Правове регулювання відчуження земельних ділянок

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНА ЮРИДИЧНА АКАДЕМІЯ УКРАЇНИ імені ЯРОСЛАВА МУДРОГО

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук

ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ВІДЧУЖЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

Спеціальність 12.00.06 - земельне право; аграрне право; екологічне право; природоресурсне право

ПЕЙЧЕВ КОСТЯНТИН ПРОКОФІЙОВИЧ

Харків - 2005 р.

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана на кафедрі екологічного права Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого, Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник - кандидат юридичних наук, доцент Размєтаєв Сергій Володимирович, Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого, доцент кафедри екологічного права.

Офіційні опоненти: доктор юридичних наук, професор Бобкова Антоніна Григорівна, Донецький національний університет, завідувач кафедри господарського права;

- кандидат юридичних наук Котелевець Алла Вікторівна, апеляційний суд Харківської області, суддя.

Провідна установа - Інститут держави і права імені В.М. Корецького НАН України м. Київ, відділ проблем аграрного, земельного та екологічного права.

Захист відбудеться 21 червня 2005 р. о 10.00 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 64.086.04 у Національній юридичній академії України імені Ярослава Мудрого за адресою: 61024, м. Харків, вул.. Пушкінська 77.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого за адресою: 61024, м. Харків, вул.. Пушкінська 70.

Автореферат розіслано 19 травня 2005 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради І.В. Спасибо-Фатєєва

АНОТАЦІЯ

Пейчев К.П. Правове регулювання відчуження земельних ділянок . - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.06 - земельне право; аграрне право; екологічне право; природоресурсне право. - Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого. Харків. 2004.

Дисертація присвячена: вивченню змісту визначенню понять “земельна ділянка як об'єкт відчуження” і “відчуження земельної ділянки”; аналізу законодавства України й іноземних держав щодо відчуження земельних ділянок з метою вироблення відповідних пропозицій; розгляду специфіки правового регламентування відчуження земельних ділянок у напрямку забезпечення збереження цільового призначення земель, запобігання концентрації великої кількості земельних масивів в одного власника і спекуляції землею, а також щодо поєднання власника земельної ділянки й сільськогосподарського виробника в одній особі; виявленню особливостей правового регулювання визначення ціни земельних ділянок при їх відчуженні; дослідженню правових питань державної реєстрації прав на землю при їх відчуженні; виявленню особливостей правової регламентації окремих видів відчуження земельних ділянок, а саме: відчуження землі на конкурентних засадах, передача земельних ділянок державної власності в комунальну власність і земельних ділянок комунальної власності в державну, відчуження землі іноземним особам.

Ключові слова: відчуження земельної ділянки, земельна ділянка, продаж земель сільськогосподарського призначення, відчуження землі на конкурентних засадах, передача земельних ділянок державної власності в комунальну власність і земельних ділянок комунальної власності в державну, відчуження землі іноземним особам.

АННОТАЦИЯ

Пейчев К.П. Правовое регулирование отчуждения земельных участков . - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.06 - земельное право; аграрное право; экологическое право; природоресурсовое право. - Национальная юридическая академия Украины имени Ярослава Мудрого.- Харьков, 2004г.

Диссертация посвящена комплексному и всестороннему теоретическому исследованию правового регулирования отчуждения земельных участков и получению выводов относительно того, как должно осуществляться указанное регулирование для достижения оптимального соотношения частных и публичных интересов.

Проанализировано содержание и даны определения понятий “земельный участок как объект отчуждения” и “отчуждение земельного участка”. Под отчуждением земельного участка предлагается понимать осуществляемую в соответствии с земельным законодательством передачу земельного участка (возмездную или безвозмездную) от одного лица к другому в частноправовом или публично-правовом порядке, которая закрепляется в сделках или других актах (в том числе административных). Данную формулировку целесообразно закрепить в ЗК Украины, что позволит четче отделить правовые методы регулирования отчуждения земельных участков от других способов перехода прав на последние. Например, в случаях перехода права собственности на земельный участок на основании решения суда (ст. 139 ЗК) или по мотивам общественной необходимости (ст. 147 ЗК), нецелесообразно употребление термина „отчуждение”, поскольку здесь переход прав осуществляется без волеизъявления собственника, в принудительном порядке; поэтому, в указанных случаях, более правильно использовать термин “изъятие”, а не “отчуждение”. И наоборот, при переходе земельных участков государственной собственности в коммунальную и земельных участков коммунальной собственности в государственную (ст. 117 ЗК) вместо термина “передача” более удачным было бы употреблять “отчуждение”, что указывало бы на возможность осуществления перехода с помощью разных способов (сделок или административных актов) в возмездной или безвозмездной форме и подчеркивало бы равенство разных форм собственности на землю.

Проведен анализ законодательства Украины и иностранных государств относительно правового регулирования отчуждения земельных участков.

Рассмотрена специфика правового регулирования отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения с целью обеспечения сохранения их целевого назначения, предотвращения концентрации большого количества земельных массивов у одного собственника и спекуляции землей, а также для достижения совпадения собственника земельного участка и сельскохозяйственного производителя в одном лице.

Изучены особенности правового регулирования определения цены земельных участков при их отчуждении; правовые вопросы государственной регистрации прав на землю в процессе их отчуждения.

Определены особенности правового регулирования отдельных видов отчуждения земельных участков: на конкурентной основе, во время передачи земель государственной собственности в коммунальную собственность и земельных участков коммунальной собственности в государственную, отчуждения земли иностранным лицам.

Ключевые слова: отчуждение земельного участка, земельный участок, продажа земель сельскохозяйственного назначения, отчуждение земли на конкурентной основе, передача земельных участков государственной собственности в коммунальную собственность и земельных участков коммунальной собственности в государственную, отчуждение земли иностранным лицам.

ANNOTATION

K. P. Peichev Legal regulation of alienation of land lots. - Manuscript.

Dissertation for the degree of Candidate of Law, Specialty 12.00.06 - Land Law, Agrarian Law, Environmental Law, Natural Resource Law. - Yaroslav the Wise National Ukrainian Academy of Law. Hkarkiv, - 2004.

The dissertation is devoted to the study of such items: study of contents and definition of concepts “land lot as an object of alienation” and “alienation of land lot”; analysis of Ukrainian and foreign legislation relating to alienation of land lots with the purpose to submit respective propositions; review of peculiarities of legal regulation of land lot alienation in order to ensure preservation of land destination, to preclude concentration of large land areas in the hands of a single owner, to prevent land speculations, to unite land lot owner and rural producer in the same person; revelation of peculiarities of legal regulation of land lot evaluation for alienation; study of legal aspects of government registration of land titles during their alienation; study of features of legal regulation of particular types of land lot alienation, such as alienation of land on a competitive basis, transfer of government-owned land lots into municipal property and municipal-owned land lots into national government property, alienation of lands to foreign persons.

Keywords: alienation of land lot, land lot, sale of agricultural profile lands, alienation of land on a competitive basis, transfer of government-owned land lots into municipal property and municipal-owned land lots into national government property, alienation of lands to foreign persons.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Земельний кодекс України (далі - ЗК) в редакції від 13 березня 1992 р. вперше в законодавстві використовує термін “відчуження земельної ділянки” (статті 17, 28 та ін.). Але практика вільного розпорядження землею ще не набула значного розмаху. Причиною цьому є як об'єктивні обставини (заборона продажу окремих видів земельних ділянок), так і те, що, незважаючи на формальне вдосконалення правового регулювання відчуження земельних ділянок, окремі положення ЗК України викликають заперечення і створюють нові проблеми у правозастосовчій практиці. Зокрема, не дається визначення поняття “відчуження земельних ділянок”, що ускладнює можливість відмежування вказаного інституту від інших видів переходу прав на земельні ділянки. Крім того, не в повній мірі відображена специфіка правового регулювання відчуження в напрямку забезпечення збереження цільового призначення земельних ділянок, запобігання концентрації великої кількості земельних масивів в одного власника і спекуляції землею, поєднання власника землі і сільськогосподарського виробника в одній особі, а також недостатньо регламентовано питання державної реєстрації прав на земельні ділянки, тощо.

Викладені обставини, відсутність належного опрацювання названих проблем в юридичній науці роблять тему дослідження актуальною й обумовлюють її вибір.

Комплексного предметного аналізу відчуження земельних ділянок, у тому числі за новим земельним законодавством України, не провадилося. Науковим підґрунтям для дослідження зазначених питань стали праці таких науковців України, як В.І. Андрейцев, А.П. Гетьман, В.К. Гуревський, І.І. Каракаш, П.Ф. Кулинич, В.В. Носік, О.О. Погрібний, С.В. Размєтаєв, В.І. Семчик, А.К. Соколова, Ю.С. Шемшученко, М.В. Шульга, та інших; зарубіжних учених: Г.А. Аксеньонка, С.І. Герасіна, Ю.Г. Жарикова, І.О. Іконницької, А.В. Кузнєцова, Н.А. Сиродоєва, Г.В. Чубукова.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема кандидатської дисертації затверджена вченою радою Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого 25 травня 2000 року (протокол № 8). Робота виконана відповідно до Державної цільової комплексної програми “Проблеми вдосконалення екологічного законодавства в умовах ринку” Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого (номер державної реєстрації 0186.0.070871).

Мета й завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є всебічне теоретичне вивчення правового регулювання відчуження земельних ділянок та отримання наукових висновків щодо того, як повинно відбуватися вказане регулювання щоб досягти оптимального співвідношення приватних і загальносуспільних інтересів.

Відповідно до вказаної мети в дисертації зосереджено увагу на вирішенні таких основних завдань:

- з'ясування змісту й визначення понять “земельна ділянка як об'єкт відчуження” і “відчуження земельної ділянки”;

- порівняльний аналіз законодавства України й іноземних держав стосовно відчуження земельних ділянок з метою вироблення відповідних пропозицій;

- виявлення специфіки правової регламентації відчуження земельних ділянок у напрямку забезпечення збереження цільового призначення земель, запобігання концентрації великої кількості земельних масивів в одного власника, і спекуляції землею, можливості поєднання власника земельної ділянки та сільськогосподарського виробника в одній особі;

- дослідження особливостей правового регулювання визначення ціни земельних ділянок при їх відчуженні;

- науковий аналіз правових питань державної реєстрації прав на землю при їх відчуженні;

- виокремлення особливостей правового регламентування деяких видів відчуження земельних ділянок, а саме: відчуження землі на конкурентних засадах, передача земельних ділянок державної власності в комунальну власність і земельних ділянок комунальної власності в державну, відчуження землі іноземним особам.

Об'єктом дослідження виступають впорядковані правом суспільні відносини щодо відчуження земельних ділянок.

Предметом дослідження є законодавство України й законодавство іноземних держав, яке регламентує питання відчуження земельних ділянок, а також теоретичні наукові напрацювання в цій галузі з метою виявлення особливостей правового регулювання відчуження земельних ділянок.

Методи дослідження. У перебігу роботи над дисертацією використано такі наукові методи: системний, завдяки якому питання щодо відчуження земельних ділянок розглядалися в сукупності зв'язків з іншими формами переходу прав на землю; структурний, згідно з яким правові питання відчуження земельних ділянок висвітлювалися відповідно до структури відносин у ринковій економіці; порівняльно-правовий для встановлення загальних рис і специфіки відчуження земельних ділянок на відміну від інших форм реалізації права; історичний, при дослідженні історії розвитку правової регламентації відчуження земельних ділянок; економіко-правовий, за допомогою якого при розробці рекомендацій застосовувався аналіз різних аспектів відчуження земельних ділянок; формально-логічний, завдяки якому шляхом аналізу й синтезу досліджувалися теоретичні та практичні положення про правове регулювання відчуження земельних ділянок, а також комплексний підхід до явищ, що вивчаються, а також були застосовані інші методи наукового пізнання. Висновки й положення, які містяться в роботі, ґрунтуються на конституційних нормах, аналізі приписів земельного, цивільного законодавства, досягненнях земельно-правової й цивільно-правової наук.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що в дисертації вперше в Україні комплексно досліджено питання відчуження земельних ділянок і визначено його поняття, отримані наукові висновки щодо того, як повинно відбуватися таке регулювання, щоб досягти оптимального співвідношення приватних і загальносуспільних інтересів. На захист виносяться наступні положення, висновки й рекомендації:

1. Запропоновано нове формулювання поняття земельної ділянки як об'єкта відчуження, відповідно до якого це частина земної поверхні з установленими межами, площею, певним місцем розташування, з визначеним щодо неї правовим режимом, яка належить конкретному суб'єктові на праві власності. Таким чином, у нормативне визначення категорії „земельна ділянка” введено нову просторову характеристику - площа і замінено словосполучення „визначені права” на „визначеним щодо неї правовим режимом”.

2. Уперше дається визначення поняття „відчуження земельної ділянки”, під яким слід розуміти здійснювану відповідно до земельного законодавства передачу (оплатну чи безоплатну) земельної ділянки у власність від однієї особи до іншої у приватноправовому або публічно-правовому порядку, що закріплюється в угодах або інших (у тому числі адміністративних) актах.

3. Наводяться нові аргументи щодо розуміння земельного права як самостійної галузі. Самостійність земельного права визначається наявністю необхідних принципів і методів для регулювання всього спектра правовідносин, виникаючих у процесі відчуження. Самодостатність земельного права виражається у відсутності необхідності допоміжного упорядкування відносин стосовно відчуження земельних ділянок іншими правовими галузями, у тому числі й цивільним правом.

4. Уперше вноситься пропозиція про введення дозвільного порядку відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, відносно до якого відчуження землі шляхом укладення угод потребує попереднього дозволу уповноваженого державного органу. Це дасть можливість забезпечити поєднання власника земельної ділянки й сільськогосподарського виробника в одній особі.

5. Сформульовано новий висновок про недоцільність обмеження кола учасників продажу земельних ділянок на конкурентній основі тільки суб'єктами підприємницької діяльності і пропозиція про поширення права участі в земельних торгах на всіх суб'єктів земельних відносин.

6. Уперше аргументується положення, що в інституті передачі земельних ділянок державної власності в комунальну і земельних ділянок комунальної власності в державну домінуючим елементом є не майновий, а спільний публічно-правовий інтерес держави й територіальної громади щодо ефективного й раціонального використання земель. Рекомендується у ст. 117 ЗК України замість терміна “передача” вжити вислів “відчуження”, що вказувало б на можливість здійснення переходу прав на земельну ділянку за допомогою різних способів (угод чи адміністративних актів) в оплатній або безоплатній формі і підкреслювало рівність різних форм власності на земельні ділянки.

7. Обґрунтовано новий висновок про недоцільність застосування нормативної грошової оцінки землі при її міні, даруванні і спадкуванні, оскільки проблеми визначення реальної вартості земельних ділянок може краще вирішити експертна грошова оцінка. Для подолання вказаних недоліків пропонується при грошовій оцінці земель використовувати експертну оцінку яка найоб'єктивніше відбиває реальну вартість землі.

8. Наведені нові аргументи стосовно того, що різновиди державної реєстрації при відчуженні землі, встановлені ЗК України, не виправдовують себе, потрібно реєструвати не державні акти про право власності на землю, а запроваджувати державну реєстрацію правового титулу - права власності на земельну ділянку.

Практичне значення одержаних результатів полягає у вирішенні низки проблем прикладного характеру, пов'язаних з удосконаленням законодавства, що регулює суспільні відносини у сфері відчуження земельних ділянок, і перш за все - ЗК України. Дисертація є певним внеском у наукову школу, яка розробляє проблеми земельного права. Наукові розробки, рекомендації й висновки дисертації можуть бути використані при підготовці навчальних посібників і методичних матеріалів для студентів юридичних вузів і факультетів, при викладанні курсів “Екологічне право” та „Земельне право”, у науково-дослідницькій роботі, а також у практичній діяльності. Пропозиції й висновки, які знайшли своє відбиття в тексті дисертаційної роботи, можуть бути використані для вдосконалення законодавства України в цій галузі. Деякі положення, сформульовані в дисертації, мають дискусійний характер і можуть послужити базою для подальших наукових пошуків.

Апробація результатів дисертації. Окремі дисертаційні напрацювання доповідались на Всеукраїнській науково-практичній конференції „Стан земельних ресурсів в Україні” м. Харків, 29-30 вересня 2001 р., ХI міжнародній науковій конференції „Екологія та здоров'я людини” м. Бердянськ 9-13 червня 2003 р., ХII міжнародній науково-технічній конференції „Екологія та здоров'я людини” м. Бердянськ 7-11 червня 2004 р.,

Публікації. Основні узагальнення, рекомендації, положення й висновки дисертаційного дослідження знайшли відображення в 4-х наукових статтях, опублікованих у наукових виданнях, що входять до переліку фахових, а також в 3-х тезах доповідей на науково-практичних конференціях.

Структура дисертації. Дисертація складається зі вступу, 3-х розділів, які містять у собі 9 підрозділів, висновків та списку використаних джерел. Загальний обсяг роботи - 174 сторінки машинописного тексту.

правовий земельний ділянка законодавство

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У Вступі обґрунтовуються актуальність теми дисертаційного дослідження, методологічні й теоретичні засади, нормативна й емпірична база, формулюється наукова новизна, зазначаються теоретичне і практичне значення, містяться данні про апробацію і впровадження результатів дослідження, структуру роботи.

Розділ 1. „Загальна характеристика правового регулювання відчуження земельних ділянок” складається з 3-х підрозділів.

У підрозділі 1.1. „Поняття і загальна характеристика земельної ділянки як специфічного об'єкта відчуження” розглядаються окремі ознаки, яким має відповідати земельна ділянка, щоб стати об'єктом відчуження. Хоча в нормативному визначенні поняття „земельна ділянка” і дається така ознака, як “встановлені межі”, однак вона не може окреслити її просторову характеристику, тобто її розмір. Кількісну характеристику земельної ділянки визначає термін “площа”. Ось чому такий елемент, як площа земельної ділянки, обов'язково необхідно включити в нормативне визначення поняття „земельна ділянка”. Що стосується законодавчої категорії „визначення прав щодо земельної ділянки”, то вона вказує на правовий статус земельної ділянки. Але у ст. 79 ЗК України йдеться лише про те, що повинні бути визначені саме права. Висловлюється думка, що доцільно вести мову не про права, а про правовий режим земельної ділянки, оскільки це поняття включає до себе низку елементів. Адже земельна ділянка може мати обмеження й обтяження, на ній можуть бути розташовані споруди, будівлі, інші об'єкти нерухомості, багаторічні насадження і природна рослинність, меліоративні й захисні споруди, тощо. Тому саме термін “правовий режим” дозволить більш чітко відрізнити статус однієї земельної ділянки від іншої.

Наводиться авторське тлумачення поняття земельної ділянки як об'єкта відчуження, відповідно до якого це частина земної поверхні з установленими межами, площею, певним місцем розташування, з відповідним правовим режимом, яка належить конкретному суб'єктові на праві власності. Цим формулюванням у нормативне трактування поняття земельної ділянки введено нову просторову характеристику - „площа”, і замінено словосполучення „визначені права” на „визначеним щодо неї правовим режимом”.

Підрозділ 1.2. „Поняття відчуження земельних ділянок” присвячений поглибленому вивченню категорії „відчуження земельних ділянок”. Чинний ЗК України вживає термін „відчуження” багато разів ( більше ніж у 20 статтях), але на жаль, у ньому немає нормативного формулювання поняття “відчуження земельної ділянки”. Не інтерпретується воно і в науковій земельно-правовій літературі. Заповнення цієї прогалини має вагоме наукове і практичне значення. Визначення такої дефініції дасть можливість чіткіше відмежувати правові методи регулювання відчуження земельних ділянок від інших способів переходу прав на них. Для формулювання було використано метод визначення через рід і видову відмінність. Як родове поняття, до категорії “відчуження земельної ділянки” розглядався термін “перехід прав”. Перехід прав може здійснюватися а) шляхом відчуження, б) шляхом правонаступництва чи спадкування, й в) іншим чином.

Відчужуючи земельну ділянку, особа вчиняє вольову дію, спрямовану на зміну юридичної долі землі, роблячи її “чужою”. Оскільки ця дія є реалізацією власником своєї правомочності розпорядження земельною ділянкою, то до іншої особи переходить і сама земельна ділянка, і право власності на неї.

За відсутності вольового акту власника, його позитивних дій щодо зміни юридичної долі земельної ділянки, неможливо говорити про відчуження. У даному випадку перехід прав має вольове забарвлення, тому більш вдало було б використовувати термін “передача прав”. Мотивуючи тією ж тезою, можемо зробити висновок, що відчужувати (тобто робити речі “чужими”), вправі тільки та особа, у якої ці об'єкти були “своїми”; у нашому випадку це власник земельної ділянки.

Отже, під відчуженням земельної ділянки слід розуміти здійснювану відповідно до земельного законодавства передачу (оплатну або безоплатну) земельної ділянки у власність від однієї особи до іншої у приватноправовому або публічно-правовому порядку, що закріплюється в угодах або інших актах, у тому числі адміністративних. Поняття “відчуження земельної ділянки”, вироблене в ході цього дослідження, доцільно закріпити в актах земельного законодавства України, і перш за все в ЗК України. Це дозволить чіткіше відмежувати правові методи регулювання відчуження земельних ділянок від інших способів переходу прав на них. Наприклад, у випадках переходу права власності на земельну ділянку за рішенням суду (ст. 139 ЗК) або з мотивів суспільної необхідності (ст. 147 ЗК) недоцільно вживання терміна „відчуження”: адже в цьому разі має місце перехід прав без волевиявлення власника, у примусовому порядку. Ось чому в даному випадку доцільніше використовувати термін “вилучення”, а не “відчуження”. І навпаки, при переході земельних ділянок державної власності в комунальну і земельних ділянок комунальної власності в державну (ст. 117 ЗК) замість терміна “передача” більш слушним було б застосувати “відчуження”, що вказувало б на можливість здійснення переходу за допомогою різних способів (угод чи адміністративних актів) в оплатній або безоплатній формі й підкреслювало б рівність різних форм власності на землю.

У підрозділі 1.3. „Аналіз законодавства, що регулює відчуження земельних ділянок” аналізується законодавство, що упорядковує відчуження земельних ділянок, робиться висновок, що земельне право стосовно регулювання відчуження земель є самостійною й самодостатньою правовою галуззю. Самодостатність земельного права виражається у відсутності необхідності допоміжного регламентування відносин щодо відчуження земельних ділянок іншими правовими галузями, у тому числі й цивільним правом. У своєму подальшому розвитку земельне право має самостійно регулювати угоди з землею шляхом прийняття відповідних нормативних актів. Така тенденція проглядається в детальній регламентації публічно-правових вимог до обігу земель та їх використання, а також в імплементації цивільно-правових конструкцій відчуження земельних ділянок у земельне законодавство.

Розділ 2. „Особливості правового регулювання відчуження земельних ділянок” складається із 3-х підрозділів.

У підрозділі 2.1. „Основні особливості правового регулювання відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення” розглянуті особливості правового регулювання відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Обґрунтовується пропозиція про введення дозвільного порядку відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, стосовно якого відчуження землі шляхом укладення угод потребує попереднього дозволу уповноваженого державного органу. Це дасть можливість забезпечити поєднання власника земельної ділянки й сільськогосподарського виробника в одній особі.

У підрозділі 2.2. „Особливості правового регулювання визначення ціни земельних ділянок при їх відчуженні” вказується на недоцільність застосування нормативної грошової оцінки землі при її міні, даруванні і спадкуванні, оскільки проблеми визначення реальної вартості земельних ділянок може краще вирішити експертна грошова оцінка. Для подолання вказаних недоліків пропонується при грошовій оцінці земель використовувати експертну, яка об'єктивніше відбиває реальну вартість землі.

У підрозділі 2.3.” Правові питання державної реєстрації прав на землю при їх відчуженні” констатується, що різноманіття видів державної реєстрації при вчиненні відчуження землі, встановлене ЗК України, не є виправданим. Слід провадити не реєстрацію державних актів про право власності на землю, а запроваджувати державну реєстрацію правового титулу - права власності на земельну ділянку.

Розділ 3. „Специфіка правового регулювання окремих видів відчуження земельних ділянок” складається з 3-х підрозділів.

У підрозділі 3.1. „Правове регулювання відчуження землі на конкурентних засадах” обґрунтовується недоцільність обмеження кола учасників продажу земельних ділянок на конкурентній основі тільки суб'єктами підприємницької діяльності і пропонується поширити права участі в земельних торгах на усіх суб'єктів земельних відносин. Конкурс є самостійною формою конкурентного продажу землі, він необхідний для виявлення найкращої творчої пропозиції. Мета конкурсу - виявити переможця саме на творчій, а не на фінансовій основі, оскільки конкурсом на фінансовій основі є аукціон. Для більш повного розуміння відмінності торгів від конкурсу важливо уяснити, що торги мають на увазі торгівлю, можливість торгуватися, тобто здійснювати зміну первісної ціни земельної ділянки. При проведенні ж конкурсу ціна є фіксованою і зміні не підлягає, тому конкурс не є самостійною формою земельних торгів. Існує тільки одна форма земельних торгів - аукціон, конкурс же слід розглядати як окрему форму продажу земельної ділянки на конкурентних засадах.

Конкурс та умови його проведення потрібно врегулювати окремими нормами, у яких повинні бути відбиті питання, позв'язані з окресленням вимог конкурсу до суб'єктного складу його учасників і конкурсної комісії, процедури його оголошення, до строків подання конкурсних проектів і їх розгляду, критеріїв добору переможця. Мають бути закріпленні форми взяття на себе зобов'язань переможця в реалізації запропонованого проекту й наслідки їх невиконання, підстави для анулювання результатів конкурсу, процедури оскарження рішень конкурсної комісії і суб'єкти розгляду заявлених скарг.

Пропонується розуміти під продажем земельної ділянки на конкурентних засадах публічно-правову форму відчуження земельної ділянки, спрямовану на максимально ефективну, відкриту і змагальну реалізацію виставленої на продаж землі, порядок та умови проведення якої, регулюється законом.

У підрозділі 3.2. „Правове регулювання відчуження землі під час передачі земельних ділянок державної власності в комунальну власність і земельних ділянок комунальної власності в державну”. Згідно зі ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку виникає після одержання її власником документа, що підтверджує право власності, і його державної реєстрації. Таким чином, право комунальної власності на землю, як передумова її подальшого відчуження, може виникнути тільки після державної реєстрації відповідного правовстановлюючого документа. На жаль, ця процедура не врегульована ні в чинному ЗК України, ні в Законі України “Про ро змежування земель державної і комунальної власності”. В останньому вказується, що розмежування земель державної й комунальної власності полягає у здійсненні організаційно-правових заходів щодо поділу земель державної власності на землі територіальних громад і землі держави, а також стосовно визначення і встановлення в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок державної й комунальної власності. Як випливає з його тексту, після поділу земель, що знаходяться в державній власності, право комунальної власності ще не виникає, оскільки немає відповідної реєстрації цього права. Пропонується закріпити в Законі, поряд з видачею державного акта про право комунальної власності на землю процедуру державної реєстрації права комунальної власності, здійснювану після розмежування земель, що й буде підставою для виникнення права власності на земельну ділянку.

В інституті передачі земельних ділянок державної власності в комунальну і земельних ділянок комунальної власності в державну домінуючим елементом є не майновий, а спільний публічно- правовий інтерес держави й територіальної громади по ефективному й раціональному використанню земель. Рекомендується у ст. 117 ЗК України замість терміна “передача” вжити “відчуження”, що вказувало б на можливість переходу прав на земельні ділянки за допомогою різних способів (угод чи адміністративних актів) в оплатній або безоплатній формі і підкреслювало б рівність різних форм власності на земельні ділянки.

Що стосується безпосередньо процедур звернення й ухвалення рішення, безпосереднього оформлення передачі земельної ділянки, то в законодавстві немає вказівок на те, як це повинно відбуватися. Не встановлений також строк розгляду й передачі земельних ділянок на підставах, що надають компетентним органам це право. Для запобігання зловживань і порушень прав суб'єктів власності усі ці прогалини мають бути чітко врегульовані окремим законом або нормами ЗК України: окреслити коло суб'єктного складу учасників, які вступають у ці правовідносини; строки розгляду заяви про передачу; підстав, що дають право на звернення; назвати категорії земельних ділянок, які не можуть передаватися, порядок і терміни оскарження рішення про відмову в передачі; вказати, які документи треба надавати заявникові разом із заявою; навести перелік організацій, що здійснюватимуть безпосереднє визначення меж ділянки на місцевості і виготовлення потрібної технічної документації на неї; закріпити обов'язок інформування населення територіальної громади про звернення державних органів, щодо надання земельної ділянки. У випадку одержання заяв від інших суб'єктів земельних відносин, які претендують на дану ділянку або його частину, слід розглядати такі заяви спільно з зверненнями державних органів та органів місцевого самоврядування. При нормативній регламентації важливо передбачити не тільки питання, пов'язані з передачею земельних ділянок, й гарантії прав сторони, яка передає землю, контролювати наступне використання земельної ділянки в рамках того суспільного інтересу, який мався на меті при вирішенні питання про його передачу. Необхідно передбачити процедуру, що гарантує повернення земельної ділянки у випадку недотримання або неможливості досягнення мети й умов, що були підставами для передачі земельної ділянки, зокрема в разі її нецільового використання. Істотним моментом розглядуваного інституту виступають умови подальшої реалізації земельної ділянки на оплатних засадах, чи при отриманні її безоплатно. На думку автора, таке відчуження не відповідало б призначенню інституту передачі земельних ділянок комунальної й державної власності, оскільки в ньому немає елементу оплатності і відповідно, власник земельної, ділянки передаючи землю, втрачає її вартісний еквівалент, на який він міг би розраховувати при оплатному відчуженні. При цьому наступне оплатне відчуження зачіпає майнові інтереси передавальної сторони й позбавляє в майбутньому зацікавленості власника в безоплатній передачі земель. Щоб уникнути подібних ситуацій, пропонується закріпити норму, зобов'язуючу власника одержаної земельної ділянки, шляхом безоплатної передачі при наступному оплатному відчуженні з'ясувати, чи може він повернути земельну ділянку попередньому власникові, а у випадку небажання останнього одержати земельну ділянку у власність, надати можливість реалізувати її з виплатою вартості ділянки за винятком сум, витрачених на її поліпшення.

У підрозділі 3.3. „Правове регулювання відчуження земельних ділянок іноземним особам” акцентується увага на неврегульовансті питання правових наслідків придбання в порядку спадкування земель сільськогосподарського призначення зарубіжною країною, що теоретично цілком можливо, оскільки за статями 2 і 1222 ЦК України іноземні держави можуть входити в число спадкоємців. Отже, цю прогалину слід заповнити, додавши зарубіжні держави в перелік суб'єктів, які мають право набувати право власності на земельні ділянки в порядку прийняття спадщини.

Також не врегульовано питання про наслідки придбання іноземною особою юридичної особи - резидента України, що володіє на праві власності землями сільськогосподарського призначення. Стаття 82 ЗК України доповнена наступним абзацом: “Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб”. Однак внесені зміни не вирішують проблему придбання юридичної особи - резидента України нерезидентом. Більше того, у ЗК України немає припису для обов'язкового відчуження земель сільськогосподарського призначення у випадку їх придбання спільним підприємством. Такі можливості зводять нанівець усі інші заборони земельного законодавства для іноземних суб'єктів і в обов'язковому порядку, вважаємо, мають бути усунуті. Для цього пропонується замість поняття „спільне підприємство” використовувати “юридична особа у статутному фонді якої частка іноземного громадянина, особи без громадянства чи іноземної юридичної особи становить понад 50%”.

ВИСНОВКИ

У дисертації містяться теоретичне узагальнення й нове вирішення наукового завдання, що виявляється у всебічному теоретичному вивченні правового регулювання відчуження земельних ділянок та отримання наукових висновків, щодо того, як повинен відбуватися цей процес упорядкування щоб досягти оптимального співвідношення приватних і загальносуспільних інтересів. У висновках сформульовані найбільш вагомі результати проведеного дослідження.

Виявлені ознаки, яким має відповідати земельна ділянка, щоб стати об'єктом відчуження, на цій підставі сформульовано авторське тлумачення пняття земельної ділянки, як об'єкта відчуження, відповідно до якого це частина земної поверхні з установленими межами, площею, певним місцем розташування, з визначеним щодо неї правовим режимом, яка належить конкретному суб'єктові на праві власності. Таким чином, у нормативне визначення поняття земельної ділянки введено нову просторову характеристику - „площа”, і замінено словосполучення „визначені права” на „визначеним щодо неї правовим режимом”. Зроблено висновок, що під відчуженням земельної ділянки слід розуміти здійснювану згідно із земельним законодавством передачу (оплатну чи безоплатну) земельної ділянки у власність від однієї особи до іншої у приватноправовому або публічно-правовому порядку, що закріплюється в угодах чи інших у тому числі адміністративних актах.

Поняття “відчуження земельної ділянки”, вироблене у перебігу даного дослідження, доцільно закріпити в актах земельного законодавства України, перш за все в ЗК України. Це дозволить чіткіше відмежувати правові методи регулювання відчуження земельних ділянок від інших способів переходу прав на них. Так, у випадках переходу права власності на земельну ділянку за рішенням суду (ст. 139 ЗК) або з мотивів суспільної необхідності (ст. 147 ЗК) недоцільно вживання терміна „відчуження”: адже в цьому разі перехід прав відбувається без волевиявлення власника, у примусовому порядку. Тому в даному випадку доцільніше використовувати термін “вилучення”, а не “відчуження”. І навпаки, при переході земельних ділянок державної власності в комунальну і земельних ділянок комунальної власності в державну (ст. 117 ЗК) замість терміна “передача” більш слушним було б застосовувати “відчуження”, що вказувало б на можливість здійснення переходу за допомогою різних способів (угод чи адміністративних актів) в оплатній або безоплатній формі й підкреслювало б рівність різних форм власності на земелю.

Наведено нові аргументи щодо розуміння земельного права як самостійної галузі. Самостійність земельного права визначається наявністю необхідних принципів і методів для регулювання всього спектра правовідносин, виникаючих в процесі відчуження. Самодостатність виражається у відсутності потреби в допоміжному регламентуванні відносин щодо відчуження земельних ділянок іншими правовими галузями, у тому числі й цивільним правом. Розглянуті особливості правового регулювання відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Обґрунтовується пропозиція про введення дозвільного порядку цього процесу, стосовно якого відчуження землі шляхом укладення угод потребує попереднього дозволу уповноваженого державного органу. Це дасть можливість забезпечити поєднання власника земельної ділянки й сільськогосподарського виробника в одній особі.

Доводиться недоцільність застосування нормативної грошової оцінки землі при її міні, даруванні і спадкуванні, оскільки проблеми визначення реальної вартості земельних ділянок може краще вирішити експертна грошова оцінка. Для подолання вказаних недоліків пропонується при грошовій оцінці земель використовувати експертну оцінку, яка найбільш об'єктивно відображає реальну вартість землі.

Вказується, що різноманіття видів державної реєстрації при вчиненні відчуження землі, встановлене ЗК України, не є виправданим. Слід провадити не реєстрацію державних актів про право власності на землю, а запроваджувати державну реєстрацію правового титулу - права власності на земельну ділянку.

Обґрунтовується недоцільність обмеження кола учасників продажу земельних ділянок на конкурентній основі тільки суб'єктами підприємницької діяльності і пропонується поширити права участі в земельних торгах на усіх суб'єктів земельних відносин.

Аргументується, що в інституті передачі земельних ділянок державної власності в комунальну і земельних ділянок комунальної власності в державну домінуючим елементом є не майновий, а спільний публічно-правовий інтерес держави й територіальної громади щодо ефективного й раціонального використання земель.

Констатується неврегульованість питання правових наслідків придбання в порядку спадкування земель сільськогосподарського призначення зарубіжною державою, що теоретично цілком можливо можливо, оскільки за статями 2 і 1222 ЦК України іноземні держави можуть входити в число спадкоємців. Отже, цю прогалину слід заповнити, додавши зарубіжні держави в перелік суб'єктів, які мають право набувати право власності на земельні ділянки в порядку прийняття спадщини.

Вказується на неврегульованість питання про наслідки придбання іноземною особою юридичної особи - резидента України, що володіє на праві власності землями сільськогосподарського призначення. Стаття 82 ЗК України доповнена наступним абзацом: “Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб”. Однак внесені зміни не вирішують проблему придбання юридичної особи - резидента України нерезидентом. Більше того, у ЗК України немає припису для обов'язкового відчуження земель сільськогосподарського призначення у випадку їх придбання спільним підприємством. Такі можливості зводять нанівець усі інші заборони земельного законодавства для іноземних суб'єктів і в обов'язковому порядку, вважаємо, мають бути усунуті. Для цього пропонується замість поняття „спільне підприємство” використовувати “юридична особа у статутному фонді якої частка іноземного громадянина, особи без громадянства чи іноземної юридичної особи становить понад 50%”.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Пейчев К.П. Обмеження права власності на земельні ділянки: окремі питання // Право України.- 2002.- №8.- С. 47-50.

2. Пейчев К.П. Поняття земельної ділянки як специфічного об'єкта відчуження.// Підприємництво, господарство і право.- 2002.- №11.- С. 41-43.

3. Пейчев К.П. Правове регулювання державної реєстрації прав на земельні ділянки. // Підприємництво, господарство і право.- 2003.- №8.- С. 58-60.

4. Пейчев К.П. Правові проблеми щодо визначення поняття відчуження земельних ділянок // Підприємництво, господарство і право.- 2004.- №12.- С. 23-27.

5. Пейчев К.П. Правовые вопросы регулирования рынка земли // Стан земельних ресурсів в Україні: Зб. Доп. Всеукр. Наук. Практ. кон. - К.: Центр еколог. освіти та інформації, 2001.- С. 182-184.

6. Пейчев К.П. Правові проблеми обліку якості землі при відчуженні земельних ділянок // Вісник ХІСП. - Вип.. 1-2. - Х., 2003 - С. 172-176.

7. Пейчев К.П. Правове забезпечення збереження та відтворення землі в процесі відчуження земельних ділянок.// Екология и здоровье человека: Сб. науч. тр. ХI Междунар. Науч. Конф. В 4-х т.- Х., 2003 - Т. II. - С. 392-396.

8. Пейчев К.П. Правове регулювання відчуження землі іноземним особам // Екология и здоровье человека: Сб. науч. тр. ХII Междунар. науч. конф. в 3-х т.- Х., 2004 Т. I. - С. 208-211.

Размещено на Allbest.ru