Договор ренты

Размещено на http://allbest.ru

Введение

рента договор право

Слово «рента» в современном языке имеет два значения: во-первых, - это определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, а во-вторых, - это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застраховавшемуся.

Термин и обозначаемое им понятие зародились еще в древнем Риме. В переводе с латинского reddita, означает отданная (в кратком словаре иностранных слов - возвращенная, оплаченная). Это слово укоренилось во многих языках - французском (rente), немецком (rente), английском (rent).

Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса РФ.

Данный термин употреблялся до недавнего времени в основном как экономическое понятие. С принятием Гражданского кодекса РФ отношения, обозначаемые этим термином, приобрели и правовой характер. Потому следует различать ренту как экономическую категорию и как юридическое понятие. Как юридическое понятие этот термин употребляется в более узком понимании и по существу отождествляется с договором ренты, таким образом, имея в виду лишь одно значение данного слова - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

Рента в России является также одним из достаточно "удобных" способов решить вопрос передачи недвижимости по наследству. Это связано с тем, что при оформлении договора ренты "наследник" должен будет заплатить нотариусу 0,5% от балансовой стоимости квартиры, притом, если оформлять недвижимость как наследство, налоги превысят 3%.

В науке гражданского права институт договора ренты в целом пока не подвергался детальному исследованию. Поэтому в настоящее время рентные отношения требуют всестороннего изучения на новом уровне с учетом практики применения новейшего законодательства о договоре ренты. Многие аспекты договора в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании, в научном обосновании.

Цели моей курсовой работы:

1.Проанализировать понятие ренты и рентных отношений.

2. Изучить права и обязанности сторон договора постоянной ренты.

3. Рассмотреть содержание договора ренты.

4. Показать ответственность сторон по договору ренты.

5. Исследовать порядок прекращения договора и признания его недействительным.

Объектом исследования в настоящей работе являются общественные отношения, складывающиеся в результате заключения договора ренты.

Глава 1. Общая характеристика договора ренты

1.1 Понятие и предмет договора ренты

Договор ренты - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты известен со средних веков. Одной из причин возникновения договора ренты в европейском законодательстве являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Другая причина появления ренты состояла в том, что церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту.

Договор ренты является новым и самостоятельным видом обязательства в гражданском праве России. Хотя в советском праве и были подобные нормы (их было всего две), в основном регулирование сводилось ограничениям по использованию этого договора. Дело в том, что, по сути, заключив договор ренты, получатель ренты, передавая плательщику ренты имущество, получает, кроме платы за имущество (если в договоре ренты предусмотрена передача имущества за плату), право на получение дохода в виде периодических платежей, которые могут выражаться не только в денежной, но и натуральной форме. На практике такой договор, как правило, заключают престарелые люди, которые взамен передачи своей собственности хотят обеспечить себя необходимым уходом и денежными средствами или те, которые хотят передать собственность своим будущим наследникам, избежав для них проблем с выделом обязательной доли в наследстве. Хотя договор ренты может быть заключен как по поводу движимого, так и по поводу недвижимого имущества. Необходимо отметить, что получателями ренты могут быть только граждане и в некоторых случаях некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

В соответствии с ч.1 ст.423 ГК договор ренты является возмездным договором, в котором исполнение обязанностей одной стороной сопровождается платой или иным встречным предоставлением. Встречное предоставление за исполнение другой стороной обязанности может быть уплатой денег, передачей имущества, выполнением работы, оказанием услуги. Деньги используются в качестве общего эквивалента в возмездном договоре.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнение договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущества переходит в собственность плательщика ренты, которые становится, по общему правилу. Обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты и указанных выше договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплаты, правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 33 ГК РФ и не противоречат существу договора ренты (п.2 ст.585 ГК РФ).

Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которые для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности АЛЕАТОРНЫЕ ДОГОВОРЫ (сделки) -- в гражданском праве рисковые договоры, исполнение которых зависит от обстоятельств, не известных сторонам при заключении договора. А. д. содержит в себе условие, делающее невозможным точное исчисление выгоды и возможных убытков в случае его исполнения. К А. д. относят договоры страхования, купли-продажи дома на условиях пожизненного содержания продавца, различные сделки, связанные с азартными играми и пари.) (рискованности, от лат. А1еа - игральная кость, случайность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // ГК РФ. Часть 2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель // Под ред. Козырь О.М., Маковского А.А., Хохлова С.А.-М.: 1996..

Правовое регулирование рентных отношений в ГК РФ осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК РФ сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств, плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Стороны договора могут изменять диапозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например, десятью годами, сроком службы имущества и т.п. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000..

В тоже время ряд конкретных рентных отношений урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты. Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п.1 ст. 583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п.1 ст. 601 ГК РФ).

1.2 Виды договора ренты

В юридической литературе существует несколько мнений по поводу самостоятельности каждого из указанных в главе 33 ГК РФ договоров. Ряд авторов признает все три вида договора самостоятельными видами договора ренты. В то же время другие рассматривают постоянную, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением в качестве разновидностей договора ренты Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: авторская дис. … канд. юрид. наук. Санкт-Петербург; 2002.С.12..

Есть и ещё одна точка зрения, согласно которой договоры постоянной и пожизненной ренты являются видами договора ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением рассматривается в качестве подвида договора пожизненной ренты Романец Ю.В. Рента и пожизненное содержание с иждивением// Российская юстиция. 1998. №6..

Более правильной является последняя точка зрения, т.к. из п. 2 ст. 583 ГК РФ следует, что по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Совпадая в своих существенных признаках виды договора ренты (постоянная и пожизненная) различаются между собой по ряду боле частных моментов. Так, имеются различия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках представления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением - с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой с другой.

Уже само различие в названиях видов ренты «постоянная» и «пожизненная» даёт возможность предопределить специфику установленного для каждого из них правового режима.

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни получателя.

Получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали своё имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими своё имущество под выплату ренты. Получение ренты гражданами не ставится в зависимость от состояния их здоровья, возраста, трудоспособности и т.п.

Постоянная рента - единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента - использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, но только в то случае, если это не противоречит целям, задачам, закрепленным в их учредительных документах, и специальном законодательству. При этом основополагающе значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых согласно ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях» Собрание законодательства РФ. 1996. №3.С 145; СПС «Консультант». 2009., а равно и специальные цели, определенные тем же законом для каждого из выделенных в нём видов организаций.

Получателями постоянной ренты не могут быть коммерческие организации, так как основной их целью является извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК РФ), которую они должны получать от предпринимательской деятельности (продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг и т. д.), а не от передачи имущества в собственность другим лицам под выплату ренты. Этот запрет объясняется тем, что их деятельность - предпринимательская, неразрывно связанная с оборотом имущества, несовместима с положением рантье, «живущего на доход, в создание которого он не вовлечен» Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // ГК РФ. Часть 2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель // Под ред. Козырь О.М., Маковского А.А., Хохлова С.А.-М.: 1996.. Данное ограничение объясняется и экономической сущностью ренты: рента как экономическое явление представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

В отличие от постоянной ренты договор пожизненной ренты порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом, с которым связывается прекращение обязательства по выплате ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, т.к. неразрывно связаны с его личностью Токарева К.Г. Разновидности договора ренты по российскому законодательству// Юрист. 2007. №7..

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, следовательно, может возникнуть такая ситуация, когда договор на таких условиях был заключен, а гражданин, в пользу которого он заключен, к этому времени скончался. Такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Есть несколько отличий пожизненного содержания с иждивением от пожизненной ренты:

1) Предметом договора пожизненного содержания с иждивение может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое.

2) В договоре пожизненного содержания с иждивением форма ренты - это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо по состоянию здоровья получателя ренты. А в договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей.

Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных сумм.

3) Но главное, что отличает обязательства договора пожизненной ренты от обязательств договора пожизненного содержания с иждивением, - это особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание с иждивением. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Например, необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. Но сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств.

Основная цель договора пожизненной ренты состоит в предоставлении плательщиком ренты платежей в обмен на полученное в собственность имущество. Рентные платежи не обязательно должны идти на содержание получателя ренты (должник в любом договоре пожизненной ренты не берет на себя обязанность содержать кредитора(получателя ренты)). По крайней мере, плательщик не обуславливает (и не имеет права делать это) целевое использование рентных денег Латынова Е. Рента в убыток.//Домашний адвокат.2002. № 7..

Сущность и основная цель договора пожизненного содержания заключается в предоставлении получателю ренты средств к существованию в натуральной форме (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.) на определенную сумму денег. Иными словами при договоре пожизненной ренты плательщик ренты платит, например, 5000 руб. в месяц, и на этом его обязанности по договору исчерпаны. В договоре пожизненного содержания с иждивением плательщик предоставляет продукты питания, одежду жилье и т.д. на сумму 5000 руб. в месяц.

Так же необходимо сравнить положение получателя ренты по договору пожизненной ренты и по договору пожизненного содержания с иждивением. Положение получателя ренты по договору пожизненного содержания вообще отличается льготным характером. Здесь у получателя ренты тоже есть выбор: требовать расторжения договора и возмещения убытков или требовать выкупа. Но при первом варианте получатель ренты всегда может требовать не только расторжения договора, но и возврата недвижимого имущества в собственность, даже если оно передано под выплату ренты за плату. Помимо этого, плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя Морунова Е. Пожизненное содержание в обмен на квартиру // Социальное обеспечение. 2005. №18..

В этой связи возникает вопрос о судьбе уплаченных до прекращения договора пожизненной ренты рентных платежей. Надо сказать, что плательщик ренты не вправе требовать возврата уплаченных рентных платежей, и формальным основанием данного вывода служит п. 4 ст. 453 ГК РФ, который не дает сторонам договора права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Однако это правило применяется до тех пор, пока у какой-либо из сторон договора не образовалось неосновательного обогащения.

Неосновательное обогащение на стороне получателя ренты может возникнуть в тех случаях, когда при прекращении договора пожизненной ренты (или договора пожизненного содержания с иждивением) имущество, переданное в ренту, остается в собственности плательщика, т.к. оно служит эквивалентом уплаченного, даже если оно передано в собственность плательщика за плату. Если получатель пожизненной ренты воспользовался п. 2 ст. 599 ГК РФ и возвратил имущество в собственность, то неосновательное обогащение не возникает ввиду указания этого пункта на зачет стоимости имущества в счет выкупной цены ренты.

Однако неосновательное обогащение возникает на стороне получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если получатель ренты выбирает вариант требования о расторжении договора, при котором он получает возможность возвратить недвижимое имущество в собственность. Но закон (п.2 ст. 605 ГК РФ) в данном случае запрещает плательщику ренты требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Закон принимает во внимание факт, что потраченные плательщиком деньги пошли на содержание получателя ренты. Правило п. 2 ст. 605 ГК РФ в этом плане дублирует п. 3 ст. 1109 ГК РФ, в соответствии с которым не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, в частности денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию.

Глава 2. Особенности договора ренты в гражданском праве России

2.1 Порядок заключения договора ренты

Форма договора ренты обязательно должна быть письменной. Исследование законодательства позволяет утверждать, что договор ренты признается заключенным, и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон, только после нотариального удостоверения, а договор предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права - отсутствие самого права; для договора - его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства.

Существует и общая норма ГК РФ (п. 1 ст. 165), согласно которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения независимо от того, будет ли она оспорена одной из сторон или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты, полученные рентные платежи.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной (ничтожной) сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.

Необходимо также отметить то обстоятельство, в силу которого договоры в зависимости от их природы признаются заключенными либо с момента достижения сторонами согласия (так называемые консенсуальные договоры), либо после передачи определенной вещи одним из участников сделки другому контрагенту (реальные договоры), либо после государственной регистрации (в случае договора ренты).

Ряд авторов считает, что отнесение договора ренты к реальному или консенсуальному напрямую зависит от применения соответственно норм договора дарения или договора купли-продажи, т. е. от того, передается движимое имущество под выплату ренты бесплатно или за плату (В.С. Ем, О. Н. Лиджиева). Данную позицию критикуют М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, ссылаясь на то, что договор дарения может быть не только реальным, но и консенсуальным, а в случае с недвижимым имуществом возникновение договора ренты всё же связано не с соглашением, а с передачей имущества.

Проанализировав нормы гл. 33 ГК РФ можно сделать вывод о том, что, несмотря на стремление законодателя придать договору ренты реальный характер, при определении его понятия в ст. 583 ГК РФ, договор ренты имеет консенсуальную природу, а неопределенность слова «передает» порождает различные противоречивые мнения о его юридическом значении. В связи с этим договор ренты считается заключенным и обязательства, вытекающие из него, возникают с момента нотариального удостоверения или государственной регистрации Токарева К.Г. О правовом положении сторон договора ренты. // Современное право. - 2007. №1. .

2.2 Содержание договора ренты и ответственность сторон

Предметом договора постоянной и пожизненной ренты является как движимое (включая деньги), так и недвижимое имущество. Предметом договора пожизненного содержания гражданина и с иждивением может быть только недвижимость.

Сторонами договора ренты являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее своё имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). Круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ.

Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы права. В п.1 ст. 589 ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п.1, 2 ст. 596 ГК РФ).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением// Законодательство.1999.№8. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

В обязанности плательщика ренты входит выплата в указанном в договоре порядке и размере рентных платежей. Это общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов договора ренты. Выплата рентных платежей может осуществляется в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Важное условие договора - периодичность, размер и обеспечение выплат. При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен.

В § 1 гл. 33 ГК РФ предусмотрено регулирование обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество: перед получателем ренты появляются два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем (п. 2 ст. 586 ГК РФ).

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной. Первоначальный должник может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь, если это прямо предусмотрено договором ренты. Следовательно, если новый собственник недвижимости, обремененной рентой, не будет выплачивать рентные платежи их получателю вследствие неплатежеспособности или преднамеренного уклонения либо от него не будет в разумный срок получен ответ на требование об их выплате, получателю предоставлено право предъявить такое требование предыдущему плательщику ренты, которое должно быть удовлетворено в соответствии с нормами о дополнительной (субсидиарной) ответственности (ст. 399 ГК) или солидарной ответственности (ст. ст. 323, 325 ГК), если это предусмотрено законом или договором. Это обременение направлено на создание гарантий стабильности рентных отношений. Также, с целью обеспечить исполнение обязанности по выплате ренты при передаче под выплату ренты земельного участка или другой недвижимости закон предоставляет получателю ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты право залога на эту недвижимость (п. 1 ст. 587 ГК). Важно отметить, что право залога здесь возникает не в силу соглашения сторон о залоге, а порождается автоматически самим фактом заключения договора ренты недвижимого имущества. Таким образом, закон предусмотрел дополнительную гарантию для удовлетворения требований получателя ренты, поскольку в силу залога на переданное им плательщику недвижимое имущество получатель при невыполнении плательщиком обязанностей по выплате рентных платежей имеет право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Плательщик ренты в этих случаях обязан в соответствии со ст. 343 ГК принимать меры для обеспечения сохранности находящегося у него заложенного имущества.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.

Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен, - то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты. Как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", в настоящее время в отношениях между организациями и гражданами России подлежат уплате проценты в размере единой учетной ставки ЦБ РФ по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам. Проценты должны выплачиваться за весь период пользования чужими средствами по день фактической уплаты этих средств кредитору, если законом или договором не установлен более короткий срок. Если на момент вынесения решения суда денежное обязательство не было исполнено должником, то суд в решении о взыскании с него указанных процентов должен отразить сведения о денежной сумме, на которую начислены проценты; дату, начиная с которой производится начисление процентов; размер процентов, исходя из учетной ставки банковского процента, соответственно на день предъявления иска или на день вынесения решения; указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты кредитору денежных средств (п.51 указанного выше Постановления).

Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной. Договор ренты - длящийся. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым, поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее, и любая из сторон может получить удовлетворение в меньшем размере, чем представляла Эрделевский А.М. Пожизненное содержание в прошлом и настоящем / А.М. Эрделевский // СПС «Консультант Плюс». - 2003..

2.3 Расторжение договора ренты

Договор ренты может быть расторгнут как по общим основаниям о признании сделок недействительными, так и по специальным основаниям применяемым только к договору ренты. Общими основаниями расторжения договора ренты может служить оспоримость сделки. Оспоримая сделка - сделка недействительная по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом. Примером таких сделок могут служить, сделка юридического лица, совершенная в противоречии с целями деятельности, определённо ограниченными в его учредительных документах (ст.173 ГК РФ), сделка совершенная под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), сделка совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

Расторжение договора ренты, по специальным основаниям производится в соответствии с главой 33 ГК РФ. Здесь следует отметить, что законодательно предусмотрены разные виды ренты, это постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением. В зависимости от того, какой конкретно заключен договор ренты, будут применяться и различные основания для расторжения договора ренты. Например, в договоре постоянной ренты, одностороннее расторжение договора законодательством прямо не предусмотрено, а расторжение договора пожизненной ренты возможно, если под выплату ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены безвозмездно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Также и в договоре пожизненного содержания с иждивением, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств, получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

Основания прекращения договора постоянной ренты:

1) Соглашение сторон о расторжении договора. В данном случае стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК РФ). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту.

2) Случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Это может произойти в следующих случаях: когда имущество было передано под выплату ренты за плату, а также когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий её выплаты. Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несёт плательщик ренты, который по прежнему обязан выплачивать ренту.

3) Выкуп постоянной ренты. Суть данного основания состоит в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая заранее определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными договором или законом условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и его получателю. Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлён при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст.592 ГК РФ). Если же в договоре включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на её выкуп, то оно признаётся ничтожным и, соответственно, не препятствует выкупу ренты.

Требовать выкуп ренты вправе также и получатель ренты в случаях, которые предусмотрены в законе или договоре. В частности такими случаями могут быть: а) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; б) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты; в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; г) поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами. Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о её выкупе, например, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств. Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и т. п.

Основания прекращение договора пожизненной ренты:

1) Основным основанием прекращения обязательства по выплате ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путём предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под эти понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны. Нарушения, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; не предоставление необходимого обеспечения, ставящее под угрозу получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение Богатырёв Ф.О. Основание и последствие расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты / Ф.О. Богатырёв // Комментарий судебной практики. Выпуск 9. Под ред. К.Б. Ярошенко. Юридическая литература. - 2004..

При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст.599 ГК РФ). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ). При этом получатель ренты пользуется льготой - если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать её на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на её выкуп.

2) Основанием для расторжения договоров ренты может служить также изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания.

Существуют примеры того, что и получатели ренты не всегда ведут себя адекватно: плательщики ренты заключившие договор и добросовестно выполнявшие его условия, теряли недвижимость по решению суда ввиду того, что не могли подтвердить исполнение своих обязательств.

Для защиты от недобросовестных получателей ренты при исполнении договора пожизненного содержания с иждивением рекомендуется выполнять следующие правила:

- Обратить внимание, на основании каких документов будущий получатель ренты владеет недвижимостью. Например, лучше не иметь дело с человеком, который владеет недвижимостью на основании решения суда или соглашения о расторжении договора ренты.

- Составить чёткий список обязательств, которые вы будете нести по отношению к получателю ренты. Например, влажная уборка квартиры по договору проводится два раза в неделю. Завести дневник и фиксировать в нём даты уборки с обязательным заверением их подписями сторон. Это позволит впоследствии подтвердить исполнение обязательств.

- Любые деньги, подлежащие передаче получателю ренты, должны быть переданы либо под расписку, либо почтовым переводом, либо через банк, что позволяет установить факт передачи денег.

- Необходимо сохранять все квитанции об оплате коммунальных платежей, телефонных переговоров, лекарств и медицинских услуг для рентополучателя и т. д.

- При необходимости снабжать рентополучателя продуктами, лучше всего обращаться в магазины, которые доставляют продукты на дом, чтобы у плательщика были документы, подтверждающие исполнение данной обязанности.

- И, наконец, раз в месяц или раз в квартал необходимо брать у рентополучателя заявление о том, что обязанности по договору за данный период выполнены в полном объеме и претензий не имеется.

Соблюдение данных элементарных правил позволит избежать многих проблем при исполнении договора пожизненного содержания с иждивением.

Заключение

В настоящее время рента, в первую очередь разновидность ренты - пожизненное содержание с иждивением, получили достаточно широкое распространение. Выбор вида договора ренты имеет существенное значение для получателя ренты. Будущему получателю ренты необходимо определить цели, которые преследуются при заключении договора: целесообразно ли заключать договор на срок или бессрочно. Каким образом должны осуществляться платежи: в твердой денежной сумме, в натуре, оказываться содержание с иждивением. Для плательщика ренты существенным является определение срока договора ренты. Так как рентные отношения в большинстве случаев предполагают длительные правоотношения, плательщик ренты должен определить для себя возможность в течение долгого времени осуществлять выплату ренты.

Список используемой литературы

1) Гражданский Кодекс РФ (с изменениями и дополнениями на 30.12.2008 года);

2) Богатырёв Ф.О. Основание и последствие расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты / Ф.О. Богатырёв // Комментарий судебной практики. Выпуск 9. Под ред. К.Б. Ярошенко. Юридическая литература. - 2004;

3) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000;

4) Договор ренты и его виды. // Журнал «Недвижимость и цены»- 2005. -№ 46;

5) Латынова Е. Рента в убыток.//Домашний адвокат.2002. № 7;

6) Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением// Законодательство.1999. № 8;

7) Морунова Е. Пожизненное содержание в обмен на квартиру // Социальное обеспечение. 2005. №18;

8) Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: авторская дис. … канд. юрид. наук. Санкт-Петербург; 2002;

9) Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ". - СПС «Консультант Плюс»

10) Романец Ю.В. Рента и пожизненное содержание с иждивением// Российская юстиция. 1998. № 6;

11) Собрание законодательства РФ. 1996. № 3;

12) Токарева К.Г. Разновидности договора ренты по российскому законодательству// Юрист. 2007. № 7;

13) Токарева К.Г. О правовом положении сторон договора ренты. // Современное право. - 2007. № 1;

14) Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // ГК РФ. Часть 2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель // Под ред. Козырь О.М., Маковского А.А., Хохлова С.А.-М.: 1996;

15) Эрделевский А.М. Пожизненное содержание в прошлом и настоящем / А.М. Эрделевский // СПС «Консультант Плюс». - 2003.

Размещено на Allbest.ru