Соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании земельных отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа по дисциплине «Земельное право»

по теме:

«Соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании земельных отношений»

Выполнил

Содержание

Введение

1.Форма и место совершения сделок с землей

2.Объект договора отчуждения

3.Документы о правах на земельные участки

4.Особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения

5.Особенности совершения сделок с земельными участками, являющимися общей собственностью

Заключение

Список литературы

Введение

Значимость рассматриваемой темы обусловлена, прежде всего, тем, что земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, а советское земельное законодательство не допускало сделок с ней. Проблема оборотоспособности земельных участков приобрела остроту из-за того, что напрямую связана с утверждением права частной собственности на землю, с пределами распоряжения ею. Размещено на Allbest.ru

Развитие рыночных отношений в период современных демократических преобразований в России объективно создало нормативные и социально-экономические предпосылки измене-ния способов землевладения. При этом остаются важнейшими проблемы реализации прав граждан на земельные участки. Земельный вопрос в России уже долгое время является наиболее трудным для разрешения. Исходя из истории нашей страны, Россия -- это великая аграрная держава. Но постоянно меняющееся законодательство не позволяет создать устойчивую базу правовых норм, на основе которых могла бы прогрессивно развиваться гражданско-правовая защита субъектов, осуществляющих сделки с землей.

Договор как форма правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений.

1.Форма и место совершения сделок с землей

Форма договора, объектом которого является земельный участок, определяется гражданским законодательством. В соответствии с ныне действующим гражданским законодательством сделки, связанные с отчуждением земельных участков, могут быть совершены в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию участников сделки договор может быть удостоверен нотариально. Исключение составляют договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, которые в силу существующих требований закона подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от видов имущества, которое передается под выплату ренты. Таким образом, если объектом договора ренты является земельный участок, договор ренты должен быть нотариально удостоверен.

Несоблюдение установленной законом формы договора отчуждения земельного участка влечет его недействительность.

В установленных гражданским законодательством случаях договоры об отчуждении земельных участков подлежат государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, государственной регистрации подлежат следующие договоры, объектом отчуждения по которым является земельный участок:

- договор дарения (п. 3 ст. 574 ГК);

- договор ренты (ст. 584 ГК).

Иные договоры отчуждения земельных участков не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако переход права собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК). Таким образом, при купле-продаже (мене) земельных участков момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на участок. Право собственности у покупателя земельного участка возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Статьей 56 Основ законодательства РФ о нотариате ограничена территориальность нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Согласно содержащейся в ней норме удостоверение договоров об отчуждении земельных участков должно производиться по месту их нахождения.

2.Объект договора отчуждения

Земельный участок как объект земельных отношений v это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них приобретает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Кадастровый номер земельного участка состоит из:

- номера кадастрового округа;

- номера кадастрового района;

- номера кадастрового квартала;

- номера земельного участка в кадастровом квартале.

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Постановлением Правительства РФ от 18 июля 2000 г. N 537 LВопросы федеральной службы земельного кадастра России¦ установлено, что органом, в функции которого входит ведение государственного земельного кадастра, в настоящее время является Федеральная служба земельного кадастра. Помимо ведения государственного земельного кадастра указанная служба также проводит государственный учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, производит государственную кадастровую оценку земель и т.п.

На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В соответствии со ст. 14 и 16 вышеназванного Федерального закона в кадастровой карте должна содержаться следующая информация:

- кадастровый номер земельного участка;

- местоположение участка (адрес);

- площадь участка;

- категория земель и разрешенное использование земельного участка;

- описание границ участка и их отдельных частей;

- экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю;

- качественные характеристики земельного участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель;

- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком;

- зарегистрированные вещные права на земельный участок;

- ограничения (обременения) прав, зарегистрированные в установленном порядке (при их наличии).

Согласно п. 2 ст. 17 Федерального закона О государственном земельном кадастре¦ сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения различного рода обследований и изысканий. Таким образом, государственный кадастровый учет земельных участков производится после проведения межевания земельных участков, т.е. определения местоположения и границ земельного участка на местности.

Если земельный участок ранее не проходил кадастровый учет, процедура межевания включает:

- определение границ земельного участка на местности и согласование этих границ;

- закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;

- изготовление кадастровой карты (плана) объекта землеустройства. Размещено на Allbest.ru

Следует отметить, что согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления в силу названного Закона, является юридически действительным. При совершении сделок с земельными участками для нотариального удостоверения сделки может быть представлен кадастровый план земельного участка, составленный местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству с кадастровым номером, присвоенным в соответствии с ранее действовавшим законодательством. Вместе с тем правообладатель земельного участка вправе получить из территориального органа земельного кадастра сведения в форме кадастрового плана утвержденного образца.

Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка.

3. Документы о правах на земельные участки

При удостоверении сделок с земельными участками, как и с любым иным недвижимым имуществом, нотариус по правоустанавливающим (либо правоподтверждающим) документам проверяет принадлежность этого земельного участка собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним¦ до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующие документы:

- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России;

- государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;

- свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при их отсутствии v выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Помимо правоустанавливающих документов для оформления договора нотариусу должны быть также представлены документы о государственной регистрации объекта недвижимости, выданные учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также кадастровая карта (план) земельного участка.

Размещено на Allbest.ru

4.Особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения

Порядок совершения сделок с земельными участками из состава категории земель сельскохозяйственного назначения указан в Законе об обороте земель, который детально регулирует особенности лишь двух таких сделок: купли-продажи и аренды.

Первой особенностью купли-продажи данных земель является законодательное ограничение их субъектного состава, а именно возможности иностранцев являться субъектами права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Как следует из ст. 3 Закона об обороте земель, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель данной категории только на праве аренды.

Во-вторых, согласно п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий. которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В-третьих, следует выделить особенности процедуры купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в том, что субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней.

В случае если субъект РФ или в соответствии с его законом муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка, по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным правилам. Отдельная процедура предусматривается в случаях проведения публичных торгов, которые проводятся, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель. Такие земельный участок (его часть) или доля должны быть отчуждены собственником в течение года со дня возникновения права собственности на них или права собственности на доли в общей собственности на земельный участок, при этом закон не уточняет, возможно ли такое отчуждение посредством совершения безвозмездной сделки (например, по договору дарения).

В случае нарушения указанных требований орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое, имущество и сделок с ним, обязан в течение 10 дней в письменной форме известить об этом орган исполнительной власти субъекта РФ. Последний в течение месяца обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах), а в случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в обшей собственности на земельный участок, их должен приобрести субъект РФ либо в случаях, установленных его законом, муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

Кроме того, проведение торгов предусмотрено в случаях предоставления земельных участков в собственность (аренду) гражданам и юридическим лицам из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В качестве исключения из данного правила предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих участков в пределах их компетенции.

В аренду (как и в собственность) могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, включая земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В последнем случае договор аренды такого участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления либо нотариально.

В договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом установленных ст. 8, 10 Закона об обороте земель особенностей. В случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

5.Особенности совершения сделок с земельными участками, являющимися общей собственностью

Право общей собственности на землю (земельный участок) означает, что собственником земли является не одно лицо, а два или несколько лиц - граждан или юридических лиц. Право общей собственности подразделяется на:

право совместной собственности (т. е. без заранее определенных долей);

право долевой собственности (т. е. когда доли в праве собственности заранее определены).

Каждый участник (субъект) права общей собственности называется сособственником, а весь коллектив в целом - собственником. Субъекты права общей собственности на землю - семья, супруги, коллектив лиц. Объект права общей собственности - общий, единый земельный участок, не разделенный на доли в натуре. Например, в совместной собственности крестьянской семьи может быть общий земельный участок, по их совместному желанию и решению. Земельный участок может находиться в совместной собственности супругов. По желанию супругов их земельные участки могут остаться в индивидуальной собственности. При распоряжении земельными участками, находящимися в общей собственности, должны соблюдаться нормы ГК РФ, устанавливающие правовой режим недвижимого имущества, находящегося в общей собственности. ГК РФ установлен различный порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, и долей в праве собственности на это имущество. В первом случае необходимо соглашение всех участников общей собственности, во втором - участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, например продать, подарить и т. Д. При возмездном отчуждении действует преимущественное право покупки доли участниками долевой собственности. Владение и пользование имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется сособственниками сообща и не зависит от размера вклада каждого из них в создание общего имущества. Соглашением между участниками совместной собственности может быть предусмотрено раздельное владение и пользование общим имуществом. При несоразмерности имущества, предоставленного во владение и пользование, вкладу сособственника в создание общего имущества, он, в отличие от участника долевой собственности, не вправе требовать от других сособственников соответствующей компенсации. При совершении одним из сособственников сделки по распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности, предполагается, что она осуществлена по согласию всех сособственников. При обращении взыскания на долю в праве общей собственности на земельный участок необходимо иметь в виду, что земельный оборот ограничен. В ряде сельскохозяйственных коммерческих организаций выдел земельных долей в натуре не разрешен. Реальный способ обращения взыскания на долю в праве собственности на земельный участок - продажа должником своей доли остальным участникам общей собственности, а при их отказе купить долю - продажа сельскохозяйственной коммерческой организации, которая использует эту землю.

Заключение

Подводя итоги рассмотрению темы связанной со сделками с землей, необходимо отметить анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками. Данная цель может быть достигнута путем включения в Земельный кодекс РФ специальной статьи - «общие требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками». В рамках этой же статьи имеет смысл установить перечень допускаемых сделок с земельными участками, а также пределы возможного государственного вмешательства в рассматриваемую область общественных отношений.

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты и официальные документы:

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. - М., 1995.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 но-ября 1994 года.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 ян-варя 1996 года. // Российская газета. 6, 7, 8, 10 февраля 1996 года.

4. Федеральный закон от 11 июня 2003. № 74-ФЗ «О крестьянско (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.

5. Федеральный закон от 24 июля 2002ю № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

Специальная литература :

6. Андреева М.Б. Право собственности и иные вещные права на землю в свете нового земельного законодательства // Иваново-Вознесенский юридический вестник: Научно-практический журнал. Иваново, 2006, № 10.

7. Баринова Е. Вещные права - самостоятельная категория? // Хозяйство и право. - 2008. - № 7.

8. Бурцев Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки. «Журнал российского права», 2009, N 9.

9. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. 8-е изд., перераб. - М.: Юрайт-Издат, 2004.

10. Земельное право современной России: Учебное пособие. Крассов О.И. М.; Дело, 2003.

Размещено на Allbest.ru