Договор купли-продажи и его виды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие договора купли-продажи

2. Виды договоров купли-продажи

2.1 Договор розничной купли-продажи

2.2 Договор поставки

2.3 Договор контрактации

2.4 Договор энергоснабжения

2.5 Договор купли-продажи недвижимости

2.6 Договор продажи предприятия

2.7 Договор мены

2.8 Договор ренты

Заключение

Список использованной литературы

Введение

договор продажа купля

Договор купли-продажи является наиболее распространенным и важным видом договора в гражданском обороте. Все виды предпринимательской деятельности связаны с рынком товаров, работ, услуг, все предприниматели широко используют договор купли-продажи. Этот договор находит широкое применение также в отношениях граждан, граждан и предпринимателей.

Так что же такое покупка или продажа какого-нибудь продукта или товара? Это, прежде всего оформленный по всем правилам и в соответствии с действующим законодательством документ о передаче товара или услуг от одного владельца другому. Этот документ называется - договором купли- продажи. Договор купли-продажи является одним из основных видов обязательств по передаче имущества в собственность или в иное вещное право.

Обозначенная тема для исследования представляется весьма актуальной. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе развития правовых систем происходил естественный отбор правовых норм о купле-продаже. Случайные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы первоначально регулировавшую куплю-продажу постепенно приобрели характер общих положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал серьезное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

В различных правовых системах имеются свои особенности в регулировании купли-продажи. Однако во всех правовых системах важнейшее значение придается передаче права собственности на вещи (имущество, товар) по договору купли-продажи и существенным условиям данного договора: его предмету, цене, ответственности сторон за соблюдение договорных условий, а также некоторым дополнительным условиям - о сроках, месте и порядке передачи товара, его перевозке и страховании, порядке расчетов и т.д.

1. Понятие договора купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

Договор купли-продажи является консенсуальным. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.

Договор купли-продажи является возмездным и двусторонним. Он является договором синаллагматическим, поскольку исполнение обязательств покупателем по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Сторонами договора купли-продажи могут быть любые физические и юридические лица. Вместе с тем ГК РФ предусматривает такие виды договора купли-продажи, в которых либо двумя сторонами, либо одной из сторон являются только субъекты предпринимательской деятельности. В зависимости от состава участников договора ГК РФ выделяет специально такие виды договора купли-продажи, сторонами которых могут выступать только субъекты предпринимательской деятельности.

ГК РФ выделяет и регламентирует договор розничной купли-продажи, в котором одной из сторон - продавцом является субъект предпринимательской деятельности, а также договор энергоснабжения, где одной из сторон всегда выступает коммерческая организация. При этом и розничная купля-продажа, и договор энергоснабжения являются публичными договорами.

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Общие положения о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст. 382-390 ГК), подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. тех товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом.

Если к моменту заключения договора купли-продажи индивидуально-определенные вещи были утрачены продавцом в результате их гибели, перехода права собственности на них к третьим лицам и т.п., вопрос о судьбе договора купли-продажи должен решаться в зависимости от того, были ли известны данные обстоятельства покупателю. Если покупатель, заключая договор купли-продажи, знал или должен был знать, что вещь, являющаяся объектом продажи, утрачена продавцом, налицо договор, который должен быть признан незаключенным по признаку отсутствия соглашения сторон относительно предмета договора. В случаях, когда покупателю на момент заключения договора не было известно, что индивидуально-определенная вещь, служащая товаром, утрачена продавцом, он, обнаружив впоследствии данное обстоятельство, вправе потребовать признания данного договора недействительным как заключенного под влиянием обмана (ст. 179 ГК). Такая сделка является оспоримой, поэтому покупатель вместо того, чтобы добиваться признания ее недействительной, имеет право, исходя из того, что договор действителен, потребовать от продавца возмещения убытков и применения иных мер ответственности в связи с неисполнением последним обязательств, вытекающих из договора купли-продажи.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК).

Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, обладающих правом собственности на закрепленное за ним имущество (к примеру, унитарные государственные или муниципальные предприятия, учреждения), передача продавцом имущества (а в соответствующих случаях - государственная регистрация) служит основанием для возникновения у покупателя ограниченного вещного права.

В отношениях по купле-продаже государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК), на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК), а также на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК). В случаях продажи предприятий и жилых помещений государственной регистрации подлежат также и заключаемые договоры купли-продажи.

По общему правилу отчуждение собственником имущества другим лицам влечет прекращение права собственности последнего (п. 1 ст. 235 ГК). Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях - с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (государственная регистрация) служит основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или ненаступлении иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст. 491 ГК).

Риск случайной гибели или случайного повреждении товара переходит на покупателя также с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Однако в тех случаях, когда товар продается во время нахождения его в пути (в частности, путем передачи коносамента или других товарораспорядительных документов на товар), риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено самим договором или обычаями делового оборота (ст. 459 ГК).

2. Виды договоров купли-продажи

Видами договора купли-продажи, в которых сторонами могут выступать любые лица, а не только субъекты предпринимательской деятельности, являются договоры продажи недвижимости и продажи предприятия.

Вместе с тем, исходя из признания предприятия объектом недвижимости, используемым в предпринимательских целях (ст. 132 ГК РФ), следует признать, что сторонами договора продажи предприятия являются субъекты предпринимательской деятельности, действующие в предпринимательских целях. Поэтому договор продажи предприятия используется в предпринимательской сфере.

Договор купли-продажи является генеральным договором, и нормы о купле-продаже применяются к отдельным ее видам, если иные правила для них не предусмотрены ГК РФ.

2.1 Договор розничной купли-продажи

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Одной из сторон этого договора - продавцом - является субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий продажу товаров в розницу с целью получения прибыли.

Покупателем в договоре розничной купли-продажи может быть любое юридическое или физическое лицо, приобретающее товар для личного, семейного, домашнего и иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Последнее обстоятельство и отличает розничную куплю-продажу от такого вида купли-продажи, как поставка, в которой товар приобретается именно для использования в предпринимательской деятельности.

Если покупателем является гражданин, то к его отношениям по договору розничной купли-продажи, не урегулированным ГК РФ РФ, применяется Закон о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним. Такие правовые акты применяются к договору розничной купли-продажи в части, не противоречащей ГК РФ. В одних случаях они конкретизируют и детализируют положения ГК РФ о розничной купле-продаже, в других - устанавливают правила, не предусмотренные ГК РФ, а в третьих - предусматривают иные правила, чем ГК РФ, когда ГК РФ допускает возможность их определения иными законами.

Существенным условием договора розничной купли-продажи как разновидности купли-продажи является условие о предмете, которое считается согласованным, если определены наименование и количество товара. Остальные условия розничной купли-продажи: качество, ассортимент, цена определяются по правилам купли-продажи с учетом особенностей, установленных ГК РФ для розничной купли-продажи.

2.2 Договор поставки

Договор поставки - это договор, по которому поставщик - продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары в собственность покупателю для использования в предпринимательской деятельности и иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Поставщиком по договору поставки выступает только субъект предпринимательской деятельности. Поставщик продает либо производимые им товары, либо товары, закупленные им для продажи.

Поскольку покупатель приобретает товар для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием, то он также является субъектом предпринимательской деятельности.

Существенным условием договора поставки как разновидности договора купли-продажи является условие о предмете, которое считается согласованным, когда определено наименование и количество товара.

Вместе с тем, наряду с наименованием и количеством товара, существенным условием договора поставки является условие о сроке или сроках. Срок поставки может определяться различно, например, путем указания конкретной даты либо указанием периодов поставки в течение срока действия договора. Если договором период поставки (сроки поставки отдельных партий товаров) не определен, то в соответствии с правилом ГК РФ товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иной порядок не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.

Наряду с периодами поставки в договоре поставки может быть установлен график поставки товаров: декадный, суточный, часовой и т. п.

Условия договора поставки о качестве, ассортименте, цене, таре и упаковке определяются по правилам договора купли-продажи с учетом особенностей, установленных ГК РФ для договора поставки как договора в сфере предпринимательства.

В договоре поставки определяется порядок поставки товара. Товар отгружается (передается) покупателю, являющемуся стороной договора поставки, или лицу, указанному в договоре в качестве получателя.

Договором поставки может быть предусмотрено право покупателя давать поставщику указания об отгрузке (передаче) товаров получателям, указанным в отгрузочной разнарядке. Содержание отгрузочной разнарядки и срок ее направления покупателем поставщику определяются договором. Если срок направления такой отгрузочной разнарядки не определен договором, она должна быть направлена поставщику не позднее чем за тридцать дней до наступления периода поставки. Если покупатель не представляет отгрузочную разнарядку в установленный срок, поставщик вправе либо отказаться от исполнения договора поставки, либо потребовать от покупателя оплаты товаров. Кроме того, поставщик вправе потребовать возмещения убытков, причиненных в связи с непредоставлением отгрузочной разнарядки.

Вид транспорта, которым осуществляется доставка товаров, и условия доставки товаров определяются договором поставки. Если они не определены договором, право выбора вида транспорта или определения условий доставки товаров принадлежит поставщику, если иное не вытекает из законов, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.

2.3 Договор контрактации

Договор контрактации является специфическим видом купли-продажи, имеющим распространение в сфере реализации сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия. По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

К договору контрактации в части, не урегулированной правилами ГК РФ о контрактации, применяются правила о договоре поставки, в случаях закупки и поставки сельскохозяйственной продукции, продовольствия и сырья для государственных нужд - правила о поставке товаров для государственных нужд, а при отсутствии таковых - общие положения о договоре купли-продажи.

Сторонами договора контрактации являются производитель сельскохозяйственной продукции и ее заготовитель. Производителем может быть коммерческая организация, производящая сельскохозяйственную продукцию, гражданин, занимающийся этим видом предпринимательской деятельности, в том числе крестьянское (фермерское) хозяйство. Заготовителем также является предприниматель, закупающий сельскохозяйственную продукцию для последующей продажи или для последующей переработки.

Предметом договора контрактации является сельскохозяйственная продукция, выращенная (произведенная) сельскохозяйственным производителем и не подвергнутая какой-либо промышленной переработке, т. е. сельскохозяйственная продукция в сыром виде. Контрактуемый товар отличается тем, что это товар будущий, т. е. он еще подлежит выращиванию или производству в условиях сельского хозяйства. Само выращивание связано с различными стадиями сельскохозяйственного производства, которые иногда не зависят от воли производителя сельскохозяйственной продукции (засуха, дожди и т.п.). Эти обстоятельства обусловливают порядок определения условий в договоре о количестве (ст. 465 ГК РФ) и ассортименте сельскохозяйственной продукции (ст. 467 ГК РФ). Так, количество сельскохозяйственной продукции может быть определено не в точных размерах, а выражено в двух предельных цифрах - наименьшей и наибольшей (от и до).

Порядок передачи сельскохозяйственной продукции определяется договором контрактации. Если договором он не определен, то заготовитель обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз. Если принятие сельскохозяйственной продукции осуществляется в месте нахождения заготовителя или ином указанном им месте, заготовитель не вправе отказаться от принятия сельскохозяйственной продукции, соответствующей условиям договора контрактации и переданной заготовителю в обусловленный договором срок.

При нарушении сторонами тех или иных условий договора контрактации применяются последствия, предусмотренные нормами о договоре поставки и общими положениями о договоре купли-продажи.

Вместе с тем особенности сельскохозяйственного производства, подверженного не всегда предсказуемым влияниям природной среды, обусловливают особенности ответственности производителя сельскохозяйственной продукции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств. В соответствии со ст. 538 ГК РФ производитель сельскохозяйственной продукции отвечает перед заготовителем только за виновное нарушение. Заготовитель же несет ответственность перед производителем по правилам, установленным п. Зет. 401 ГК РФ, независимо от наличия или отсутствия в нарушении его вины.

2.4 Договор энергоснабжения

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Отношения по договору энергоснабжения регулируются ГК РФ , а в части, не урегулированной им - законами и иными правовыми актами об энергоснабжении, а также обязательными правилами, принятыми в соответствии с ними.

Энергоснабжающая организация является субъектом предпринимательской деятельности, осуществляющим деятельность по подаче энергии в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Как публичный договор, договор энергоснабжения заключается со всеми потребителями энергии, но при наличии определенных предпосылок. Договор энергоснабжения заключается с абонентом-потребителем при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Ст. 540 ГК РФ предусматривает особый порядок заключения и продления договора энергоснабжения с гражданином. Договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента к присоединенной сети. Договор является бессрочным, и гражданин вправе без переоформления договора энергоснабжения использовать энергию на бытовые нужды неопределенное время, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Предметом договора энергоснабжения является энергия, обладающая особыми физическими свойствами, процесс производства которой жестко связан с ее потреблением.

С учетом специфики предмета договора и интересов энергоснабжающей организации и потребителя, договор энергоснабжения должен содержать условия о количестве энергии, качестве энергии, оплате энергии, а также включает в себя дополнительные условия, как-то: обязательность соблюдения установленных режимов потребления и согласованных показателей качества энергии, определение границы балансовой принадлежности присоединенной сети, отнесение потребителей к определенной тарифной группе по оплате энергии, обеспечение безопасности эксплуатации и исправности находящихся в ведении потребителя энергетических сетей, энергопотребляющего оборудования, приборов учета.

Количество поданной энергоснабжающей организацией и использованной абонентом энергии определяется в соответствии с данными учета о ее фактическом потреблении. Абонент вправе изменять количество принимаемой им энергии, определенное договором, при условии возмещения им расходов, понесенных энергоснабжающей организацией в связи с обеспечением подачи энергии не в обусловленном договором количестве.

Если же абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве.

Качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и иными обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения. Если энергоснабжающая организация нарушает требования, предъявляемые к качеству энергии, абонент вправе отказаться от оплаты такой энергии.

Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Правила о договоре энергоснабжения применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иные правила не установлены законами, иными правовыми актами или не вытекают из существа обязательства.

При нарушении обязательств по договору энергоснабжения каждая сторона несет ответственность согласно общим нормам ГК РФ. Вместе с тем согласно ст. 547 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить только реальный ущерб. Если в результате регулирования режима потребления, осуществляемого только на основании закона или иных правовых актов, допущен перерыв в подаче энергии абоненту, энергоснабжающая организация несет ответственность перед абонентом лишь при наличии ее вины.

2.5 Договор купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как-то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ.

Нормы ГК РФ применяются к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным.

Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.

Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняла недвижимостью и необходима для ее использования.

Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

2.6 Договор продажи предприятия

Договор продажи предприятия является разновидностью договора продажи недвижимого имущества. В той части, в какой продажа предприятий не определена параграфом 8 ГК РФ, к продаже предприятия применяются правила ГК РФ о продаже недвижимости. Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются специальные нормы ст. 559-566 ГК РФ, при их недостаточности - правила ГК РФ о продаже недвижимости и лишь затем - общие положения о купле-продаже.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам.

ГК РФ не определяет стороны договора продажи предприятия. Но исходя из того, что под предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности, следует полагать, что сторонами этого договора, либо одной из сторон, являются субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи предприятия являются условия о составе и стоимости продаваемого предприятия, т. е. точное определение элементов имущественного комплекса. Они определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Существенным условием договора продажи предприятия является условие о цене. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ), в соответствии с которым при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

В цену предприятия как имущественного комплекса, находящегося на земельном участке (здания, сооружения и т. п.), включается цена передаваемого с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Это правило применяется, если иной порядок установления цены недвижимого имущества не определен договором или не установлен законом.

Согласно п. 1 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с п. 1 ст. 560 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. При отсутствии таких документов может быть отказано в государственной регистрации договора, т.е. договор не будет заключен.

До передачи предприятия покупателю одна из сторон договора продажи предприятия должна письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав продаваемого предприятия. Если долги были переданы на покупателя без согласия кредитора, то после передачи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по таким включенным в состав предприятия долгам.

Передаче покупателю подлежит тот состав продаваемого предприятия, который определяется соглашением сторон. Если соглашением сторон не определен состав передаваемого имущества, то передаче покупателю подлежат то имущество, права и обязанности, которые отражены в акте инвентаризации, бухгалтерском балансе и перечне всех долгов, включаемых в состав предприятия.

2.7 Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор мены подчиняется нормам о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если они не противоречат правилам о мене и существу мены.

Каждая из сторон договора мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Сторонами договора мены могут быть любые юридические и физические лица, в том числе - и субъекты предпринимательской деятельности. Более того, в некоторых сферах предпринимательской деятельности, в частности, в сфере внешней торговли, договор мены имеет широкое распространение

Существенным условием договора мены является условие об обмениваемых товарах, которое считается согласованным, если стороны определили наименование и количество товаров, подлежащих обмену

Обмениваемые по договору товары предполагаются равноценными. В виде исключения п. 2 ст. 568 ГК РФ допускает проведение при мене компенсации неравноценных обмениваемых товаров в денежной форме. Такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключаемом договоре мены.

По общему правилу, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно и после исполнения обеими сторонами их обязательств по передаче товаров (ст. 569 ГК РФ). Однако определить такой момент, особенно при встречных отгрузках обмениваемых товаров, технически непросто. Поэтому законом или договором могут устанавливаться иные правила о переходе права собственности.

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных ст. 461 ГК РФ, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

2.8 Договор ренты

Договор ренты - это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Рента может быть постоянной и пожизненной, при этом последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Получателем и постоянной и пожизненной ренты может быть только гражданин. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Плательщиком ренты может быть любое лицо, в том числе и субъект предпринимательской деятельности. Поэтому для него договор ренты является договором в сфере предпринимательства.

Предметом договора ренты может быть любое имущество: движимое и недвижимое. В любом случае договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если под выплату ренты предусматривается отчуждение недвижимого имущества - договор ренты подлежит и государственной регистрации в установленном законом порядке.

Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно. Соответственно, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к условиям по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, если имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения.

В договоре ренты (как постоянной, так и пожизненной) определяются форма, размер и сроки выплаты ренты. Если договором ренты данные условия не определены, применяются правила, установленные ГК РФ. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте и особые правила, установленные ГК РФ для этого вида ренты. В частности, в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Заключение

В результате выполненного исследования мы пришли к следующему завершающему заключению. Различные виды договоров купли-продажи в сфере предпринимательства ГК РФ устанавливает особые требования к их некоторым условиям.

Например, если продавцом товара является субъект предпринимательской деятельности, то качество продаваемого им товара должно соответствовать обязательным требованиям к качеству, установленным законом.

В соответствии с Законом РФ «О сертификации продукции и услуг»', изготовители (продавцы, исполнители) продукции, подлежащей обязательной сертификации и реализуемой на территории РФ, обязаны реализовывать продукцию только при наличии сертификата, выданного или признанного уполномоченным на то органом, обеспечивать соответствие реализуемой продукции требованиям нормативных документов, на соответствие которым она была сертифицирована, и маркирование ее знаком соответствия в установленном порядке, а также нести другие обязанности, установленные указанным Законом.

Обязательные требования к качеству товаров предусматриваются в установленном законом порядке. Согласно Закону РФ «О стандартизации» они определяются государственными стандартами РФ, и стороны обязаны включать в договор условие о соответствии товара этим требованиям. Таким образом, при купле-продаже в сфере предпринимательства условие о соответствии товара обязательным требованиям ГОСТов является существенным условием договора в силу закона (п. 4 ст. 469 ГК РФ).

В договоре могут быть определены повышенные, по сравнению с ГОСТом, требования к качеству товара. Тогда продавцом-предпринимателем передается покупателю товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями ГОСТов.

Аналогичные требования предъявляются к таре и (или) упаковке, которые должны соответствовать обязательным требованиям, установленным законом, если продавцом в договоре купли-продажи является субъект предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 481 ГК РФ). Следовательно, продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, не вправе предусмотреть в договоре требования к таре и (или) упаковке, отступающие от государственных стандартов, устанавливающих требования к таре и (или) упаковке и имеющих обязательный характер.

Условие о цене также предусматривается в договоре купли-продажи. Вместе с тем в договоре купли-продажи цена может быть вообще не предусмотрена либо ее невозможно определить исходя из условий договора. В этом случае цена определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ, в соответствии с которым исполнение договора купли-продажи должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. Однако в соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ РФ», при наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.

Таким образом, следует признать, что при наличии определенных обстоятельств (отсутствие соглашения сторон о цене при наличии разногласий) цена в договоре купли-продажи становится существенным условием.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Российская газета. №237. 1993. 25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996. № 14-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

Научная литература

3. Абрамов В.А. Сделки. Договоры. Обязательства. М., 2004.

4. Андреева Л.В. Продажа товаров: руководство по подготовке и заключению договоров. М.. 1997.

5. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.

6. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции М., 1996.

7. Гражданское право. Том II. Полутом I / Под ред. Е.А. Суханова. М. 2004.

8. Екимов С.Н. Понятие и общая характеристика договора // Журнал российского права. 2002. № 10.

9. Каменецкая М.С. Существенные нарушение договора контрагентом как основание его расторжения // Законодательство. 2004. № 10.

10. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998.

11. Обыденов А.М. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2003. № 8.

12. Садиков О.Н. Гражданское право России - обязательное право. М., 1997.

13. Серветник А. Общие положения о купле-продаже // Законность. 2004. № 11.

14. Слищенков В.А. О ничтожности договора купли-продажи чужой вещи // Государство и право. 2004. № 1.

15. Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 9.

16. Флейшиц Е.А. Договор купли-продажи. Отдельные виды обязательств. М. 1954.

17. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995.

[1] Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998. С. 17 - 19.

[2] Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 9. С. 86.

[3] Гражданское право. Том II. Полутом I / Под ред. Е.А. Суханова. М. 2004. С. 45.

[4] Каменецкая М.С. Существенные нарушение договора контрагентом как основание его расторжения // Законодательство. 2004. № 10. С. 6 - 8.

[5] Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции М., 1996. С. 43.

[6] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 23.

[7] Обыденов А.М. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2003. № 8. С. 61.

[8] Садиков О.Н. Гражданское право России - обязательное право. М., 1997. С. 65.

[9] Екимов С.Н. Понятие и общая характеристика договора // Журнал российского права. 2002. № 10. С. 88.

[10] Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 298.

[11] Абрамов В.А. Сделки. Договоры. Обязательства. М., 2004. С. 64.

[12] Андреева Л.В. Продажа товаров: руководство по подготовке и заключению договоров. М.. 1997. С. 37.

[13] Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998. С. 44.

[14] Гражданское право. Том II. Полутом I / Под ред. Е.А. Суханова. М. 2004. С. 56.

[15] Флейшиц Е.А. Договор купли-продажи. Отдельные виды обязательств. М. 1954. С. 39.

Размещено на Allbest.ru

...