Право собственности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Вещное право

2. Понятие и содержание права собственности

3. Основания возникновения права собственности

4. Ограничения права частной собственности

5. Нормативно-правовое регулирование прав на недвижимость

6. Защита права собственности

7. Принудительное взыскание и несостоятельность

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Гражданский кодекс 1896 г. стал первой в истории Германии единой для всей страны кодификацией гражданского права. Германское гражданское уложение в значительной степени базируется на римском праве. Кодекс построен по так называемой "пандектной" системе. В соответствии с ней общие для всех институтов нормы содержатся в общей части (первой книге). Кроме того, кодекс содержит еще 4 книги: вторая посвящена обязательственным отношениям, третья - вещному праву, четвертая - семейному и пятая - наследственному.

Отличительными чертами ГГУ являются:

* отсутствие общих юридических определений,

* параграфы кодекса очень подробны и носят описательный характер, содержат множество специальных юридических терминов.

* Одной из наиболее характерных черт ГГУ является наличие в нем так называемых "каучуковых" параграфов, содержащих ссылки на такие понятия, как "добрая совесть", "добрые нравы", имеющие моральное, а не правовое содержание.

* Германское гражданское уложение признает в качестве субъектов гражданского права физических и юридических лиц: ферейны (общества, союзы) и учреждения. Под ферейнами понимаются союзы лиц, с которыми входящие в их состав лица связаны членскими правами и обязанностями. Эти союзы могут быть либо хозяйственными (такими, которые преследуют цели извлечения прибыли), либо нехозяйственными (такими, которые преследуют культурные, научные цели). вещный право собственность недвижимость

ГГУ делит все вещи на земельные участки и движимые вещи. Движимостью считается все, что не является земельным участком и его принадлежностью, прочно связанной с почвой.

Германское гражданское уложение называет целый ряд вещных прав: право собственности, владение, пользование чужими вещами (земельные сервитуты, личные сервитуты, узуфрукт, право застройки), право на получение ценности из чужой вещи (залог движимости, ипотека недвижимости и др.), право на приобретение какой-либо вещи (право преимущественной покупки, рыбной ловли, другие подобные права).

Основным вещным правом является право собственности. В параграфе 903 ГГУ его содержание раскрывается следующим образом: "Собственник вещи может обращаться с вещью по своему усмотрению и исключать других от всякого воздействия на нее". Эта формулировка близка к понятию права собственности во французском праве. То же широкое господство над вещью, выражающееся в возможности обходиться с ней по своему усмотрению; та же абсолютная власть над вещью, дающая собственнику право устранять всех других лиц от воздействия на вещь. Таким образом, ГГУ, как и другие буржуазные кодификации, подчеркивает начала свободы частной собственности



1. Вещное право

Институт вещного права наиболее ярко выражает сущность гражданского кодекса. Уложение делит все вещи на земельные участки и движимые вещи, строго различая правовой режим движимых и недвижимых вещей. Движимостью считается все, что не является земельным участком и его принадлежностью, прочно связанной с почвой (§ 94). Уложение -- первый гражданский кодекс, содержащий многочисленные положения о праве собственности на движимые вещи, в частности ценные бумаги, что связано с возрастанием их роли в гражданском обороте. Недвижимой вещью ГКГ признает землю и составные части земельного участка, т.е. вещи, прочно связанные с землей (строения, растения на корню, семена, высаженные в почву), а также и права, связанные с правом собственности на земельный участок. Все то, что не является недвижимостью, признается движимыми вещами. Правовыми последствиями разделения вещей на движимые и недвижимые являются различия в возникновении и прекращении права собственности на них.

Вещное право на недвижимость может возникнуть или прекратиться только при условии занесения его в так называемую поземельную книгу 873, 874 ГКГ). Существует презумпция истинности сделанной в поземельной книге записи о принадлежности недвижимости указанному в ней лицу. Такое лицо будет считаться носителем прав на недвижимость, пока в поземельную книгу не будут внесены исправления. При споре преимущество признается за правом, которое ранее указано в поземельной книге.

Сделки с движимыми вещами не требуют специальной формы, если иное не установлено законом (к примеру, договор о потребительском кредите должен быть заключен в письменной форме).

Германское гражданское уложение называет ряд вещных прав: право собственности, владение, пользование чужими вещами (земельные и личные сервитута, узуфрукт, право застройки), право на получение известной ценности из чужой вещи (залог движимости, ипотека недвижимости и др.), право на приобретение какой-либо вещи (право преимущественной покупки, право охоты, рыбной ловли, другие подобные права).

Основным вещным правом является -право собственности. Как и Кодекс Наполеона, Уложение не дает определения этого вещного права, но в § 903 раскрывает его содержание следующим образом: «Собственник вещи может обращаться с вещью по своему усмотрению и исключать других от всякого воздействия на нее». Эта формулировка по своей сути близка к понятию права собственности во французском праве: то же широкое господство лица над вещью, выражающееся в возможности обходиться с ней по своему усмотрению; та же абсолютная власть над вещью, дающая собственнику право устранять всех других лиц от воздействия на нее. Таким образом, Уложение, как и другие буржуазные кодификации, подчеркивает начало свободы частной собственности.

Вместе с тем Уложение содержит большее количество ограничений прав собственника, чем Кодекс Наполеона, что соответствует духу времени. В отношении права собственности на движимые вещи в Уложении нет значительных ограничений. Основное внимание уделяется формулировке ограничений права собственности на недвижимость.

Как и французский Кодекс, Уложение признает собственника земельного участка и собственником недр и воздушного пространства над участком. Однако Уложение содержит два ограничения. Во-первых, оно обязывает собственника земельного участка терпеть проникновение на его участок газа, пара, запаха, дыма, копоти, тепла и других подобных воздействий на участок, исходящих из другого участка, поскольку такое воздействие не превосходит пределов обычного в данной местности (§ 906). Во-вторых, оно ограничивает права земельного собственника на недра и воздушное пространство над участком пределами «интереса собственника»; собственник не может воспретить воздействие на участок на такой высоте или на такой глубине, что собственник «не имеет интереса в устранении такого воздействия» (§ 905).

Это правило практического значения не имеет, поскольку речь идет о сферах, в которых прекращается власть человека и собственность теряет реальную ценность. При этом собственник земельного участка сохранял свое право на недра и воздушное пространство. Ограничения такого рода становятся значимыми лишь в начале XX в., с развитием воздухоплавания и телеграфного сообщения.

Правило § 906 Уложения реально ограничивает земельных собственников в интересах «хозяйственного использования» других земельных участков. Поскольку только капиталистическое предприятие является источником таких промышленных отходов, как дым, газ, копоть, можно сделать вывод, что Уложение ущемляет интересы земельных собственников в пользу капиталистического развития. Однако содержание § 907, который гласит, что «собственник земельного участка может требовать, чтобы на соседних участках не возводились или не сохранялись такие сооружения, относительно которых с достоверностью можно предвидеть, что существование их или пользование ими будут иметь своим последствием недопустимое воздействие на его участок», свидетельствует о явной защите собственника земельного участка. Содержание § 906 и 907 выражает компромисс с целью преодоления противоречий между интересами помещиков и буржуазии.

Интересы юнкерства защищают и другие статьи Уложения, в частности те, которые определяют порядок перехода права собственности. Если речь идет о движимости, то право собственности возникает с момента передачи вещи. Отчуждение права собственности на недвижимость осуществляется публично, путем записи в поземельные книги. Это является отличительной чертой Уложения и свидетельствует не только о буржуазной, но и о помещичьей его направленности.

Среди других вещных прав, называемых Уложением, следует отметить владение. По сравнению с Кодексом Наполеона Уложение значительно больше внимания уделяет этому вещному праву, посвящая ему множество статей. Кроме того, само понятие владения в Уложении отлично от римского и французского.

2. Понятие и содержание права собственности

Право собственности - главное вещное право, центральный институт гражданского права Германии. ГКГ исходит из концепции единого права собственности и закрепляет цельность понятия собственности. Право собственности не является простой суммой отдельных правомочий собственника. Собственник вправе, если этому не препятствуют указания закона или права третьих лиц, распоряжаться вещью по своему усмотрению и отстранять других от всякого на нее воздействия 903 ГКГ)81. Все прочие лица могут реализовывать свои полномочия в отношении определенного имущества только в тех пределах, которые предоставлены им собственником.

Право владения - предоставляемая законом возможность фактического обладания движимой или недвижимой вещью. Владение может быть элементом большого числа обязательственных и вещных правоотношений. Гражданское право Германии рассматривает владение в качестве самостоятельного института, регламентируемого более подробно, нежели право собственности ( 854_872, 1006 и др. ГКГ). Соответственно расширена и сфера владельческой защиты. Теоретической базой, оказавшей влияние на гражданское право Германии, является теория Р. Иеринга (так называемая объективная теория владения). Основным элементом владения является фактическое осуществление господства над вещью, в котором воплощается также и владельческая воля ( 854 ГКГ)82. Владение может быть непосредственным и опосредованным. Непосредственным владельцем признается лицо, которое не только «держит в руках» вещь, но и способно осуществлять господство над ней, не соприкасаясь с ней (к примеру, владелец автомобиля, оставленного на стоянке). Лицо, допускающее фактическое обладание вещью другим лицом, считается опосредованным владельцем. Для признания факта владения вещью необходимо намерение создать такое владение.

Юридическая защита обеспечивается владельцам самостоятельным, т.е. правомочным устанавливать временное владение другим лицам (несамостоятельным владельцам). Так, собственник, как самостоятельный владелец вещи, вправе передать вещь во временное владение арендатора, залогодержателя и т.д. Несамостоятельный владелец, если ему предоставлено такое право собственником, также может передать вещь во владение другому лицу (например, субарендатору или в последующий залог). В таком случае будет несколько несамостоятельных и один самостоятельный владелец одной вещи. Законом предоставляется охрана всем владельцам, независимо от титула владения. Исключение сделано для лиц, осуществляющих господство над вещью на предприятии, принадлежащем другому лицу, или в его домашнем хозяйстве, или в схожих условиях, когда такие лица обязаны подчиниться в отношении вещи указаниям лица, признаваемого владельцем ( 885 ГКГ). Для правовой защиты владения, которое соответствует требованиям, установленным 858 ГКГ и судебной практикой, владельцам предоставляется возможность защиты путем подачи иска или применения средств самозащиты ( 859 ГКГ). Защита предоставляется, в первую очередь, против лишения владения имуществом, а также против совершения действий, ограничивающих владение или создающих угрозу ограничения в будущем ( 861, 862 ГКГ). Вышеуказанные действия должны иметь противозаконный характер ( 858 ГКГ).

Основаниями приобретения права собственности являются сделки и юридические факты, установленные законом.

Выделяются первоначальный и производный способы возникновения права собственности, различаемые в зависимости от отсутствия или наличия правопреемства.

В первом случае право собственности возникает в полном объеме без правопреемства, в результате: производства, соединения, смешения или переработки вещей ( 950 ГКГ), приобретения плодов ( 99, 987_993 ГКГ), приращения вещей ( 946, 997 ГКГ), присвоения бесхозяйной вещи ( 958 ГКГ).

3. Основанием возникновения права собственности

 937 ГКГ называет также и факт продолжительного владения имуществом, если такое владение отвечает установленным законом условиям (приобретательная давность). Согласно указанному параграфу на основании давности владения не менее десяти лет можно приобрести право собственности лишь на движимое имущество. Причем все это время фактический владелец этого имущества должен считаться добросовестным, т.е. рассматривающим себя в качестве собственника и не проявляющим грубой неосторожности. Факт приобретения права собственности по данному основанию должен быть установлен соответствующим решением суда. В Германии установлена система так называемой поземельной записи, по которой собственником земельного участка и связанной с ним недвижимости признается лицо, занесенное в поземельную книгу. Поэтому приобретение права собственности на недвижимость по факту давности владения исключено. Однако тот, кто внесен в поземельную книгу в качестве собственника земельного участка, хотя и не приобрел на этот участок право собственности, будет считаться приобретшим такое право, если внесенная запись не была оспорена в течение 30 лет, а он владел все это время участком, как своей собственностью ( 900 ГКГ).

Производным способом считается приобретение права собственности в результате правопреемства, т.е. по воле прежнего собственника имущества на основании договоров и односторонних сделок (например, в результате покупки вещи или получения ее по наследству), а потому зависит от объема имевшихся у него полномочий.

4. Ограничения права частной собственности

В ходе развития общественных отношений произошло определенное сужение правомочий собственника, а часть правовых предписаний перешла из гражданского в административное право. Так, ограничиваются права собственников препятствовать деятельности третьих лиц, если такая деятельность происходит над или под объектом собственности на такой высоте или глубине, где кончается реальный интерес собственника ( 905 ГКГ). Запрещена застройка на земельных участках, расположенных вблизи аэродромов. Права собственника животных ограничены необходимостью соблюдения особых предписаний об охране животных. Собственник в настоящее время ограничен и в возможности поступать со своим имуществом любым желаемым им способом (к примеру, законами земель предусмотрены требования по охране памятников, находящихся в собственности частных лиц). Он должен учитывать права третьих лиц и ограничения закона ( 903 ГКГ), не злоупотреблять своим правом ( 226 ГКГ). Примером могут служить нормативные ограничения, вытекающие из так называемого права соседства. Собственник земельного участка не должен использовать свои права таким образом, который сможет затруднить или помешать деятельности расположенных рядом предприятий. Собственнику также запрещено принимать меры, которые способны противодействовать проникновению на его участок газа, пара, запаха, дыма, копоти, тепла, шума, сотрясения и других подобных воздействий с других участков, если это не стесняет или незначительно стесняет его в пользовании своим участком или обусловлено обычной эксплуатацией применительно к местным условиям и положению другого участка ( 906 ГКГ).

Прекращение права собственности может происходить по воле собственника передачей этого права другим лицам; в результате потребления или уничтожения имущества; при переработке вещи или по объективным и независящим от воли собственника причинам (к примеру, при гибели имущества в результате стихийного бедствия).

Вещные права на чужие вещи, как правило, имеют своим основанием соответствующие договоры.

Залог - наиболее распространенное вещное право на чужие вещи, выступает одним из способов обеспечения исполнения обязательств, и вследствие широкого распространения в гражданском обороте весьма подробно регламентируется гражданским правом Германии ( 1113_1191, 1204_1273 ГКГ). Допускается как залог движимых вещей (заклад), так и залог недвижимости (ипотека). При закладе движимые вещи обязательно передаются во владение залогодержателя ( 1205 ГКГ)83. Ипотека устанавливается в нотариальной форме (абз. 1 873 ГКГ) и заносится в поземельную книгу84. Ипотека может быть оборотной и обеспечительной. Для оформления оборотной ипотеки выдается залоговое свидетельство, а для оформления обеспечительной ипотеки (иначе именуемой «книжной») такого свидетельства не требуется ( 1116 ГКГ).

Земельные (вещные) и ограниченные личные сервитуты менее обременительны для собственника, так как они ограничивают лишь отдельные его правомочия по свободному распоряжению его собственностью в пользу лица, которому предоставлены. При земельном сервитуте такое ограничение установлено в пользу собственника другого («господствующего») земельного участка ( 1018_1029 ГКГ), при ограниченном личном сервитуте - в пользу определенного лица ( 1090_1093 ГКГ).

Узуфрукт в соответствии с 1030_1089 ГКГ представляет собой право пользования имуществом, принадлежащим другому лицу, допускающее присвоение приносимых этим имуществом плодов (доходов), при условии сохранения существа этого имущества. Узуфрукт для его пользователя (узуфруктария) может быть установлен пожизненно, на определенный срок или до наступления условия, прекращающего право пользования (к примеру, узуфрукт в наследственных отношениях действует в течение жизни узуфруктария). У собственника в течение этого срока остается право осуществлять контроль узуфруктария, который извлекает из имущества выгоды в виде получаемых плодов (от растений, деревьев и т.д.) и доходов (сумм арендной платы, процентов и т.д.). Узуфруктарий обязан сохранять используемое имущество, оберегать его от порчи и эксплуатировать его в соответствии с назначением.

ГКГ установлено особое вещное наследственное право застройки (суперфиций), представляющее его обладателю возможность возведения и (или) эксплуатации здания на чужом земельном участке или под этим участком ( 1012_1017 ГКГ). Право застройки возникает на основании договора между собственником участка и застройщиком. Оно подлежит регистрации в поземельной книге.85 Обладатель такого права обязан уплачивать собственнику участка ренту и не приобретает прав собственности на возведенное строение. Гибель строения не прекращает данного права, если иное не установлено в договоре между собственником и застройщиком.

5. Нормативно-правовое регулирование прав на недвижимость

1. Superficies solo cedit (собственность на строения неотделима от собственности на землю)

Этот принцип господствует как в законодательстве Германии о недвижимости, так и в праве большинства европейских стран.(6) Он означает, что строения всегда являются существенными составными частями земельного участка (§ 94 ГГУ). Существенными составными частями строения (и тем самым - участка) являются вещи, которые включены в него для его возведения, например, отопительная система. Существенные составные части не могут быть предметом отдельных прав (§ 93 ГГУ). Итак, строение находится в собственности собственника земельного участка и тогда, когда его строит другое лицо.(7)

С учётом тех правовых проблем и затрат на оформление и проверку сделок с недвижимым имуществом, которые возникают на практике при разделении прав собственности на земельный участок и строение, становится ясно, что их правовое единство выгодно уже по экономическим соображениям. При раздельных правах собственности специфические вопросы возникают при возведении строения, поскольку самостоятельное право собственности на строение возникает не с закладкой первого камня, а - в разных юрисдикциях этот вопрос регулируется по-разному - лишь тогда, когда заложен фундамент, или когда строение возвышается над землёй, или даже, когда построен первый этаж. Поэтому финансирование, особенно первой фазы строительства, правовая ситуация при строительстве подвальных этажей и подземных гаражей порождают массу сложных юридических вопросов, не возникающих в случае правового единства участка и строения.(8)

Экономическая необходимость, прежде всего нехватка жилья в послевоенные годы, привела к появлению изъятий из этой системы. Так, кроме собственности на земельный участок существуют особые права собственности на квартиру во многоквартирном дому - правда, через долю в собственности на участок - а также раздельная собственность на строение и земельный участок: если строение возводится на основании вещного наследственного права застройки, которое заменяет право на участок. Оба этих случая представляют собой специальное регулирование принципа superficies solo cedit, тем не менее основываются на праве собственности на земельный участок.

2. Право собственности на жильё

До вступления в силу 1 января 1900 года Германского гражданского уложения во многих немецких землях существовала собственность на жильё. Она регулировалась законодательством соответствующей земли, но не рейха.(9) Однако ГГУ запретил установление новых прав на поэтажную собственность. Причина носила как догматический, так и практический характер: дома с поэтажной собственностью считались «яблоком раздора». Ситуация изменилась лишь в годы обострения жилищного кризиса после Второй мировой войны. Тогда для строительства жилья потребовалось привлечение и относительно небольших сумм капитала.(10)

В этих условиях 15 марта 1951 года принимается закон о праве собственности на жильё и праве длительного пользования жилой площадью (Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Таким образом появились собственники квартир. В отношении нежилых помещений, т.е. помещений, используемых преимущественно в предпринимательских целях, подобная правовая конструкция называется «долевой собственностью».

При этом собственность на квартиру или долевая собственность как неразрывное целое складывается из собственности на жилое помещение и доли собственника квартиры в совместной собственности.(11) Собственность на жилое помещение означает право собственника на квартиру со всеми составными частями (например, пол, потолок, стены за исключением несущих). В совместной собственности, напротив, находится общий земельный участок, все «несущие» конструкции строения, а также места общего пользования.(12)

Из этого вытекает, что экономически весомым в большинстве случаев является доля в совместной собственности. Поэтому юридически право собственности на квартиру неразрывно связано с долей в совместной собственности. Права, существующие в связи с долевой совместной собственностью, распространяются и на собственность на жилое помещение. С юридической точки зрения господствующей является доля в совместной собственности, собственность на квартиру представляет собой «довесок» к ней.(13)

Собственность на жильё является подлинной собственностью, она продажна и обременяема, может быть предметом принудительного взыскания, сдаваться в аренду и переходить по наследству.

3. Наследственное право застройки

Наследственное право застройки даёт правомочному лицу возможность возвести собственный дом на чужой земле. Изначально регулирование наследственного права застройки в ГГУ было рудиментарным, с 1919 года действует Постановление о наследственном праве застройки(14), которое с 2007 года называется Законом о наследственном праве застройки (Gesetz ьber das Erbbaurecht, ErbbauRG).

Наследственное право застройки является обременением земельного участка таким образом, что правомочное лицо вправе иметь на поверхности участка строительное сооружение. Оно представляет собой самое серьёзное обременение собственности, т.к. собственник тем самым утрачивает владение обременённым участком и все выгоды.(15)

Наследственное право застройки - это ограниченное вещное право, которое аналогично земельному участку. Так, оно может быть обременено (например, залогом). В частности, построенное в осуществление наследственного права застройки или уже существующее строение является существенной составной частью наследственного права застройки, а не земельного участка(16) Образно говоря, строение стоит на наследственном праве застройки, а не на земельном участке.

Два важных признака наследственного права застройки(17):

· установление на время: наследственное право застройки обычно устанавливается на время, т.е. с конечным сроком действия. Действие этого права в течение неопределённого срока сделало бы собственность на земельный участок почти иллюзорной.

· отчуждаемость, наследуемость: наследственное право застройки в общем случае отчуждаемо (может быть предусмотрено требование согласия собственника). Кроме того, оно может быть унаследовано, поскольку его прекращение со смертью правомочного лица противоречило бы цели этого права.

Собственник земельного участка получает от держателя права наследственной застройки плату за предоставление права застройки. В конечном результате эта плата может оказаться выше стоимости участка. К нему прибавляется растущая стоимость земли. Кроме того, может существовать договорённость о том, что собственник участка по истечении определённого времени может потребовать, чтобы держатель права наследственной застройки выкупил земельный участок.(18)

Право наследственной застройки может быть прекращено в связи с истечением установленного срока или по договорённости сторон. Однако это право не прекращается в связи с исчезновением строения или в случае принудительной продажи земельного участка(19).(20)

В случае прекращения права наследственной застройки его держатель не вправе снести строение, но может потребовать полного возмещения стоимости здания, если стороны не договорились об ином.(21) Если право наследственной застройки прекращается, строение становится существенной составной частью земельного участка, на котором оно расположено, и тем самым переходит в собственность собственника земельного участка.(22)

Особый случай представляет обязательство держателя права наследственной застройки передать это право собственнику земельного участка (т. н. обратный переход к собственнику, «Heimfall»). В этом случае право наследственной застройки не прекращается, а переходит к собственнику земли, который, в свою очередь, может передать его третьему лицу. Такая правовая конструкция может быть оговорена сторонами заранее, в частности, на случай пренебрежения по отношению к строительному сооружению. Передав право собственнику, держатель права наследственной застройки теряет собственность на строение, однако вправе притязать на вознаграждение от собственника земли, т.к. противный случай послужил бы обогащению последнего.(23)

Наследственное право застройки может быть обременено ипотеками. При этом важно обратить внимание на следующие особенности: Строение находится не в собственности собственника земельного участка, а является собственностью держателя права наследственной застройки. Это означает, что его не затрагивают ипотеки земельного участка.(24)

С другой стороны, если наследственное право застройки прекращается, например, в силу истечения срока, строение автоматически отходит в собственность собственника земельного участка. Последний обязан заплатить компенсацию держателю права наследственной застройки. Это право на компенсацию становится обременением участка вместо права наследственной застройки. К тому же собственник земельного участка несёт также личную имущественную ответственность по этому обязательству. Одновременно это требование компенсации служит и обеспечением возможно ещё существующих залоговых прав на наследственное право застройки. При этом залогодержатель имеет приоритет перед держателем права наследственной застройки.(25)

4. Публичное доверие к поземельной книге

Правовой оборот и экономика требуют оформления многочисленных вещных правовых сделок с целью установления новых, передачи или прекращения существующих прав. В число необходимых основ надёжного правового оборота входит также уверенность в том, что та сторона договора, с которой заключается договорённость о распоряжении, является подлинным правомочным лицом. В случае сделок с недвижимостью для этого используется поземельная книга в качестве публичного реестра вещных правовых отношений в сфере недвижимости.(26)

Неправильная запись в поземельной книге может появиться, например, по следующим причинам:

· ошибочное действие органа, который ведёт поземельную книгу,

· изменение правового положения вне поземельной книги (например, наследство),

· недействительность вещной правовой сделки.

Записи в поземельной книге сначала обладают презумпцией правильности сами по себе (§ 891 ГГУ). Это действует в двух направлениях: Предполагается, что зарегистрированное право существует и принадлежит указанному в поземельной книге лицу. Предполагается также, что прекращённого права не существует. Однако презумпции полноты поземельной книги - кроме случаев добросовестного приобретения - не существует.(27)

ГГУ повышает уровень презумпции до неопровержимой фикции правильности поземельной книги, если правовые сделки с лицом, указанным в поземельной книге в качестве правообладателя, заключались добросовестно, устанавливая, что содержание поземельной книги в этих случаях считается правильным.(28) Неотъемлемым условием является то, что приобретатель действовал добросовестно, т. е. верил в правильность поземельной книги. В данном случае не приобретатель должен доказывать свою добросовестность(29), а лицо, оспаривающее законность приобретения, должно доказать отсутствие добросовестности при заключении сделки. Добросовестность исключается, если, например, в поземельную книгу внесено возражение в отношение достоверности записи.(30)

 «Содержание поземельной книги», попадающее под презумпцию добросовестности ограничивается юридическими сведениями. Фактические сведения, такие как величина, положение или застройка участка к ним не относятся. Из юридических сведений в качестве добросовестных рассматриваются только те из них, которые по своему содержанию подлежат регистрации в поземельной книге (например, к ним не относятся сведения о дееспособности лица).(31)

Публичное доверие воздействует как положительно, так и отрицательно:

Положительное воздействие заключается в том, что при добросовестном приобретении права на земельный участок от лица, указанного в поземельной книге в качестве правомочного, это право переходит к приобретателю так, как если бы отчуждатель действительно был правомочен (абз. 1, предл. 1 § 892 ГГУ). Запись в поземельной книге и добросовестное доверие к ней заменяют недостающее право отчуждателя.(32) Добросовестное приобретение является юридически действительным. Из этого следует, что приобретатель земельного участка или права на земельный участок может законно передавать его, в том числе лицу, которое само не могло непосредственно приобрести это право из-за недобросовестности.(33)

Негативно воздействует фикция полноты поземельной книги. Добросовестный приобретатель приобретает право на земельный участок, например, собственность, свободную от всех обременений, которые не очевидны из записи в поземельной книге. Например, если одна ипотек погашена неправомерно, то собственность переходит к приобретателю не будучи обременённой этой ипотекой. Ипотека прекращается.(34)

В качестве компенсации потери права прежнему истинному правомочному лицу дана возможность предъявить требования в связи с неосновательным обогащением. Если отчуждатель был недобросовестен, к этому требованию присоединяется требование о возмещении ущерба.(35)

5. Поземельный долг(36)

Наряду с акцессорной ипотекой в Германии существует ещё одна форма залога недвижимости: поземельный долг (§ 1191 ГГУ).(37) На практике поземельный долг в Германии почти целиком заменил ипотеку. Поземельный долг - это абстрактное обременение земельного участка, юридически отделённое от его экономического основания, т.е. от требования, обеспечением которого он служит. С другой стороны, без экономического основания никто, конечно, не будет обременять свою недвижимость в пользу другого лица. На практике это означает, что между требованием и поземельным долгом устанавливается договорная связь (в отличие от ипотеки не регулируемая в законе) (так называемый обеспечительный поземельный долг). Связь между вещным правом поземельного долга и обеспечиваемым требованием устанавливается в договоре, который принято называть соглашением об обеспечении. Этот договор является двусторонне обязывающим договором: он обязывает собственника установить поземельный долг, а кредитора - использовать поземельный долг только для обеспечения требования.(38)

Для правового регулирования поземельного долга прибегают к ссылкам на ипотеку, за исключением тех из них, что предполагают правовую связь с требованием (§ 1192 ГГУ).(39)

Абстрактность поземельного долга в смысле отсутствия акцессорности придаёт ему большую гибкость и позволяет уменьшить издержки. Этим объясняется его триумфальное шествие:(40)

· поземельный долг может служить обеспечением сколь угодно большого числа взаимозаменяемых требований кредитора к его должнику (использование глобального средства обеспечения меняющихся требований),

· при замене обеспечиваемого требования/обеспечиваемых требований достаточно заключить письменное соглашение, то есть изменение соглашения об обеспечении не требует - как в случае с ипотекой - изменения записи в поземельной книге (экономия расходов при реструктуризации долга, меньшее количество записей в поземельной книге).

· К тому же поземельный долг в отличие от ипотеки может обеспечивать требования других кредиторов, нежели держателя поземельного долга; для этого достаточно соответствующего соглашения между держателем поземельного долга и кредитором по требованию.

· При этом в конечном счёте защита интересов собственника путём включения соответствующих положений в соглашение об обеспечении гарантируется не хуже, чем через ипотеку.

Поземельный долг представляет собой вещное право. Для его появления поземельный долг нужно занести в поземельную книгу, не упоминая при этом требование. В книгу вносится сумма поземельного долга и процентная ставка. Допускается установление поземельного долга на предъявителя, который устанавливается в пользу собственника земельного участка (§ 1115 ГГУ)(41).(42)

Из договора об обеспечении могут быть предъявлены возражения против поземельного долга. Возражение из договора об обеспечении может сводиться к тому, что подлежащий уплате поземельный долг не может считаться таковым пока он не валютирован или срок возврата полученного займа ещё не наступил.(43)

При уступке поземельного долга он и обеспеченное им требование могут быть уступлены разным лицам. Правда, связанная с такой уступкой опасность для должника-собственника весьма невелика: Лицу, которому передано право требования, он может возразить, что платить он должен только получив согласие на погашение(44). Новому кредитору по поземельному долгу в качестве возражения он может выдвинуть соглашение об обеспечении.(45)

Существует возможность списывать платежи должника с поземельного долга или с требования, или с того и другого. В каждом конкретном случае это зависит от воли сторон:(46)

· если должник гасит требование, то прекращается только оно, а поземельный долг продолжает существовать. Правда, возникает право потребовать обратного перевода поземельного долга. Как правило, на практике это и происходит.

· При погашении поземельного долга смысл и цель соглашения об обеспечении диктует необходимость признать, что при совпадении в одном лице должника и собственника погашение поземельного долга одновременно ведёт к погашению требования, если сроки их погашения совпадают.

· Если собственник недвижимости и должник по обязательству суть разные лица, то платежи собственника идут в погашение исключительно поземельного долга, а он приобретает поземельный долг собственника. Требование продолжает существовать. Однако собственник не приобретает требование в силу закона (§ 1143 ГГУ). Но в соответствии с судебной практикой собственник может потребовать от кредитора уступки требования.

Если платит должник по обязательству, то если он является стороной соглашения об обеспечении, он может потребовать перевода поземельного долга на себя, если собственник обязан к возмещению убытков.

Если обеспечительная цель соглашения об обеспечении достигнута: например, требование погашено или произошла уступка обеспечиваемого требования, то возникает право обратной уступки требования держателем поземельного долга в пользу собственника недвижимости. Это право может принять форму уступки поземельного долга (§ 1154 ГГУ) или отказа от него (§ 1168 ГГУ), причёт и в том и в другом случае возникает поземельный долг собственника. Право на обратную уступку поземельного долга находится под отлагательным условием погашения требования и не может быть исключена. Данное право требования может быть уступлено, на него может быть установлен залог и обращено взыскание.(47)

6. Общий залог недвижимости

Особенность общей ипотеки состоит в том, что в обеспечение одного и того же требования устанавливается одна ипотека, относящегося к нескольким земельным участкам, причём таким образом, что взыскание по требованию в полном объёме осуществляется за счёт каждого из этих нескольких земельных участков (абз. 1, предл. 1 § 1132 ГГУ). При этом не имеет значения, сколько собственников у этих земельных участков, является ли должник одновременно собственником.(48) Существенная особенность общей ипотеки заключается в удовлетворении требования за счёт нескольких земельных участков, т. е. особенность состоит во множестве объектов залога.(49)

С экономической точки зрения общая ипотека (или общий поземельный долг) важна, например, для портфельного финансирования: если у должника по кредиту есть несколько объектов недвижимости, которые он может предложить в качестве обеспечения, то благодаря большей надёжности обеспечения условия получения заёмных средств обычно бывают для него лучше, чем при раздельном залоге этих объектов. Другим важным для возникновения общей ипотеки случаем является то, что земельный участок, обременённый отдельной ипотекой, впоследствии подвергается разделению.(50) Если не принимать во внимание названные особенности, то общую ипотеку можно считать обычным залогом недвижимости.

При регистрации в поземельной книге может быть сделана пометка о совместной ответственности, сутью которой является упоминание о других объектах недвижимости, внесённых в качестве обеспечения. Однако эта запись по сути остаётся декларативной. Общий залог недвижимости возникает вне зависимости от наличия или отсутствия данной пометки - уже в силу внесения нескольких земельных участков в обеспечение одного и того же требования.(51)

По вопросу погашения и регрессных требований между собственниками необходимо учитывать различные варианты:

Если у всех обременённых объектов недвижимости один и тот же собственник, при погашении требования он приобретает общее право залога собственника. Если же кредитор прибегает к принудительному взысканию за счёт одного из объектов недвижимости, то общая ипотека прекращается в отношении всех объектов недвижимости.(52)

Если обременённые объекты недвижимости принадлежат разным собственникам и все вместе удовлетворяют залогодержателя, то право на них в форме общего поземельного долга переходит к ним всем вместе. Каждый из собственников может потребовать разделения этого общего поземельного долга.(53) Если кредитор получает удовлетворение требования только от одного собственника, то право залога его участка передаётся ему как собственнику.(54)

Судьба права залога в отношении других объектов недвижимости тогда зависит от того, вправе ли должник, удовлетворивший кредитора, требовать регресса. Если он не вправе делать это, то общая ипотека в отношении других объектов недвижимости прекращается, и собственники не получают права залога. Если же должник, удовлетворивший кредитора, вправе требовать от других регресса, то ипотека в размере данного регрессного требования переходит к нему и в качестве общей ипотеки служит обеспечением регрессного требования.(55)

7. Залог банковского счёта

При залоге банковского счёта речь идёт о залоговом праве на права, что отдельно регулируется в ГГУ (§§ 1279 - 1290). При этом залоговые права на сберегательный и депозитный вклады можно считать стандартным обеспечением.(56) Возможен также залог средств на других банковских счетах, в частности, залог сальдо по расчётному счёту. В этом случае залог устанавливается на остаток средств на конец дня или на сальдо после окончания расчётов. Установление залога может привести к тому, что платежи и расчёты будут приостановлены.(57) Правда, блокирование счёта обслуживающим банком - при наличии дополнительного соглашения об этом - может быть даже желательным.(58) Обычно немецкие банки включают возможность залога банковского счёта уже в общие условия обслуживания.

При этом залог устанавливается не только в отношении существующих, но и в отношении поступающих в будущем требований, например, на все требования, проводимые по определённому счёту. Заложенные требования должны удовлетворять юридическим требованиям к залогу, т.е. содержать сведения о должнике, виде требования и его объёме.(59)

Если обслуживающий банк - то есть должник заложенного требования - является одновременно и кредитором по требованию к владельцу счёта, речь идёт о «праве на залог собственного долга».(60)

До истечения срока залога, дающее право кредитору по залогувозбудить ходатайство о продаже заложенной вещи с публичных торгов для погашения долга, должник по заложенному требованию может осуществлять исполнение только залогодержателю и кредитору заложенного требования вместе. Это означает, что уже до истечения срока залога блокирование счёта банком правомерно (2-ая часть предлож. 2, § 1281 ГГУ). Поскольку банк является как залогодержателем, так и должников, кредитор (владелец счёта) может потребовать не производить исполнение ему или третьему лицу.(61)

При истечении этого срока залога позиция залогодержателя усиливается. Теперь только у него право получить удовлетворение по требованию, должник может произвести исполнение только ему (абз. 1, предл. 1, § 1282 ГГУ). Если залогодержатель взыскивает с должника денежные средства, то требование залогодержателя считается исполненным кредитором (абз. 2, § 1282 ГГУ). Другими словами: Банк будучи залогодержателем банковского счёта может самостоятельно как должник по заложенному требованию взыскать имеющуюся на счёте денежную сумму - в пределах объёма требования; считается, что залогодатель (владелец счёта) таким образом удовлетворил обеспеченное требование банка.

6. Защита права собственности

При осуществлении своих правомочий собственник вправе требовать от всех прочих лиц соблюдения его прав и может обратиться за защитой в установленном законом порядке. Это обусловлено абсолютным характером права собственности, предполагающим обязанность всех иных лиц «уважать» права собственника на его имущество и не препятствовать собственнику в осуществлении им его полномочий. Защита права собственности осуществляется в гражданском праве ФРГ обязательственно_правовыми и вещно_правовыми способами.

Обязательственно_правовые способы защиты обеспечивают охрану прав собственника и его имущественных интересов в отношениях по поводу совершаемых им сделок и договоров. Кроме того, собственник, понесший ущерб в результате внедоговорного нанесения вреда его имуществу, вправе претендовать на компенсацию такого вреда. Средствами защиты выступают:

иски о возмещении убытков вследствие нарушения обязательств по сделкам и договорам, иски о возмещении внедоговорного вреда, иски о возврате неосновательного обогащения.

Защита права собственности и отдельных правомочий собственника осуществляется в соответствии с ГКГ с помощью вещно_правовых способов: виндикационного ( 985 ГКГ) и негаторного ( 1004 ГКГ) исков.

Виндикационный иск - иск невладеющего имуществом собственника к владеющему несобственнику о возврате этого имущества ( 985, 1004 ГКГ). В гражданском праве ФРГ существует презумпция, что владелец движимой вещи предполагается ее собственником ( 1006 ГКГ). В связи с этим правила истребования собственником своей вещи на основании виндикационного иска требуют представления доказательств неправомерного владения вещью ответчиком со стороны собственника_истца. Например, представление собственником доказательств об отсутствии оснований владения вещью ответчиком или доказательств недобросовестности владения вещью ответчиком, знающим о том, что вещь была украдена, потеряна или иным образом утрачена собственником ( 1006 ГКГ).

Законом предусматриваются ограничения при истребовании вещи из чужого владения. Вещь может быть истребована собственником только у недобросовестного владельца. Таковым признается лицо, завладевшее вещью противоправно, либо знающее о том, что приобретает вещь от неуправомоченного на ее отчуждение лица (к примеру, от хранителя, противоправно завладевшего этой вещью - 932 ГКГ). Права добросовестного приобретателя вещи защищены законом даже от требований невладеющего собственника этой вещи. Добросовестным является приобретатель, который, действуя без грубой небрежности, не знает о том, что вещь не принадлежит отчуждателю ( 932 ГКГ). Исключения сделаны лишь для случаев истребования вещей, вышедших из владения собственника помимо его воли; для случаев виндикации денежных знаков и ценных бумаг на предъявителя; а также для случаев виндикации вещей, приобретенных на публичных торгах (932_935 ГКГ).

При истребовании вещи из чужого незаконного владения собственник вправе потребовать также и передачи плодов (доходов) от нее. Добросовестный приобретатель обязан передать плоды (доходы) за время, прошедшее с момента предъявления к нему виндикационного иска. Недобросовестный приобретатель обязан передать плоды (доходы) от вещи за все время неправомерного владения вещью ( 987 ГКГ). И тот и другой владельцы вправе потребовать от собственника возместить расходы на содержание вещи со времени, когда собственнику причитаются плоды (доходы) от вещи ( 989 ГКГ).

Негаторный иск, т.е. иск собственника о прекращении неправомерных действий, мешающих ему пользоваться и (или) распоряжаться своим имуществом, хотя бы такие действия и не были связаны с лишением владения (к примеру, устранение помех в пользовании земельным участком). Собственник может потребовать устранения помех или запрета на совершение подобных действий в будущем. В отличие от обязательственно_правовых способов защиты прав собственника, при предъявлении негаторного иска не требуется наличия вины нарушителя или ущерба в результате его действий.



7. Принудительное взыскание и несостоятельность

Разумеется, принудительное взыскание и несостоятельность не являются темами вещного права. С другой стороны, эти инструменты могут служить целям лишения вещных прав (собственности) и зачастую для этого используются другие вещные права (право залога). Поэтому с точки зрения использования залоговых прав для обращения взыскания на недвижимость здесь будет уместно остановиться на двух вопросах: принудительное управление и оспаривание сделок при несостоятельности.

1. Принудительное управление

В принципе, в германском праве - точно так же, как и в российском - в ходе принудительного взыскания объект недвижимости подвергается принудительной продаже с торгов, и требования кредитора удовлетворяются за счёт вырученных средств. Однако если речь идёт о сравнительно небольших суммах или о тех объектах недвижимости, которые дают поступления в виде арендной платы, такая процедура бывает весьма обременительна для собственника.

Поэтому в германском праве имеется смягчённая форма принудительного взыскания - принудительное управление. При принудительном управлении требования кредитора удовлетворяются из поступлений от объекта недвижимости.(62) Это происходит при соблюдении существующих с ним соглашений, например, согласно условиям кредитного договора.

Для введения принудительного управления требуется выполнить те же условия, что и для принудительной продажи с торгов.(63) Принудительное управление вводится по ходатайству суда, занимающегося исполнением решений, при этом суд обязан назначить управляющего для принудительного управления (§§ 15; 146; абз. 1 § 150 ZVG(64)).

Этот управляющий осуществляет право управления и использования земельного участка, то есть те права, которых лишается должник. Управляющий вправе и обязан предпринимать все действия, необходимые для того, чтобы сохранить экономическую ценность объекта недвижимости и надлежащим образом его использовать.(65) При этом надзор за ним осуществляет суд, который может давать ему указания по управлению.(66)

Выгода, полученная от объекта недвижимости, прежде всего идёт на покрытие текущих расходов, связанных с его управлением, и на покрытие издержек, связанных с процедурой. Оставшиеся суммы распределяются между кредиторами. Распределение осуществляется в соответствии с общими правилами удовлетворения кредиторов при принудительном взыскании долгов. Следует отметить, что, например, при кредитном долге обслуживаются только «периодические исполнения» (проценты и платежи в счёт основного долга). Причина в том, что и при управлении собственником от него можно требовать только эти суммы.(67)

Принудительное взыскание прекращается в том числе тогда, когда требования кредитора удовлетворены или если объект недвижимости был реализован в порядке принудительной продажи с торгов.(68)

2. Оспаривание сделок при несостоятельности

Оспаривание сделок при несостоятельности должника является инструментом, который в различных вариантах встречается в абсолютном большинстве юрисдикций. На практике непосредственно перед введением процедуры банкротства активы должника под угрозы «увода», то есть его имущество к дате открытия процедуры банкротства уменьшается. Целью норм, регулирующих оспаривание сделок при несостоятельности, является возврат и упорядочение «уведённых» активов в целях восстановления интересов кредиторов. Тем самым соблюдается и главный принцип конкурсного права, принцип соблюдения равенства кредиторов.(69)

...