Жилищные правоотношения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Характеристика объектов жилищных прав (по главе 2 ЖК РФ)

2. Теоретическое описание процедуры обмена государственной и частной квартиры (порядок действий)

3. Договор безвозмездного пользования (ссуда)

4. Задача

1. Дать характеристику объектов жилищных прав (по главе 2 Жилищного Кодекса РФ)

В соответствии с наиболее распространенной точкой зрения объектом правоотношения является то, по поводу чего складывается данная правовая связь. Жилищные правоотношения возникают по поводу жилых помещений. Поэтому в ч.1 ст.15 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) указано, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым признается изолированное помещение. Изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т.п.) или на улицу.

Жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Здесь же (ч.2 ст.15 ЖК) поясняется, в каких случаях квартира, дом и т.д. считаются пригодными для постоянного проживания, - они должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидеомиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д. Но в одном нормативном акте невозможно установить все требования, которым должно отвечать жилое помещение (это и строительные нормы и правила, и правила противопожарной безопасности, и санитарные нормы, и нормы, обеспечивающие экологическую безопасность, и т.д. и т.п.). Поэтому Правительство России устанавливает основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания.

Решение о признании помещения непригодным для проживания принимается межведомственной комиссией, создаваемой органом местного самоуправления. В состав комиссии включаются представители местного самоуправления, органов государственной жилищной инспекции, государственного санитарно-эпидемиологического надзора, государственной службы, органов, осуществляющих надзор в области промышленной безопасности, органов технической инвентаризации.

В последние годы в различного рода правовых актах (в том числе в федеральных законах) все чаще правовое значение стало придаваться не жилой, но общей площади жилого помещения (квартиры, дома). Размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилья по договорам социального найма и договорам коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (ч.2 ст.156 ЖК РФ). В ЖК РФ эта тенденция получила законченное оформление.

В связи с этим ч.5 ст.15 устанавливает, что включается в общую площадь квартиры или иного объекта жилищных прав. Суть правила заключается в том, что в общую площадь входит все, что образует данный объект жилищных прав (жилые комнаты, прихожая, коридор, кухня, гардеробная, ванная, туалет и пр.), за исключением указанных здесь же объектов (балконов, лоджий, веранд и террас). Перечень исключений сформулирован императивно и как исчерпывающий, т.е. никаким иным федеральным законом, другим правовым актом или договором нельзя его изменить или дополнить.

В статье 15 ЖК РФ понятие "жилое помещение" используется в широком смысле. Им охватываются не только жилые комнаты, но и места вспомогательного пользования (прихожая, коридор, кухня, ванная, гардеробная, туалет и пр.). Это понятие является родовым. К жилым помещениям относятся все объекты, названные в ч. 1 статьи 16 ЖК РФ. Отсюда следует, что других жилых помещений не бывает.

Для жилищного права определение того, что есть жилой дом, квартира или комната, большого значения не имеет. Это скорее нужно для ведения государственного учета жилищного фонда и для государственной регистрации прав на жилые помещения (ст.18, ч.4 - 5 ст.19 ЖК РФ).

Для характеристики той или иной совокупности жилых помещений используется понятие жилищного фонда. Данное понятие определено в ч.1 ст.19 ЖК РФ, в соответствии с которым все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд РФ. При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

ЖК РФ делит жилищный фонд по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от использования. Данная классификация приведена в ч.2 и 3 ст.19.

В соответствии с ч.4 ст.19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету. При этом такой учет независимо от принадлежности жилых помещений осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

2. Дать теоретическое описание процедуре обмена государственной и частной квартиры (раскрыть порядок действий)

В соответствии с ч. 1 статьи 72 Жилищного Кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Из этого следует, что государственная (т.е. находящаяся в государственной или муниципальной собственности) квартира может быть обменена только на государственную. Обмен государственной квартиры на частную (т.е. находящуюся в собственности гражданина) не возможен.

Для того чтобы осуществить процедуру обмена государственной квартиры и частной можно применить так называемое «расприватизирование». Право на «расприватизирование» определено в статье 20 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации».

После «расприватизации», т.е. передачи квартиры в собственность государства и заключения договора социального найма обмен жилыми помещениями происходит на общих основаниях, описанных в статье 74 Жилищного Кодекса РФ. Согласно этой статьи процедура оформления обмена жилыми помещениями выглядит следующим образом.

Начинается она с оформления сторонами договора об обмене жилыми помещениями. Данный договор устанавливает волеизъявление сторон на обмен конкретными жилыми помещениями.

Требования к форме соглашения об обмене сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.

Существенным условием любого договора, в том числе договора об обмене жилыми помещениями, является его предмет. Соответственно, рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемые по договору обмена жилые помещения. Отсутствие данных о размере жилого помещения, его местонахождении может означать, что соответствующее существенное условие не согласовано и, следовательно, сам договор не считается заключенным.

Каждая из сторон представляет заключенный договор об обмене наймодателю, с которым у нее заключен договор социального найма на занимаемое жилое помещение для получения разрешения (согласия) на обмен. Очередность подачи наймодателю заключенного договора об обмене (оригинала) устанавливается по выбору обменивающихся сторон.

Наймодателем проверяется только соответствие содержания заключенного сторонами договора закону, а также правильность данных, указанных в договоре об обмене. При отсутствии оснований для отказа в обмене наймодатель обязан вынести решение о согласии на осуществление обмена.

В том случае, если в обмениваемом жилом помещении проживают лица, находящиеся под опекой (попечительством), нанимателю жилого помещения необходимо получить решение (согласие) органов опеки и попечительства, перед тем как представлять договор об обмене для согласования наймодателю.

Решение о даче согласия на обмен должно быть принято в течение 10 рабочих дней со дня представления наймодателю договора об обмене. Этот срок, установленный комментируемым Кодексом, является единым как для дачи согласия на обмен, так и для принятия решения об отказе в обмене.

Наймодатель вправе отказать в разрешении обмена лишь в предусмотренных ст.73 ЖК РФ случаях. Однако это правильное по своей сути предписание не согласуется с тем, что ЖК РФ в ст.72 ставит дополнительное условие, при котором обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма, не допускается.

Так, наймодатель вправе отказать в обмене и в том случае, если в результате вселения в обмениваемое помещение на одного проживающего (за исключением вселившихся супруга нанимателя, его детей и родителей) будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения (ч.1 ст.70 ЖК). По существу в данном случае речь идет о таком существенном ухудшении жилищных условий участников договора обмена, которое может повлечь за собой признание этих граждан нуждающимися в получении жилых помещений по договору социального найма.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

В соответствии с нормами ЖК РФ прежний договор социального найма на обмениваемое жилое помещение подлежит расторжению для каждой из сторон. Наймодатель обязан одновременно заключить новый договор с гражданами, которые вселяются в обмененное жилое помещение.

Таким образом, гражданин - наниматель жилого помещения, получивший в результате обмена жилое помещение в пользование, на основании договора об обмене и принятого наймодателем решения об обмене жилыми помещениями вправе требовать от наймодателя заключения договора социального найма и передачи жилого помещения. Таким образом, соглашение об обмене жилыми помещениями будет вступать в силу с момента заключения нового договора социального найма на обмененное помещение. жилой фонд учет договор обмен

Расторжение прежних договоров и заключение новых договоров социального найма должны оформляться наймодателем в течение 10 рабочих дней со дня представления договора об обмене жилыми помещениями и решений, принятых каждым наймодателем обмениваемых помещений.

Поскольку в результате обмена социального жилья никакого перехода прав собственности на жилое помещение не происходит, договор обмена жилыми помещениями не подлежит государственной регистрации.

3. Составить договор безвозмездного пользования (ссуды)

Договор безвозмездного пользования (ссуды)

г. Киров 20 марта 2006 г.

ООО «Жилинвестфонд» именуемое в дальнейшем «Ссудодатель», в лице директора Серебрякова Ивана Алексеевича действующего на основании Устава с одной стороны, и ООО «Маяк» именуемое в дальнейшем «Ссудополучатель» в лице начальника юридического отдела Иванова Петра Семеновича, действующего на основании доверенности с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1 Ссудодатель обязуется предоставить Ссудополучателю имущество, указанное в п. 1.2. настоящего договора, во временное пользование, а Ссудополучатель обязуется вернуть имущество, указанное в п. 1.2. настоящего договора, в состоянии, указанном в п. 2.2.4. договора.

1.2 Ссудодатель обязуется передать Ссудополучателю во временное пользование следующее имущество:

Восемнадцати квартирный, двухэтажный, кирпичный жилой дом, площадью 2150 кв. метров, находящийся по адресу: г. Киров, ул. МОПРа, 25, именуемое в дальнейшем «Имущество».

1.3 Указанное в п. 1.2. настоящего договора Имущество принадлежит Ссудодателю на праве собственности.

1.4 Имущество должно быть передано Ссудополучателю в течение 3-х дней с момента подписания настоящего договора.

1.5 Имущество предназначено для использования в качестве жилого помещения для проживания граждан-работников ООО «Маяк».

2. Обязанности сторон

2.1 Ссудодатель обязан:

2.1.1 Своевременно передать Ссудополучателю Имущество в надлежащем техническом и санитарно-гигиеническом состоянии.

2.2 Ссудополучатель обязан:

2.2.1 Использовать Имущество в соответствии с условиями, указанными в п.1.5.

2.2.2 Поддерживать Имущество в исправном состоянии, производить за свой счет капитальный и текущий ремонт.

2.2.3. Нести расходы по содержанию Имущества.

2.2.4 Возвратить Имущество после прекращения действия договора Ссудодателю в надлежащем техническом и санитарно-гигиеническом состоянии.

3. Ответственность сторон

3.1 Меры ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с нормами гражданского законодательства, действующего на территории Российской Федерации.

4. Срок действия договора

4.1 Срок пользования Имуществом начинает течь с 23 марта 2006 и заканчивается 23 марта 2009 года.

5. Порядок разрешения споров

5.1 Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности решаться путем переговоров между сторонами.

5.2 В случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны после реализации предусмотренной законодательством процедуры досудебного урегулирования разногласий передают их на рассмотрение в Кировский Арбитражный суд.

6. Заключительные положения

6.1 Настоящий договор может быть расторгнут до истечения срока, указанного в п. 4.1 настоящего договора, при наличии следующих условий: ненадлежащее использование Имущества; сдача Имущества в аренду.

6.2 Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями.

6.3 Настоящий договор составлен в двух экземплярах на русском языке. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.

Адреса и банковские реквизиты сторон

Ссудодатель: ООО «Жилинвестфонд», 610041, г. Киров, ул. Лепсе, д. 124.

ИНН 1234313456, р/счет 47019874014701. телефон 62-52-53

Ссудополучатель: ООО «Маяк», 610033, г. Киров, ул. Московская, 159

ИНН 7500750790, р/счет 17505775075058, телефон 57-55-25

Подписи сторон

Ссудодатель:

Ссудополучатель:

М.П.

4. Разрешить практическую ситуацию: залили соседи (что предпринять, как зафиксировать ситуацию, кто платит за ремонт). Составить исковое заявление о возмещении ущерба причиненного заливом квартиры, в мировой суд.

Для разрешения данной ситуации нужно обратиться в жилищно-эксплуатационный орган, такой порядок определен в Типовом договоре социального найма жилого помещения, условия которого вытекают из Жилищного Кодекса РФ.

Для того чтобы зафиксировать ситуацию представителями жилищно-эксплуатационного органа, в присутствии нанимателя, составляется и подписывается акт о повреждении жилого помещения, с указанием в акте фамилии, имени и отчества нанимателя, ответственного за причиненный ущерб и размера расходов жилищно-эксплуатационной организации по исправлению причиненного повреждения (данный прядок вытекает из раннее действовавшей главы VI Постановления совета министров РСФСР от 11 марта 1976 г. №171 (СП РСФСР, 1976 г., №7, ст. 56).

В соответствии с п.18 «Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР», утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. №415, повреждения жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, происшедшие по вине жильцов, исправляются нанимателем или наймодателем за счет нанимателя. Если виновный в повреждении жилого помещения отказывается возмещать причиненный ущерб добровольно, потерпевшая сторона оставляет за собой право на обращение в суд на общих основаниях, установленных законодательством Российской Федерации.

Мировому судье Ленинского района г. Кирова Шапкиной Валентине Ивановне

Истец: Кузьмин Александр Петрович

Адрес: г. Киров, ул. Ленина д.80 кв.35.

Паспорт: 06 05 345247, выдан Ленинским РОВД г. Кирова

Ответчик: Селезнев Артем Сергеевич

Адрес: г. Киров, ул. Ленина д.80 кв.41

Паспорт: 05 07 343556, выдан Ленинским РОВД г. Кирова

Исковое заявление

Я являюсь нанимателем и пользуюсь квартирой по адресу: г. Киров, ул. Ленина д.80 кв.35.

20 марта 2006 года по вине ответчика, проживающего этажом выше, была залита моя квартира. Ответчик находясь в состоянии алкогольного опьянения включил кран чтобы наполнить ванну и уснул.

Вина ответчика установлена актом обследования комиссии №5 от 21 марта 2006 года.

В результате залива мне причинен материальный ущерб, который состоит из испорченных обоев, потолочного покрытия, вышедшей из строя стиральной машины. Приблизительная стоимость иска - 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.

В соответствии со статьей 1064 ГК РФ

Прошу суд:

1. Взыскать с Селезнева А.С. в мою пользу причиненный заливом квартиры материальный ущерб.

2. Назначить строительно-техническую и товарную экспертизу для установления стоимости пришедших в негодность вещей и восстановительный ремонт квартиры.

Приложение:

1. Выписка из домовой книги и копия лицевого счета

2. План жилого помещения

3. Акт обследования комиссии

4. Квитанция об оплате госпошлины

Подпись

22 марта 2006 г.

Литература

1. Конституция Российской Федерации - М.: «Экзамен», 2005

2. Жилищный Кодекс РФ - "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 14

3. Постановление Совмина РСФСР от 25.09.1985 №415 - "Свод законов РСФСР", т. 3, с. 92

4. ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации»

5. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 №2 (ред. от 30.11.1990) - "Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам", М., "Спарк", 1994

Размещено на Allbest.ru