Анализ особенностей и разработка мероприятий по совершенствованию имущественно-земельного комплекса в России

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что в условиях экономической и продуктовой изоляции России от источников сырья и сельскохозяйственного продовольствия стран Западной Европы и США и падения темпов экономического развития повышается интерес государства, населения и общества к имущественно-земельному комплексу, как основе развития сельского хозяйства и размещения территориального производства.

Земельно-имущественные отношения непосредственно затрагивают интересы страны, регионов, муниципальных образований, всех хозяйствующих субъектов и граждан. В этой ситуации объективной необходимостью является решение вопросов, связанных с теорией и методологией формирования эффективных информационных и экономических механизмов в системе управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях, а также разработка практических рекомендаций, направленных на обеспечение эффективного функционирования земельно-имущественных комплексов и их отдельных элементов.

Анализ экономической литературы позволяет сделать следующие выводы: в настоящее время отсутствует единая обоснованная система показателей анализа эффективности функционирования имущественно-земельного комплекса на различных административно-территориальных уровнях, выбор показателей эффективности использования такого комплекса неоднозначен, применение полной системы показателей анализа эффективности управления комплексом осложняется отсутствием в необходимом объеме технико-экономической информации об объекте анализа; оценка эффективности управления комплексом в условиях решения различных народно-хозяйственных задач сложна, так как в большинстве случаев сложно определить материальный вклад результата производства в конечный продукт деятельности региона (валовой региональный продукт, стоимость продукции и размеры собираемых платежей).

Проблемы управления имущественно-земельных комплексом и его элементами рассматривались многими учёными. В решение этих вопросов существенный вклад внесли ученые: А.А. Варламов, В.А. Вашанов, С.Н. Волков, С.А. Гальченко, И.В. Дегтярев, А.Г. Здравомыслов, П.Ф. Лойко, О.Б. Леппке, С.С. Мишуров, Р.Т. Нагаев, А.П. Огарков, А.Э. Сагайдак, А.В. Севостьянов, В.Н. Хлыстун и многие другие ученые.

Объект курсовой работы - имущественно-земельный комплекс РФ.

Предмет курсовой работы - общественные отношения в сфере управления имущественно-земельным комплексом РФ.

Целью курсовой работы является анализ разработка перспективных направлений развития имущественно-земельного комплекса в России.

В соответствие с целью определены следующие задачи:

- охарактеризовать земельное законодательства и его структуру;

- дать понятие имущественно-земельного комплекса;

- описать механизм управления имущественно-земельным комплексом в РФ;

- выявить перспективные направления развития имущественно-земельного комплекса в РФ.

В процессе работы использованы следующие методы: анализ и синтез, системный анализ, формально-юридический, сравнительный.

1. Земельное законодательство РФ и его структура

1.1 Понятие и структура земельного законодательства

В российской системе права источниками права являются только писаные законы - нормативные акты и нормативные договоры. Можно сказать, что здесь господствует континентальная система права, но при условии, что судебные, арбитражные и административные прецеденты, в том числе обобщенные в постановлениях высших судебных органов, не признаваемые источниками права, практически создают обычаи, традиции судебной, арбитражной и административной практики. Благодаря этому они играют большую роль в правовом регулировании отношений внутри государства, придавая законодательству определенную интерпретацию. В качестве источника права обычай признается и ГК РФ.

Первичным элементом законодательства является нормативный правовой акт, который представляет собой документ, объединяющий совокупность предметно связанных между собой норм. К ним относятся Конституция РФ, законы, кодексы, президентские указы, постановления правительства, ведомственные акты, нормативные акты субъектов РФ, нормативные постановления и решения местных органов самоуправления.

Земельное законодательство можно определить как систему нормативных актов РФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении РФ и ее субъектов.

Основу земельного законодательства составляют: Гражданский кодекс РФ (ч. 1, 2), Водный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ (ч. 2), федеральные законы и законы субъектов РФ.

Принятие и взаимодействие актов земельного законодательства основано на нормах Конституции РФ. Согласно ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство, законодательство о природных ресурсах, равно как и иные отрасли законодательства, упомянутые в этой статье, находятся в совместном ведении РФ и ее субъектов. Согласно ст. 76 Конституции устанавливается взаимоотношение нормативных актов. Так, по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Федеральные законы не могут противоречить федеральным конституционным законам. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 76 Конституции РФ. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным субъектом РФ, действует федеральный закон. В случае противоречия между федеральным законом и нормативным правовым актом субъекта РФ, действует нормативный правовой акт субъекта РФ.

Субъекты РФ вправе осуществлять собственное правовое регулирование по предметам совместного ведения до принятия федеральных законов. После принятия соответствующего федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ подлежат приведению в соответствие с данным федеральным законом в течение 3 месяцев.

В структуре земельного законодательства ведущую роль играет Конституция РФ. Конституция РФ выступает в качестве основополагающего источника практически всех отраслей права. Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории страны. Кроме федеральной, в пределах соответствующих юрисдикции действуют 21 конституция республик. Предусматривается принятие уставов другими субъектами РФ.

Конституция РФ содержит ряд статей, как прямо, так и косвенно регулирующих земельные отношения. Заметное место в Конституции занимают вопросы собственности на землю (ст. 8, 9 и 36).

Статья 8 Конституции содержит своего рода перечень форм собственности, которые признаются и защищаются в РФ. Этот перечень не законченный, и помимо частной, государственной и муниципальной допускается существование иных форм собственности. Конституция не уточняет, каких, и этот перечень дополняется практикой. К примеру, собственность общественных организаций, создаваемых в соответствии с Законом об общественных объединениях, определяется при регистрации как общественная. Данное положение ст. 8 Конституции прямо связано с ч. 2 ст. 9, которая распространяет данный перечень форм собственности на землю и другие природные ресурсы. В ней провозглашено: «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».

Статья 36 Конституции РФ подтверждает возможность иметь в частной собственности землю и уточняет субъектный состав: земля может находиться в частной собственности граждан и их объединений. На основе этой статьи можно говорить о существовании двух видов частной собственности: частной*собственности физических и юридических лиц. Частью второй этой же статьи закрепляется право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, которое, однако, может быть реализовано в той мере, в какой оно не будет наносить экологического ущерба, а также нарушать права и законные интересы иных лиц.

Таким образом, здесь отражен принцип приоритета общественных интересов перед частными. Часть третья ст. 36 устанавливает процессуальные требования, предусматривая, что условия и порядок пользования землей, находящейся в частной собственности, определяется на основе федерального закона.

Правильное толкование данной статьи важно, так как речь идет о распределении нормотворческих полномочий. Практически важно знать, обладает ли Федеральное Собрание РФ исключительным правом регулирования в данной области, или это право принадлежит всем субъектам, обладающим нормотворческими полномочиями (Президенту РФ, Правительству РФ), которые, однако, должны определять порядок пользования землей на основе принятого федерального закона по этому вопросу. Данное положение Конституции получило известность в связи с принятием Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю», подвергшегося критике, в том числе за нарушение Конституции.

В качестве конституционной основы правового регулирования земельных отношений выступает ст. 42, провозгласившая право граждан на благоприятную окружающую среду и другие экологические права. Учитывая, что земля является составной частью окружающей среды, действие данной статьи распространяется и на земельные отношения. Государство, в свою очередь, обязано обеспечить защиту данного права, поддерживая благоприятное качество земель, предоставляя имеющуюся достоверную информацию об их состоянии, и обеспечивая возмещение ущерба, причиненного здоровью граждан или их имуществу земельным правонарушением. Право граждан на благоприятную окружающую среду дополняется обязанностью каждого сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам, провозглашенной ст. 58 Конституции. Данное конституционное положение закрепляет возможность определять обязанности граждан в области охраны земель и обеспечения рационального землепользования.

В ст. 71 и 72 Конституции РФ определены соответственно сферы ведения РФ и совместного ведения РФ и субъектов РФ. Преимущественно регулирование земельных отношений относится к области совместного ведения, а за РФ остается право управления федеральной собственностью, в том числе земельной.

При всей кажущейся ясности, некоторые положения этих статей, касающиеся земельных вопросов, вызывают споры. К примеру, ст. 71 («о») передает в ведение РФ гражданское законодательство, а ст. 72 («к») -- земельное. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130) земля - недвижимое имущество, регулирование отношений, по поводу которого осуществляется в рамках гражданского законодательства (ст. 2). Если исходить из такой теоретической позиции, то субъекты РФ не могут регулировать вопросы собственности на землю и другие имущественные земельные отношения. На практике же происходит иначе, и субъекты РФ как в своих основных законах (конституциях, уставах), так и в законодательстве, регулирующем земельные отношения, обращаются к вопросам собственности. Думается, что такие действия субъектов РФ выходят за рамки конституционных полномочий. Положение меняется, если считать, что к земельным относятся все отношения, включая отношения собственности, которые соответственно входят в сферу совместного ведения, и земельное законодательство субъектов РФ по вопросам собственности на землю имеет право на существование.

Федеральное земельное законодательство в широком смысле слова образуют законы и подзаконные нормативные правовые акты, принятые на федеральном уровне. К федеральному земельному законодательству относятся также указы Президента РФ, регулирующие земельные отношения.

Вопросам охраны земель посвящены Федеральные законы от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» и от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». В первом детально сформулированы правила по проведению мероприятий, направленных на улучшение земель, установлены требования по государственной экспертизе документации на строительство мелиоративных систем, их паспортизации, мониторингу и учету мелиорированных земель, определен правовой режим использования земель для проведения мелиоративных мероприятий и порядок финансирования мелиорации. Во втором - установлены меры обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения при осуществлении пользователями хозяйственной деятельности. Они включают установление прав и обязанности пользователей по повышению плодородия почв на предоставленных им землях, обязанности Правительства РФ ежегодно готовить Национальный доклад о состоянии плодородия земель сельскохозяйственного назначения, порядок государственного нормирования и мониторинга плодородия земель. Сертификации почв, агрохимикатов и пестицидов, а также меры государственного контроля за воспроизводством плодородия земель и их рациональным использованием.

Значительное число земельных норм содержится в федеральных законах, регулирующих наряду с земельными также иные разновидности общественных отношений. Первое место среди данной группы законов по объему и значимости правовых норм принадлежит Гражданскому кодексу РФ. Фактически все его статьи, где речь идет о недвижимом имуществе, распространяются на соответствующие земельные отношения: гл. 9 «Сделки», соответствующие главы, входящие в Раздел II «Право собственности и другие вещные права», гл. 31 и 32 «Мена», «Дарение», гл. 34 «Аренда», гл. 36 «Безвозмездное пользование», гл. 59 «Обязательства вследствие причинения вреда». Гражданский кодекс содержит также гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю», которая с учетом специфики земель как объекта имущественных прав устанавливает специальные правила владения, пользования и распоряжения землей.

Основные процессуальные требования, предъявляемые к юридическому оформлению права частной собственности на землю, а также вопросы организации государственного управления в данной области содержатся в Федеральном законе от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон вносит изменения в порядок регистрации прав на земельные участки, предусматривая, в частности, создание Единого государственного реестра прав и передавая в систему Министерства юстиции РФ полномочия по его ведению.

Правовой режим земель, предоставленных гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, определен в Федеральном законе от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Земельные нормы сконцентрированы в гл. III Закона. Закон ориентирован на установление государственного контроля за развитием садоводства, огородничества и дачного хозяйства путем использования таких механизмов, как зонирование территории, регистрация и учет желающих получить земельные участки, определение оснований предоставления и отказа в предоставлении земель и др.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заменивший принятый в 1992 г. Закон «О залоге», регулирует порядок ипотеки (залога) недвижимого имущества, включая землю. Глава XI Закона определяет особенности порядка ипотеки земельных участков, хотя за пределами этих особенностей все иные требования Закона в равной степени распространяются на земли. В данном разделе определяются субъекты и объекты ипотеки, установлены ограничения на совершение сделок ипотеки земель, права и обязанности сторон договора ипотеки.

Федеральный закон от 19 июля 1997 г. № 109-ФЗ «О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами», не регулируя прямо земельные отношения, может быть также отнесен к источникам земельного права, так как его положения дополняют нормы о правовом режиме земель, используемых для ведения сельского хозяйства. Данный Закон, в частности, устанавливает механизм реализации требования земельного законодательства об обязанности землепользователей эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки.

Особенности правового режима отдельных категорий земель определены в Лесном (2006 г.) и Водном (2006 г.) кодексах, Законах «О недрах» (1995 г.), «О сельскохозяйственной кооперации» (1995 г.), «О государственной границе» (1993 г.), «Об особо охраняемых природных территориях» (1995 г.), «О товариществах собственников жилья» (1996 г.).

1.2 Роль Земельного кодекса РФ в регулировании имущественно-земельных отношений

Важное место по значимости в системе регулирования имущественно-земельных отношений занимает Земельный кодекс РФ, принятый Государственной Думой РФ 28 сентября 2001 г.

Земельный кодекс РФ является комплексным кодифицированным федеральным законом, охватывающим значительное разнообразие земельных отношений. Он определяет порядок предоставления и изъятия земельных участков, использование земель гражданами для ведения фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, земель, предоставленных в качестве служебных земельных наделов. Здесь содержатся основополагающие нормы, устанавливающие правовой режим различных категорий земель, регулирующие вопросы платы за землепользование, юридической ответственности за земельные правонарушения.

Земельный кодекс РФ отличается в первую очередь выраженной тенденцией к упорядочению, унификации земельных отношений. Вместе с тем важно учитывать, что Кодекс, будучи во многом «компромиссным» законом (достаточно вспомнить политические споры по каждому из представлявшихся на рассмотрение Государственной Думы проектов), несет на себе печать юридической и юридико-технической непроработанности. Так, при наличии достаточно громоздких статей многие нормы кажутся «недописанными», нередки внутренние противоречия между положениями отдельных статей Кодекса.

Еще одна особенность Земельного кодекса РФ - его построение на основе приоритета норм земельного законодательства в регулировании любых отношений, в которых в качестве объекта выступает земля. В этой связи Земельный кодекс часто вторгается в сферу регулирования других отраслей законодательства, в первую очередь гражданского и гражданского процессуального.

Отмеченные обстоятельства уже сейчас препятствуют непосредственной реализации норм Кодекса и приводят, во-первых, к необходимости издания подзаконных правовых актов (даже когда прямо их издание в Кодексе не предусмотрено), конкретизирующих те или иные его положения, и, во-вторых, к конкуренции норм различных отраслей законодательства при регулировании земельных отношений.

Анализ земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что федеральное земельное законодательство состоит из двух групп законов. К первой группе относятся нормативные акты земельного законодательства. Ко второй группе относятся нормативные акты иных отраслей права. Поскольку земельное право - комплексная отрасль, большая группа правоотношений регулируется нормами других отраслей.

Имущественные отношения с земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Региональное законодательство до вступления в силу Земельного кодекса РФ заполняло пробелы федерального земельного законодательства крайне неоднородно. Складывалась крайне разноплановая земельная политика субъектов Федерации в весьма существенных земельных правовых вопросах - от форм собственности до участников земельных правоотношений. После принятия Земельного кодекса РФ была начата активная работа по приведению регионального законодательства в соответствие с федеральными нормами. Данная работа на сегодняшний день практически завершена.

2. Механизм управления имущественно-земельным комплексом РФ

2.1 Понятие имущественно-земельного комплекса

В современной научной литературе нет единства мнений в определении понятия «имущественно-земельный комплекс»: «земельный участок без каких-либо строений», «участок с тесно связанной с ним прочей недвижимостью разного состава, типа, степени завершенности строительства и т.д.».

«Совокупность объектов недвижимости, объединенных одной общей территорией».

Между тем, несмотря на различие в трактовках рассматриваемого понятия, не вызывает сомнений тот факт, что имущественно-земельный комплекс представляет собой достаточно большую по количеству объектов разновидность комплекса имущества.

Как пишет А.А. Веденин, «комплекс имущества» - это принадлежащая физическим и (или) юридическим лицам, не используемая в предпринимательской деятельности или не созданная для этой цели совокупность объектов движимого и (или) недвижимого имущества.

Согласно данному определению имущественно-земельный комплекс представляет собой совокупность объектов недвижимого имущества, объединенных одним родовым свойством - тесной связью с землей.

В условиях рыночной экономики имущественно-земельный комплекс является предметом сделок.

Базисной составляющей любой недвижимости является земля - наиболее комплексный и сложный объект недвижимости, представляющий собой с одной стороны средство производства, а с другой стороны - форму товара и объект имущественных сделок.

Формирование понятия земельно-имущественного комплекса как целостного объекта управления вызвало необходимость разработки новых принципов управления землей и расположенными на ней улучшениями; а ликвидация государственной монополии на землю потребовала пересмотр старых механизмов управления землей, которая в советский период рассматривалась исключительно как пространственный базис и средство производства, а не как объект имущественных сделок.

Вопросы совершенствования системы управления имущественно-земельных комплексом стали приоритетной задачей государственной политики: «Стратегической целью государственной политики является обеспечение условий для эффективного использования земли и иной недвижимости и развития рынка земли и иной недвижимости как одного из ключевых условий устойчивого экономического развития Российской Федерации».

Земельные отношения перемещаются в структуре общественных отношений в ее основание, становятся регулятором всей остальной совокупности общественных связей и зависимостей, включая не только экономическую, но и социально-демографическую, политическую, экономическую и другие сферы общественного воспроизводства.

В развитых странах на долю рынка земли и недвижимости приходится до 20% внутреннего валового продукта, а это в свою очередь подтверждает, что из имеющихся у общества ресурсов земля и расположенные на ней улучшения являются самым ценным ресурсом,

В связи с тем, что земельные ресурсы и расположенные на них объекты имущества стали рассматриваться как единый имущественно-земельный комплекс, очевидной стала необходимость оптимизации структуры органов государственного управления, располагающих сведениями об объектах недвижимости.

Итак, имущественно-земельные отношения выделяются в отдельную социально-экономическую категорию в силу специфики земли как уникального объекта всеобщих интересов и в силу двойственности; состояния земельного фонда, участвующего в общественном воспроизводстве одновременно в качестве фактора и товара; особенность земельных ресурсов как объекта недвижимости, заключающаяся в невозможности физического изъятия и перемещения в пространстве, создает объективные предпосылки и возможности: для вмешательства государственных органов в отношения между людьми относительно использования, распределения, восстановления земельных ресурсов.

2.2 Элементы механизма управления имущественно-земельным комплексом

Элементами общего механизма управления имущественно-земельного комплекса является цели, задачи, принципы и способы управления и регулирования земельными и имущественными отношениями в РФ.

Под регулированием земельных отношений нами понимается сочетание различных функций по воздействию на землепользователей и других участников земельных отношений при совершении ими различных действий по поводу земельных ресурсов. А управление земельно-имущественными отношениями предполагает поддержание рационального баланса интересов государства и собственника и поэтому носит преимущественно ограничительный характер, ущемляющий права отдельных собственников в угоду общественным интересам.

Изучение современной экономической литературы выявило, что понятия «регулирование земельных отношений», «регулирование землепользования« и «управление земельными ресурсами» часто подменяют друг друга. По мнению автора, термин «управление» гораздо шире понятия «регулирование», так как процесс управления есть совокупность функций по учету, планированию, анализу и регулированию и именно его следует применять в отношении земельных ресурсов, рассматриваемых с позиции земельно-имущественного комплекса. Управление представляет собой систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и общества на сферу земельных отношений, которое позволяет достичь наиболее эффективного использования земельных ресурсов страны.

Объектом государственного управления выступают земли и прочно связанные с ними объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной, муниципальной собственности ив собственности юридических, физических лиц. Предметом управления является формирование процессов и способов использования земли как земельно-имущественного комплекса в пределах определенной территории для обеспечения многообразия потребностей жителей; формирование правового статуса использования недвижимости.

Цели государственного регулирования земельных отношений заключаются в «соблюдении баланса социально-экономических интересов различных субъектов земельных отношений и обеспечение наиболее рационального использования земельных ресурсов, включая создание необходимых условий для бесконечно долгого сохранения этих ресурсов как необходимого условия жизни человека, существования растительного и животного мира и развития производства».

Для системы регулирования земельно-имущественных отношений можно сформулировать 9 основных общественных принципов.

1. Многообразие равноправных форм собственности на землю и землепользования - как основа гарантий Конституции РФ и ряда других нормативно-правовых актов, уточняющих положения Конституции РФ.

2. Платность землепользования - это основополагающий экономический принцип рыночной экономики, показывающий ценность земли в денежном эквиваленте в гражданско-правовом обороте. Ничто так не ценится, как вещь (объект), имеющая определенный рыночный эквивалент. Отнеся это положение к земельным ресурсам, мы можем понаблюдать, что безвозмездное пользование приводит к разбазариванию земельных угодий и потере их качественных характеристик. Поэтому введение федеральным законодательством платности землепользования законом «О плате за землю» в виде земельного налога и арендной платы позволило реализовать систему экономических показателей, стимулирующих рациональное использование земель. Перераспределение инвестиционных потоков и создание благоприятных условий финансирования бизнес-проектов, связанных с развитием земельно-имущественного комплекса города и иного поселения, создания системы природоохранных мероприятий по защите земель, формирования доходных статей бюджетов различных уровней.

4. Принцип приоритетности - данный принцип означает, что в основу регулирования земельно-имущественного комплекса города заложен общественный интерес по использованию землепользования в рамках разрешенного использования земли, что позволит удовлетворить потребности общества и землепользователя в определенном объекте города или иного поселения как получателя дохода от эксплуатации земельного участка.

5. Принцип ответственности - данный принцип означает как равенство всех сторон земельно-имущественных отношений перед законом, так и ответственность в экономическом пространстве, подвергаемом воздействию органов власти и управления в интересах третьих лиц.

6. Принцип информативности - данный принцип означает, что все участники земельно-имущественных отношений должны иметь возможность получить всю информацию о землепользовании и ином имуществе на участке.

7. Принцип оптимальности - данный принцип предполагает, что земельно-имущественные отношения должны базироваться на сочетании общественных интересов города и городской среды, интересов потенциальных инвесторов и возможностей эксплуатации землепользования в рамках системы существующей нормативно-правовой базы. При этом необходимо учитывать определенную невосполнимость земельных ресурсов, поэтому здесь требуется сочетать эффективный объем капиталовложений в недвижимость (в том числе и в землю) и приумножение свойств земли как природного ресурса (пространственного базиса).

8. Принцип комплектности- данный принцип означает, что здесь необходимо ограниченное сочетание административных и рыночных методов управления, которые своим сочетанием решают комплекс правовых и экономических задач, а также решение социально-экономических проблем населения, развитие природно-исторических и рекреационных территорий в урбанистической среде, увеличивают ценность земельно-имущественного комплекса города.

9. Принцип научно-технической обоснованности - данный принцип предполагает, что регулирование земельно-имущественных отношений в городах и иных поселениях будет базироваться на теории и методике научного анализа тенденций и закономерностей социально-экономического и территориально-исторического развития объекта исследования (города). И создании на этой основе современной теоретической концепции развития объекта (города и иного поселения) с учетом обобщения отечественного и зарубежного опыта регулирования земельно-имущественного комплекса города (населенного пункта).

Основой земельно-имущественных отношений являются отношения собственности, которые в соответствии с принципом субъект-объект конкретизируются во владении, пользовании и распоряжении объектами этих отношений.

Правовое регулирование представленных видов земельно-имущественных отношений выражается в закреплении модели поведения участников этих отношений в официальном издании правовой нормы. В свою очередь, формирование существующей системы правовых норм, регулирующих земельно-имущественные отношения, обусловлено тем, что земля, как основной объект этих отношений, вследствие трансформации форм собственности в России стала выступать не только как благо, но и как товар, проявив свои специфические свойства как природного объекта в практике гражданского оборота, что и послужило причиной возникших противоречий в сфере правового регулирования земельно-имущественных отношений.

В наиболее агрегированном виде управление земельными ресурсами в Российской Федерации может быть дифференцировано на государственное (которое, в свою очередь, возможно подразделить на ведомственное (иными словами, отраслевое) и общее), местное и внутрихозяйственное.

Общее государственное управление реализуется посредством деятельности государственных органов общей и специальной экономико-правовой компетенции и характеризуется очевидной территориальной направленностью. Оно распространяется на все имущественно-земельные блага в пределах определенных территорий - городских и сельских образований, административных районов, областей, краев, округов либо государства в целом, - независимо от категорий землепользования и субъектов права на земельные участки.

Ведомственное (отраслевое) управление земельными ресурсами, осуществляемое в настоящее время министерствами, комитетами, федеральными службами, основано на принципах подведомственности предприятий, организаций и учреждений, которым предоставлены земли, и абсолютно индифферентно к фактору их территориально-пространственного размещения.

Местное управление осуществляется органами местного самоуправления и способно носить как общий, так и специальный характер.

Внутрихозяйственный уровень земельно-имущественного менеджмента реализуется собственниками, владельцами и пользователями земельных участков.

Задачи управления земельно-имущественными ресурсами на каждом индивидуальном территориально-пространственном уровне могут быть стратифицированы на задачи законодательных и исполнительных институтов государственной власти.

Экономическим объектом управления является недвижимость (в том числе и земельно-имущественная), расположенная непосредственно на территории муниципального образования либо за его пределами и находящаяся в муниципальной собственности. А именно: муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за муниципальными казенными предприятиями и учреждениями; недвижимость, приобретенная муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями; находящееся в муниципальной собственности недвижимое имущество, в том числе переданное в аренду, пользование, залог и на иных основаниях; казенное недвижимое имущество, а также иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств местного бюджета либо переданное в дар.

В настоящее время оказался корректно детерминирован концептуально-методологический подход к муниципальным земельно-имущественным ресурсам как единому сложно-структурированному и многокритериальному объекту, иными словами. В качестве основополагающего объекта управления рассматривается комплексный объект недвижимости - обособленная в экономико-правовом аспекте часть недвижимости, состоящая из земельного участка (либо его доли) и всех органично взаимосвязанных с ним объектов (и/или их неделимых частей), трансформация которых без причинения несоразмерного экономического ущерба их хозяйственному назначению невозможна. При этом экономически доминирующей составной частью недвижимости признан именно земельный участок, а расположенная на его территории инфраструктура (здания, сооружения, хозяйственные постройки и т.д.) - его неотделимыми экономическими улучшениями.

Экономическими субъектами менеджмента современного комплекса земельно-имущественных отношений в канонах законодательно утвержденных экономико-правовых полномочий являются органы местного самоуправления, которыми в крупных городских агломерациях выступают администрации (представленные в данном случае комитетами по управлению имуществом совместно с профильными департаментами и управлениями), а также юридические и физические лица.

В РФ положено начало формированию национального земельно-имущественного комплекса, функционирующего на рыночно-институциональной основе. Однако несовершенство отечественного земельного рынка в немалой степени послужило причиной возникновения деструктивно-разрушительных тенденций в отечественном землепользовании, стремительного регресса экономической эффективности российского сельского хозяйства, беспрецедентной деградации национальных земельных ресурсов. Экстремальная по величине и продолжительности природохозяйственная стагнация российского землепользования предопределила актуальность вопросов изучения диалектики развития земельно-имущественных отношений экономически развитых государств мирового сообщества.

3. Проблемы и перспективы развития имущественно-земельных отношений в РФ

3.1 Проблемы имущественно-земельных отношений в РФ

В России в последнее время очень актуален вопрос о развитии и использовании земельного фонда.

Однако, многие факторы мешают данному процессу. С предложениями совершенствования земельных отношений выступают ведущие специалисты всех отраслей экономики, которые «прочно» связаны с землей, что подтверждает необходимость процесса реформирования и совершенствования в данной сфере.

В результате научных исследований ведущих специалистов страны была разработана стратегия дальнейшего развития системы управления земельно-имущественными отношениями и земельным фондом, основные направления которой получили отражение в Распоряжении Правительства РФ №297-р от 3 марта 2012 года «Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2017 годы».

Данный документ определяет основные цели, задачи и направления реализации государственной политики по управлению земельным фондом и содержит ряд инновационных положений, рассмотрение которых необходимо для формирования представления о перспективах развития земельных отношений в нашей стране.

В Распоряжении указано, что целями государственной политики по управлению и развитию земельного фонда являются:

-повышение эффективности использования земель;

- охрана земель как основного компонента окружающей среды;

- охрана земель как главного средства производства в сельском хозяйстве при обеспечении продовольственной безопасности страны.

Наиболее значимыми нововведениям и данного Распоряжение является обозначенная необходимость совершенствования порядка определения правового режима земельных участков путем исключения из земельного законодательства принципа деления земель по целевому назначению на категории. Обеспечение гарантий прав на землю и защита прав и законных интересов собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также совершенствование системы земельного контроля и развитие государственного мониторинга земель.

Иными словам и, документ предполагает отмену деления земель на категории.

В соответствии с данным Распоряжением, правовой режим земельных участков будет определяться на основании видов разрешенного использования в соответствии с документами территориального планирования, для чего будет создан классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Вероятно, эта работа потребует значительных временных и материальных затрат, ведь после разработки классификатора каждому учтенному земельному участку необходимо будет присвоить новый вид разрешенного использования, если он не совпадет в формулировке с существовавшим ранее.

Эти и другие изменения земельного законодательства пугают население, земельный вопрос требует знания огромного количества нормативно-правовых актов и значительных денежных затрат, которые необходимы для проведения кадастровых работ в отношении земельного участка, а также консультаций со специалистами. Все это, учитывая ментальность российского населения, приводит к его бездействию и ожиданию изменения ситуации в пользу населения.

Также в настоящее время у жителей складывается не совсем верное понятие об использовании имущественно-земельного комплекса, в том числе земель сельскохозяйственного назначения.

Не располагая начальным капиталом селяне предпочитают избавиться от своих сельскохозяйственных наделов, что зачастую приводит к продаже или аренде земельных долей на незаконных основаниях различным структурам или гражданам.

В результате эти земли в соответствии с действующим законодательством постоянно меняют свой статус. Так как продукция сельскохозяйственных отраслей занимает далеко не последнее место для отдельных регионов нашей страны, а земля является основным средством производства в сельском хозяйстве, необходимо уделить данному вопросу повышенное внимание. И если отношения в данной сфере будут складываться данным образом, то процессы формирования и развития земельно-имущественного комплекса сельских территорий будет проходить крайне низкими темпами, а значит, возрождение сельского хозяйства станет невыполнимой задачей.

Земельный кодекс РФ перечисляет основные субъекты, которые вправе приобретать в собственность и использовать земли данной категории:

- граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

- хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

- некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

- казачьими обществами;

- опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

- общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Участниками отношений по поводу участков земель сельскохозяйственного назначения являются, кроме граждан и юридических лиц, также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Данные участники не используют земельные участки, а предоставляют их на том или ином праве гражданам и юридическим лицам для использования в сельскохозяйственных целях.

При анализе состояния земельно-имущественного комплекса должны учитываться не только факторы макроокружения и внутреннего окружения, но и такие факторы, как уровень развития сельскохозяйственного производства, организация землеустройства, развитие промышленности, энергетики, транспорта и т.д.

Комплексный характер формирования системы управления земельно-имущественным комплексом территорий определяет необходимость учета при создании модели управления совокупности организационно-правовых, экономических, маркетинговых, технико-технологических, социальных и экологических факторов развития территории.

Многообразие и активная динамика изменений факторов каждой группы обуславливают проблематичность их непрерывного мониторинга и анализа. Для сбора, оперативного доступа и обработки информации о состоянии земельно-имущественного комплекса инновационным решением является внедрение и использование информационно-аналитических систем управления земельно-имущественным комплексом, разнообразные варианты которых в настоящий момент уже широко представлены на рынке российского программного обеспечения.

Обязательным условием для данных систем должна быть возможность обработки данных государственного кадастра недвижимости и документов территориального планирования поселений, а также правил землепользования и застройки. Эти документы должны являться основой при разработке концепции устойчивого развития населенных пунктов, содержащей все сведения о потенциале данной территории и направлениях её перспективного развития.

Однако в настоящее время в большинстве поселений и муниципальных образований такие документы отсутствуют или находятся в стадии разработки. И именно сейчас необходимо с учетом зарубежного и отечественного опыта, в разрезе обозначенных проблем и новых направлений развития в условиях вступления России в ВТО, оценить эффективность современной территориальной организации сельских поселений.

Именно такой подход обеспечит:

- территориальную стабильность общества на основе создания повсеместно на территории России слоя реальных владельцев, арендаторов и собственников земли сельскохозяйственного назначения;

- создание территориальных предпосылок для существенного увеличения производства продовольствия (на первом этапе - до полного обеспечения россиян на следующем этапе - до создания мощных экспортных фондов продовольствия);

- включение земли как ресурса в активный экономический оборот, земля в рыночной экономике должна стать одним из основных финансовых активов модернизация развития всех отраслей народного хозяйства и экономики страны в целом.

Анализируя существующую в России структуру управления, можно сказать, что в ней отсутствует ведомство, наделенное всеми полномочиями для принятия решений в области управления земельными ресурсами. В Российской Федерации функции управления земельными ресурсами поделены между такими правительственными организациями, как Министерство экономического развития РФ, Министерство сельского хозяйства РФ, Министерство юстиции РФ, Министерство природных ресурсов и экологии РФ. Такая ситуация препятствует определению общей земельной политики и делает ее менее эффективной.

Сегодня есть острая необходимость на всех уровнях власти и управления в кратчайшие сроки воссоздать государственную земельную службу на всей территории России. Такие службы давно и эффективно работают в США, Китае, Европе и ряде стран Азии. Они там управляют не отдельно стоящими имущественными объектами, как у нас, а единой земельной территорией страны и ее регионов, то есть там, где есть земля и все связанные с ней ресурсы (леса, водные объекты, недра, города и другие поселения), а точнее, все то, что создает надежную систему жизнеобеспечения людей.

Особое внимание следует уделить комплексному нормативно-правовому обеспечению земельных проблем с учетом федеральных, региональных и муниципальных особенностей развития, а также методологическим подходам с учетом различных видов землепользования и землевладения форм собственности, их взаимосвязи и взаимозависимости с градостроительными, имущественными, экологическими, землеустроительными, кадастровыми видами деятельности. И все это должно быть в единой системе государственного управления земельными ресурсами сельских территорий. При этом, приоритетными направлениями должны стать: охрана земли, охрана жизни и здоровья человека, сохранение особо ценных земель для будущих поколений.

3.2 Перспективы имущественно-земельных отношений в РФ

С учетом анализа перспектив развития земельного законодательства можно построить следующие прогнозы.

1. Земельное законодательство будет развиваться в направлении совершенствования рыночных отношений.

2. В земельно-правовом регулировании будет усиливаться дифференциация правового статуса субъектов земельных правоотношений, поскольку следствием развития рынка в сфере землепользования является появление многоукладной экономики.

3. С интенсификацией землепользования возникает потребность в усилении экологизации земельного законодательства в целях обеспечения экологической безопасности хозяйственной деятельности субъектов земельных правоотношений.

4. Поскольку в рыночных земельных отношениях ведущая роль принадлежит договорным отношениям, то возрастает и роль земельно-правового регулирования договоров.

5. Развитие рыночных отношений в сфере землепользования требует обеспечения необходимой свободы, а поэтому земельно-правовая регламентация будет очищаться от излишней детализации при усилении четкой регламентации эколого-правовых нормативов поведения.

Вместе с тем расширение правовой свободы субъектов земельных правоотношений неизбежно должно сопровождаться усилением ответственности за земельно-правовые нарушения, а в структуре этой ответственности наибольший удельный вес должны занимать меры финансового и имущественного воздействия.

Одновременно с указанными направлениями развития земельного законодательства будет совершенствоваться и земельно-правовая регламентация по двум основным направлениям:

а) совершенствование материальных норм права, регулирующих земельные отношения;

б) совершенствование процессуальных норм права, регулирующих порядок реализации материальных земельно-правовых норм на практике.

Все перечисленные направления совершенствования земельного законодательства будут реализовываться одновременно, но, возможно, с различной степенью интенсивности на каждом из этих направлений.

Заключение

земельный имущественный правовой гражданский

Современные особенности формирования земельного законодательства связаны с необходимостью развития земельной реформы и направлениями земельной политики. Однако в любом случае в основе изменений правового регулирования земельных отношений должны быть уже утвержденные Конституцией базовые принципы.

В осуществлении земельной политики государства лежат задачи, которые требуют единообразного решения и управления из единого центра. И это - указанная выше реализация земельной реформы, обеспечение единого экономического пространства, гарантий прав собственников, разрешение земельных споров. Возможность импровизации в регионах в данном случае может привести к подрыву не только земельного режима, но и политической стабильности. Наконец, понимание территории РФ как единой государственной территории - это один из основных принципов земельно-правового регулирования.

Конституцией и ЗК РФ установлено, какие вопросы должны быть урегулированы на уровне федерального закона. Статья 36 Конституции РФ определяет, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Статья 1 ЗК РФ отнесла регулирование значительного числа вопросов к уровню федерального закона. Упомянутой ст. 1 ЗК РФ и иными статьями данного Кодекса определены случаи, когда отношения могут быть урегулированы только на уровне федерального закона.

Одним из наиболее актуальных направлений в области развития сельских территорий является совершенствование процессов управления земельно-имущественным комплексом РФ, представленным земельными участками и связанными с ними объектами недвижимого имущества и инфраструктуры.

Так как земельно-имущественный комплекс содержит в себе, помимо объектов, принадлежащих Российской Федерации и юридическим лицам на различных видах права, еще и объекты, принадлежащие гражданам. Важно, чтобы в условиях рыночной экономики его элементы представляли собой полностью сформированные объекты управления, готовые к использованию в рамках социально-экономического развития данной территории.

В ходе работы были рассмотрены земельные ресурсы сельских территорий с нескольких позиций. С одной стороны, земельные ресурсы - объект гражданско-правового оборота, с другой стороны - это объект недвижимого имущества (согласно Гражданскому Кодексу РФ ст. 130), т.е. объект, характеризующийся финансово-ценностным потенциалом, с третьей стороны - земельные ресурсы выступают в качестве пространственно-исторической основы развития человеческого общества.

Многие нормативно-правовые акты предусматривают создание условий для эффективного использования земель. Однако, данные мероприятия не возможны до тех пор, пока не будут сформированы данные земли. Доступ к пустующим сельскохозяйственным угодьям широких слоёв сельского населения в настоящее время ограничен.

Эффективное управление земельно-имущественным комплексом должно способствовать развитию территорий, эффективному использованию ресурсов этих территорий, защите прав и соблюдению интересов субъектов земельно-имущественных отношений, решению экономических, социальных и экологических проблем сельских территорий. При отсутствии ведомства, наделенного всеми полномочиями для принятия решений в области управления земельными ресурсами, имеется необходимость воссоздания государственной земельной службы на всей территории России.

Список использованных источников

...