Право собственности на землю

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

собственность земля гражданский право

Земельное право относится к числу древнейших отраслей права не только в России, но и в других странах.

Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.

Обращение к исследованию особенностей возникновения права собственности на землю обусловлено состоянием правового регулирования земельных отношений в РФ, согласно которому земля объявлена «природным объектом и природным ресурсом», «недвижимым имуществом», «объектом права собственности и иных прав». При этом земля является особым видом недвижимости, объектом природного происхождения. В отличие от других объектов природного происхождения земля - основа жизни и деятельности человека и поэтому должна иметь статус особого объекта правоотношений, со специфическими условиями ее использования.

Также необходимо отметить то, что «различны способы приобретения права собственности для различных субъектов. Речь идет, прежде всего, о разных субъектах права собственности - публичных и частных. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением тех его видов, которые в соответствии с законодательством РФ могут находиться только в собственности РФ». [1]

Целью данной работы является комплексное системное исследование природы возникновения права собственности на землю в общем и возникновение права собственности на землю РФ, анализ норм гражданского и земельного законодательства, регулирующего порядок возникновения права собственности на землю.

1. Основания возникновения права собственности на землю

Возникновение права собственности на землю из актов органов государственной власти и местного самоуправления.

Возникновение права собственности на землю из актов органов государственной власти и местного самоуправления является одним из наиболее распространенных оснований возникновения прав на землю.

Данное основание имеет ряд отличий от договора и иных оснований. Главным отличием является наличие у одного из субъектов властных полномочий по отношению к другим субъектам. Еще одно отличие связано с отсутствием согласованности воли субъектов. И последнее отличие заключается в том, что возможность участия определенных категорий субъектов в таких правоотношениях предопределяется нормами права. Именно эти отличия позволяют выделить правоотношения, возникающие из актов органов государственной власти и местного самоуправления в особую группу - административные основания получения земельных участков на праве собственности.

В собственность граждан и юридических лиц земельные участки, по общему правилу, предоставляются на основании договора купли-продажи, заключаемого по результатам конкурса или аукциона. В этом случае решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о выставлении земельного участка на торги расценивается как публичная оферта, поскольку оно адресовано неопределенному кругу лиц, всем желающим приобрести землю на возмездной основе.

В случаях, предусмотренных законом, возможно бесплатное предоставление на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления. Например, в соответствии с ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, бесплатно по месту военной службы предоставляется земельный участок для индивидуального жилищного строительства[2].

Предоставление земельных участков на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления может осуществляться для строительства, а также для иных целей, не связанных со строительством. Также по решению названных органов земельные участки предоставляются собственникам объектов недвижимости, расположенных на этих участках.

Одной из важнейших стадий предоставления земельного участка является проведение государственного кадастрового учета. Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель (далее - ЕГРЗ) земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Кадастровый учет осуществляется за счет заинтересованных физических и юридических лиц земельными кадастровыми палатами, создаваемыми в субъектах РФ[3].

Для проведения кадастрового учета земельного участка заинтересованные лица подают в Земельную Кадастровую палату субъекта РФ по месту нахождения земельного участка заявку о проведении кадастрового учета, правоустанавливающие документы и документы о межевании земельного участка.

Процедура государственного кадастрового учета включает в себя проверку представленных документов, составление описания земельного участка в ЕГРЗ, присвоении ему индивидуального кадастрового номера, изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и формирование кадастрового дела.

Моментом внесения соответствующей записи в ЕГРЗ процедура формирования земельного участка заканчивается. С этого времени земельный участок считается возникшим как объект недвижимости, и в дальнейшем он может быть предоставлен гражданам и юридическим лицам в собственность или на ином праве.

Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством объектов недвижимости, осуществляется на основании заявления, подаваемого гражданином или юридическим лицом, в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления. Закон предусматривает для таких случаев упрощенный порядок предоставления земельного участка.

Граждане, имеющие в пожизненном наследуемом владении или в постоянном (бессрочном) пользовании земельные участки, имеют право однократно бесплатно переоформить эти участки в собственность. [4]

Для указанных случаев установлен упрощенный порядок переоформления, состоящий из следующих юридических фактов: подача заявления, принятие органом государственной власти или местного самоуправления в двухнедельный срок решения, государственная регистрация права собственности.

Возникновение прав на землю из договоров и иных сделок с землей.

Ст. 8 ГК РФ одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей называет сделки.

Земельные участки представляют собой разновидность имущества, а поэтому «они могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и природных ресурсах» [5]

В настоящее время наряду с предоставлением земельных участков по решению органов государственной власти и местного самоуправления все чаще основаниями возникновения прав на землю становятся сделки. «Это связано с тем, что многие граждане и юридические лица уже получили земельные участки на праве собственности» [6].

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Договоры являются наиболее распространенной разновидностью сделок.

Как и все сделки в общем, сделки с земельными участками должны отвечать четырем требованиям: их содержание не должно противоречить закону, стороны должны обладать необходимым объемом право- и дееспособности, воля и волеизъявление сторон сделки должны совпадать, форма сделки должна соответствовать требованиям закона.

Сделки по поводу земли от имени гражданина, не обладающего полной дееспособностью, совершают (либо дают согласие на их совершение) законные представители с соблюдением ограничений, установленных ст. 37 ГК РФ.

В соответствии с нормами гражданского законодательства сделки с недвижимостью, как правило, совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего их содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160, 339, 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. В отношении земельных участков к таким договорам относится, например, договоры ипотеки и ренты.

Правовым последствием сделок с земельным участком является необходимость государственной регистрации возникновения или прекращения права на земельный участок в связи с совершением сделки. Следует отметить, что регистрации всегда будет подлежать возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки, но далеко не все сделки с земельным участками. Так, в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи земельного участка сам по себе государственной регистрации не подлежит, однако, государственная регистрация необходима для перехода (передачи) соответствующего права. В то же время в случаях дарения земельного участка государственной регистрации подлежит как сам договор дарения (ст. 574 ГК РФ), так и передача права собственности на основании договора.

Также следует отметить сделку, предметом которой является часть земельного участка, от сделки, предметом корой является доля в праве на участок. Так, физическое лицо, обладающее, например, 1/200 долей в праве собственности на земельный участок, способно даже без соглашения других сособственников произвести отчуждение своей доли путем совершения дарения (п. 2 ст. 246 ГК РФ). При возможном выделении такой доли в натуре размер участка вполне может оказаться менее допустимого.

Договоры и иные сделки не влекут непосредственно возникновения права собственности, они влекут возникновение обязательства, в рамках которого и происходит переход имущества от прежнего собственника новому. [7]

Согласно ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность или быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Купля-продажа земельных участков - наиболее распространенный на практике договор. Его заключение, изменение и расторжение регулируется положениями статей 454 - 491 и 549 - 558 ГК РФ, особенности же данного договора установлены ст. 37 ЗК РФ.

Данный договор является возмездным, консенсуальным и двусторонне-обязывающим.

Первым существенным условием договора является его предмет.

Ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Из сказанного следует, что условие о предмете договора купли-продажи земельного участка считается согласованным при наличии кадастровой карты (плана) земельного участка. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее - публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. [8]

Кроме того, согласно ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. [9] Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Для продажи земельного участка в качестве второго существенного условия договора установлена цена, которая, по общему правилу должна быть выражена в рублях. Иных существенных условий в договоре продажи земельного участка не предусмотрено.

Момент перехода права собственности связан с государственной регистрацией такого перехода. Вместе с тем немаловажное значение имеет передача участка, которая в соответствии со ст. 556 ГК РФ подлежит оформлению в виде передаточного акта. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Отдельно необходимо отметить положения ст. 37 ЗК РФ «Особенности купли-продажи земельных участков». В сущности, данная норма содержит два вида требований к договору купли-продажи:

- О недопустимости нарушения права покупателя на информацию;

- О недопустимости включения в договор условий, противоречащих закону.

Также стоит уделить внимание купле-продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Во-первых, продажа земельного участка для строительства может осуществляться без предварительного согласования места размещения объекта.

Во-вторых, такая продажа осуществляется по общему правилу на торгах, но законом могут быть установлены и исключения.

Порядок проведения торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, ст. 447-448 ГК РФ, а также Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков». [10]

Торги проводятся в форме конкурса или аукциона. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене. Конкурс проводится в тех случаях, когда собственником земельного участка устанавливаются условия (обязанности) по использованию земельного участка.

Начальная цена земельного участка определяется его продавцом на основании независимой оценки, проводимой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Правовое регулирование оценочной деятельности осуществляется ФЗ «Об оценочной деятельности», в соответствии со ст. 3 которого «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

По результатам оценки земельного участка составляется письменный отчет, в котором указывается и обосновывается рыночная стоимость земельного участка.

Победителем признается лицо, предложившее наибольшую цену за предмет торгов. При проведении конкурса победителем признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором, членами комиссии и победителем торгов.

Не позднее 20 дней с момента оформления протокола продавец и победитель торгов заключают договор купли-продажи земельного участка.

Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя. [11]

Возникновение права собственности на землю из иных оснований.

1. Основанием возникновения права собственности на землю может служить судебное решение, которое выносится судом в случае признания гражданских прав и обязанностей.

ЗК РФ в ст. 59 признает судебное решение в качестве основания возникновения прав на землю. Аналогичное положение содержится в ст. 8 ГК РФ и относится к гражданским правам в целом.

Судебное решение играет роль в юридическом составе возникновения, изменения или прекращения прав на землю. В частности, своим решением суд может изменить момент возникновения прав на землю. [12]

Следует отметить, что основанием возникновения права собственности на землю может быть также и мировое соглашение, утвержденное определением суда. «Правовая природа данного основания, по сути, близка к сделке в части соглашения между сторонами, но также близка и судебному решению в части утверждения мирового соглашения путем вынесения соответствующего определения суда». [13] Определенную роль здесь играет именно определение суда, поскольку своим определением суд решает, утвердить или нет данное соглашение.

В качестве примера можно привести следующее положение ЗК РФ. Так, на основании решения суда о признании неправомерным отказа в предоставлении земельного участка в собственность соответствующие органы обязаны предоставить земельный участок. (п. 10 ст. 30 ЗК РФ).

2. Следующим основанием возникновения права собственности на землю является приобретательская давность.

Сущность приобретательской давности состоит в возврате в гражданский оборот имущества, утратившего хозяина.

Действующее земельное законодательство не содержит каких-либо специальных ограничений в применении норм о приобретательской давности к земельным участкам. Напротив, ст. 25 ЗК РФ, посвященная основаниям возникновения прав на земли, отсылает к гражданскому законодательству и иным федеральным законам.

Во-первых, право собственности в силу приобретательской давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (в том числе государству). И, во-вторых, положения п. 2 ст. 214 ГК РФ и п. 1 ст. 16 ЗК РФ нельзя рассматривать в качестве нормативного основания возникновения права собственности на землю. Их роль сводится лишь к констатации факта принадлежности государству всей земли, кроме тех участков, которые переданы в частную собственность. Принадлежность земель государству не установлена на будущее. Судьба земельного участка может измениться, в том числе и с помощью норм приобретательской давности. [14]

Исключением из этого являются земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте, перечень которых дан в ст. 27 ЗК РФ.

Для возникновения права собственности по давности владения необходимо, чтобы юридическое или физическое лицо, не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело, как своим собственным, недвижимым имуществом в течение 15 лет.

Как мы видим, приобрести право собственности по давности владения может только гражданин или юридическое лицо. Следовательно, на основании ст. 234 ГК РФ может возникнуть только право частной собственности на землю.

Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество.

Также необходимо отметить, что для возникновения права собственности на основании давности владения необходимо и судебное решение об установлении факта владения земельным участком в порядке ст. 234 ГК РФ и государственная регистрация права собственности.

3. Приобретение права собственности на земельный участок возможно посредством заключения договора ренты или пожизненного содержания с иждивением (гл. 33 ГК РФ). Плательщик ренты становится собственником земельного участка, который обременен рентой. Рента ограничивает собственника земельного участка в возможности распорядиться земельным участком без согласия получателя ренты. В случае приобретения в собственность земельного участка, обремененного рентой, его приобретатель берет на себя обязательство по уплате рентных платежей. Особенностью договора ренты и пожизненного содержания ренты с иждивением является то, что в отличие от других сделок по отчуждению земельных участков закон требует обязательного нотариального удостоверение данной сделки (ст. 584 ГК РФ).

4. В качестве основания возникновения права собственности на земельный участок может выступать также передача земельного участка в уставной (складочный) капитал (паевой фонд) хозяйственного общества (товарищества или кооператива).

Порядок, размер и сроки внесения земельных участков в уставной капитал предусматриваются учредительными документами соответствующего общества. Кроме того, условия внесения земельного участка и его оценка отражаются в договоре, заключенном между участником и обществом. Передача земельного участка в собственность в случае реорганизации юридического лица правопреемникам этого юридического лица происходит согласно нормам гражданского законодательства о правопреемстве (ст. 58, 59 ГК РФ). При преобразовании, слиянии и присоединении земельный участок переходит правопреемнику в неизменном виде. Однако в случае разделения или выделения может возникнуть вопрос о разделе имущества.

Получение земельного участка в качестве компенсации при выходе из коммерческой организации является способом приобретения права собственности на земельный участок как для граждан, так и для юридических лиц. Получение земельного участка при наличии соответствующих условий возможно вне зависимости от того, вносил ли участник при вступлении в организацию земельный участок в качестве взноса в уставной капитал или нет. Приобретение земельного участка вышеуказанным способом закреплено в ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».

Следует обратить внимание на тот факт, что закон, предусмотрев возможность внесение земельного участка в качестве взноса в паевой фонд кооператива с условием обязательного возврата земельного участка при выходе, не учел важного момента. Так, при внесении земельного участка в паевой фонд кооператива, последний становится его собственником, приобретая правомочия распоряжения, в том числе отчуждать земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности. На практике может возникнуть ситуация, когда к моменту выхода лица, внесшего земельный участок в качестве паевого взноса, кооператив может отказаться от права собственности на землю. Действующее законодательство не предполагает для подобных ситуаций права собственности с обременением. [15]

собственность земля гражданский право

2. Возникновение права собственности РФ на земельные участки

Возникновение права собственности РФ при разграничении государственной собственности на землю.

Юридические факты при возникновении права собственности РФ в процессе разграничения государственной собственности на землю можно разделить на несколько групп.

К первой группе относятся юридические факты, указывающие на наличие на земельном участке федеральных объектов и организаций. В данную группу включаются случаи, когда на земельном участке находятся объекты недвижимости. Например, ст. 8 ФЗ «О статусе столицы РФ» определяет, что земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ, находятся в собственности РФ.

ЗК РФ (п. 4 ст. 87) установил, что земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами обороны и безопасности и другими объектами, отнесенными к ведению РФ в соответствии со ст. 71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью.

В других случаях на земельном участке должны находиться не просто объекты, а соответствующие организации. Земельные участки, на которых расположены организации, входящие в систему государственного резерва, являются федеральной собственностью.

Юридический состав может включать два вышеназванных случая, то есть на земельном участке могут находиться и объекты, и организации. Земли, занимаемые предприятиями и (или) объектами, по роду деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, находятся в федеральной собственности.

Вторая группа юридических составов называет главным факт предоставления земельных участков государственным органам и организациям.

Еще одним юридическим фактом, влекущим возникновение права собственности РФ, является отнесение земель к определенной категории.

В целом названные группы юридических фактов укладываются и соотносятся с юридическими фактами, названными в ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ». [16]

Для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, существует проблема внесения сведений на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о наименовании документа-основания для возникновения прав на земельные участки при признании права федеральными законами. Например, в ЕГРП при регистрации права собственности РФ в графе «документы-основания» указывается нормы статьи Лесного кодекса РФ.

Если в случае предоставления земельного участка органам государственной власти, предприятиям или организациям можно определить, что основанием возникновение прав являются административные акты, но в отношении другого случая определить такое наименование затруднительно. «Факт нахождения на земельном участке здания, строения, сооружения находится в собственности РФ, документально подтверждается только косвенными обстоятельствами - фактом приобретения государственным органом, учреждением или предприятием здания, строения, сооружения в оперативное управление, внесением имущества в реестр федеральной собственности». [17]

Постановлением Правительства РФ утвержден перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования при разграничении государственной собственности на землю.

В первом случае основания для рассмотрения права публичной собственности на земельный участок является принадлежность земельного участка органу государственной власти РФ, его территориальному органу, органу местного самоуправления, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданной органом государственной власти субъекта РФ.

Основанием для регистрации права собственности РФ на земельный участок является нахождение на данном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего РФ. Этот юридический факт должны подтвердить правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка.

В основе критериев для отнесения земельных участков к тому или иному уровню публичной собственности на протяжении всего процесса разграничения были положены:

1) принцип единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

2) целевое назначение и разрешенное использование земельных участков.

Возникновение права собственности РФ на земельные участки по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Традиционно основания возникновения права собственности принято подразделять на первоначальные и производные. Если в основу такого разграничения взять критерий правопреемства, основания приобретения права собственности РФ на земельные участки, предусмотренные гражданским законодательством, относится к производным способам приобретения права.

При использовании критерия воли при разграничения оснований возникновения права собственности РФ к производным относятся случаи, когда право собственности переходит к РФ по воле собственника, отчуждающего имущество (сделки, наследование по завещанию, реорганизация).

К первоначальным способам относятся случаи принудительного отчуждения права собственности на земельные участки в пользу РФ. Эти основания приобретения прав на землю могут быть использованы только публичными собственниками, в том числе и РФ. Указанные случаи рассматриваются гражданским и земельным законодательством как основания прекращения права собственности. К ним относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных нужд, национализация, конфискация, реквизиция (в некоторых случаях).

РФ может приобрести земельные участки как путем изъятия, в том числе путем выкупа для государственных нужд, так и на основании договора купли-продажи. При этом не следует отождествлять правоотношения по изъятия земельного участка для государственных нужд в случае, если собственник согласен на его выкуп, и отношения по приобретению земельного участка РФ на основании договора купли-продажи. Совокупность юридических фактов и их значение при изъятии и при купле-продаже земельных участков различаются.

При изъятии земельного участка необходимым юридическим фактом является акт органа исполнительной власти РФ об изъятии земельного участка. Заключенный впоследствии договор должен лишь конкретизировать условия выполнения указанного решения. [18]

Приобретение государством земельных участков на основании гражданско-правовых сделок без использования процедуры предварительного изъятия земельных участков производится на основании договора, который непосредственно в данном случае является основанием возникновения права собственности. Указанный договор определяет содержание административного акта, принимаемого уполномоченным органом исполнительной власти РФ для приобретения земельных участков, основной целью которого является уточнение порядка финансирования сделки из бюджета и т.д.

Приобретение земельных участков РФ на основании договоров купли-продажи, дарения, наследования имущества определяется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Это означает, например, что купля-продажа земельного участка также регулируется положениями § 7 ст. 30 ГК РФ, но с учетом специальных правил, предусмотренных земельным законодательством.

Исходя из п. 3 ст. 37 ЗК РФ в договор включаются сведения об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в том числе о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем соответственное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

В настоящее время при заключении договоров купли-продажи земельных участков установлена ответственность в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии разрешенным использованием, что обязывает продавца предоставить информацию только при наличии ограничений (обременений) прав, а не о самом разрешенном использовании. [19]

Статьи 1116 п. 2 и 1151 п. 2 ГК РФ свидетельствуют о том, что РФ не только является единственным получателем выморочного имущества, но и о том, что такое имущество переходит к ней в порядке наследования по закону.

Вместе с тем, в законодательстве закреплены особенности правового положения РФ как наследника. Во-первых, этот субъект освобожден от принятия наследства (п. 1 ст. 1152 ГК РФ). Во-вторых, для РФ не применяются правила о сроке на принятие наследства (ст. 1154 ГК РФ), а также нормы, предусматривающие принятие наследства после истечения установленного срока (п. 1 и 3 ст. 1155 ГК РФ). Также при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается (п. 1 ст. 1157 ГК РФ).

При наследовании земельного участка необходимо учитывать принцип земельного законодательства о делении земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется на основании их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст1 ЗК РФ).

Возникновение права собственности РФ при принудительном отчуждении земельных участков относятся к специальным основаниям возникновения права собственности. Субъектом данной возможности приобретения права собственности является РФ.

Действующий ЗК РФ дает определение конфискации земельного участка как принудительного безвозмездного изъятия земельного участка у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное им преступление.

При изъятии земельных участков для государственных нужд решения об изъятии и о размере убытков могут быть оспорены в суде. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ).

В п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года №11 отмечается, что в случае несогласия собственника земельного участка с таким решением или недостижения соглашения с ним о выкупной цене, перечисленные органы могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее, чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии, исковое требование не подлежит удовлетворению. [20]

Заключение

Права на земельные участки возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Право собственности может также возникнуть на земельный участок из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Право собственности может также возникнуть из актов органов государственной власти. Помимо оснований, собственно установленных гражданским законодательством, к таким относятся, в частности, нормы ст. 20 и 21 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц приобрести земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, в собственность. Гражданское законодательство предусматривает также возможность возникновения права собственности на земельный участок на основе иных действий граждан и юридических лиц, к которым можно отнести, например, приобретательскую давность.

Особенно следует отметить то, что право собственности на землю возникает с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом необходимо учитывать особенности возникновения права собственности такого субъекта, как РФ. Касаемо РФ также стоит обратить внимание на то, что ряд оснований для возникновения права собственности данного субъекта является основаниями для прекращения права собственности иных субъектов земельных правоотношений.

Нормативно-правовая база должна обеспечивать регулирование оборота земельных участков независимо от деятельности и организационно-правовой формы различных субъектов имущественных правоотношений, а также от способа возникновение права собственности на землю, в том числе совершаемых сделок с земельными участками.

Важнейшим условием эффективного управления таким видом недвижимого имущества, как земельный участок, является принятая в стране система учета земельных участков посредством их кадастрового учета, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако, критический анализ нормативно-правовых актов, регулирующих возникновение права собственности на земельные участки, обобщение теоретического материала по данной теме позволяют выделить ряд проблем и причин, тормозящих развитие рынка недвижимости, препятствующих нормативно-правовому регулированию данного правового института.

Подводя итог всему вышеизложенному, хотелось бы заметить, что, несмотря на то, что земля является основой института собственности и всей экономики в целом, проблема правового регулирования отношений, связанных с земельными участками все еще остается достаточно актуальной.

Список используемой литературы

1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации [Текст]: официальный текст. - М.: Маркетинг, 2001. - 39 с.

2. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: официальный текст. - М.: Омега - Л, 2009. - 88 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: ч. 1, 2, 3. - М.: Сибирское университетское издание, 2009. - 541 с.

4. Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации [Текст]: официальный текст. - М.: Омега - Л, 2009. - 280 с.

5. Приказ Росземкадастра «Об упорядочении деятельности по ведению государственного земельного кадастра» от 26.09.2001 г. №П/166 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти - 2001 - №41.

6. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении правил организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков [Текст]: постановление [от 11.11.2002 г. №808] // Собрание законодательства РФ - 2002 - №46 - ст. 4587.

7. Российская Федерация. Законы. О статусе военнослужащих [Текст]: федеральный закон [принят Гос. Думой 6 марта 1998 г., одобрен Советом Федерации 12 марта 1998 г. №76-ФЗ] (с измен. и допол.) // Российская газета - №104 - 02.06.1998 г.

8. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: федеральный закон [принят Гос. Думой 17 июня 1997 г., одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 г.] // Российская газета - №145 - 30.07.1997 г.

9. Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости [Текст]: федеральный закон [принят Гос. Думой 4 июля 2007 г., одобрен Советом Федерации 11 июля 2007 г.] // Российская газета - №165 - 01.08.2007 г.

10. Крассов, О.И. Право частной собственности на землю [Текст]: учебное пособие / О.И. Крассов. - М.: Юристъ, 2000. - 379 с.

Жариков, Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. 1996. №2.

12. Шуплецова, Ю.И. Вещные права на природные ресурсы: публичные и частные интересы [Текст]: монография / Ю.И. Щуплецова. - М.: Юриспруденция, 2007. - 160 с.

1. Черноморец, А.Е. Российское земельное право [Текст]: некоторые проблемы теории и земельного курса // Государство и право. 1995. №9.

2. Тихомиров, М.Ю. Права на землю в РФ [Текст]: практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. - 284 с.

3. Круглов, В.В. Земельный кодекс Российской Федерации как этап в развитии земельного законодательства и формировании рынка земли // Бизнес, менеджмент и право, 2003. №2

4. Ленский, Н.С. Самовольный захват земельных участков и самовольная постройка [Текст]: обзор судебно - арбитражной практики // Юридический мир, 2001. №2,3.

5. Никитин, В.В. Понятие и правовой режим земель особо охраняемыхприродных территорий // Журнал Российского права. 2004. №5

6. Романова, Е.В. Земельное право [Текст]: учебник для ссузов / Е.В. Романова, Т.В. Третьякова. - М.: Приор - издат, 2004. - 304 с.

7. Жариков, Ю.Г. Земельное право России [Текст]: учебник для вузов / Ю.Г. Жариков. - КноРус, 2008. - 480 с.

8. Ерофеев, Б.В. Земельное право России [Текст]: учебник для вузов / Б.В. Ерофеев. - Юрайт - Издат, 2004. - 656 с.

9. Анисимов, П.А. Земельное право России [Текст]: учебник для вузов / П.А. Анисимов, А.Я. Рыженков, А.С. Трифонов. - Высшее образование, 2008. - 404 с.

10. Чубуков, Г.В. Земельное право России [Текст]: учебник для вузов / Г.В. Чубуков. - Юринформцентр, 2002. - 328 с.

11. Ерофеев, Б.В. Земельное право [Текст]: учебник для вузов / Б.В. Ерофеев. - 2-е изд., перераб. и доп.. - Инфра - М, 2008. - 400 с.

12. Веденин, Н.Н. Земельное право в вопросах и ответах [Текст]: учебное пособие для вузов / Н.Н. Веденин. - 6-е изд., перер. и доп. - М.: Юрайтъ, 2007. - 196 с.

Размещено на Allbest.ru

...