Одна из основополагающих обязанностей арендатора заключается в использовании арендованного имущества сообразно условиям договора, а если таковые в договоре не установлены - то в сообразно с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения должны вырабатывать сельскохозяйственную продукцию методами , гарантирующими воспроизведения плодородности земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду Ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. ФЗ от 10.01.2003 N 15-ФЗ) (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3399).. Примером пользования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, как складского или торгового или для расположения в нем промышленного предприятия. В пункте 2 ст. 616 ГК РФ имеются общие правила (ранее изложенные в ст. 285 ГК РСФСР) об обязанностях арендатора. Он обязан:

сохранять имущество в исправном состоянии;

осуществлять за свой счет текущий ремонт;

нести расходы по содержанию имущества. Впрочем, по всем этим обязанностям есть оговорка: "...если иное не установлено законом или договором аренды". Статья 617 ГК РФ стоит на защите прав исполнительного арендатора. Передача права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на переданное в аренду имущество другому лицу не является причиной для внесения изменений в договор или его расторжение (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В ходе использования арендованного имущества, арендатор с согласия арендодателя правомочен в лимитированных рамках располагать им, в том числе: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; передачу арендованного имущества в безвозмездное использование, а также залог арендных прав и внесение их как вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В определенных случаях, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК). Законом или другими правовыми актами могут быть утверждены иные условия по использованию имущества, как лимитирующие, так и увеличивающие юрисдикцию арендатора.

Указанные в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, на пример, утратили арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, размещенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха См. п. 12 Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха (СЗ РФ. 1996. N 33. Ст. 3999).. Наоборот, более масштабные юрисдикции по использованию полученного в аренду имущества переданы арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства, правомочен заключать договора с третьими лицами об эксплуатации транспортного средства без ведома арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более масштабные полномочия по использованию имущества переданы арендатору предприятия (ст. 660 ГК). По завершении срока действия договора, арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию договора, если он: - соответствующим образом выполнял свои обязательства по ранее заключенному договору, то есть применял имущество по назначению, препятствовал ухудшению его состояния, систематически и вовремя отдавал арендную плату и т.д.; - готов заключить договор на условиях, эквивалентных предлагаемым другими претендентами на аренду, что отражено в словах "при прочих равных условиях ". Это относится к объему арендной платы, стремлению принять на себя обязательства по осуществлению капитального ремонта и др.;

- желает пролонгировать арендные отношения, что удостоверяется письменным уведомлением об этом арендодателя в срок, отмеченный в договоре, а если там он не указан , то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает использовать имущество после окончания срока договора за неимением возражений со стороны арендодателя, договор считается восстановленным на идентичных условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ.). Прекращение его действия (в том числе досрочное расторжение) исполняется по следующим причинам : использование арендатором имущества со значительным несоблюдением условий договора или назначения имущества ,либо с систематическими нарушениями; арендатор значительно портит имущество; если более двух раз подряд по окончании определенного договором срока платежа арендатор не предоставляет арендную плату. Арендатор также правомочен настаивать на расторжении (изменении) договора аренды, если: арендодатель не передает ему сданное в аренду имущество, либо препятствует использованию этого имущества сообразно договору или назначению этого имущества; арендованное имущество имеет блокирующие его применение неисправности , за коие несет ответственность арендодатель; арендодатель не исполняет обязательств по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество по воле обстоятельств, за которые арендатор не ответственен, пребывает в состоянии, не подходящим для применения. Значительную долю содержимого данного вида договора являет собой координация отношений сторон при улучшении арендованного имущества. Так , Закон планирует компенсировать арендатору стоимость неотъемлемых усовершенствований , выполненных с ведома арендодателя и за счет арендатора. Произведенные арендатором отделимые усовершенствования являют собой его собственность, если иное не предусмотрено договором. По истечении договора аренды данные улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой. Арендатор обязан содержать арендованное имущество в надлежащем порядке , нести расходы на по его содержанию, выполнять за свой счет текущий ремонт имущества, если иное не определено законом или договором.

Принимая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор является в течении действия договора его законным (титульным) владельцем. Его правомочность владения этим имуществом защищена гражданско-правовыми способами защиты вещных прав. Статья 305 ГК предполагает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но совершающего владение на основании, предусмотренном законом или договором , теми же способами, каковые применяются для защиты иных вещных прав, в частности -- путем виндикации имущества из чужого неправомерного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования о ликвидации, всяческих отступлении от этих прав, если даже они не связаны с утратой владения (предъявления негаторного иска) -- см. ст. 301--304 ГК. Правомерный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и вопреки собственнику. Е.А. Суханов признает бытность вещных прав только у арендаторов по отведенным им в самостоятельный вид договорам хозяйственной аренды. В этом случае, отмечает он, «у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему в аренду имущество». Касательно прочих Договоров аренды Е.А. Суханов считает, что хотя титульное владение арендатора защищается законом наравне с правом собственности, права-арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовую природу» Гражданское право/Под ред. Е.А. Суханова. С. 126, 130..

2.2 Права и обязанности арендодателя

Ключевым обязательством арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, отвечающем и условиям договора аренды, и предназначению имущества, а также ответственность за неисправности сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество отчасти затрудняло его использование (п. 1 ст. 612 ГК). Вместе с тем арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и имеющими к нему отношение документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не установлено договором. Если таковые принадлежности и документы не были предоставлены, а без них арендатор не может использовать имущество сообразно его назначению , либо в существенной мере теряет то, на что имел все основания полагаться при заключении договора, он может предъявить требования о передаче ему арендодателем таковых принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Таким образом , имущество, сдаваемое в аренду, должно соответствовать установленным требованиям: а) быть годным для применения точно по целевому назначению; б) пребывать в состоянии, соответствующем установленным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам , СНиПам) и (или) обыкновенно предъявляемым требованиям; в) отвечать условиям договора аренды, т.е. его сути; г) передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями; д) передаваться в аренду с надлежащими имуществу документами. Кодекс повышает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеупомянутых условий. Таким образом , арендатор в праве требовать - передачу необходимых ему принадлежностей и документов;

- расторжение договора;

- возмещение убытков (ст. ст. 15 и 393 ГК РФ).

Закон особо предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Выполнена оговорка и на тот момент , если в арендном договоре не определен сам период сдачи имущества в использование, - этот период должен быть разумным. Если арендодатель преступает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает: а) виндикация такого имущества от неисполнительного арендодателя по принципам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ); б) компенсация ущерба , вызванного промедлением в реализации по предоставлении имущества; в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Приблизительно идентичные требования используются законодателем и в том случае, если арендодатель передает имущество в аренду с какими-то неисправностями. Так, арендодатель несет ответственность за неисправности переданного в аренду имущества, целиком или полностью блокирующие его использование, даже в том случае ,если во время заключения договора аренды он не был осведомлен о данных неисправностях . В таких неблагоприятных ситуациях, т.е. при передаче имущества в аренду с неисправностями , право избрания метода защиты своих попранных прав принадлежит арендатору. Он в праве:

- предъявить требования арендодателю о бесплатной ликвидации неисправностей имущества, либо соответствующего снижения арендной платы, либо компенсацию своих затрат на ликвидацию неисправностей имущества;

- напрямую вычесть сумму издержек ,потраченных им на ликвидацию данных недочетов из арендной платы, заранее проинформировав об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Кодекс, принимая во внимание образ арендодателя как специалиста, при передаче им имущества в аренду с неисправностями , предлагает арендодателю противоположный вариант: или он бесплатно ликвидирует неисправности имущества за свой счет, или меняет арендованное имущество иным подобного рода имуществом, прибывающем у него в должном виде.

В тоже время, законодатель принял к сведению и иной негативный инцидент уже для арендатора: когда неисправности имущества, ликвидированные арендодателем, все-таки не возмещают ущерба арендатора, последний правомочен востребовать компенсации не возмещенной части ущерба. аренда правовой договор собственник

В пункте 2 ст. 612 ГК указываются правила , являющиеся исключением из общих положений об обязательствах арендодателя по поводу неисправностей переданного в аренду имущества.

Так, арендодатель не несет ответственности за неисправности переданного в аренду имущества, которые были им озвучены при заключении договора аренды , или были ранее ведомы арендатору ,либо должны были быть выявлены арендатором в ходе осмотра имущества или проверки его годности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Заключение

Список использованных источников

1. Конституция РФ 1993 г.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая (от 26 января 1996 г.) // СЗ РФ. 1996. N 34.

3. Закон РФ 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (в ред. от 6 июня 2003 г.) // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823; 1999. N 7. Ст. 879; 2000. N 2. Ст. 141; 2001. N 21. Ст. 2061, N 33. Ст. 3429; 2002. N 22. Ст. 2026;

4. Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4471;

5. Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610,

6. Положение об аренде участников лесного фонда, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. N 345 // СЗ РФ. 1998. N 14. Ст. 1585.

7. Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. С.-Петербург: Изд-во Я. Канторович, 1896.

8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года N 14 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.

9. Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Юристъ, 1999.

10. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004.

11. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996.