Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

Центр дистанционного образования

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Екатеринбург 2014

Задача 1

1. Гражданин Новиков решил купить у гражданина Ковалева дачу с земельным участком. После составления договора купли-продажи они обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации договора.

В регистрации было отказано по причине того, что договор нотариально не удостоверен, а в отношении земельного участка имеется спор о его границах. Правомерен ли отказ?

В каких случаях требуется нотариальное удостоверение договора, предметом которого является земельный участок?

В каких случаях требуется государственная регистрация договора, предметом которого является земельный участок?

С какого момента переходит право собственности при отчуждении недвижимого имущества, в частности при отчуждении по договору купли-продажи?

Можно ли в одном договоре купли-продажи провести отчуждение и дачи, и земельного участка, или необходимо заключать два договора купли-продажи - договора купли-продажи дачного дома, включая хозяйственные постройки, и договора купли-продажи земельного участка?

Ответ:

Отказ регистрирующего органа неправомерен, так как в соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей требования к форме договора продажи недвижимости, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документы, подписанного сторонами. При этом закон не устанавливает обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости, в т.ч. и земельного участка. Ч.1 ст.17 ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ устанавливает, что основаниями для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Так же требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, обозначенные ст.18 данного закона были соблюдены. Кроме того, на основании ч.2 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Нотариальное удостоверение договора, предметом которого является земельный участок, требуется при: заключении договора ренты (ст.584 ГК РФ) совершении завещания (п.1 ст.1124 ГК РФ) заключении договора о залоге, обеспечивающем обязательство, возникающее из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению в силу закона либо нотариально удостоверенного по соглашению сторон (ч.3 ст.10 Закона РФ от 29 мая 1992 года «О залоге») Государственная регистрация договора, предметом, которого является земельный участок, требуется при: заключении договора продажи земельного участка (п.2 ст.551 ГК РФ) заключении договора дарения земельного участка (п.3 ст.574 ГК РФ) заключении договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка (ст.584 ГК РФ) заключении договора аренды земельного участка на срок более года либо если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом (п.2 ст.609 ГК РФ) заключении договора аренды земельного участка, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624, п.3 ст.609 ГК РФ) договор безвозмездного пользования (ссуда) земельным участком заключении договора доверительного управления земельным участком (п.2 ст.1017 ГК РФ) ипотека. В силу п.1 ст.551 ГК РФ, п.2 ст.223 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации, причем в соответствии с п.3 ст.433 договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с моменты его регистрации. Законодательством РФ никаких ограничений по отношению включения в договор продажи недвижимости двух и более объектов недвижимости не установлено. Необходимо лишь указать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ), а также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ).

Задача 2

2. ООО “Петролиум Ltd” обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд г. Москвы о признании не подлежащим исполнению исполнительного или иного документа, по которому взыскание производится в бесспорном (безакцептном) порядке. Ответчиком по данному делу являлся Московский земельный комитет.

Как следует из материалов дела, Постановлением от 04.06.08 г. Земельной административной комиссии Московского земельного комитета, полученным ООО по почте, ООО “Петролиум Ltd” предписывается в 15-дневный срок уплатить штраф в размере 30 360 рублей за якобы имевшее место уклонение от заключения договора аренды земельного участка по адресу: ул. Декабристов, д. 38.

В случае неуплаты вышеуказанной суммы, взыскание штрафа произвести в бесспорном порядке.

В исковом заявлении истец ссылался на отсутствие у ООО государственной регистрации аренды имущественного комплекса и, естественно, отсутствие оснований для заключения договора аренды земли под этим комплексом.

Каков правовой режим земель населенных пунктов (поселения)? Является ли данное постановление законным?

Какими нормативными актами следует руководствоваться при разрешении данного спора?

земельный участок имущество поселение

Ответ:

Понятие "земельный участок" используется различными отраслями права: гражданским, административным, налоговым, жилищным, земельным, водным и т.д. Для гражданского права оно имеет особое значение, поскольку в ст. 130 Гражданского кодекса РФ земельный участок назван первым среди недвижимых вещей. Да и большинство остальных недвижимых объектов определяются посредством прочной связи с землей.

Статья 7 "Состав земель в Российской Федерации" подразделяет земли в РФ по целевому назначению на категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений и т.д.

Указанные земли используются в соответствии с их целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

К правовому режиму земель населенных пунктов применимы общие положения о праве собственности и иных правах на землю, об управлении землями поселений, ответственности.

Для правового режима земель населенных характерно единство правового регулирования использования этих земель и зданий, строений и сооружений, которые находятся на них и прочно с ними связаны.

В соответствии со ст. 38 Градостроительного кодекса РФ пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий. Подземное пространство - недра земли в пределах границ поселений также включается в состав пространственной основы поселений. Понятие "территория городского и сельского поселения" закрепляется в законодательстве для того, чтобы очертить пространственную сферу, на которую распространяется деятельность органов местного самоуправления по регулированию градостроительства.

Порядок установления черты городских и сельских поселений определен с ст. 84 ЗК РФ и детально урегулирован в градостроительном законодательстве. Состав территорий городских и сельских поселений, согласно п. 2 ст. 38 ГсК РФ, определяется на основе черты городского и сельского поселений, которая изменяется в порядке предусмотренном законодательством о градостроительстве и земельным законодательством.

В соответствии со ст. 5 ГсК РФ все поселения подразделяются на две основных вида: городские (города и поселки) и сельские (села, станции, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими такую регистрацию. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами. В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация договоров аренды земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 25 и п. 2 ст. 26 ЗК РФ производится в случае их заключения на срок не менее года.

Однако в силу ст. 6 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" требование о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ, стало обязательным с момента вступления в силу указанного Закона. Закон N 122-ФЗ, в свою очередь, вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования (п. 1 ст. 33 Закона N 122-ФЗ). При этом, как указано в п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. В п.п. 4 и 4.2 распоряжения Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 38-РМ установлено, что Московский земельный комитет (далее - Москомзем) осуществляет государственную регистрацию прав на землю, сделок с правами, обременений (ограничений) прав, в том числе сервитут, аренды (субаренды), доверительного управления до реализации Программы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы. В то же время в целях реализации положений Закона N 122-ФЗ распоряжением Мэра Москвы от 8 апреля 1998 г. N 341-РМ (далее - Распоряжение) был учрежден Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Московский комитет по регистрации прав), на который была возложена обязанность по созданию и ведению ЕГРП (п. 7 Положения об Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, утвержденного Распоряжением).

При этом из постановления Правительства Москвы от 6 июля 1999 г. N 600 следует, что к дате принятия этого постановления, т.е. к 6 июля 1999 г., функции по государственной регистрации сделок с земельными участками уже были переданы Московскому комитету по регистрации прав (смотрите также постановление ФАС Московского округа от 10 апреля 2001 г. N КГ-А40/1412-01). В настоящее время государственная регистрация договоров аренды земельных участков, заключенных на срок не менее года, необходима.

В силу п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457, эта служба (Росреестр) является органом, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как следует из п. 7.4 Положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 11 марта 2011 г. N 65-ПП, названный департамент осуществляет учет и хранение правоудостоверяющих документов на земельные участки в пределах своей компетенции.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. На основании ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, за земельные участки, переданные в аренду, земельный налог не взимается. Организации и физические лица, использующие данные земельные участки, уплачивают арендную плату.

Если земельные участки, принадлежащие Российской Федерации, не переданы в постоянное (бессрочное) пользование государственным предприятиям или учреждениям, то данные земельные участки при предоставлении их в аренду остаются в казне Российской Федерации и, следовательно, в отношении их отсутствует плательщик земельного налога.

Литература

1. Постановление от 16 августа 2011 г. N 2245 Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Подготовка согласования залога права аренды земельных участков по договорам аренды"

Размещено на Allbest.ur