Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Пермский национальный исследовательский политехнический университет

Березниковский филиал

Реферат

по дисциплине "Экономика недвижимости"

на тему «Правовые основы операций с недвижимостью»

Работу выполнила студентка

группы ЭиУ- 10д(1)

Наздрачева П.В.

Работу проверил преподаватель

Качура А.А.

Березники 2014

Содержание

• Введение
• 1. Правовое регулирование рынка недвижимости
• 2. Правовое регулирование купли-продажи недвижимости
• 3. Правовое регулирование мены недвижимости
• 4. Правовое регулирование дарения недвижимости
• 5. Правовое регулирование ренты недвижимости
• 6. Правовое регулирование аренды недвижимости
• Заключение
• Список литературы

Введение

Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться.

Рынок недвижимости находится под постоянным контролем со стороны государства, а потому правительство РФ разработало ряд нормативно-правовых актов, которые регулируют поведение субъектов указанного рынка и регистрацию сделок с недвижимостью. Можно смело сказать, что сферу недвижимости регулирует большое число законодательных актов и нормативных источников.

1. Правовое регулирование рынка недвижимости

правовой недвижимость земельный аренда

Прежде всего, самым «главным» законодательным актом в России является Конституция РФ. В ней не содержится такой термин как недвижимость либо объекты недвижимого имущества, но в своих нормах данный документ содержит основы управления нашим обществом, выступая в роли идейного источника. Конституция РФ разграничивает уровни власти на федеральную, региональную и местную, таким образом, давая принадлежность формам собственности в том числе. Конституция РФ гарантирует единство экономического пространства на территории России, не ограничивает перемещение товаров по ней, поддерживает конкуренцию и даёт свободу выбора. На указанных принципах и строится система рынка недвижимого имущества в РФ. Нормы Конституции РФ позволяют гражданам свободно приобретать и продавать объекты недвижимого имущества, а с помощью разделения земель и природных ресурсов на государственные, муниципальные и частные позволяют вовлекать в оборот землю, которая неразрывно связана с любым объектом недвижимого имущества. Также нормы Конституции РФ даёт абсолютное равенство своим гражданам и всем участникам гражданского оборота, защищая тем самым их интересы и право собственности. Государство же обязано не просто защищать интересы граждан, но также бороться с монополизацией и устранять недобросовестную конкуренцию.

Непосредственный контроль и урегулирование рынка недвижимости содержится в Гражданском кодексе РФ. Именно в данном нормативно-правовом документе содержится понятие недвижимости, подразделение на виды недвижимого имущества, закрепление требований к сделкам с недвижимостью и условия их заключения. Все остальные нормы закона, которые принимаются для оптимизации обращения на рынке недвижимости, не должны противоречить положениям Гражданского кодекса РФ либо каким бы то ни было образом менять их значение и содержание. Сам ГК РФ делится на несколько частей, именно поэтому определение недвижимого имущества и его признаки содержатся в первой части ГК РФ, там же закреплён порядок государственной регистрации сделок с таким имуществом. В особенной части ГК РФ уже присутствуют правила совершения сделок с недвижимостью, приписываются им особый порядок, в том числе и в отношении аренды объектов недвижимого имущества. Нормы, регулирующие договор строительного подряда, также можно смело отнести к регуляторам рынка недвижимости.

Земельный кодекс РФ имеет большое значение в сфере регулирования рынка недвижимости в России. Земельное законодательство направлено на решение проблем и регулирование отношений по использованию и охране земель в нашей стране, защищая таким образом интересы народов, которые проживают не определённых территориях. Земельное законодательство РФ в целом носит дополнительный характер - оно дополняет пробелы в ГК РФ, не может противоречить нормам гражданского права, и применяется в том случае, если сам ГК РФ не содержит указаний в отношении той или иной ситуации.

Существует ряд кодифицированных актов, которые регулируют рынок недвижимости в России. Это, помимо Гражданского и земельного кодексов, также и Жилищный кодекс РФ, Воздушный кодекс, Лесной кодекс, Градостроительный кодекс, кодекс торгового мореплавания. Данные источники права регулируют правоотношения, затрагивающие жилые помещения, многолетние насаждения, леса, водные объекты и т.д. Каждый кодекс регулирует свою собственную отрасль правоотношений, но все они в совокупности не должны противоречить друг другу, а тем более Земельному и Гражданскому законодательству. Напротив, они призваны дополнять и расширять нормы вышестоящих законодательных актов.

В случае возникновения споров на рынке недвижимости на помощь приходит Гражданский процессуальный кодекс РФ и Арбитражный процессуальный кодекс. Именно данные источники содержат нормы, позволяющие решить любые споры с недвижимостью. Также для правильного регулирования оборота недвижимого имущества в РФ разрабатываются и принимаются различные Федеральные законы («О соглашениях о разделе продукции», «Об оценочной деятельности в РФ», «Об инвестиционной деятельности в РФ», «О порядке регистрации сделок с недвижимым имуществом»).Все указанные нормативно-правовые документы имеют большое значение для участников оборота недвижимого имущества, они устанавливают порядок совершения сделок с недвижимостью, регистрации прав на неё и т.д.[1]

2. Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи - один из основных гражданско-правовых договоров, способствующих перемещению товарно-материальных ценностей и благ среди участников гражданского оборота от одного собственника к другому за определенную денежную плату. [2]

В настоящее время на правовое регулирование купли-продажи направлены десятки и сотни разно-уровневых нормативных актов (как гражданско-правовых, так и смежных отраслей права, как частного, так и публичного права).

Среди актов направленных на регулирование купли-продажи можно выделить:

- Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров (Вена, 11 апреля 1980 г.);

- Резолюция Генеральной Ассамблеи ООН от 16 декабря 1996 г. А/51/628 "Типовой закон об электронной торговле, принятый Комиссией Организации Объединенных Наций по праву международной торговли (ЮНСИТРАЛ), и Руководство по принятию";

- Правовое руководство ЮНСИТРАЛ "По международным встречным торговым сделкам" (подготовлено на двадцать пятой сессии Комиссии ООН по праву международной торговли (ЮНСИТРАЛ), 4-22 мая 1992 г.);

- Международные правила толкования торговых терминов "Инкотермс" Публикация Международной торговой палаты 1990 г. №460.

Базисным актом национального законодательства Российской Федерации, посвященным купле-продаже, является Гражданский кодекс РФ (Часть 2, Гл.30).

Наряду с ГК РФ к правоотношениям по купле-продаже применимы многие другие законодательные акты. В частности можно выделить:

- Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и (с изм. и доп. от 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г.) - данный законодательный акт регулирует особенности розничной купли-продажи с участием покупателя физического лица;

- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.) - отдельные положения данного закона применимы при купле-продаже недвижимого имущества.

Наряду с законодательными актами, к правоотношениям купли-продажи применимы и подзаконные акты(указы Президента РФ и постановления Правительства РФ), а также ведомственные акты.

Среди подзаконных нормативных актов можно выделить:

- Постановление Правительства РФ от 30 июня 1997 г. №772 "Об утверждении Правил совершения банками сделок купли-продажи мерных слитков драгоценных металлов с физическими лицами";

- Постановление Правительства РФ от 30 июня 1994 г. №756 "Об утверждении Положения о совершении сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации" (с изм. и доп. от 1 декабря 1998 г.);

- Постановление Правительства РФ от 10 декабря 1992 г. №959 "О поставках продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена" (с изм. и доп. от 15 апреля, 2 декабря 1994 г., 16 декабря 1995 г.). [3]

3. Правовое регулирование мены недвижимости

Суть договора мены заключается в том, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. В результате совершения договора мены недвижимых объектов осуществляется переход права собственности на них.

Характер обязательств, возникающих при совершении договора мены недвижимых объектов, обусловил применение к ним правил о договоре купли-продажи, содержащихся в гл. 30 ГК РФ, если это не противоречит положениям гл. 31 ГК, регулирующей порядок совершения договоров мены, и существу обязательств, возникающих из договора мены. Нормы договора о купле-продаже должны применяться к договору мены недвижимых объектов с учетом того, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Особенности правового регулирования договоров купли-продажи недвижимых объектов, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 ЗК РФ, применяются к совершению договоров мены недвижимых объектов.

Правила, регулирующие совершение договора мены и отличающие его, прежде всего от договора купли-продажи, отражены в некоторых правовых нормах. Например, в том случае, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых земельных участков, а также о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением обязательств, согласно ст. 568 ГК РФ необходимо исходить из предположения, что предметом договора является обмен равноценными земельными участками. Расходы по передаче земельных участков, их принятию и иным действиям, связанным с исполнением договора, должны возлагаться на ту сторону, которая несет соответствующие обязанности согласно договору мены земельных участков.

Обмен земельных участков вовсе не обязательно должен быть осуществлен одновременно. Допускаются случаи, когда договор может предусматривать различные даты передачи обмениваемых участков. Сначала обязанность по передаче участка исполняет одна сторона, а потом - другая. Согласно ст. 569 ГК РФ, когда в соответствии с договором мены земельных участков сроки передачи обмениваемых участков не совпадают, к исполнению обязательства передать участок стороной, которая должна его передать после передачи земельного участка другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК). В данной ситуации правило о встречном исполнении обязательства состоит в следующем. В случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Момент перехода права собственности на обмениваемые земельные участки определен в ст. 570 ГК РФ. Право собственности на полученные в порядке обмена земельные участки переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче участков исполнены обеими сторонами. После исполнения обязательств по договору мены земельных участков переход права собственности на них подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Соответственно и договор мены земельных участков заключается только в письменной форме.

Есть особенности, касающиеся применения ответственности за изъятие имущества - земельного участка, полученного по договору мены (ст. 571 ГК). По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от каких-либо прав третьих лиц, за исключением случая, когда сам покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. [4]

4. Правовое регулирование дарения недвижимости

Договор дарения - это безвозмездная сделка, т.е. обязанность по имущественному представлению лежит лишь на одной из сторон - дарителе. Никакого встречного удовлетворения ему не причитается.

В настоящее время нормы, регулирующие договор дарения, по-прежнему аккумулированы в ГК РФ. Однако ГК РФ уделяет дарению гораздо больше внимания, выделив, в частности, для этого отдельную главу во второй части, состоящую из 11 статей, где дана достаточно развернутая и детальная регламентация.

Помимо норм гражданского права отношения, связанные с дарением, подпадают под действие правил других отраслей российского права, в частности семейного, административного. К числу актов, содержащих такие правила, относятся СК РФ (ст. 36), Указ Президента РФ от 30.04.1996 N 614 "О дополнительных мерах по реализации Федерального закона "О ветеранах" и др.

Следует отметить, что при отсутствии в ГК РФ специальных норм, регулирующих особенности договоров дарения отдельных видов недвижимого имущества, необходимо по аналогии использовать некоторые правовые нормы, регулирующие форму и условия отчуждения недвижимости на основе сделок купли-продажи. Так, несомненно, что существенным условием договора дарения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения дарителем, является перечень этих лиц в тексте договора с указанием их прав на пользование передаваемым в дар жилым помещением, т. е. по аналогии должен применяться п. 2 ст. 558 ГК РФ. При несоблюдении этого существенного условия договор не может считаться заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). [5]

Правовое регулирование ренты недвижимости

Правовое регулирование рентных договоров осуществляется в основном нормами главы 33 ГК РФ, которая, включает 23 статьи, сформулированных таким образом, чтобы обеспечить повышенную правовую и социальную защиту более слабой в экономическом, социальном и физиологическом отношении стороны этого договора - получателя ренты, даже в тех случаях, когда стороны не предусмотрели в договоре важные для условия. Так, статья 597 ГК РФ (в редакции от 01 декабря 2011г.) устанавливает, что размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Принцип приоритета интересов получателя ренты отражен и в нормах ст. ст. 599 и 605 ГК РФ, которые при существенном нарушении договора плательщиком ренты гарантируют получателю ренты право потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Эти и другие принципы охраны прав и законных интересов получателей ренты обеспечивают законность и стабильность заключаемых договоров.

Сочетание принципов диспозитивности и императивности в правовом регулировании рентных договоров, а также усиленная охрана прав и законных интересов получателей ренты обусловили их обязательное нотариальное удостоверение. Несомненно, услуги нотариуса, в частности, установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, во многих случаях предотвращают последующие судебные споры. Между тем, в научной литературе существует мнение, что нотариус не может удостоверять договор ренты как сделку, поскольку ее нет до момента регистрации договора, он удостоверяет не собственно факт заключения договора, а содержание воли сторон, правильность ее формирования и изъявления.

Из содержания норм, регламентирующих рентные отношения, очевидно, что рента является формой регулярного дохода. Вместе с тем, в науке и практике широко распространено мнение, что заключение рентного договора не должно преследовать цель - осуществление предпринимательской деятельности, а сама рента не представляет собой прибыли и не является доходом. [6]

5. Правовое регулирование аренды недвижимости

Правовое регулирование аренды осуществляется Земельным кодексом РФ (особенности сдачи в аренду) и гражданским законодательством (общие положения). Аренду можно рассматривать как вид права на земельный участок и как договор, который является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим. Его сторонами являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть юридические и физические лица, в том числе и иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы власти Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования. Сдача имущества в аренду принадлежит его собственнику, и арендодателями могут быть также лица, уполномоченные - законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предмет договора аренды - имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. Действующее законодательство (п. 3 ст. 607 ГК РФ) требует четкого определения предмета договора аренды, им является земля (земельный участок, который описан и в установленном порядке установлены его границы).

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ). По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Земельный кодекс РФ в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации (кроме случаев, установленных федеральными законами) договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года. Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания конкретного срока, то есть на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для того предупреждения законом или договором может быть установлен и другой срок (ст. 610 ГК РФ).

По правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечению срока договора имеет - при прочих равных условиях - преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий строений и сооружений, расположенных на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на участки, находящимся в государственной или муниципальной собственности (ст. 36 ЗК РФ). Кроме того, арендатор не имеет право заключить договор аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков.

Основная обязанность арендодателя земельного участка, предоставить арендатору участок в состоянии, соответствующим условиям договора и целевого назначения земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было (например, арендатор не может начать использование участка предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами), то арендатор вправе потребовать передачу участка в надлежащем состоянии и возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжение договора и возмещение убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Ее размер, является существенным условием договора аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены Правительством РФ.

Земельный кодекс РФ закрепляет возможность оборота прав на землю применительно к праву аренды, однако в отличие от установленного Гражданским кодексом РФ, для этого не требуется согласие собственника земельного участка. Арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако права собственника также защищены, так как при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия. [6]

Заключение

Недвижимое имущество обладает особым, по отношению к другим видам имущества, правовым положением, особыми правилами совершения сделок с ним. Сегодня можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы гражданского законодательства Российской Федерации.

Размещено на Allbest.ru