Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

Курсовая работа на тему: «Приватизация земли в РФ»

Выполнила

Студентка 3 курса

Факультета ВВО

заочного отделения

«Юриспруденция» Логачева Я.А.

Проверила Зверева А. Н.

Москва 2014



Содержание

Введение

1. Начало приватизации. 90-е годы

1.1 Нормативная база приватизации

1.2 Ваучерная приватизация

1.3 Залоговые аукционы

1.4 Приватизация в Москве

2. Приватизация в наши дни

2.1 Основания приватизации земли

2.2 Отказ в приватизации земли

2.3 Обжалование отказа в приватизации земли

2.4 Приватизируемые земельные участки

2.5 Общий порядок приватизации земельных участков

2.6 Регистрация прав на земельный участок

3. Практика приватизации

3.1 Какие жилые помещения могут быть приватизированы

3.2 Какие жилые помещения нельзя приватизировать

3.3 Кто решает вопрос о приватизации жилья

3.4 Кто из проживающих в жилам помещении участвует в приватизации

3.5 Как оформляется приватизация жилых помещений

3.6 Как оплачивается оформление приватизации жилья

Список литературы



Введение

Приватизация земельных участков - это способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

До приватизации квартиры (жилого помещения), лица, проживающие в ней условиях найма (на основании договора социального найма), подтверждением которого является ордер (выписка из распоряжения на право заключения договора социального найма), являются нанимателями этой квартиры (жилого помещения).

Договор социального найма подразумевает только владение и пользование квартирой, в то время как право собственности помимо владения и пользования включает в себя еще и право распоряжения данной квартирой.

После приватизации квартира переходит в собственность лиц, которые участвуют в приватизации.

Следовательно, право собственности предоставляет больше прав. Подтверждением права собственности является свидетельство о регистрации права собственности и договор передачи квартиры.

Кроме того, после приватизации квартиры, у лиц, на которых оформлено право собственности, возникают дополнительные гарантии. Например: после смерти владельца квартира переходит по наследству, в то время как неприватизированная квартира при отсутствии в ней других прописанных лиц - переходит к муниципалитету.

Также лишь после приватизации вы сможете продать или иным способом отчуждать свою квартиру. Владелец квартиры может вселять в свою квартиру жильцов, не связанных с ним родственными узами и вне зависимости от количества квадратных метров, приходящихся на каждого проживающего, наниматель же должен соблюдать установленный порядок регистрации (прописки).

Но, с другой стороны, одновременно с правами хозяин квартиры приобретет и определенные обязанности.

В частности, ему придется ежегодно платить налог на недвижимое имущество. Сегодня эти платежи вполне сопоставимы по величине с суммами, включаемыми в квартплату в строке «оплата жилья», «плата за найм» и т.п. (В разных городах этот платеж может называться по-разному).

Поэтому большой разницы в затратах на содержание одинаковых муниципальной и приватизированной квартир нет. Но в ближайшем будущем Правительство намерено ввести налогообложение недвижимости исходя из ее рыночной стоимости. Это те расходы, которые собственники будут нести дополнительно по сравнению с нанимателями муниципального жилья.

Следующий момент - разница в предоставлении альтернативного жилья, если, например, ваш дом подлежит сносу.

При расселении семьи, арендующие квартиры, получают новую по действующим санитарным нормам (это примерно 18 квадратных метров общей площади на человека - в разных регионах по разному).

Владельцы собственного жилья переселяются на жилплощадь не меньше прежней. Поэтому ясно, что для большой семьи, теснящейся в маленькой квартирке, выгоднее оставить квартиру муниципальной - тогда при переезде они получат больший метраж.

Если же квартира просторная, а семья маленькая, лучше ее приватизировать - при переселении никто не сможет «отнять» «лишние» метры.

Выселить из приватизированной квартиры могут также как и из неприватизированной квартиры по решению суда в случаях:

-граждане используют жилую площадь не по назначению (например, сделали в квартире офис или мастерскую);

-систематически нарушают права и интересы соседей;

-задерживают оплату жилищно-коммунальных услуг более чем за полгода.

В случае состоявшегося судебного решения приватизированную жилую площадь продадут с торгов, а владельцам отдадут вырученную сумму, за минусом судебных издержек, расходов на организацию торгов и долгов по квартплате. В то время как при большой задолженности по квартирной плате и (или) иных указанных выше случаях людей из неприватизированных квартир переселяют без их согласия в менее комфортное жилье и более худший район.

Таким образом, каждый должен решить для себя сам выгодно ли ему приватизировать имеющееся у него жилье или нет.



1. Начало приватизации. 90-е годы

Приватизацию можно определять неоднозначно, как положительное и как отрицательное для нашего государства явление. Приватизация в России осуществлялась с начала 1990-х годов (после распада СССР) и сопровождалась исключительным уровнем коррупции и разгулом преступности. Приватизацию обычно связывают с именами Е. Т. Гайдара и А. Б. Чубайса, занимавшими в то время ключевые позиции в правительстве. В результате приватизации значительная часть государственного имущества России перешла в частную собственность.

Приватизация часто подвергается резкой критике. Утверждается, что новые обладатели собственности получили её не по заслугам, а за счёт личных связей и неформальных отношений с первыми лицами государства и их родственниками. С приватизацией связывают появление в России олигархов, слишком сильное и несправедливое экономическое расслоение населения России. Значительная часть населения России воспринимает приватизацию 90-х как аморальную, преступную. В народе даже её стали называть «прихватизация».

С другой стороны, приватизация проводилась в крайне сложной экономической, финансовой и политической обстановке: конфронтация Верховного совета РФ с Президентом и Правительством затрудняли создание правовой базы и проведение институциональных реформ; Правительство испытывало сильное лоббистское давление со стороны Верховного совета; на момент начала приватизации государство было не способно эффективно контролировать свою собственность, массовым явлением стала спонтанная приватизация -- захват контроля над предприятиями их директорами, настроенными не на развитие предприятий, а на быстрое получение прибылей.

С некоторых точек зрения главной экономической задачей приватизации было повышение эффективности экономики за счет создания института частной собственности на средства производства. В то время как в определенных сферах экономики (обслуживание, торговля) эта задача была достаточно быстро решена, в промышленности и сельском хозяйстве нужный эффект достигался гораздо медленнее, во многом из-за того, что, приватизированные предприятия переходили в собственность трудовых коллективов, то есть под контроль -- а в перспективе и в собственность -- их директоров В. Мау Анти-Стиглиц Российские экономические реформы в представлении их западных критиков Вопросы экономики. 1999. № 11, 12. Однако сам Анатолий Чубайс позднее говорил, что приватизация была проведена с единственной целью не допустить прихода коммунистов к власти Arkady Ostrovsky. Father to the Oligarchs // The Financial Times, November 13 2004 (перевод inopressa.ru: Отец олигархов).

1.1 Нормативная база приватизации

Приватизация в России началась после принятия Закона СССР «О государственном предприятии (объединении)» в 1988 году. На этом этапе она осуществлялась в отсутствие необходимой нормативной базы. При этом реальные ее масштабы оставались неизвестными. По оценкам ОЭСР (Организация экономического сотрудничества и развития ) к лету 1992 года (начало осуществления программы приватизации) более 2000 предприятий были приватизированы «стихийно». Экономические обзоры Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). «Российская Федерация». М. 1995. С. 54.[3] Только в 1991 году началась разработка законодательства о приватизации Законом РФ от 3/7/1991 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» (с изменениями от 5/7/1992). Счетная палата… с. 5.

До середины 1992 года Верховный Совет РФ принял ряд законов и постановлений, регламентирующих процессы приватизации и банкротства хозяйственных субъектов, в том числе и Законы РФ «Об именных приватизационных счетах и вкладах в РСФСР» и «О собственности в РСФСР» от 24/12/1990. Законом о приватизации организация и проведение единой государственной политики приватизации, включая ее нормативное и методическое обеспечение, возлагались на Государственный Комитет РФ по управлению государственным имуществом (ГКИ). В качестве продавца и временного владельца государственного имущества был определен Российский фонд федерального имущества (РФФИ). При этом ГКИ был подотчетен Правительству РФ, а РФФИ -- Верховному Совету РФ.

В России к нормативной базе приватизации относились также Государственные программы приватизации на 3 года. Они включали задания на текущий год и прогноз на два следующих. На основании этих законов Государственный комитет России по управлению государственным имуществом (ГКИ) издавал нормативные акты, а также давал разъяснения этих актов и Программы приватизации. При этом за пределами юрисдикции этих законов оставалась приватизация земли и жилищного фонда, социально-культурных учреждений и объектов культурного и природного наследия. Кроме указанных законов отдельные аспекты приватизации попадали под действие и других законов, например, «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25/12/1990.

С ноября 1991 г. начался этап форсированной приватизации. В его основу был положен указ No.341 Президента РФ от 29/12/1991, утвердивший «Основные положения программы приватизации государственных и муниципальных предприятий на 1992 год». Указ No.66 от 29/1/1992 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» определял практический механизм приватизации. Государственная программа приватизации на 1992 год была принята Верховным Советом РФ в июне 1992 года. Она провозглашала следующие цели:

1) повышение эффективности деятельности предприятий путем их приватизации;

2) создание конкурентной среды и содействие демонополизации народного хозяйства;

3) привлечение иностранных инвестиций, социальная защита населения и развитие объектов социальной инфраструктуры за счет средств, поступивших от приватизации;

4) содействие процессу финансовой стабилизации РФ;

5) создание условий и организационных структур для расширения масштабов приватизации в 1993--1994 гг.

В РФ Программа приватизации предусматривала ваучерную, денежную и «малую» приватизацию. Согласно законодательно принятой программе малые предприятия должны были распродаваться на торгах или могли быть напрямую проданы частным лицам, работающим на этих предприятиях. Крупные же предприятия должны были быть обязательно акционированы до приватизации. Корпоратизация средних предприятий до их разгосударствления оставалась на решение самих предприятий.

Программа приватизации устанавливала ограничения на приватизацию, обязательные для всех органов государственной власти и управления и органов местного самоуправления, при этом запрещая введение дополнительных ограничений этими органами и расширенного толкования ограничений. При рассмотрении вопроса о приватизации объектов и предприятий правительство РФ, ГКИ и его территориальные органы имели право запретить приватизацию либо путем преобразования предприятия в акционерное общество открытого типа с закреплением 100 % акций в государственной собственности, либо преобразования его в государственное (казенное) предприятие, финансируемое за счет государственных источников.

В случае принятия решения о приватизации способы ее проведения в каждом конкретном случае определялись рабочей комиссией по приватизации соответствующего комитета по управлению имуществом. Предприятия со стоимостью активов на 1/1/1992 не более 1 млн руб. попадали под так называемую «малую» приватизацию через аукцион или конкурс. Объекты нежилого фонда, сданного ранее в аренду, объекты незавершенного строительства, имущество ликвидируемых или действующих предприятий также приватизировалось через аукцион. Предприятия-должники оставлялись до специальных указов президента РФ.

Основная же масса предприятий должна была быть в процессе приватизации превращена в акционерные общества открытого типа (АООТ). Для них предусматривались следующие формы приватизации:

1) закрепление пакета акций (в том числе и «золотой» акции) в государственной или муниципальной собственности;

2) льготная продажа и передача акций членам трудового коллектива приватизируемого предприятия;

3) выкуп имущества арендными предприятиями по договорам аренды; продажа акций на чековом («ваучерном») или денежном аукционе;

4) продажа акций по конкурсу, в том числе и приватизационному.

Можно лишь пожалеть, что конкурсы неаукционного характера до 1995 г. практически не сыграли никакой роли. В российских условиях жестко применялась аукционная форма приватизации при том, что эксперты предупреждали, что «заранее принимать на себя обязательство реализовывать приватизируемые предприятия в основном через аукцион -- значит отказываться от получения оптимальных для страны результатов по многим сделкам… Жесткое применение аукционного метода приватизации существенно связывает российской стороне руки на… переговорах с зарубежными инвесторами». А.З Астапович, Л. М. Григорьев. Иностранные инвестиции в России… с. 28

Нормативная база приватизации, принятая в краткие сроки часто без межведомственного согласования, естественным образом не могла быть достаточно полной. В развитие Госпрограммы приватизации был издан ряд указов президента и ведомственных документов. При этом не были определены механизмы управления госсобственностью, не сформулированы требования к новым собственникам по защите окружающей среды, механизмы обеспечения экономической независимости, безопасности и обороноспособности страны, взаимоотношений, распределения прав и обязанностей в части управления госсобственностью центра и регионов. Помимо того, вообще отсутствовали нормы и критерии, ограничивающие объемы преобразований одной формы собственности в другую. Понятия национализации и секвестра отсутствовали в нормативной базе вообще.

1.2 Ваучерная приватизация

Приватизационный чек (ваучер) эпохи приватизации в России.

Ваучерная приватизация проводилась в 1992--1994 гг. Ей предшествовали законодательные акты Верховного Совета РСФСР, принятые летом 1991 года, которые предусматривали выкуп государственных предприятий и их преобразование в акционерные общества. Для упорядочения приватизации был принят закон «Об именных приватизационных счетах и вкладах в РСФСР», согласно которому каждый гражданин России получал именной приватизационный счет, на который должны были зачисляться денежные суммы, предназначенные для оплаты приватизируемого государственного имущества. Закон не разрешал продажу приватизационных вкладов другим лицам. Этот закон, однако, не был осуществлен, и вместо него была проведена ваучерная приватизация.

Практическим руководством к приватизации служили Указы Президента РФ «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» (29 декабря 1991 г.), «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» (29 января 1992 г.), «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» (1 июля 1992 г.), «О введении в действие системы приватизационных чеков в Российской Федерации» (14 августа 1992 г.), «О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (24 декабря 1993 г.).

Ваучерная приватизация была противоречива. Формат приватизации был во многом результатом компромиссов между Правительством и Верховным Советом, с учетом принятых в разное время нормативных актов и интересов разных лоббистских групп. Так, Е. Гайдар и А. Чубайс изначально не были сторонниками ваучерной приватизации, предлагая отказаться от нее в пользу постепенной приватизации за деньги В. Мау Анти-Стиглиц Российские экономические реформы в представлении их западных критиков Вопросы экономики. 1999. № 11, 12. Однако, закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 3 июня 1991 года предусматривал приватизацию с использованием приватизационных именных счетов. Недостатком этого решения была его коррупционная уязвимость: с учетом преимущественного права работников предприятий на выкуп их акций, директора, используя давление на работников, получили бы широкие возможности для захвата контроля над

предприятиями. В качестве компромисса между позицией Верховного Совета и Правительства, чеки были анонимизированы (что приближало приватизацию к рыночной схеме), право трудовых коллективов на преимущественный выкуп акций сохранено В. Мау Анти-Стиглиц Российские экономические реформы в представлении их западных критиков Вопросы экономики. 1999. № 11, 12.

Летом 1992 г. были введены ваучеры (приватизационные чеки), которые не бесплатно раздавались населению. За каждый ваучер необходимо было заплатить 25 рублей, независимо от того, кто получал ваучер взрослый человек или ребёнок. Номинальная стоимость ваучера составляла 10 тысяч рублей. Имущество предприятий страны было оценено в 1400 миллиардов рублей, и на эту сумму были изданы ваучеры. По утверждению главы Госкомимущества Чубайса, руководившего приватизацией, один ваучер соответствовал по стоимости двум автомобилям «Волга». Но купить эти автомобили в обмен на ваучер было нельзя.

Реальная рыночная стоимость пакета акций, который можно было получить в обмен на один ваучер, колебалась в широких пределах в зависимости от компании, чьи акции приобретались в обмен на ваучер, а также от региона, где это происходило. Например, в Нижегородской области один ваучер можно было обменять в 1994 г. на 2000 акций РАО «Газпром» (их рыночная стоимость в 2008 г. составила порядка 700 тыс. рублей), в Московской области -- на 700 акций Газпрома (в 2008 г. -- порядка 245 тыс. рублей), а в г. Москве -- на 50 акций Газпрома (17 тыс. руб. в 2008 г.) За один ваучер можно было также получить 7 акций Торгового дома «ГУМ» (менее 100 руб. в 2008 г.)

Такой порядок приватизации давал серьезные преимущества так называемым «красным директорам», то есть руководителям предприятий, получившим эти должности в советские времена. Во многих случаях основная доля акций

предприятия оказывалась в руках трудовых коллективов; используя административное давление, директора могли добиваться нужных результатов голосования на собраниях акционеров, а впоследствии зачастую и выкупать долю работников предприятий, становясь полноправными владельцами.

Однако, идеологи приватизации неоднократно отмечали В. Мау Анти-Стиглиц Российские экономические реформы в представлении их западных критиков Вопросы экономики. 1999. № 11, 12 Е. Т. Гайдар, Дни поражений и побед Arkady Ostrovsky. Father to the Oligarchs // The Financial Times, November 13 2004 (перевод inopressa.ru: Отец олигархов), что стремительная выдача приватизационных чеков была направлена именно на то, чтобы ограничить возможности «красных директоров» по лоббированию и проведению приватизации по еще более выгодным для них схемам.

Основная масса населения не знала, что делать с ваучерами, поэтому их стали продавать скупщикам. Цена ваучеров стремительно падала, упав до 3--4 тысяч рублей к маю 1993 года. С целью помочь реализации ваучеров создавались чековые инвестиционные фонды, обменивавшие ваучеры на акции разнообразных компаний.

Схема действия чековых инвестиционных фондов была примерно одинакова: фонды собирали ваучеры с населения, участвовали в чековом аукционе, и покупали за ваучеры акции доходных предприятий. Затем, акции продавались с баланса чековых инвестиционных фондов на баланс структур, контролируемых влиятельными в регионе группировками по низкой балансовой стоимости, оставляя номинальные активы в фонде для последующей фактической ликвидации.

Во многом приватизация в России повторила историю приватизации церковных земель во Франции во времена Французской Революции. На тот момент земли церкви были конфискованы, и на основе этих земель (позже к списку земель добавились бывшие имения иммигрантов и земли, принадлежащие короне) были выпущены ассигнанты, которые впоследствии начали использоваться как деньги. Земли впоследствии были распроданы на аукционах, в которых зажиточные крестьяне и буржуа имели преимущество перед бедными крестьянами, что, как и в России, привело к расслоению общества.

Многочисленные критики указывают, что ваучерная приватизация была нечестной, несправедливой, привела незаслуженному резкому обогащению узкой группы лиц.

1.3 Залоговые аукционы

Залоговые аукционы были предприняты в 1995 году с целью пополнения государственной казны. Правительство планировало получить деньги, приватизировав часть государственных предприятий. Идею аукционов с целью пополнения бюджета выдвинул Владимир Потанин, возглавлявший «ОНЭКСИМ-банк». Инициатива была поддержана тогдашним первым вице-премьером правительства Анатолием Чубайсом и вице-премьером Олегом Сосковцом Александр Малютин. Три потанинских удара. Коммерсантъ-Власть, 16 июня 1998..

На продажу был выставлен ряд крупнейших компаний. Аукционы назывались залоговыми, так как, в отличие от обычных аукционов, компании не продавались, а отдавались в залог. Однако, выкуплены обратно они не были Андрей Бунич. Статьи. «Залоговые аукционы стали вопиющим нарушением всех законов по приватизации». Приватизация и национализация Грядет крах олигархов. Залоговые аукционы незаконны. Суд над олигархами. По мнению большинства экспертов были выставлены чрезвычайно заниженные цены. Конкурс на аукционах был очень низкий. Как отмечала Счётная палата России, «анализ состава участников аукционов и их гарантов показал, что в большинстве случаев состязательность при проведении аукционов не предполагалась». Во многих случаях в конкурсе участвовало несколько фирм, принадлежавших одному и тому же человеку или группе лиц. Более того, госпредприятия зачастую покупались не за собственные деньги, а за деньги, взятые в кредит у государства. Как отмечалось в докладе Счётной палаты, «сумма кредитов, полученных от передачи в залог федерального имущества, была эквивалентна сумме временно свободных валютных средств федерального бюджета, размещенных в это время Минфином России на депозитных счетах коммерческих банков, ставших затем победителями в залоговых аукционах. Минфин России предварительно размещал на счетах банков -- участников консорциума средства в сумме, практически равной кредиту, а затем эти деньги передавались Правительству Российской Федерации в качестве кредита под залог акций наиболее привлекательных предприятий. В результате банки, „кредитовавшие“ государство, смогли непосредственно либо через аффилированных лиц стать собственниками находившихся у них в залоге пакетов акций государственных предприятий». Кроме того, вопреки правилам проведения аукционов банки не направляли кредитные средства на счёт в Центробанке, средства оставались в тех же коммерческих банках, но на специальных счетах Необоснованное занижение цены продаваемых государственных активов, притворность конкурсов, низкая результативность продаж // Анализ процессов приватизации государственной собственности в Российской Федерации за период 1993--2003 годы (экспертно-аналитическое мероприятие) / Руководитель рабочей группы -- Председатель Счетной палаты Российской Федерации С. В. Степашин. -- М.: Издательство «Олита», 2004..

В результате залоговых аукционов появились олигархи-миллиардеры. Сумма средств, которые должно было получить правительство, составляла около 1,85 % доходной части федерального бюджета Залоговые аукционы 1995 года. Коммерсантъ № 110 (1995) (21 июня 2000). Счётная палата

резюмировала результаты своих проверок: «в результате проведения залоговых аукционов отчуждение федеральной собственности было произведено по значительно заниженным ценам, а конкурс фактически носил притворный характер» 2.2.3. Необоснованное занижение цены продаваемых государственных активов, притворность конкурсов, низкая результативность продаж // Анализ процессов приватизации государственной собственности в Российской Федерации за период 1993--2003 годы (экспертно-аналитическое мероприятие) / Руководитель рабочей группы -- Председатель Счетной палаты Российской Федерации С. В. Степашин. -- М.: Издательство «Олита», 2004..

1.4 Приватизация в Москве

Приватизация в Москве началась в 1992 году по указу Президента РФ, которым столице представлялось право проводить ускоренную приватизацию муниципальной собственности по самостоятельно разработанному плану и графику. Как результат, значительная часть небольших предприятий в Москве была продана еще до начала активной фазы ваучерной приватизации (1993 год). К середине 1994 года не более 20 % всех предприятий и организаций города находились в государственном секторе. Доля приватизированных торговых предприятий значительно превышала среднюю долю по России в целом. Количество акционированных предприятий в строительстве была втрое больше аналогичного показателя по стране. На начало 1996 года приватизация в Москве принесла более четверти всех доходов, полученных от нее в России. [См.: А.Канина. Москва -- единственная свободная экономическая зона в стране. «Независимая газета» 19/03/1996.]

Положение в столице может дать очень сильный аргумент сторонникам приватизации. Город, переживающий состояние «бума» со всеми его чертами, характерными для западных экономик, стал против всех ожиданий абсолютным финансовым центром страны. По некоторым оценкам на нее приходилось до 70 % всего банковского оборота страны. Для Москвы в отличие от России в целом характерен был инвестиционный подъем -- в первые полгода 1995 года темп роста капитальных вложений в городе составлял 111,21 % при общем падении его по стране на 22 %. Одна из важнейших причин этого -- обслуживание бурно развивающейся экономики города. Имущественное расслоение между жителями Москвы и остальной России интенсивно нарастало.

В московской модели приватизации с самого начала на чековые аукционы выставлялись не 29 % акций, а 12-15 %%. За городом сохранялись крупные пакеты акций, которые позднее стали реализовываться на специализированных аукционах и инвестиционных конкурсах. По мнению Фонда имущества Москвы, это позволило не только получить дополнительные финансовые средства, но и удалось привлечь инвестиции в модернизацию и реконструкцию производства. [См.: М. Портягин. Инвесторы любят московскую недвижимость. «Независимая газета». 30/5/1996]. приватизация земельный государственный муниципальный

Модель инвестиционных конкурсов, применяемая в Москве, дала гораздо больший эффект, чем в целом по стране. Тем не менее попытки серьезного анализа ставят под сомнение вывод о радикальном преимуществе московской методики приватизации над методиками ГКИ. Прежде всего уникальный характер носит географический характер города. Москва стала плацдармом для Запада в освоении России. Концентрация в столице лиц, принимающих государственные, инвестиционные, торговые и другие экономические решения, а также относительно развитая инфраструктура вынуждала многие западные компании осесть в столице, а неразвитость ее в стране часто вынуждала и ограничиваться в своей деятельности Москвой. Уже один факт наличия в ней огромного спроса со стороны иностранцев и новых российских деловых людей на недвижимость был трудно переоценимым фактором развития экономики города.



2. Приватизация в наши дни

2.1 Основания приватизации земли

Приватизация земельных участков - это способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным Законом.

Согласно пункту 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" (в действующей в настоящее время редакции) юридические лица обязаны оформить соответствующие земельные права до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного Кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

В силу положений абзаца второго пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. К таким законам относятся, в частности, ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что установленная пунктом 7 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ (ЗК РФ вступил в силу 29.10.2001г.), права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

2.2 Отказ в приватизации земли

Как предусмотрено в абзаце пятом пункта 3 статьи 28 Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", отказ в выкупе земли не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Земельным кодексом РФ и Законом о приватизации предусмотрен ряд норм, исключающих приватизацию земли. Исчерпывающий перечень обстоятельств, являющихся препятствием для приватизации земли, на которых находятся здания, строения, сооружения, в виде единого списка отсутствует, что создает определенные сложности в определении того, возможна или нет приватизация того или иного земельного участка.

Препятствием к приватизации земли является изъятие из оборота земельных участков, установленные в статье пункте 4 статьи 27 ЗК РФ. Это земли государственных заповедников и парков, земли стратегического назначения, земли вооруженных сил и федеральной службы охраны, земли под объектами атомной энергетики, земли занятые воинскими и гражданскими захоронениями и другие земли, имеющие особое значение для безопасности и обороноспособности государства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ не предоставляются в частную собственность земли ограниченные в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, это земли в пределах особо охраняемых природных территорий, земли водного и лесного фонда, земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, земли необходимые для обеспечения безопасности и обороноспособности государства, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, для нужд связи и другие подобные.

Однако не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Так, например, в соответствии с Земельным кодексом РФ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности и земли иного специального назначения могут находиться в собственности граждан, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями использования земли для указанных нужд.

Достаточно ясный перечень обстоятельств, препятствующих приватизации земельных участков, также указан в пункте 8 статьи 28 Закона о приватизации. В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, рассматривая дела о приватизации земли, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации земли, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

2.3 Обжалование отказа в приватизации земли

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения в отношении него договора купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 13 ГК РФ недействительным может быть признан судом только такой ненормативный правовой акт, который не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы заинтересованного лица.

В случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти незаконными, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При анализе возможности обращения в арбитражный суд с указанным выше требованием необходимо учитывать, что согласно пункту 4 статьи 198 АПК РФ соответствующее заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов. Срок для подачи заявления может быть восстановлен судом, только если он пропущен по уважительной причине.

Также за собственником недвижимости признается право предъявления иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с действующим законодательством заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Как следует из пункта 8 статьи 126 АПК РФ, обязательным приложением к такому исковому заявлению о понуждении является проект договора, заключить который просит истец.



2.4 Приватизируемые земельные участки

Объектами приватизации являются земельные участки. Существует различная классификация земельных участков. Наиболее важными для понимания процесса приватизации земли являются 4 вида классификации.

1. По наличию прав на земельный участок до приватизации:

- земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования;

- земельные участки, находящиеся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения;

- земельные участки, находящиеся на праве аренды.

2. По наличию на земельном участке строений:

- земельные участки, расположенные под зданиями, строениями, сооружениями, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц;

- земельные участки свободные от зданий, строений, сооружений.

3. По категории земельного участка

4. По месту расположения земельных участков (для определения выкупной стоимости).

Субъектами приватизации земли выступают граждане и юридические лица. Земельный участок может быть приватизирован на следующих правах:

единоличная собственность (один собственник земельного участка);

долевая собственность (каждый из сособственников имеет право собственности на долю земельного участка);

совместная собственность (это собственность супругов и лиц, которые ведут крестьянское (фермерское) хозяйство).

2.5 Общий порядок приватизации земельных участков

Земельным кодексом РФ установлен общий порядок приватизации земельных участков. Однако для каждого вида участка существуют особенности приватизации. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Принципиально называть приватизацией передачу в аренду земельного участка нельзя, но, тем не менее, в практике аренду часто называют приватизацией.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Однако каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или находящийся в его пожизненном наследуемом владении, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подают заявления, в котором должны быть определены:

цель использования земельного участка,

его предполагаемые размеры, местоположение,

испрашиваемое право на землю.

Также необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность гражданина. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме земель изъятых или ограниченных в обороте.

2.6 Регистрация прав на земельный участок

Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы. В соответствии с ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации необходимы следующие документы:

решение о предоставлении в собственность земельного участка, вынесенное органами исполнительной власти;

договор купли-продажи земельного участка;

договор о передаче земельного участка в собственность;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый паспорт земельного участка с указанием его кадастрового номера. Кадастровый паспорт земельного участка выдается и удостоверяется органом кадастрового учета. Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Помимо приобретения в собственность, аренда земельного участка на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации. При этом в территориальный орган Федеральной регистрационной службы подаётся тот же комплект документов, только вместо договора купли-продажи представляется договор аренды земельного участка.



3. Практика приватизации

3.1 Какие жилые помещения могут быть приватизированы

В Законе говорится о приватизации занимаемых гражданами Российской Федерации жилых помещений. Конечно, имеются в виду жилые помещения, которыми пользуются граждане в месте их постоянного проживания. Жилищное законодательство увязывает решение всех вопросов (принятие на учет для улучшения жилищных условий, предоставление жилого помещения по договору социального найма, а также приватизацию жилья) с местом постоянного проживания граждан. Однако сохранялась неясность в отношении лиц, забронировавших жилое помещение в связи с выездом на работу за границу, в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности и в других случаях;

Ст. 1 Закона о приватизации была дополнена положением о том, что граждане, забронировавшие жилое помещение, вправе оформить приватизацию по месту бронирования, т.е. по месту постоянного проживания. Здесь следует отметить, что новым ЖК РФ вообще не предусмотрено бронирование жилых помещений, поскольку в соответствии с действующим законодательством граждане могут отсутствовать по месту жительства без ограничения срока. Иначе говоря, временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не является основанием для изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Прежним законодательством допускалось в судебном порядке признание лиц, отсутствующих по месту жительства сверх установленных сроков, утратившими право пользования жилым помещением. Они подлежали выселению из занимаемого жилого помещения.



3.2 Какие жилые помещения нельзя приватизировать

В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после I марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, я находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Начиная с 1 марта 2005 г. данный перечень включает все жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма. То есть право на приватизацию занимаемого жилья сохранено только для граждан, которые на указанную дату уже имели жилые помещения. Для них, в соответствии со ст. 2 Вводного закона, установлен конкретный срок окончания приватизации жилья - I января 2007 г.

Кроме того, названной статьей предоставлено право собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и учреждений социальной защиты населения. Иными словами, граждане, занимающие указанные жилые помещения, не вправе требовать в обязательном порядке положительного решения данного вопроса. Однако закон не исключает возможности принятия таких решений.

В самом Законе о приватизации нет положений, раскрывающих понятия "аварийные жилые помещения", "общежития", "закрытые военные городки", "служебные жилые помещения".

Аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т.е. непригодные для проживания граждан. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания осуществляется в соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 № 552.

Жилые помещения относятся к общежитиям на основании соответствующих положений, содержащихся в ст. 94 ЖК РФ и Примерном положении об общежитиях, утвержденном постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 № 328 (в ред. от 23.07.1993). Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами. Согласно ст. 105 ЖК предоставление жилой площади в общежитии осуществляется на период работы, службы или учебы граждан, т.е. на определенный срок.

Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ от 14.07.1992 № 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно ФЗ от 27.05.1998 № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны Российской Федерации (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба). Этим объясняется, что в домах закрытых военных городков приватизация жилых помещений запрещена.

Служебные жилые помещения предназначаются для проживания гражданами в связи с характером их трудовых отношений, либо в связи с прохождением службы, либо в связи с назначением на государственную должность, либо в связи с избранием на выборные данности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Иначе говоря, жилые помещения предоставляются в этих случаях во временное пользование. В настоящее время действуют более 15 законов и других нормативных актов, которыми предусмотрено предоставление служебного жилья. В частности, согласно ФЗ "О статусе военнослужащих" служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей, а также другим военнослужащим. Содержащаяся в законе запись о приватизации жилищного фонда в совхозах и на других сельскохозяйственных предприятиях связана с тем, что постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 24.05.1982 № 437 в домах совхозов все жилые помещения были признаны служебными. В настоящее время это положение не имеет практического значения, поскольку указанное постановление противоречит законодательству РФ и не должно применяться на территории России.

В ряде регионов предусмотрен конкретный порядок приватизации служебного жилья. Так, согласно постановлению Правительства г. Москвы от 16.11.1993 № 1056 граждане, проживающие на служебной жилой площади не менее 10 лет и отработавшие на предприятии, которому принадлежит занимаемая ими площадь, не менее 10 лет, вправе приватизировать указанные жилые помещения.

Установленный Законом о приватизации перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим. Так, например, Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в ред. от 30.12.2001) установлено, что не подлежат приватизации земельные участки в границах национальных парков, а также находящиеся на них здания, сооружения, помещения.

3.3 Кто решает вопрос о приватизации жилья

Законом установлено, что граждане Российской Федерации, занимающие на условиях социального найма жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

...