Операции на рынке недвижимости

Размещено на http://allbest.ru

Министерство образования и науки образования РФ

Факультет: Институт кадастра и геоинформационных систем

Кафедра экономики, землеустройства и недвижимости

Курсовая работа

По теме: «Операции на рынке недвижимости»

Выполнила :студентка 2-ого курса

Иванова Екатерина

Новосибирск 2014г.



Содержание

Введение

Глава 1.Характеристики операций совершаемой на рынке недвижимости

1.1 Аренда

1.2 Купля - продажа

1.3 Наследование

1.4 Ипотека

Глава 2.Операции с земельными участками

2.3 Аренда земельного участка под объекты застройки

2.2 Аренда нежилого фонда

2.3 Методические подходы к определению величины арендной платы

Заключение

Литература



Введение

Цель работы: рассмотреть операции на рынке недвижимости

Задачи работы: рассмотреть основные вопросы,касающиеся сделок с земельными участками. Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений.

Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.



Глава 1. Характеристики операций совершаемой на рынке недвижимости

1.1 Аренда

Аренда объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за плату во временное владение и пользование ( ст. 606, 650 ГК РФ). Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ). В не должны быть определены: объект, субъект аренды, срок и условия передачи объекта недвижимости, права и обязанности сторон, арендная плата, порядок расчетов и др.

Субъект аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Объект аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ; п. 1 ст. 22 ЗК РФ).

Срок аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договоры аренды в зависимости от срока делятся на кратко- и долгосрочные.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие. Арендодатель имеет право требовать:

- уплату арендной платы;

- досрочного внесения арендной платы от арендатора;

- расторжение договора и возмещение убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);

- расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ);

- внесение арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

Арендатель обязан:

- предоставить арендатору сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды (ст. 611 ГК РФ);

- отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, полностью или частично препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ);

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ);

- произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616 ГК РФ).

Арендатор имеет право:

- истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта (ст. 611 ГК РФ);

- требовать расторжения договора;

- требовать уменьшение арендной платы или расторжение договора и возмещение убытков при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект (ст. 613 ГК РФ);

- иметь преимущество преимущества при заключение аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Арендатор обязан:

- своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ);

- пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора (ст. 615 ГК РФ);

-поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ);

- вернуть объект недвижимости в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).

Арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Сдача в аренду нежилого фонда имеет ряд особенностей. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, и поэтому требует специальных норм государственной регистрации договоров аренды не жилых помещений, которые в ГК РФ отсутствуют.

К ним применяется правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется комитетом по управлению имуществом. Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости.

Так же как и все договоры аренды, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Виды аренды

1)Аренда зданий и сооружений: В данном параграфе, как следует из его названия, в качестве объекта аренды рассматривается недвижимое имущество, а именно здания, сооружения, иначе - нежилые помещения.В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный параграф об аренде зданий и сооружений.

Сейчас четко обозначено и известно, что ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. Д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть».

Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости.

Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.

Во-вторых, про регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Действующий ГК РФ содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).Таким образом, федеральное законодательство четко формулирует требование о регистрации только тех договоров аренды зданий и сооружений, срок действия которых - не менее года. Договор аренды, заключенный сторонами на срок менее года, обязательной государственной регистрации не подлежит.

2) Аренда транспортных средств: Законодатель выделяет две разновидности договора аренды транспортного средства. При этом критерием для классификации данного договора является аренда с экипажем или без него. Соответственно, по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Объект договора - транспортное средство и услуги по управлению им и его технической эксплуатации, поэтому такой договор имеет признаки смешанного договора (п.3 ст.421 ГК).Такой договор не требует государственной регистрации, но письменная форма является обязательной (ст.633 ГК РФ).

Как по договору аренды транспортных средств с экипажем, так и без экипажа, арендатор вправе:

- без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (если договором не предусмотрено иное) (ст.638 ГК РФ);

- без согласия арендодателя от своего имени заключать договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре, или назначению транспортного средства.

По договору аренды транспортного средства с экипажем, арендатор обязан, если иное не предусмотрено договором: поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе на оплату топлива, других расходуемых материалов и на оплату сборов.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатор обязан:

- оплачивать расходы, возникающие в связи с текущим и капитальным ремонтом;

- осуществлять своими силами управление транспортным средством и его эскплуатацию, как коммерческую, так и техническую;

- оплачивать расходы на содержание транспортного средства, его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (если иное не предусмотрено договором).

Передача имущества может быть как по месту нахождения арендатора, так и по месту арендодателя.

Так как объект является движимым имуществом, на практике, зачастую возникает вопрос о месте возврата транспортного средства.

3) Аренда предприятий: Особенность договора аренды предприятий состоит в объекте данного договора аренды. Им выступает предприятие, которое в свою очередь является недвижимостью.

В соответствии п.1 ст.656 ГК РФ, по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Исключение составляют права арендодателя, хоть и имеющие отношение к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Однако если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.

Особенностью данного вида договора аренды является и его форма. Во-первых, данный договор заключается в письменной форме. Во-вторых, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок такой регистрации устанавливается Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ[1].

Особенностью договора аренды предприятий является и то, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию (ст.657 ГК РФ).

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. От исполнения этой обязанности арендодателем зависит объем прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и такого уведомления не получившие, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был извещен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

1.2 Купля-продажа объектов недвижимости

Купля-продажа объектов недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (гл. 30, §7), Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ст. 37), в котором раскрыты некоторые особенности купли-продажи земельных участков.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления документа, пописанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, срок оплаты, права и обязанности сторон и др.

Предмет договора. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Цена. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если другое не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Срок исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ).

Права и обязанности продавца. При заключении договора продавец вправе требовать:

- уплаты оговоренной в договоре цены;

- оплаты цены объекта недвижимости и процентов, если покупатель не оплачивает объект своевременно;

- оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

- передать объект недвижимости свободным от любого обременения, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами ( ст. 460 ГК РФ);

- в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами - возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);

- вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);

- передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).

Права и обязанности покупателя:

- своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости со всеми принадлежностями, свободного от вещей предыдущего собственника (ст. 463 ГК РФ);

- уменьшения цены объекта или расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);

При этом покупатель обязан:

- принять по акту переданный ему объект недвижимости 9ст. 484 ГК РФ);

- оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);

- оплатить объект по цене, предусмотренной договором (ст. 485 ГК РФ).

Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, так как эта регистрация свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимости.



1.3 Наследование

Наследование осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ). Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ. Наследство открывается со смертью гражданина.

Днем открытия наследства является день смерти гражданина, а при объявлении умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства объекты недвижимости, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

Завещание должно быть совершенно лично, так как оно является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено у нотариуса, на нем должно быть указано место и дата его удостоверения (ст. 1124 ГК РФ). Если завещания нет, то в силу вступает наследование по закону.

Разделом V «Наследственное право» ГК РФ установлен круг наследников по закону - восемь очередей. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Основанием перехода имущества по праву наследования к государству может быть и соответствующее судебное решение, вынесенное по иску прокурора или налогового органа. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.



1.4 Ипотека

Ипотека -- это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит -- одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.



Глава 2.Операции с земельными участками

2.3 Аренда земельного участка под объекты застройки

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года.

Земельные участки предоставляются на праве аренды на срок три года, а в случаях размещения площадка для разворота и отстоя транспортных средств в начальных и конечных пунктах маршрута транспортных средств, сроком на пять лет.

Способы предоставления земельных участков под строительство

рис.1

аренда недвижимость ипотечный кредитование



2.2 Аренда нежилого фонда

Порядок предоставления нежилого помещения в аренду (в соответствии с распоряжением КУГИ от 01.02.2000 № 187-р «О порядке принятия решений о предоставлении в аренду объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга»)

-

рис.2

Информация об объектах нежилого фонда, свободных от арендных отношений, размещается одновременно на сайте Комитета и в еженедельном бюллетене информационного агентства «Недвижимость Петербурга» - «Городской каталог недвижимости «Коммерческая недвижимость» в течение 2 недель.

-Претенденты могут лично осмотреть предлагаемые Комитетом помещения, обратившись в управление (отдел) недвижимого имущества КУГИ (районное агентство), указанное в публикации, за смотровым ордером.

-Каждый претендент (юридическое, физическое лицо), заинтересовавшийся предложениями Комитета, может подать заявку установленного образца в районное агентство КУГИ, указанное в публикации. К заявке прилагается пакет документов.

В случае если потенциальный арендатор выражает намерение уплачивать арендную плату по ставке, превышающей ставку, рассчитанную в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга, к подаваемой заявке прилагается Заявление.

-После подачи первой заявки, но не ранее чем через 2 недели с начала публикации, районное агентство снимает объект с публикации и включает вопрос о рассмотрении заявки (заявок) на предоставление объекта в аренду в повестку дня ближайшего заседания городской (районной) комиссии в соответствии с регламентом городской (районной) комиссии. На основании решения комиссии издается распоряжение КУГИ или главы районной администрации об использовании объекта нежилого фонда.

-Распоряжение КУГИ или главы администрации района является основанием для заключения договора аренды.

-В период с момента выхода распоряжения и до заключения договора аренды победитель должен заключить договор страхования на арендуемый объект недвижимости, договора с обслуживающими организациями на коммунальные услуги, электроэнергию и т.п., получить согласование СЭС и Госпожарнадзора на осуществление того вида деятельности, под который оно будет использоваться.

-В случае, если помещение расположено в здании, являющемся памятником истории и культуры в соответствии с п.3 ст. 63 Федерального Закона от 25.06.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», то арендатор обязан в течение 2 месяцев оформить охранное обязательство в КГИОП.

-При наличии полного комплекта документов районное агентство КУГИ готовит договор аренды, который подписывают обе стороны.

2.3 Методические подходы к определению величины арендной платы

В результате анализа международной и российской нормативной базы (Международные и Европейские стандарты оценки, российские Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и права аренды земельных участков), научно-методической литературы и практической деятельности в области оценки установлено, что арендная плата за землю может определяться следующими основными способами:

1) как относящаяся к земельному участку часть дохода от ведения предпринимательской деятельности на данном земельном участке (земельная рента);

2) как доход от сдачи в аренду земельных участков на условиях, сложившихся на открытом и конкурентном рынке земли (рыночные ставки арендной платы)

3) как произведение стоимости земельного участка и коэффициента капитализации

При этом алгоритм расчета арендной платы первым и вторым способом основан на анализе рыночной информации, непосредственно связанной и определяющей величину арендной платы или земельной ренты. Данные два способа по сравнению с третьим предполагают меньшее влияние экспертных (субъективных) предположений оценщика на результаты расчета. Данные способы расчета в оценочной деятельности относят к так называемым «прямым методам», зависимым от меньшего числа расчетных параметров, и, следовательно, более точным.

Определение арендной платы как произведение стоимости земельного участка и коэффициента капитализации относится к «косвенным», менее точным методам, поскольку при определении рыночной стоимости земельного возможный разброс результатов оценки одного и того же объекта достаточно велик, а при обосновании величины коэффициента капитализации (тоже имеется определенный разброс значений), относительный разброс размеров арендной платы становится еще выше. Поэтому данный метод обычно используют, только когда невозможно обоснованно применить «прямые методы».

Что касается определения арендной платы на основе анализа рыночных арендных ставок, то можно констатировать, что в России данный рынок вообще не сложился (рынок аренды земли между множеством частных собственников отсутствует, в аренду сдаются только государственные и муниципальные земельные участки по ставкам, установленным соответствующими органами власти).

Таким образом, для применения данного способа расчета необходимая информация отсутствует и его применение на основе российских аналогов невозможно.

Рынок продажи земельных участков и имущественных прав на них определенного целевого назначения в отдельных городах и регионах России существует, но является недостаточно развитым и непрозрачным. В странах с развитой рыночной экономикой рынок продажи земельных участков, как правило, достаточно хорошо развит. Но в отличие от рынка продажи, рынок аренды, если развит, то на порядок хуже.

Поэтому применение данного способа расчета на основе зарубежных земельных участков-аналогов с необходимой степенью достоверности также невозможно.

Наиболее соответствующим целевым принципам и имеющейся достоверной информации является рентный подход (способ) к определению арендной платы. Согласно теории и практики оценочной деятельности земельная рента определяется как относящаяся к земельному участку часть дохода от ведения на нем предпринимательской деятельности[1]. В идеальных экономических условиях величины рыночной арендной платы и земельной ренты между собой равны.



Заключение

В данной работе был рассмотрены основные вопросы, касающиеся сделок с земельными участками. Насколько сделки с земельными участками соотносятся с нормами гражданского права, правомерность сделок с землей, общие характерные признаки сделок с землей: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключения сделок с земельными участками и действительность-недействительность заключенных сделок. .

Кроме того, подробно рассмотрены формы заключения сделок с земельными участками. Какие требования предъявляет закон к форме заключения сделки с земельным участком и государственной регистрации перехода пава собственности на землю.

Современные гражданско-правовые отношения, касающиеся сделок с землей, принимают все более организованный, упорядоченный вид. И хотя, большинство сделок регулируется по-прежнему гражданским законодательством, появились законы, регулирующие именно земельные отношения и сделки, совершаемые с земельными участками: Закон об ипотеке.

Далее в курсовой работе подробно рассматривались виды сделок с земельными участками. Особенности купли-продажи земельных участков, кто может выступать продавцом или покупателем, правила и порядок купли-продажи земельных участков.

Требовании к оформлению и регистрации договоров купли-продажи земли. Особенности перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, порядок пользования земельным участком с переходом права собственности на здание, строение, сооружение или изменение сложившегося порядка пользования земельным участком.

Аренда земли детально разработана Земельным кодексом Российской Федерации и является на данный момент приоритетным видом сделок с землей.

Права и обязанности арендодателя и арендатора, их взаимодействие с органами местного самоуправления, возникновение и прекращение аренды и многие другие вопросы.

В целом еще раз можно подтвердить, что совершение сделок с земельными участками является один из наиболее динамично развивающихся институтов земельного права. Вопрос земли в Росси неизменно актуален, а производимые время от времени правительством неизбежные реформы не справляются с динамичным течением жизни и не решают многих спорных вопросов, касающихся владением, распоряжением и пользованием землею.



Литература

1. Сырых Е.В. Земельное право. Учебник для вузов. - М., Юстицинформ. 2005.

2. Гражданское право. Учебник. // под ред. Суханова Е.А. - М.: Бек, 1998. с.329-377.

3. Земельное право. Учебник для вузов. - М., Былина.2002. с.285-310.

4. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник для вузов. - М.:Норма-инфра. 1999. Жариков Ю.Г., Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э. Земельное право. Учебник. - М. Юрайт. 2003. с.90-127.

5. Интернет

Размещено на Allbest.ru

...