Развитие законодательства о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним

Так, в отношении сделок дарения (ст. 574 ГК РФ), ренты (ст. 584 ГК РФ) указывается, что соответствующие договоры подлежат государственной регистрации; в отношении договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ) и купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ) указывается, что соответствующий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; общее правило о договоре купли-продажи недвижимости (исключениями из которого являются договоры в отношении квартир, жилых домов и предприятий) состоит в том, что регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, если бы не было части первой ГК РФ, то можно было бы сделать однозначный вывод о том, что в случаях, предусмотренных ст. 558, 560 ГК РФ, от наличия или отсутствия регистрации зависит признание или непризнание заключенным самого договора, в случаях, указанных в ст. 574, 584 ГК РФ - действительность сделки, в случае же купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения сделка заключена и действительна с момента придания ей надлежащей формы, а с моментом регистрации связывается момент перехода права.

Однако ряд норм части первой ГК РФ мешает столь однозначному подходу. О содержании ст. 131 ГК РФ уже говорилось. Но кроме этой статьи, в части первой указанного кодекса существует еще одна норма, которая в общем плане определяет последствия государственной регистрации - п. 3 ст. 433 ГК РФ. Здесь говорится о том, что "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Вполне логичным при такой формулировке становится вывод о том, что во всех случаях, когда закон указывает на то, что договор подлежит регистрации, этот договор считается заключенным только в момент регистрации.

Следовательно, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации в случаях, установленных второй частью настоящего Кодекса.

Любая сделка, которая в будущем должна повлечь переход права от нынешнего его обладателя к другой стороне сделки (сделка с отлагательным условием, договор аренды с правом выкупа и пр.), выступает как обременение (ограничение) права нынешнего собственника. На период существования этой сделки собственник ограничен в праве распоряжения объектом, объект может быть им отчужден, но лишь с переходом его обязательств по сделке к приобретателю объекта.

Причем в реестре обременений должны регистрироваться все сделки, непосредственно не влекущие переход права. При наступлении же условия, с которым связан переход права, сведения об этой сделке, а также о документе, подтверждающем наступление условия, должны одновременно с регистрацией права заноситься в графу "Документы - основания". При этом подлежит регистрации прекращение ранее зарегистрированного обременения.

Сделка отчуждения представляет собой основание для перехода права и подлежит самостоятельной и предварительной регистрации, переход же права регистрируется на основании документа, подтверждающего фактическую передачу объекта от прежнего правообладателя к приобретателю. Такое видение создает базу для "двойной" регистрации - сначала сделки, а затем права.

Суммируя вышеизложенное, сформулируем ряд выводов, исходных для понимания объекта регистрации прав на недвижимое имущество.

1. Основным (первичным) объектом регистрации является право собственности.

2. Регистрации подлежат его возникновение, изменение и прекращение.

3. Регистрация обременений (ограничений) права собственности является частным случаем регистрации изменения этого права.

4. Регистрация иных (вторичных) вещных прав представляет собой частный случай регистрации обременений (ограничений) права собственности. Вместе с тем регистрации подлежит возникновение, изменение и прекращение, а также обременение (ограничение) самих вторичных вещных прав.

5. Сделки подлежат регистрации в качестве оснований возникновения, изменения или прекращения вещных прав, либо оснований возникновения, изменения или прекращения обременений (ограничений) этих прав. Сделка отчуждения с отлагательным условием сама подлежит регистрации как обременение соответствующего вещного права.

6. Документы, оформляющие сделки, а также документы, содержащие сведения о других юридических фактах, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав, не являются объектом регистрации, а выступают как единственное средство получения регистрирующим органом информации об этих сделках и юридических фактах.

3. История развития законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью

Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс, Земельный кодекс, Жилищный кодекс, Федеральный Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и другие законодательные акты содержат нормы и закрепляют права граждан на жилище, разграничивают и систематизируют порядок приобретения права собственности на недвижимость, конкретизируют и регламентируют действия как граждан, так и государственных органов в вопросе регистрации прав на недвижимость.

Несмотря на то, что в данный момент законодательная база довольно обширна, в решении некоторых вопросов в сфере приобретения права собственности на недвижимое имущество, все же остается много белых пятен. Но та законодательная база, которая существует в данный момент, была не всегда, она прошла долгий и кропотливый путь на пути своего развития, становления и закрепления в обществе в виде полноценной и всеобъемлющей.

Историки сходятся во мнении, что общей системы регистрации не только вещных, но и просто залоговых прав в Российском государстве до XVIII века не было.

Актом развития института Укрепления прав явилось Положение от 14 апреля 1866 года «О нотариальной части», согласно которому всякие права на недвижимость подлежали обязательному Укреплению нотариальным или крепостным порядком: категорическое требование об этом содержалось в статье 66 данного Положения и в X томе Свода Гражданских Законов, отдельные статьи которого были посвящены дарственной, выделу, разделу имущества, продаже, залогу, аренде. Специальная статья посвящалась данным, которыми полагалось описывать недвижимость.

С 1866 года нотариаты стали главным органом Укрепления прав, но наряду с ними, в определенных случаях эта функция Законом передавалась другим: полиции, общественной власти, консулу, если предмет сделки находился за границей.

В институте права описываемого периода для обеспечения права собственности и правомерности сделок с недвижимостью требовалось совершение Актов Укрепления в виде записи в Ипотечные или Вотчинные книги. Эта запись совершалась по определенной форме у нотариуса и утверждалась старшими нотариусами.

Эта запись должна была содержать в себе ряд обязательных условий договора: объявление продавца, что он продал имение покупщику, звание, имя, отчество того и другого; изъяснение по какому предыдущему Укреплению имение дошло к продавцу; подробное описание имения; изъяснение, что оно от запрещения свободно; цену, за которое имение продано.

По российскому закону купля-продажа имения, состоящего под запрещением (заложенного), с сохранением закладной, за исключением имений, заложенных в кредитных установлениях, была невозможна. Момент окончания совершения купчей (утверждение старшего нотариуса) рассматривался как окончательный момент перехода собственности, что сопровождалось отметкой в крепостном реестре и внесением акта в книгу. Купчая, совершенная у младшего нотариуса и не утвержденная у старшего, никакой силы не имела.

Сделка могла быть оспорена в течение 2-х лет со дня продажи. Сложившаяся в 60-х годах XIX века такая практика Укрепления прав на недвижимость практически без какого-либо прогресса просуществовала до 1917 года. Но, начиная уже с конца 60-х годов XIX века, она считается устаревшей и несовершенной.

Были предприняты ряд попыток по исправлению недостатков и внесению изменений. К 1874 году ипотечная комиссия составила проект «Положения об укреплении прав на недвижимое имение», а в 1881 году Государственный Совет составил в «Высочайше утвержденные главные основания», и на основе этого последовали дальнейшие разработки. В 1893 году был составлен и обнародован в 2-х томах первый проект «Вотчинного Устава». В 1895 году был издан свод замечаний на этот проект от юридического факультета Московского университета, судебных установлений, нотариусов, адвокатов и других лиц. В 1896 году был составлен второй проект, на который последовали отзывы ведомств. В 1906 году Особая комиссия при Государственном Совете составила третий проект, а в 1907 министр юстиции внес в Государственную Думу четвертый проект.

Последовавшая в ХХ веке вторая реформа в сельском хозяйстве и землепользовании России стала называться по имени премьер-министра того времени П.А. Столыпина. Эта реформа, не затрагивая существенно правового статуса помещичьих земель, имела своей целью внести коренные изменения в правовое положение личности и землевладения крестьянства. Так, Указом от 8 ноября 1905г. были отменены выкупные платежи за надельные земли, отведенные крестьянам в ходе реформы 1861г. В основе последующих указов от 4 марта 1906г. и Закона от 14 июня 1910г. лежала концепция замены общинного крестьянского землевладения и землепользования частной (подворной).

Государственная регистрация сделок была предусмотрена уже в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., в ст.185 которого содержалось требование о регистрации продажи строений в коммунальных отделах. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. устанавливал государственную регистрацию купли-продажи и дарения жилых домов и дач, а также строительных материалов.

Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

Во-первых, хозяйственные общества и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.

Во-вторых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

В-третьих, из-за нехватки оборотных финансовых средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

Наконец, в связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты. Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №32 от 2 декабря 1993г. записано, что «право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи». В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 г. №5325/95 было отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом или договором».

Различными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" и Указе Президента РФ от 29 января 1992 года. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

Однако документы, выдаваемые такими организациями и учреждениями, не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

Неясность положений ГК РСФСР 1964 года и Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", связанных с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ.

Гражданский кодекс РФ впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а систему норм как в первой, так и во второй части, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на объекты недвижимости.

В то же время, несмотря на то, что законодатель определенным образом прореагировал на необходимость регулирования отношений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, это регулирование долгое время было весьма далеко от исчерпывающего и совершенного.

Статьей 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был принят лишь 21 июля 1997 г. и введен в действие с 31 января 1998 г., т.е. через три года после введения в действие части первой ГК РФ!

В период до введения в действие Закона о регистрации ситуация, сложившаяся с регистрацией прав на недвижимость, характеризовалась тремя основными моментами:

а) законодательным закреплением обязательности государственной регистрации прав на объекты недвижимости, а также определением правового значения регистрации и последствий ее отсутствия;

б) отсутствием непосредственного правового регулирования (на уровне федерального законодательства) порядка самой государственной регистрации, отношений, складывающихся в процессе регистрации;

в) отсутствием системы регистрирующих органов, соответствующей гражданскому законодательству.

В этих условиях, опираясь на Основы гражданского законодательства, Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" субъекты Российской Федерации стали сами устанавливать порядок осуществления государственной регистрации и определять органы, на базе которых такая регистрация будет производиться.

Свои системы регистрации прав на квартиры существовали в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других городов России. Эти системы сыграли очень большую положительную роль. Во-первых, их введение существенно сократило в соответствующих регионах "неправовой" период регистрации, поскольку принятые региональные нормативные акты устанавливали в качестве критерия принятия решения о регистрации прав на недвижимое имущество соответствие закону представленных документов. Во-вторых, опыт функционирования этих систем внес неоценимый вклад в разработку законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость.

Однако существование таких систем не могло быть решением проблемы по следующим причинам:

1) их действие ограничивалось соответствующей территорией;

2) они не охватывали всех объектов недвижимого имущества и были ориентированы только на жилые помещения (квартиры);

3) в отсутствие соответствующего федерального законодательства возникал вопрос о правовых последствиях такой регистрации и полномочиях регистрирующих органов.

Положение с регистрацией прав на недвижимость в период с принятия ГК РФ до введения в действие Закона о регистрации мало изменилось. Там, где местной властью была установлена своя система регистрации, эта система продолжала существовать и в некоторых случаях развивалась, охватывая не только жилую недвижимости, но и все другие объекты. Именно так происходило, например, в Санкт-Петербурге, где к началу 1998 г. система в рамках единого регистрирующего органа охватывала регистрацию прав на земельные участки, жилые и нежилые здания, сооружения и помещения на всей территории города. Что же касается большинства регионов, то там какая-либо система регистрации отсутствовала.

С принятием Закона о регистрации местные системы «государственной регистрации» сделок с недвижимостью утратили свою юридическую силу и значимость. Приведем пример из практики:

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", устанавливающей, что до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

Таким образом, регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией.

Между тем, необходимо подчеркнуть, что как это следует из п.1 и 2 ФЗ «О государственной регистрации…» права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, и прошедшие регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, признаются юридически действительными. Подлежавшие регистрации сделки, являвшиеся основаниями возникновения таких прав, зарегистрированные по ранее действовавшему порядку, признаются юридически действительными.

Кроме того, сама регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, осуществлявшаяся до вступления в силу Закона, также является юридически действительной (абзац второй пункта 1 статьи 6 Закона).

Представляется, что в указанных случаях учреждение юстиции по регистрации прав не может отказать в государственной регистрации прав или уклониться от нее. В этой ситуации заявитель в целях государственной регистрации ранее возникшего права должен представить в учреждение юстиции по регистрации прав документы-основания, свидетельствующие о возникновении прав (пункт 1 статьи 17 Закона). Естественно, также требуется представить и документы, удостоверенные органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости, необходимые для краткого описания объекта недвижимости в подразделе I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом Минюст России не исключает возможности, что у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут возникнуть достаточные основания полагать, что проведенная ранее регистрация права и (или) сделки не может быть юридически действительной, например, в силу того, что ранее зарегистрированная сделка не соответствует законодательству, действовавшему в момент ее совершения. Однако Закон и иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ним, не предоставляют учреждению юстиции по регистрации прав право признать такую регистрацию, а также зарегистрированную сделку и возникшее на ее основании право недействительными. Кроме того, Закон не предусматривает и возможности непосредственного обращения учреждения юстиции по регистрации прав в суд с соответствующим иском. В данной ситуации обратиться в суд может прокурор на основании заявления учреждения юстиции по регистрации прав.

Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», считаются юридическими действительными и при отсутствии государственной регистрации. Это подтверждается примером из практики:

Арбитражный суд Республики Коми, рассмотрев в судебном заседании 08.04.2004 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью на решение Арбитражного суда Республики Коми от 10 февраля 2004 года по делу N А29-61/04-2э, принятое судьей Вохтоминым А.Ю., установил следующее:

Общество с ограниченной ответственностью обратилось с иском к открытому акционерному обществу, предпринимателю и Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РК о признании недействительным государственной регистрации права собственности предпринимателя на трансформаторную подстанцию площадью 39,4 кв.м, об обязании Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации от 21.05.2003, а также признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, выданного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми 22.05.2003.

Арбитражный суд Республики Коми от 10.02.2004 в удовлетворении исковых требований отказал.Истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. При этом доводы истца сводятся к следующему. В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие государственную регистрацию права собственности продавца недвижимости открытого акционерного общества. Спорный договор купли-продажи заключен сторонами 14.03.2003, тогда как согласно выводам суда государственная регистрация права собственности продавца на недвижимость произведена только 21.05.2003. Ввиду отсутствия такой регистрации, являющейся по смыслу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством возникновения права собственности, право собственности на недвижимость у продавца на момент заключения договора купли-продажи отсутствовало. Предметом исследования и оценки суда не были следующие доказательства: договор от 14.04.2003, план приватизации и приложения к нему, материалы регистрационного дела; действия регистрирующего органа по государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости. Трехмесячный срок для обжалования ненормативного правового акта, предусмотренный пунктом 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истцом не нарушен.

Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев имеющиеся в деле доказательства и выслушав ответчика - предпринимателя, считает, что решение суда первой инстанции вынесено законно и обоснованно.

Как видно из материалов дела, 14.04.2003 между открытым акционерным обществом (продавец) и предпринимателем (покупатель) был подписан договор купли-продажи недвижимости КТП (комплектной трансформаторной подстанции). Доводы истца о том, что судом первой инстанции не были исследованы доказательства по делу, в том числе указанный договор, документы, подтверждающие право собственности продавца на спорное имущество (план приватизации и приложения к нему), а также не была дана оценка действиям регистрирующего органа по государственной регистрации права собственности на недвижимость, отклоняются как несостоятельные.

Из мотивировочной части решения видно, что суд исследовал все имеющиеся в деле доказательства и дал им соответствующую оценку, на основании чего обоснованно пришел к выводу о неправомерности исковых требований.

Из плана приватизации государственного предприятия, утвержденного 30.12.1992 председателем Комитета по управлению имуществом Республики Коми, и акта оценки стоимости имущества предприятия по состоянию на 01.07.1992, утвержденного решением Мингосимущества Республики Коми от 24.10.2001 N 309, следует, что трансформаторная подстанция (год ввода в эксплуатацию - октябрь 1979 г.) вошла в состав приватизированного имущества открытого акционерного общества.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федерального закона) установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Согласно статье 33 Федерального закона он вступил в силу 31 января 1998 года (опубликован в Российской газете 30 июля 1997 года). Статьей 6 Федерального закона установлены правила о признании ранее возникших прав. Так, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. При этом, государственная регистрация права на данный объект требуется только в случае ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества после введения в действие Закона. Такая регистрация проводится одновременно с регистрацией перехода права на объект недвижимости или сделки с ней.

Таким образом, продавец спорного недвижимого имущества на момент заключения договора купли-продажи от 14.04.2003 являлся его законным владельцем и при отсутствии соответствующей регистрации его права собственности. В установленном законом порядке план приватизации открытого акционерного общества в части приватизируемого имущества не оспорен.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми правомерно, по поступлению от сторон спорного договора необходимых документов, произвело действия по регистрации права собственности продавца открытого акционерного общества и перехода права собственности к предпринимателю.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судпостановил: Решение Арбитражного суда Республики Коми от 10.02.2004 по делу N А29-61/04-2э оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Еще один пример из практики, подтверждающий права на недвижимость при отсутствии государственной регистрации до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации…»:

Открытое акционерное общество "Новоизборский комбинат нерудных материалов" (далее - ОАО "Новоизборский комбинат нерудных материалов") обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Леонардо Керамиче" (далее - ООО "Торговый дом "Леонардо Керамиче") о признании недействительным договора купли-продажи N 19/Т от 19.06.2003, заключенного между ОАО "Новоизборский комбинат нерудных материалов" и ООО "Торговый дом "Леонардо Керамиче".

ОАО "Новоизборский комбинат нерудных материалов" (продавец) и ООО "Торговый Дом "Леонардо Керамиче" (покупатель) заключили договор купли-продажи N 19/Т от 19.06.2003 (далее - договор), согласно которому ответчик приобрел движимое и недвижимое имущество. Истец считает договор ничтожной сделкой, поскольку ОАО "Новоизборский комбинат нерудных материалов" не зарегистрировало свое право собственности на недвижимое имущество в порядке ст.ст. 6, 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, имущество, являющееся предметом оспариваемого договора, передано по договору аренды с правом выкупа от 01.04.2003 ООО "Изборск Неруд" в собственность.Вместе с тем, право собственности на спорное имущество возникло у ОАО "Новоизборский комбинат нерудных материалов" в порядке приватизации арендного предприятия с правом выкупа в соответствии с планом приватизации 1993 года, т.е. до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Абзацем 1 пункта 2 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие указанного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие названного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в его действие сделки с объектом недвижимого имущества.

Абзацем 3 пункта 2 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимого имущества не ставится в зависимость от регистрации ранее возникших прав на такое имущество, а лишь предусматривает порядок регистрации ранее возникшего права одновременно с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, арбитражный суд Псковской области Решением от 15 февраля 2007 года № А52-2827/2004 в иске отказал.

4. Развитие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122 - ФЗ

С принятием и введением в действие Закона о регистрации наступил новый этап в развитии правового регулирования регистрации прав на недвижимость. Закон определил значение и правовые последствия регистрации, установил основные начала, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решений регистрирующим органом. Вместе с тем принятие этого закона не завершило процесс создания правовой базы регистрации прав на недвижимость. Само содержание Закона о регистрации, его концепция свидетельствовали о том, что он, с одной стороны, был ориентирован на существование определенного перехода от применения отдельных его положений к созданию системы, в полном объеме отвечающей его содержанию, а с другой стороны, предусматривал принятие большого количества нормативных актов, определяющих механизм практической реализации более общих норм данного закона.

Так, в п. 2 ст. 33 Закона о регистрации говорилось о том, что учреждения юстиции по регистрации прав должны быть созданы во всех субъектах Федерации до 1 января 2000 г.

Закон предусмотрел утверждение Правительством РФ Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Примерного положения об учреждении юстиции, а также установление Минюстом России Правил ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов (п. 5 ст. 12 Закона о регистрации). Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были утверждены 18 февраля 1998 г., а Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были приняты 22 июля 1998 года.Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждено 6 марта 1998 г.

Следующий этап развития системы государственной регистрации прав на недвижимость проходил с момента введения в действие Закона о регистрации до 1 января 2000 г. Именно до этого срока ст. 33 Закона о регистрации было предписано создать соответствующие учреждения юстиции во всех субъектах Федерации. При этом конкретные сроки и этапы создания учреждений юстиции должны были определяться каждым субъектом Федерации в зависимости от местных условий.

В этот период происходило формирование системы регистрации, адекватной ГК РФ и Закону о регистрации. Данный период характеризовался, в отличие от предыдущего, тем, что, хотя прежние органы регистрации (БТИ, специальные учреждения в некоторых субъектах Федерации) продолжали функционировать, их деятельность в части порядка осуществления регистрации была регламентирована Законом о регистрации и принятыми на его основе нормативными актами. Можно сказать, что именно в этот период деятельность регистраторов прав на недвижимость стала носить правовой характер.

После 1 января 2001 г., когда во всех субъектах Федерации были созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость, можно было констатировать, что в Российской Федерации создана система органов государственной регистрации прав на недвижимость, соответствующая действующему законодательству.

В апреле 2001 года постановлением Правительства Российской Федерации № 273 была утверждена подготовленная Минюстом России при активном участии Росземкадастра, Госстроя России и Минимущества России "Федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом целью Федеральной программы определены становление и развитие на территории Российской Федерации системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей государственные гарантии зарегистрированных прав, а также полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним.

Федеральная программа призвана решить следующие основные задачи: развитие и совершенствование законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

введение единых требований к описанию объектов недвижимости;

обеспечение взаимодействия системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество с системами государственного учета, технической инвентаризации недвижимости, кадастров недвижимости, государственного реестра федерального имущества, учета налогоплательщиков, а также с судебными и правоохранительными органами.

Федеральная программа должна обеспечить создание правового и организационного механизма функционирования единой системы регистрации прав и способствовать реализации как государственных интересов, направленных на стимулирование экономического развития России, обеспечение полноты учета сбора налогов, борьбу с преступностью, так и интересов юридических и физических лиц, связанных в первую очередь созданием механизма реального обеспечения государственных гарантий их прав на недвижимость. Реализация Федеральной программы будет также способствовать укреплению рынка недвижимости, решению государственной задачи повышения инвестиционной активности и расширению базы кредитных операций.

Виновником новой реформы системы регистрации стал Федеральный закон "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", один из разделов которого посвящен внесению весьма существенных изменений в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость. В результате плата за регистрацию, поступавшая учреждениям юстиции, превратилась в государственную пошлину, поступающую в федеральный бюджет, а сама система органов регистрации превратилась в единую Федеральную регистрационную службу с вертикально подчиненными подразделениями на местах.

Работа над законом о регистрации продолжалась в течение нескольких лет. Это говорит только о важности этого закона, который касается буквально каждого дееспособного гражданина и практически любого юридического лица. Во многом на развитие закона повлияло то, что в отдельных городах регистрация прав на недвижимость началась ранее принятия закона, и опыт, полученный при организации этой регистрации, был очень полезен.

Правительство Российской Федерации пытается привлечь к работе над совершенствованием закона лучших специалистов международного класса. В частности 12 июля 2007 г. Правительство РФ рассматривало вопрос о заимствовании 50 миллионов долларов у Международного банка реконструкции и развития (МБРР).

Речь идет о подписании соглашения между Российской Федерацией и МБРР о займе для финансирования проекта «Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимость». Суть проекта - приблизить российскую систему регистрации к мировым стандартам. Это позволит упростить процедуры регистрации прав на недвижимость и существенно сократить ее сроки. Основной объем средств будет направлен на совершенствование законодательства в этой сфере, разработку стандартов обслуживания, организацию правовой помощи населению и создание современной системы архивного хранения документов. Так, предполагается создание пяти архивных автоматизированных центров.

Также планируется разработать и внедрить защищенную от несанкционированного доступа информационную систему, включая унифицированное прикладное программное обеспечение для регистрации прав.

«Информационные связи, которые будут созданы в рамках проекта, позволят обрабатывать информационные запросы в течение одного дня вместо пяти-семи дней в настоящее время», - говорится в документах. При этом, как отмечается, количество регистрационных действий, осуществленных одним работником в течение одного года, возрастет с 700 до 1200.

Это, в свою очередь, будет способствовать реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», а также реализации упрощенного порядка прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества (по так называемому закону о «дачной амнистии»).

Кроме того, в рамках проекта планируется обеспечить надежные информационные связи между органами региональных властей, Роснедвижимости и налоговиками.

Не надо много говорить о том, какое значение имеет закон о регистрации прав на недвижимость для развития информационных технологий, в особенности геоинформационных систем. Современная организация регистрационного процесса, требует поддержки со стороны компьютерных информационных систем, содержащих текстовые и графические данные. В идеале, любой акт регистрации права на объект недвижимости должен сопровождаться фрагментом кадастрового или поэтажного плана. Конечно, в первую очередь информационные системы, поддерживающие процесс регистрации права, появятся в крупных городах, где быстрее могут быть аккумулированы средства, получаемые за регистрацию права и получение информации.

Анализ истории новейшего периода развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации прав на нее позволяет прийти к нескольким выводам.

Во-первых, процесс формирования этого законодательства вновь служит доказательством объективного характера существования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Как только изменилась экономическая ситуация и недвижимость была вовлечена в оборот, система регистрации стала формироваться. Данный процесс в течение определенного времени происходил "стихийно", без достаточного правового обеспечения, неравномерно в различных регионах. При этом быстрее данная система формировалась там, где раньше появлялся рынок недвижимого имущества и где негативные последствия отсутствия публичности в сфере оборота недвижимости были более ощутимы.

Во-вторых, бросается в глаза большое количество реформ и "революций", которые произошли в сфере правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. За 10-15 лет в сфере государственной регистрации прав на недвижимость произошло столько же изменений, сколько в аналогичной системе в дореволюционной России за несколько веков. Такое положение вызвано отсутствием глубокого анализа при принятии соответствующих законов. Речь в данном случае идет не только об анализе конкретных норм и механизма их действия, а, прежде всего, о формулировании принципов, на которых должна быть основана система регистрации прав на недвижимость. Принципы же, в свою очередь, должны быть определены после того, как цели создания системы регистрации прав на недвижимость сформулированы, и, что может быть самое главное, правильная иерархия этих целей выстроена.

5. Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является единственным законным доказательством права владения, пользования и распоряжения им. Государство предоставляет владельцу право выбора между пообъектной регистрацией и регистрацией в качестве единого комплекса. И здесь важно не ошибиться.

Выбор пообъектной регистрации предпочтителен, если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и если собственник планирует использовать части недвижимости по отдельности. Например, при покупке ряда помещений одни будут сдаваться в аренду, а другие планируется выставить на продажу. Продать весь объект по частям также значительно легче. Наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления сделок и избавит от лишней волокиты.

Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительно, с учетом планов собственника, данный комплекс используется для получения кредита, то целесообразна регистрация в качестве сложной вещи - у собственника будет весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению. Не прибегая к услугам специалистов, он сможет распоряжаться всем комплексом одновременно, что будет большим подспорьем при решении судьбы всего объекта в целом.

О том, насколько важно подобное решение, можно судить наглядно по примеру из практики:

Фирма организовала строительство топливно-раздаточного комплекса для хранения и оптово-розничной продажи нефтепродуктов в одном из районов Подмосковья. Заключив договор с местной администрацией на аренду земли на 49 лет, общей площадью 3,2 гектара, приступили к первой очереди строительства, которая была завершена очень быстро, и на основании акта госприемки были введены в действие пять объектов: административно - бытовое здание, проходная, очистные сооружения, трансформаторная подстанция и АЗС с подъездными путями и прилегающей обустроенной территорией. После сдачи встала проблема регистрации права собственности на введенные объекты.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. определяет, что владелец может получить свидетельство о праве собственности на недвижимость только после внесения объекта в Единый государственный реестр. Согласно ст. 2 Закона владелец получает весь комплекс прав (владения, пользования, распоряжения) на недвижимость лишь с момента государственной регистрации. На основании этого Закона были получены 5 свидетельств только на постройки.

Для организации деятельности необходимы были крупные вложения, которых, в связи с затратами на строительство, общество не имело. Руководством было принято решение взять кредит и использовать весь комплекс под ипотеку для получения оборотных средств. В ходе его получения возникла проблема: фактически и оценщики, и банкиры понимали, что залогом является высокодоходный топливно-раздаточный комплекс, стоимость которого многократно превышает размер кредита, но юридически имелось пять свидетельств на некие сооружения, незначительной площади, непонятно как связанные между собой. Так как согласно Закону государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 2 п. 4), фирма обратилась в местное представительство Московской областной регистрационной палаты с просьбой о выдаче единого свидетельства на весь топливно-раздаточный комплекс.

В обоснование своих требований руководители фирмы привели доводы о том, что объект представляет собой единый комплекс с общим функциональным назначением и что пообъектная регистрация не будет отражать реальной стоимости комплекса и его технологических возможностей, так как в него входят не только сооружения, но и дороги, подъездные железнодорожные пути, земля на правах аренды. Кроме того, Закон определяет недвижимость как земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. В данном же случае ряд объектов оказался за рамками регистрации - дороги, подъездные пути и т.д.

Данные проблемы стали предметом обсуждения со специалистами Московской областной регистрационной палаты. На основании анализа проблемы и уже имеющихся прецедентов местному представительству было рекомендовано провести единую регистрацию объекта в качестве сложной вещи на основании ст. 134 ГК РФ. Данная статья определяет, что "если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)", следовательно, владелец имеет право на регистрацию топливно-раздаточного комплекса в качестве сложной вещи. Однако сначала необходимо зарегистрировать объекты, которые технологически входили в топливно-раздаточный комплекс, но остались за пределами регистрации: резервуарные парки, наливная и сливная эстакады, насосная с навесом.

На дополнительную регистрацию ушло 4 месяца, и только затем у собственника на руках оказались необходимые ему документы: два свидетельства на право собственности! Почему два? Да потому, что за прошедшее время руководители осознали, насколько важно для дальнейшего использования зарегистрировать объекты вместе или по отдельности, и приняли решение провести регистрацию по функциональному назначению. Так, в единое свидетельство вошли объекты, составляющие в целом базу по хранению и оптовой продаже нефтепродуктов: административно-бытовые здания, проходная, очистные сооружения, трансформаторная подстанция, основной и резервный резервуарные парки, сливная и наливная эстакады, насосная с навесом, с перечислением литер каждого объекта и общей суммарной площадью. Отдельно была зарегистрирована АЗС, так как ее назначение - розничная продажа топлива.

Таким образом, прежде чем приступить к государственной регистрации недвижимого имущества, необходимо решить, представляет ли собой данный комплекс единую функциональную цепочку, регистрация которой по отдельности может нанести урон как ее ценности, так и сделать невозможным ее дальнейшее использование по назначению.

Не совсем удачной поэтому представляется редакция ст. 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 г., в которой государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а также как единственное и исчерпывающее доказательство существования прав на недвижимость.

Неудачность такой формулировки связана и с тем обстоятельством, что государственная регистрация вряд ли может рассматриваться как единственное доказательство существования прав, поскольку это положение противоречит ст. 12 ГК РФ, устанавливающей возможность судебного признания прав, а также судебно-процессуальным нормам.

Более того, анализируемая дефиниция не вполне корректна и с лексической точки зрения, так как используемый оборот "юридический акт признания государством прав" вполне обоснованно может обозначать акт государственного органа, порождающего права. В то же время представляется недопустимым смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права. Данный вывод следует из сопоставления п. п. 1, 2 ст. 8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные.

Разницу между государственным актом и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими задач. Так, издание государственного акта служит основанием для возникновения прав и обязанностей. Государственная регистрация имеет иные, указанные выше задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав.

Не может регистрация прав рассматриваться как государственный акт, порождающий гражданские права, и с точки зрения юридической логики, так как оборот "регистрация прав, порождающая эти права" такой логики не имеет.

Кроме того, признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы и негативные последствия для бюджета государства. Так, если государство будет посредством актов регистрации создавать, изменять гражданские отношения, то в этом случае на него ложится и ответственность за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав. Фактически речь в этом случае будет идти об ответственности государства в виде ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки. Ни одна страна в мире не является настолько богатой, чтобы позволить себе такую роскошь, как ответственность за действия участников частных сделок.