Договор аренды зданий и сооружений

Требование арендатора возвратить арендованное имущество из незаконного владения не исключает и возможность предъявления им иска о возмещении убытков, причиненных ему фактом лишения владения. Одновременно арендатор вправе потребовать от недобросовестного владельца, то есть лица, которое знало или должно было знать, что владеет имуществом незаконно, возврата или возмещения доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь из имущества за период неправомерного владения.

Арендатор может требовать устранения любых нарушений его прав в отношении арендованного имущества даже если они и не сопряжены с лишением его владения этим имуществом, например устранения препятствий к использованию имущества, кем бы они не чинились. Для защиты арендатором права пользования имуществом не требуется, чтобы препятствия к его осуществлению были результатом виновных действий или вызвали убытки. Достаточно, чтобы такие действия объективно нарушали право арендатора.

Арендатор имеет право на возмещение ущерба, причиненного арендованному имуществу всеми лицами, включая и арендодателя.

Если органом государственного управления (или местным органом самоуправления) будет издан не соответствующий закону акт, которым будут нарушены права арендатора, он может быть признан недействительным по заявлению арендатора. При этом необходимо доказать наличие противоречия между оспариваемым и законодательным актами; нарушение в оспариваемом акте прав арендатора в отношении арендованного имущества.

Если реализация такого незаконного акта, нарушившего права арендатора, повлекла возникновение убытков, они подлежат возмещению в полном объеме за счет средств соответствующего органа власти или управления. В этом случае заявление арендатора должно содержать требование о возмещении в полном объеме понесенных арендатором убытков с соответствующим расчетом и обоснованием причинно-следственной связи между реализацией оспариваемого акта и наличием убытков.Прозоров В., Пугинский С. Защита имущественных прав арендатора // Хозяйство и право. 1990. № 6.

Необходимо отдельно рассмотреть ситуацию, когда при изменении сторон договор аренды остается в силе. Оказывается, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, арендные отношения не прерываются, а первоначальный арендодатель замещается новым приобретателем вещного права на данное имущество.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Этим положением защищаются права наследников арендатора. Арендодатель имеет право отказать наследнику арендатора во вступление в договор на оставшийся срок его действия, только если заключение договора аренды было обусловлено каким-либо личным качеством арендатора.

Вполне реальна ситуация, когда о своих правах заявят несколько наследников. В этом случае вопрос о переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а в случае возникновения разногласий -- в судебном порядке.

ГК определяет основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях когда арендатор:

а) использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

г) уклоняется от осуществления капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре -- в разумные сроки в тех случаях, когда законодательством, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Для того чтобы реализовать право расторжения договора аренды в одностороннем порядке, арендодатель должен обратиться с соответствующим иском в суд, который рассмотрит основания для расторжения договора. Вместе с тем, в целях защиты интересов арендатора, предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий между сторонами.

Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такого поступка со стороны арендодателя не последует, то суд откажет ему в принятии и рассмотрении иска о расторжении договора.

В свою очередь, арендатор имеет право на досрочное расторжение договора по его требованию, когда:

а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре -- в разумные сроки.

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Приведенный перечень также не является исчерпывающим, его можно дополнить, но нельзя сокращать даже по соглашению сторон в договоре аренды.

Договор аренды по требованию арендатора расторгается в судебном порядке.

При этом необходимо обратить внимание на следующее.

На арендатора возлагается обязанность предварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор. В случае отказа от предложения расторгнуть договор в добровольном порядке или неполучения ответа в указанный в предложении срок (а если он не указан, то в течении 30 дней) арендатор имеет право подать соответствующий иск в суд.

Одновременно с прекращением срока действия договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество независимо от оснований прекращения договора. Причем имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, например, после реставрации, если согласно договору арендатор обязался ее осуществить.

В случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако это не означает продления договора аренды, если до окончания срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. Если полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения.

Необходимо принять во внимание следующее положение ГК.

Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не установлено договором.

Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» позволяет субъектам малого и среднего предпринимательства в упрощенном порядке и со значительными преимуществами приобрести арендуемое в день вступления в силу Закона № 159-ФЗ недвижимое имущество в собственность. Преимущества относятся к цене при приобретении арендуемого имущества: она равна рыночной стоимости имущества и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», тогда как для других субъектов предпринимательства она как начальная цена может вырасти на торгах. Преимущественное право может быть предоставлено на следующих условиях.

а) Арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течении двух или более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договором аренды такого имущества.

б) Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч.2 ст.9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

в) Площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.

г) Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст. 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Емелькина Н. Особенности отчуждения недвижимого имущества // Хозяйство и право. - 2010. - № 5

Добросовестное выполнение своих обязанностей сторонами по договору нередко приводит к тому, что договорные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Однако преимущественное право арендатора не означает, что арендодатель обязан заключить новый договор аренды на прежних условиях.

Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором в данном случае понимают:

а) использование имущества в соответствии с его назначением и условиями договора;

б) поддержание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;

в) своевременное внесение платы за пользование имуществом;

г) добросовестное исполнение других обязанностей, возложенных на арендатора договором или законодательством.

При желании реализовать право на продолжение арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и других условий. Следует учитывать, что при заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. А преимущественное право следует понимать так: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору.Калачева С.А. Аренда офисных, торговых, складских помещений М. 2003

На практике арендодатели по истечении срока договора аренды не всегда заключают с арендаторами договор аренды на новый срок. Последние обращаются в суд с требованиями обязать заключить такой договор. На данный момент ст. 621 ГК вносит большую определенность в порядок реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, либо только возмещения убытков. Однако арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом за каждой из сторон сохраняется право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону заранее (при аренде недвижимого имущества -- за три месяца, если законом или договором не установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора).

Вместе с тем важно помнить следующее.

Если законом установлен предельный (максимальный) срок договора для данного вида аренды или для аренды данного вида имущества, но ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, то его действие прекращается по истечении предельного срока.

При заключении договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.Калачева С.А. Аренда офисных, торговых, складских помещений М. 2003

4. Правовое положение земельного участка при аренде находящихся на нем зданий и сооружений

Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут увеличить размер передаваемого участка за рамки необходимого для использования здания или сооружения. Вовсе же исключить передачу земельного участка арендатору, по-видимому, можно лишь при передаче в аренду нежилого помещения.Валявина Е.Ю., Елисеев И.В. Гражданское право. Учебник. Спб 2005

Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору аренды следует приложить и план-схему земельного участка. Право пользования земельным участком, на котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, зависит от того, является ли арендодатель помещения собственником данного земельного участка или он пользуется им на иных основаниях.

В первом случае земельный участок в целом или его соответствующая часть также предоставляется арендатору в пользование на праве аренды или на ином основании, предусмотренном в договоре аренды помещения. При этом определение порядка пользования земельным участком не является обязательным условием заключения договора аренды. Если в договоре аренды этот вопрос остался неурегулированным, к арендатору нежилого помещения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята помещением и необходима для его использования, в течении всего срока аренды в соответствии с назначением помещения (п. 2 ст. 652 ГК). правовой аренда договор пролонгация

Во втором случае к арендатору переходит объем правомочий собственника нежилого помещения по пользованию земельным участком, на котором оно расположено и который необходим для обеспечения нормального пользования арендуемым помещением, если это не будет противоречить условиям пользования участком, определенным законом или договором с его собственником.

Гражданский кодекс (ст. 653) установил еще одно правило относительно пользования земельным участком, на котором находится арендуемое помещение: за арендатором помещения сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая необходима для пользования помещением, и после продажи земельного участка его собственником другому лицу. При этом право пользования земельным участком сохраняется на тех же условиях, что и до продажи земельного участка.

В данном случае законодатель указал лишь на один из способов отчуждения земельного участка -- его продажу, оставив без внимания иные способы отчуждения, например дарение, мена, наследование. Однако представляется, что относительно последствий в правовом плане в последних случаях следовало бы руководствоваться правилом ст. 653 ГК в части сохранения права пользования земельным участком за арендатором земельного участка. Исрафаилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

Заключение

Договора аренды зданий и сооружений являются неотъемлемым элементом предпринимательской деятельности потому нуждаются в детальном урегулировании в законодательстве. Несмотря на то что содержательная часть договора аренды достаточно хорошо урегулирована ГК некоторые вопросы все еще остаются спорными или не достаточно определенными. В первую очередь это вопросы касающиеся необходимости регистрации договоров аренды зданий, сооружений заключенных менее чем на один год. Также это вопросы связанные с таким объектами аренды как помещение, конструктивная часть здания сооружения и его крыша и распространения на них соответствующих норм ГК об аренде зданий сооружений или же общих норм о договоре аренды.

Список используемой литературы

1. Калачева С.А. Аренда офисных, торговых, складских помещений М. 2003

2. Витрянский В. Договор аренды зданий и сооружений // Хозяйство и право. - Приложение. - 1999. - № 10.

3. Валявина Е.Ю., Елисеев И.В. Гражданское право. Учебник. Спб 2005

4. Исрафаилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

5. Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика) // Государство и право. - 1997. - № 2.

6. Сергеев В. Надо ли регистрировать право аренды торгового места? // Российская юстиция. 2000. № 7.

7. Дмитриев А. Порядок совершения сделок с арендными правами в Москве // Хозяйство и право. 2000. № 10.

8. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 1999. - № 5.

9. Прозоров В., Пугинский С. Защита имущественных прав арендатора // Хозяйство и право. 1990. № 6.

10. Ланда В. Реновация объектов публичной недвижимости как форма арендной платы // Хозяйство и право. - 2010. - № 9

11. Емелькина Н. Особенности отчуждения недвижимого имущества // Хозяйство и право. - 2010. - № 5

12. Медведев А. Договор аренды; бухгалтерский учет и налогооб-ложение // Хозяйство и право. 1997. № 1.

13. Новиков С. Налоговые последствия неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных без согласия арендодателя // Хозяйство и право. 2011. № 2.

14. Кирилова Н. Аренда имущества, закрепленного за государственными (муниципальными) учреждениями // Хозяйство и право. 2010. № 8.

15. Ланда В. К вопросу об аренде крыши здания и (или) сооружения // Хозяйство и право. 2009. № 5.

16. Петрищев В. «Аренда» конструктивного элемента здания // Хозяйство и право. 2010. № 8.

Размещено на Allbest.ru