма не может быть ограничен в праве пользования жильем или выселен из жилого помещения кроме как по основаниям и в порядке, установленных законом (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).

Прекращение договора социального найма возможно по соглашению сторон в любое время.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи. Днем расторжения договора считается день выезда.

Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.

Наймодатель вправе расторгнуть договор только при наличии оснований, установленных законом.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст. 85 ЖК РФ) по договорам социального найма в случае, если:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

- жилое помещение признано непригодным для проживания;

- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено, или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Судебное выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения осуществляется за невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальных услуг в течение более шести месяцев без уважительных причин (предоставляется жилое помещение по нормам общежития). Судебное выселение граждан без предоставления другого жилого помещения: разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.

Таким образом, проблема получения жилья в нашей стране еще долго не потеряет своей актуальности.

Проведенное исследование свидетельствует о сложности и многочисленности проблем гражданско-правового регулирования договора найма жилого помещения.

Трактовка понятия «договор найма» содержится и в гражданском, и в жилищном законодательстве: гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: социального и коммерческого; в жилищном законодательстве говорится только о социальном. Общей является цель договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) - удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем - только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная. Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный.

Особая социальная значимость объекта жилищного правоотношения состоит в том, что жилое помещение предназначается исключительно для проживания в нем граждан. Именно этим объясняется установление жестких критериев, которым должно отвечать предоставляемое в пользование нанимателю жилое помещение.

Действующее законодательство различает договоры социального (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) и коммерческого (в иных разновидностях жилищного фонда) найма жилого помещения.

Названные виды договора найма жилого помещения различаются между собой: основаниями их заключения; формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое помещение; размером жилого помещения, являющегося предметом договора; сроком действия договора; способом определения оплаты за пользование жилым помещением; условиями договора; правомочиями сторон договора; источниками их правового регулирования.

Заметим, что основной нормативной базой договора социального найма является жилищное законодательство, а глава 35 ГК РФ применима к отношениям, возникшим на его основе, лишь в случаях, прямо предусмотренных ст. 672 ГК РФ, и тогда, когда иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Кроме того, указанный вид договора регулируется ЖК Ф, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. и рядом других нормативных актов.

В то же время ГК РФ ориентирован на отношения, возникающие на основе договора коммерческого найма, и все нормы главы 35, за исключением ст. 672, к нему применимы.

Таким образом, договор найма жилого помещения отвечает и потребительскому, и коммерческому функциональным назначениям. Обе его разновидности являются самостоятельными и отличными от договора аренды жилого помещения.

Список используемой литературы