Практика применения жилищного законодательства по договорам социального найма

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Основные данные о работе

Версия шаблона	2.1
Филиал	Владикавказский
Вид работы	Курсовая работа
Название дисциплины	Актуальные проблемы теории гражданского права и практика применения гражданского законодательства
Тема	Практика применения жилищного законодательства по договорам социального найма
Фамилия выпускника	Даниелян
Имя выпускника	Гаяна
Отчество выпускника	Шагеновна
№ контракта	1320013402021020

Содержание

Введение

1. Общие положения и особенности договоров социального найма

1.1 Порядок и условия заключения договора социального найма

2. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

2.1 Практика субъектов РФ

3. Практика применения жилищного законодательства

3.1 Намеренное ухудшение жилищных условий: норма и практика применения

Заключение

Глоссарий

Список использованных источников

Введение

Конституция Российской Федерации в ст.40 провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Это важное социально-экономическое право, так как затрагивает основы жизни людей.

В нашей стране проблема удовлетворения гражданами потребности в жилье всегда была одной из трудно разрешаемых и острых.

В настоящее время наем жилого помещения является распространённой формой возникновения права на проживание. Необходимость «арендовать квартиру» вызвана семейными и другими обстоятельствами. В данном случае социальный наем выступает универсальным способом обеспечением жильём граждан, не обладающих средствами для того, чтобы купить квартиру, но нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Также ст.25 Всеобщей декларации прав человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включает такой компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (ст.11). При этом, как следует из пункта 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Конституционное право на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища(ст.25, 40 Конституции Российской Федерации).Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище определены в Жилищном Кодексе Российской Федерации, введённом в действие с 1 марта 2005 года.

Следует заметить, что с переходом страны к рыночным отношениям жилищная проблема ещё более обострилась. На это есть множество причин, самая главная из которых существенное сокращение строительства государственного и муниципального жилья. Кроме того, к тем гражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий присоединились сотни тысяч беженцев и вынужденных переселенцев. Именно поэтому жилищная политика изменилась.

В жилищной сфере государством уже предприняты шаги по осуществлению преобразований: наниматели в жилых домах государственного и муниципального фонда получили возможность бесплатно приобрести жильё в порядке её приватизации; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, материнского капитала, который можно направить на улучшение жилищных условий; выдаются субсидии на строительство; развивается ипотечное кредитование и т.д.

1. Общие положения и особенности договоров социального найма

договор социальный найм применение

Договор найма жилого помещения является центральным институтом жилищного и гражданского права в России.

Объектом договоров является жилое помещение-изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан, отвечает санитарным и техническим нормам, иным требованиям законодательства (ч.2 ст.15 ЖК РФ), должно соответствовать требованиям Федерального закона от 30.03.1999 г.№52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения предоставляются из различных жилищных фондов.

Согласно ст.60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующее от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне -гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нём на условиях, установленных настоящим кодексом.

Приведённое определение договора найма жилого помещения является универсальной и охватывает две разновидности такого договора.

Первая-договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности. Правовая природа этого института регулируется нормами гражданского законодательства, а именно ст. ст. 671, 673-688 ГК РФ.

Вторая разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального фонда. Данному институту посвящены как нормы гражданского, но в большей степени нормы жилищного законодательства, а именно раздел третий ЖК РФ.

1 марта 2005года вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации. В новом ЖК «концептуально изменился подход к обеспечению граждан жильём». Подчёркивается в заключении комитета Советской Федерации по промышленной политике. Если раньше обеспечение граждан жильём «являлось в большей степени функцией и бременем государства, то теперь оно лишь содействует россиянам в решении их жилищных проблем», т.е. центр активности перемещён с государства на граждан.

Также кодекс вводит ряд новых форм, предусматривающих, в частности, разграничение компетенции в этой сфере федеральных, региональных властей и органов местного самоуправления.

Одобрив Жилищный кодекс РФ, Госдума также приняла закон о порядке его введения в действие. Документ предусматривает продление на два года (до 1 января 2007 года) срока действия Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» и распространение его норм на тех граждан, которым предоставлен жилой фонд по договору социального найма до 1 марта 2005 года. Государственное и муниципальное жильё, предоставленное по соцнайму после указанной даты, бесплатной передачи в собственность граждан не подлежит.

1.1 Порядок и условия заключения договора социального найма

Жилое помещение предоставляется лишь определённой категории граждан, указанных в ст.49 и 51 ЖК РФ. «Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде по решению органа местного самоуправления. Что касается категории граждан, которые не являются малоимущими, но нуждаются в жилых помещениях, то им жильё предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных и региональных).Порядок обеспечения их жильём определяется Федеральным законом или иными законами субъекта РФ. Иным категориям граждан также может предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда по решениям органов местного самоуправления». Жилые помещения предоставляются иностранным гражданам, гражданам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (п.5 ст.49 ЖК РФ). При этом гражданин признаётся малоимущим с учётом его дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Помимо данных лиц жилое помещение может быть предоставлено гражданам, жилое помещение которых признано в установленном порядке не пригодным для проживания и ремонту и реконструкции; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей по окончанию их пребывания в образовательных или иных учреждениях, гражданам, страдающим тяжёлыми формами хронических заболеваний.

Законодательство определяет необходимый перечень документов для постановки на учёт для признания нуждающимися в улучшении жилищных условий: заявление гражданина; копии финансового и лицевого счёта; выписка из домовой книги; акт либо справка о проверке жилищных условий; сведения о наличии жилья в собственности или осуществление сделок по его отчуждению; план Ростех инвентаризации; документы, подтверждающие родственные отношения 4 паспортные данные; документы с прежнего места жительства; документы, подтверждающие статус; решение органа местного самоуправления о признании лица малоимущим.

«Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно ч. 1 ст.61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования в этом доме. Предметом договора должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме ».

Договор социального найма является бессрочным, «т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством».

Договор найма жилого помещения должен быть заключён в письменной форме (ст. 674 ГК РФ), при несоблюдении указанного условия сделка признаётся недействительной. Договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным, взаимным. Возмездность предполагает наличие платы за пользование жилыми помещениями(ст.ст.671, 678, 682 ГК РФ, п. 5, ч.3 ст.67, ст.153-156 ЖК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие ЖК РФ, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор заключался на основании административного акта (ордера), причём именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающие письменную форму договора. Такому положению в немалой степени способствовало правило ст.47 ЖК РСФСР, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения.

Если ранее ордер - это документ, по которому по которому гражданину предоставлялось жилое помещение, а договор найма - документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением, то теперь будет иметь место только последний. По своей юридической природе-ордер, это приказ, в котором содержится распоряжение жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, которому выдали ордер, и членам его семьи конкретное юридически и фактически свободное жильё. Таким образом, ордер и договор социального найма находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимосвязи.

При выработке условий конкретный договор социального найма жилых помещений на практике целесообразно иметь ввиду Типовой договор социального найма жилого помещения, утверждённый Постановлением правительства РФ от 21.05.2005 №315.Многие его положения соответствуют нормам ЖК РФ, хотя при внимательном его прочтении выявляются недостатки и неточности, так в некоторых случаях предусматривается наличие соответствующих актов, ни форма, ни содержание которых не определены; неудачна и редакция в части платы за жилое помещение по утверждённым ценам и тарифам.

Отношение, возникающее из договора социального найма, является длящимся. В период своего существования данное правоотношение может измениться.

Согласно п.9 Типового договора социального найма жилого помещения может быть изменён или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством РФ порядке в любое время. В п.6 Типового договора предусмотрено право нанимателя требовать с письменного согласия проживающих с ним членов семьи, в случаях, установленных законодательством изменения договора.

В ЖК РСФСР также предусматривалась возможность замены нанимателя по ч.1, ст.88, однако условия были сформулированы несколько иначе.

Кроме того, даже в указанном выше простом примере из практики может быть ряд исключений, когда то же вселение не может считаться намеренным ухудшением жилищных условий, и эти исключения опять же юридически закреплены в региональных правовых актах.

Так, согласно Закону г. Москвы от 14.06.2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» вселение несовершеннолетних детей по месту жительства любого из родителей, а также вселение супруга (супруги), нетрудоспособных родителей, иных граждан в установленном порядке в жилые помещения в качестве членов семьи, если до вселения указанные лица были приняты на жилищный учет, не признаются действиями, повлекшими ухудшение жилищных условий.

Представляется необходимым при определении намеренности ухудшения жилищных условий также учитывать и объективные временные обстоятельства.

Так, в случае вселения и регистрации по месту жительства супруга (супруги) после заключения брака вопросов не возникает, но если указанные действия производятся по истечении нескольких лет семейной жизни, а затем гражданин сразу обращается в органы местного самоуправления по вопросу признания нуждающимся в улучшении жилищных условий, то следует учитывать и период времени с момента совершенных действий.

Помимо указанных выше, не могут считаться намеренным ухудшением жилищных условий следующие действия:

расторжение договора ренты по инициативе получателя ренты с возвратом жилого помещения получателю ренты;

признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке;

вселение нетрудоспособных родителей, если до вселения они:

-- обладали по предыдущему месту жительства самостоятельным правом пользования жилым помещением, признанным в установленном порядке непригодным для постоянного проживания и ремонту или реконструкции не подлежащим;

-- безвозмездно передали жилое помещение по предыдущему месту жительства органам государственной или муниципальной власти;

отказ от принятия дара одаряемым, отказ дарителя от исполнения договора дарения;

вселение временных жильцов (Закон Республики Карелия от 06.02.2006 г. № 958-ЗРК).

Однако, представляется, что утверждение в федеральном законе или Жилищном кодексе РФ закрытого перечня всех возможных действий граждан, которые на практике не должны расцениваться как намеренное ухудшение ими своих жилищных условий, не представляется возможным ввиду различных условий жизни граждан и своеобразия гражданско-правовых сделок. В каждом отдельно взятом случае решение о намеренности действий гражданина должно приниматься объективно с учетом оценки всех обстоятельств жилищных условий заявителя.

В судебной практике достаточно редко встречаются случаи признания факта намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий. Так, Военная коллегия Верховного суда РФ в определении от 11.11.2008 г. №6н-298/08 установила, что А. был включен в очередь на получение жилой площади на территории гарнизона Боровичи, 1 ноября 2000 года он приобрел в указанном населенном пункте на свои средства трехкомнатную квартиру, в которой впоследствии была зарегистрирована его мать и которую он 15 апреля 2005 года продал ей, а сам вместе с членами семьи (всего 3 человека), стал снимать по договору поднайма другое жилое помещение, будучи зарегистрированным с членами семьи в проданной квартире, а 10 сентября 2007 года обоснованно исключен из очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Результаты анализа позволяют сделать вывод о том, что в большинстве субъектов РФ аналогичные указанным выше правовые акты отсутствуют, органы местного самоуправления фактически вынуждены руководствоваться только диспозицией статьи 53 Жилищного кодекса РФ и документами, предоставленными заявителем.

Для установления факта намеренного ухудшения жилищных условий уполномоченный орган местного самоуправления проверяет предоставленные документы и при необходимости направляет в организации и учреждения соответствующие запросы.

В свою очередь, сбор дополнительных документов должен быть осуществлен в пределах срока рассмотрения заявления гражданина о принятии на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемого по договору социального найма, как правило, в течение 30 дней.

При анализе вышеуказанных правовых актов выявлена весьма спорная норма права, установленная Законом ХМАО -- Югры от 06.07.2005 г. № 57-оз «О регулировании отдельных жилищных отношений в Ханты-Мансийском автономном округе -- Югре»: «В случаях, если гражданин в течение десяти лет, предшествующих предоставлению ему специализированного жилого помещения, ухудшил свои жилищные условия путем продажи, дарения или отчуждения иным способом жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, жилое помещение предоставляется данному гражданину и членам его семьи в размере нормы предоставления жилого помещения за минусом общей площади отчужденного жилого помещения».

Вместе с тем действующим законодательством РФ не предусмотрено применение нормы о намеренности ухудшения жилищных условий при предоставлении жилого помещения, а равно и об уменьшении общей площади предоставляемого жилого помещения.

Изложенное позволяет сделать вывод, что органы государственной власти субъектов РФ вправе утверждать перечни действий, являющихся (не являющихся) намеренным ухудшением жилищных условий, в рамках применения статьи 53 Жилищного кодекса РФ, но не наделены правом распространять положения указанной статьи Жилищного кодекса РФ на отношения, не связанные с учетом граждан, нуждающихся улучшении жилищных условий.

Представляется, что в тех субъектах РФ, где вышеуказанные перечни действий до настоящего времени не утверждены, необходимо направление в представительные органы власти предложений и проектов соответствующего нормативно-правового акта.

В свою очередь, Закон Волгоградской области от 01.12.2005 г. № 1125-ОД «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в Волгоградской области» содержит только бланкетную норму: «Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, совершили действия, приведшие к ухудшению жилищных условий, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных действий, приведших к ухудшению жилищных условий» (статья 14).

С учетом вышеизложенного анализа регионального законодательства в целях законодательного установления перечня действий, являющихся намеренным ухудшением жилищных условий, устранения пробела в применении нормы права в Волгоградскую городскую Думу будет направлен соответствующий проект нормативно-правового акта для внесения его в порядке законодательной инициативы в Волгоградскую областную Думу.

Ухудшение жилищных условий может выражаться в различных формах и действиях, но главное и основное доказательство состоит в том, что между действиями гражданина и целью таких действий -- постановке на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении -- должна быть установлена прямая причинная связь.

Косвенные обстоятельства и догадки без документального подтверждения не могут расцениваться как намеренность и не должны быть препятствием для постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Практика показывает, что в большинстве случаев в действиях граждан, совершивших ухудшение своих жилищных условий, нет намеренности на создание искусственного ухудшения жилищных условий с целью постановки на учет.

Так, гражданин может до обращения в органы местного самоуправления совершить действия, которые являются намеренным ухудшением жилищных условий и утверждены в качестве таковых нормативно-правовым актом субъекта РФ, но указанные действия совершены им не для постановки на учет, обеспечения жильем, а в рамках свободы договора, и, следовательно, статья 53 Жилищного кодекса не будет подлежать применению.

2. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

«Договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, в том числе и так называемыми договором коммерческого найма. Определённые особенности имеют основания и последствия прекращения данного договора».

Договор социального найма может быть прекращён как по воле сторон, так и по обстоятельствам, не зависящим от их желания.

Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной их сторон.

По взаимному согласию договор социального найма может быть расторгнут в любое время(п.1, ст.83 ЖК РФ).Соглашение о его расторжении также должно оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться п. 1, ст, 452 ГК РФ.

Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена как для нанимателя, так и для наймодателя. Однако если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причём в строго определённых случаях. Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определённый срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма(пункт 1, ст.687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма

Наймодатель не нуждается в предварительном уведомлении, так ка на получение социального жилья есть очередь и сложностей с заключением нового договора не возникнет.

«Вместе с тем отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношение сторон прекращаются до получения наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора. Согласно подпункту «к» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года№ 315, при расторжении договора социального найма наниматель должен освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нём; оплатить стоимость не произведённого нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нём, или произвести его за свой счёт, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение. Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор».

В отличие от Типового договора ЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением каких-либо обязанностей. В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращения договора социального найма.

Свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается необходимостью получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи (п.2, ст.83 ЖК РФ).Требование о получении согласия членов семьи нанимателя объясняется тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не может быть прекращено по согласия между нанимателем и наймодателем. При отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится- нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя.

При инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке, и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в пункте 4, ст.83 ЖК РФ. Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев:

разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает:

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможное проживание в одном жилом помещении:

использование жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма может прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые ни одна сторона не отвечает. Перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностью дальнейшего использования определён в ст.85 ЖК РФ:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нём наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

В этих случаях наниматель подлежит выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Наниматель может добровольно переселиться в предложенное наймодателем жилое помещение. Если наниматель по каким - либо причинам отказывается освободить жилое помещение, вопрос о его выселении решается в судебном порядке.

Помещение, предоставленное нанимателю в связи с обстоятельствами, предусмотренными ст.85 ЖК РФ, должно быть благоустроенное.

При проведении капитального ремонта выселение может носить временный характер и также не связываться с прекращением договора социального найма (п.1, ст.83 ЖК РФ). При этом граждане временно переселяются в жилое помещение маневренного фонда. Подобное отселение можно рассматривать как исполнение одной из обязанностей наймодателя по договору социального найма - предоставить жильё на время капитального ремонта. Указанная обязанность возникает, если капитальный ремонт без отселения жильцов невозможен.

Расторжение договора социального найма жилого помещения в связи с капитальным ремонтом возможно, если:

1) стороны договорились о предоставлении вместо помещения маневренного фонда другого благоустроенного помещения для постоянного проживания. В таких случаях заключается новый договор социального найма, а предыдущий подлежит прекращению. Подобная замена допускается только при наличии согласия на это обеих сторон и не может быть осуществлена принудительно;

2) жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нём наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

В указанных случаях наймодатель может требовать выселение гражданина в другое благоустроенное жилое помещение в принудительном порядке.

«К основаниям прекращения договора социального найма по причинам, не зависящим от воли сторон, относится смерть одинокого нанимателя (п.5, ст. 83 ЖК).

Хотя право пользования жилым помещением по договору социального найма относится к числу имущественных прав, оно подлежит конкретному гражданину - нанимателю и не переходит по наследству, даже если наследник является малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.

Если с нанимателем проживали члены его семьи, договор не прекратится, а изменится. Нанимателем станет кто- либо из дееспособных членов его семьи».

Свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается. Нужно отметить, что положения ЖК РФ о прекращении договора социального найма урегулированы недостаточно чётко, и это вызывает сложности в правоприменительной практике. 3.Какими нормативными актами руководствуются органы местного самоуправления при разрешении указанных ситуаций?

В соответствии со ст.13 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношении относится определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта РФ категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ; определение порядка ведения органами местного самоуправления учёта граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; иные вопросы, отнесённые к компетенции органов государственной власти субъектов РФ области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК, другими федеральными законами и не отнесённые к компетенции органов государственной власти РФ, компетенции органов местного самоуправления.

Само по себе перечисление в Законе субъекта РФ действий, повлекших ухудшение жилищных условий, а также последствий таких действий, не свидетельствует о противоречии данной нормы ст.53 ЖК РФ. Данной федеральной нормой непосредственно перечень намеренных действий, с которыми законодатель связывает ухудшение жилищных условий, не установлен, а следовательно, нет правовых оснований говорить о расширении законодателем субъекта РФ этого перечня.

Указанная правовая позиция нашла своё отражение в Определении Верховного Суда РФ от 11.07.2007г.№5-г07-56 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и Закона г. Москвы от 25.01.2006№7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях».

Однако в большинстве субъектов РФ органами государственной власти субъектов РФ не приняты законы, регламентирующие указанные выше действия.

Из 83 субъектов РФ только в 15 приняты правовые акты, регламентирующие вышеуказанные вопросы (Приложение А).

В свою очередь, органы местного самоуправления не вправе самостоятельно принимать правовые акты, регламентирующие указанные вопросы, в связи с чем возникают пробелы в правовом регулировании возникающих правоотношений.

Детально рассмотрим действия, признаваемые намеренным ухудшением жилищных условий, предусмотренные в региональном законодательстве РФ.

2.1 Практика субъектов РФ

Анализ вышеуказанных правовых актов 15 субъектов РФ позволяет привести наиболее полный перечень тех действий, которые законодательно определены намеренным ухудшением жилищных условий:

изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок;

обмен жилыми помещениями;

невыполнение условий договоров о пользовании жилыми помещениями, повлекшее выселение граждан в судебном порядке;

изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака;

вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения временных жильцов);

выдел доли собственниками жилых помещений;

отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения или частей жилого помещения.

Кроме того, в нескольких регионах помимо вышеуказанных действий намеренным ухудшением жилищных условий считается:

расторжение договора социального найма по инициативе гражданина

(Закон Санкт-Петербурга от 28.07.2004 г. № 409-61 «О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан»);

регистрация по месту жительства, если до совершения данного действия гражданин не являлся нуждающимися в жилых помещениях

(Закон Псковской области от 10.07.2006 г. № 566-оз);

перевод пригодного для проживания жилого помещения (части жилого помещения) в нежилое;

изменение порядка пользования жилым помещением;

выход из жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с получением пая;

выселение гражданина по своей инициативе из жилого помещения, занимаемого им в качестве нанимателя (члена семьи нанимателя) жилого помещения по договору социального найма или собственника (члена семьи собственника) жилого помещения;

(Закон Краснодарского края от 29.12.2008 г. № 1655-КЗ «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях»).

В указанном выше примере вселение члена семьи, повлекшее уменьшение количества квадратных метров общей площади, приходящегося на одного человека, расценивается как намеренное ухудшение жилищных условий.

Но в то же время, как разъяснено Конституционным Судом РФ в Определении от 19.04.2007 г. № 258-О-О, по смыслу статьи 53 Жилищного кодекса РФ, которая сама по себе не может рассматриваться как нарушающая какие-либо права и свободы заявителя, и по смыслу соответствующих норм законодательства субъекта Российской Федерации ограничения в постановке граждан на учет нуждающихся в жилых помещениях должны считаться допустимыми лишь в том случае, если гражданами совершались умышленные действия с целью создания искусственного ухудшения жилищных условий, могущих привести к состоянию, требующему участия со стороны органов государственной власти и местного самоуправления в обеспечении их другим жильем.

Буквальное толкование данного разъяснения Конституционного Суда РФ может привести к применению статьи 53 Жилищного кодекса РФ только после вступившего в законную силу приговора суда, которым установлены вышеуказанные умышленные действия.

По результатам проведенного исследования полагаем необходимым внести дополнения в статью 53 Жилищного кодекса РФ, законодательно установив следующий перечень действий, определяемых как намеренное ухудшение жилищных условий:

изменение порядка пользования жилым помещением путем совершения сделок;

обмен жилыми помещениями;

невыполнение условий договора о пользовании жилым помещением, повлекшее выселение граждан в судебном порядке;

вселение в жилое помещение лиц, не являющихся членами семьи нанимателя (за исключением вселения временных жильцов);

выдел доли собственником жилого помещения;

отчуждение принадлежащего на праве собственности гражданину жилого помещения или части жилого помещения.

Кроме того, в ЖК РФ, следует детально конкретизировать само понятие

«намеренное ухудшение жилищных условий» - умышленные действия, влекущие уменьшение размера учетной нормы жилой площади, приходящейся на каждого члена семьи, в результате которых гражданине, их совершившие, могут быть признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий. Последствия для лиц, намеренно ухудшивших свои жилищные условия, следует рассматривать в качестве жилищно-правовой санкцией, наряду с выселением с предоставлением другого жилого помещения и выселением без предоставления другого жилого помещения.

Хотелось бы отметить, что попытки внесения изменений в ст. 53 ЖК РФ уже предпринимались. Так, Московская областная дума разработала законопроект, регламентирующий перечень действий, которые, наоборот, не следует относить к намеренному ухудшению жилищных условий:

«1) вселение в жилое помещение супруга (супруги), несовершеннолетних детей;

2) расторжение договора ренты по инициативе получателя ренты с возвратом жилого помещения получателю ренты;

3) признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке;

4) вселение в жилое помещение нетрудоспособных родителей, если до вселения они:

а) обладали по предыдущему месту самостоятельным правом пользования жилым помещением, признанным в установленном порядке непригодным для постоянного проживания и ремонту или реконструкции не подлежащим;

б) безвозмездно передали жилое помещение по предыдущему месту жительства органам государственной власти или органам местного самоуправления».

В то же время, учитывая, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и органов государственной власти субъекта РФ и утверждение закрытого перечня всех возможных действий граждан, которые на практике не должны расцениваться как намеренное ухудшение ими своих жилищных условий, не представляется возможным, органы государственной власти субъектов РФ должны самостоятельно принимать нормативно-правовые акты, детально регулирующие данные правоотношения.

Утверждение нормативными актами действий, расценивающихся как намеренное ухудшение жилищных условий, и тех действий, которые таковыми не являются, будет способствовать исключению возможности произвольного толкования нормы статьи 53 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий, неукоснительному и однозначному применению жилищного законодательства.

3. Практика применения жилищного законодательства

Действующий Жилищный кодекс не предусматривает изменение договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора. «До 1 марта 2005 года одним из относительно простых способов разрешения данной проблемы был, так называемый «раздел лицевого счёта». Ст.86 ЖК РСФСР предоставляла возможность изменять договор найма таким образом, что достигший совершеннолетия гражданин мог с учётом сложившегося в жилом помещении порядка пользования и при соблюдении жилищных интересов остальных нанимателей заключить отдельный договор найма занимаемого жилого помещения».

По мнению законодателя, раздел жилой площади вёл к росту коммунальных квартир. Однако в результате устранения возможности раздела жилой площади будет часто возникать ситуация, когда в одной квартире будут жить люди, ставшие чужими друг для друга. Не удивительно, что судебная практика по этому вопросу складывается противоречивая. В качестве примера хочется привести дело, решение по которому принято 30.11.2005 г. Бабушкинским районным судом г. Москвы Вл-ва Е.А. обратилась в суд с иском к ответчику Вл-ву И.В. об изменении договора и выделении ей в пользование комнаты, указывая, что она имеет самостоятельный доход, ведёт отдельное хозяйство. Ответчики иск признали, однако суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Иной подход встречается в практике кассационной инстанции Пермского областного суда, которая отменила аналогичное приведённое выше решение. Позиция суда основывалась на ст.5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», согласно которой к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введение его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЖК. Данная позиция может быть подкреплена ст.6 ЖК РФ. Поскольку право на изменение договора социального найма возникло у истца в период действия ЖК РСФСР, суду следовало применять материальный закон, действовавший в период возникновения прав и обязанностей сторон.

Юрченко Е.В., Сарбаш С.В. полагают, что, несмотря на отсутствие правового регулирования, изменение в судебном порядке договора социального найма, в том числе заключённого после 1 марта 2005 года, путём заключения отдельных договоров, возможно. Такая позиция может быть обоснована следующими доводами.

Во-первых, конституционные положения, в частности п.1, ст.15, ст.ст 17, 18, 40, п.2 ст.55 Конституции, закрепляют недопустимость поворота к худшему, неотчуждаемость прав и свобод человека и гражданина, в том числе право на жилище. Отмена же действовавшего более 20 лет положения умалила свободу гражданина в реализации права пользования жилищем.

Во- вторых, «Гражданским кодексом РФ допускается возможность изменения договора социального найма в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ. В силу ст.451 ГК РФ изменить договор возможно, когда существенно изменились обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении. При этом изменение договора допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора. Возможность применения таких положений вытекает и з п.3, ст.672 ГК РФ, который предусматривает субсидиарный порядок применения норм гражданского законодательства к договору социального найма ».

В-третьих, согласно ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из действий участников жилищных отношений. Дело в том, что конфликтные отношения в семье могут отразиться на выполнении обязательств по оплате и содержании жилища, что приводит к необходимости раздела лицевых счетов. Данные обстоятельства могут быть признаны судом существенными, ибо длительные неплатежи повлекут расторжение договора.

В-четвёртых, в силу ст.11 ЖК РФ изменение жилищного правоотношения является одним из способов защиты прав. И поскольку в законе нет прямого запрета на изменение договора, то такое изменение договора социального найма можно признать допустимым.

В соответствии с ЖК РФ договор социального найма может быть изменён при выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя. «Следует отметить, что выбытие нанимателя следует отличать от его временного отсутствия. Даже если такое отсутствие носит длительный характер, наниматель своих прав не утрачивает. В соответствии со ст.71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечёт за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма ».

Изменение договора имеет место не только в случае замены нанимателя, но и при изменении состава членов семьи нанимателя (ч.2, ст.70 ЖК РФ).

«Члены семьи нанимателя как лица, приобретающие в результате вселения в жилое помещение определённые права и обязанности, обязательно указываются в договоре. Вселение осуществляется по инициативе нанимателя, но при условии письменного согласия на это уже проживающих в жилом помещении членов семьи. Для вселения в качестве членов семьи иных лиц, кроме супруга, а также своих родителей и детей, необходимо получение согласия наймодателя. Причём в данном случае законодатель устанавливает право наймодателя запретить вселение и, соответственно, изменение договора социального найма, если после вселения площадь, приходящаяся на каждого проживающего, составит менее учётной нормы. Исключением из правил о получении согласия и норме общей площади являются случаи вселения к родителям их несовершеннолетних детей. Данное правило распространяется как на несовершеннолетних детей нанимателя, так и на детей членов семьи нанимателя». Для выбытия из жилого помещения чьего - либо согласия не требуется. Данный вопрос решается по воле выбывающего лица.

Договор изменяется и при выселении на основания решения суда граждан, лишённых родительских прав, если совместное проживание этих лиц с детьми признано невозможным (ч.2, ст.91 ЖК РФ).

3.1 Намеренное ухудшение жилищных условий: норма и практика применения

Намеренное ухудшение жилищных условий является новеллой ЖК РФ «Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий» установила новые правила, неизвестные прежнему законодательству.

Так, из содержания указанной статьи следует, что граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

К сожалению, законодатель не предусмотрел, какие именно действия могут послужить основанием для применения данной нормы. Кроме того, далеко не всегда можно установить намеренность действий, ухудшающих жилищные условия.

В настоящее время на вопросы, что признавать намеренным ухудшением жилищных условий, в каких случаях следует отличать реализацию прав граждан от ухудшения своих жилищных условий, какие действия не могут расцениваться, как намеренное ухудшение жилищных условий, не может быть дан чёткий ответ.

К примеру, семья из 3 -х человек проживает в квартире общей площадью 42 кв.м. Обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составляет 14 кв.м. Затем в указанную квартиру переезжает и регистрируется по месту жительства родственник и количество квадратных метров, приходящиеся на одного человека, уменьшается до 10, 5 кв.м.

Важно пояснить, что ЖК РФ в отличие от ранее действующего ЖК РСФСР большинство отношений, связанных с признанием нуждающимся в улучшении жилищных условий и предоставлением жилых помещений, регулирует исходя из общей пощади жилого помещения, а не жилой площади.

Так, учётной нормой площади жилого помещения (далее- учётная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях принятия их на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учётная норма устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4, 5 ст.50 ЖК РФ).

К примеру, в Волгограде в соответствии с п.1.1 постановления Волгоградского городского совета народных депутатов от 15.06.2005 г. №19/342 «Об утверждении учётной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления жилого помещения по договору социального найма в Волгограде» с 01 марта 2005 года установлена учётная норма площади жилого помещения в г. Волгограде для признания граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях при обеспеченности в размере не более 11 кв. м. общей площади жилого помещения, приходящегося на одного человека.

В указанном примере до вселения четвёртого члена семьи граждане были обеспечены общей площадью жилого помещения более учётной нормы(14, 2 кв.м. на каждого) и не могли быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и поставлены на соответствующий учёт. Но после вселения обеспеченность стала менее учётной нормы, и у органов местного самоуправления возникла обязанность по постановке семьи на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма.

В связи с изложенным возникает несколько существенных вопросов:

1. Считаются ли подобные действия намеренным ухудшением жилищных условий или же это реализация права на свободу передвижения?

2. Как определить и юридически констатировать, что совершённое действие является намеренным ухудшением жилищных условий?

Заключение

Современное гражданское и жилищное законодательство России устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями и наиболее распространённым является договор социального найма жилого помещения.

Наем жилого помещения регулируется гл.35 Гражданского кодекса РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. ГК РФ содержит общее определение договора найма жилого помещения независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется (ст.671 ГК РФ). Главная особенность договора в том, что жилое помещение здесь предоставляется для проживания в нём граждан.

Как известно, гл.35 ГК РФ устанавливает два вида договора найма жилого помещения: коммерческий наем и социальный наем.

Договор социального найма регулируется прежде всего, жилищным законодательством, центральное место в системе которого занимает Жилищный кодекс РФ(введён в действие с 1 марта 2005 года). Как известно, гражданское законодательство относится к ведению РФ, а жилищное - к совместному ведению РФ и субъектов РФ. Поэтому в состав жилищного законодательства включаются и нормативные правовые акты органов местного самоуправления. Правила гл.35 ГК РФ применяются к договору социального найма преимущественно перед жилищным законодательством только в части прямо указанной в названном пункте. Другие же положения ГК РФ используются при регулировании договора социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Однако с принятием ЖК применение пункта 3, ст.672 ГК РФ в значительной мере осложнится, поскольку при регламентации социального найма ЖК РФ не делает отсылок гражданскому законодательству.

ЖК РФ, сохранив распределительную систему получения жилья а значительной мере сузил сферу её применения. Согласно ст.49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим и иным, указанным в законе граждан, нуждающимся в жилище, из муниципального и государственного жилищных фондов. Именно для этой цели и создаётся жилищный фонд социального использования (ст.19 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения- это соглашение, по которому одна сторона- собственник жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне- гражданину (нанимателю) жилые помещения во владение и в пользование для проживания в нём на условиях, установленных ЖК РФ (ст.60 ЖК РФ). В отличие от договора коммерческого найма жилищное правоотношение здесь возникает из сложного юридического состава: решение о предоставлении жилого помещения и договора социального найма (ст.57 ЖК РФ).

Из всего изложенного следует, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим либо иным гражданам указанным в федеральном законе или законе субъекта РФ. Однако, согласно конституции право на жилище малоимущих и иных указанных в законе граждан это действительно их субъективное публичное право, а не «абстрактная возможность »(или правоспособность) законодатель предпочёл «не заметить ».В этой связи попытки обнаружить в ЖК РФ правовые гарантии (не говоря уже об экономических) осуществления данного права остаются безрезультатными. В ЖК РФ отсутствует даже упоминание о том, что право малоимущих и иных указанных в законе граждан на жилище действительно является их правом, т которому корреспондируют определённые обязанности государства. Как и ранее, законодатель предпочитает нейтральные, лишённые юридического сопровождения формулировки для конструирования норм, регулирующих соответствующие отношения, указывая, что право на жилище обеспечивается тем, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п.3 ст.2 ЖК РФ), не возлагая на эти органы юридической обязанности. Кроме того, в соответствии с п.3, ст.13, п.2, ст.14 и ч.2, ст.49 ЖК РФ критерии для отнесения гражданина к категории малоимущих (уровень дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимость имущества принадлежащего им на праве собственности) определяются органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном законом соответствующего субъекта РФ, в то время, как право малоимущего гражданина на предоставление ему жилого помещения является его конституционным правом, регулирование которого в силу п. «в», ст.71 Конституции РФ может осуществляться только федеральным законом. Иными словами, конституционная категория «малоимущий гражданин» является объективной категорией, а её содержание не может ставиться в зависимость от усмотрения законодателя того или иного субъекта РФ, а тем более от усмотрения органа местного самоуправления.

...