Приватизация земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Теоретическая часть

1.1 Понятие приватизации

1.2 Категории земель

2. Практическая часть

Список использованных источников

1. Теоретическая часть

1.1 Понятие приватизации

Одним из оснований возникновения прав на земельные участки является приватизация.

Приватизация - это передача государственными или муниципальными образованиями принадлежащих им земельных участков в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном специальным законодательством.

Можно выделить 2 вида приватизации в зависимости от вида приватизируемого объекта:

1) приватизация "застроенных" земельных участков:

правовая основа: ЗК, Закон от 21.12.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"

2) приватизация "свободных" земельных участков:

правовая основа: ЗК, Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" и др. Учебно-образовательный портал "Лекции онлайн" http://www.mylect.ru/pravo/zemel-pravo/228-zemel-pravo-part1..

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

По смыслу закона приватизация гражданами земельных участков на добровольной и безвозмездной основе означает не что иное, как передачу (перерегистрацию или переоформление) в собственность ранее предоставленных им земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Вместе с тем граждане обязаны нести по закону расходы по оформлению права собственности на земельные участки, т.е. по их приватизации. На практике эти суммы оказались весьма значительными, нередко превышая стоимость самих участков Юридическое агентство Право - Эксперт. Режим доступа: http://pravo-ex.ru..

Бесплатно приватизировать земельный участок могут:

1) религиозные организации в отношении земельных участков под культовыми зданиями, строениями, сооружениями (ст. 36 ЗК РФ);

2) садоводческое, огородническое, дачное некоммерческое объединение граждан может на основании решения общего собрания.

Решение о приватизации или отказе в данном случае принимает компетентный орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение 2-х недель с момента предоставления заявления и соответствующих документов. Порядок и перечень документов определен в законе "О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан" Гольцблат А. Некоторые правовые аспекты приватизации земли в России // Хозяйство и право. - М., 2001, № 5. - С. 100-106..

В отличие от приватизации жилых помещений возникновение права собственности на земельные участки не связано с заключением гражданско-правового договора. Основанием для приватизации земельных участков является решение органов государственной власти или органов местного самоуправления, принятое в рамках их компетенции (ст. 29 ЗК РФ), т.е. в отношении земельных участков речь идет об административно-правовом способе возникновения прав и обязанностей.

При обращении гражданина о приватизации земельного участка указанные органы обязаны принять решение в двухнедельный срок при условии подачи заявления в письменной форме с приложением документов в подтверждение своих прав на земельный участок и кадастровой карты (плана).

Иностранные граждане, лица без гражданства - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке ст. 36 ЗК, однако с некоторыми особенностями по сравнению с гражданами Российской Федерации. Этим лицам земельные участки из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в собственность только за плату, размер которой предусмотрен Земельным кодексом (п. 5 ст. 28). Таким образом, право на бесплатную приватизацию земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования имеют только граждане Российской Федерации Юридическое агентство Право - Эксперт. Режим доступа: http://pravo-ex.ru..

1.2 Категории земель

Земельные участки по оборотоспособности подразделяются на 3 группы:

1. Изъятые из оборота - федеральная собственность (см. п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса);

2. Земельные участки, ограниченные в обороте - которые могут принадлежать отдельным категориям лиц, либо нахождение в обороте которых допускается по специальному разрешению (см. ч. 5 ст. 27 Земельного Кодекса);

3. Свободные в обороте земельные участки.

В частной собственности могут находиться свободные в обороте земельные участки, а в случаях, прямо указанных в ФЗ, и ограниченные в обороте земельные участки.

Целевое назначение земель запаса не определено. Они находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставляются как гражданам, так и юридическим лицам.

Земли водного фонда заняты водными объектами, полосами отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических и водохозяйственных сооружений и объектов.

В категорию земель лесного фонда входят лесные земли. Это земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ей, но предназначенные для восстановления вырубок или прогалин. В эту же категорию входят земли, предназначение которых в том, чтобы вести на них лесное хозяйство. Имеются в виду дороги, просеки, болота.

В категорию земель особо охраняемых территорий и объектов входят земли природных заказников, государственных природных заповедников, национальных парков, памятников природы и т.д.

К категории земель промышленности и иного специального назначения относят земли за чертой поселений, которые заняты объектами промышленности и энергетики, предприятиями всех видов транспорта, объектами обороны, связи, телевидения, космической деятельности и прочим, прочим, что имеет специальное назначение.

В земли сельскохозяйственного назначения включаются земли (земельные участки) за чертой поселений, которые предоставлены для нужд сельского хозяйства.

Земли поселений - земли (земельные участки), которые идут под застройку и развитие городских и сельских поселений. Они отделены чертой этих поселений от других категорий земель.

Для каждой категории предусмотрена своя кадастровая стоимость земли. Она необходима для того, чтобы исчислять земельный налог. В свою очередь размер земельного налога определяет цену приватизации земельных участков RealtiPress ипотека и недвижимость. Режим доступа: http://www.realtypress.ru/article/article_172.html.

В соответствии с Законом от 21.12.2001 г. не допускается приватизация:

1) земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий;

2) земель, заражённых опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

3) санитарно-защитные и водоохранные земли;

4) земли общего пользования;

5) земли транспорта,

6) земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд (земли запаса).

Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку при приватизации должно учитываться общее правило об оборотоспособности земельных участков (изъятые из оборота и ограниченные не приватизируются). приватизация земельный недвижимость

Способы приватизации:

1) выкуп земельных участков собственниками объектов недвижимости;

2) внесение земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества,

3) торги в форме аукциона или конкурса;

4) продажа путём публичного предложения или без объявления цены.

Установлен запрет на отчуждение (на приватизацию) земельного участка отдельно от приватизации здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, за исключением, если:

- земельный участок является изъятым из оборота;

- производится приватизация частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке.

При приватизации земельных участков право собственности на объекты инженерной инфраструктуры, находящихся в государственной или муниципальной собственности и обслуживающие не только объекты недвижимости, расположенные не только на данном земельном участке, может перейти к частным лицам при условии установления публичного сервитута на земельный участок.

Учитывая изложенное, можно прийти к следующим выводам:

1. Право на бесплатную приватизацию земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования независимо от их размера имеют граждане Российской Федерации.

2. Приобретение в собственность земельных участков иностранными гражданами и лицами без гражданства из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается только за плату.

3. Закон допускает приватизацию земельного участка, находящегося в фактическом пользовании граждан, если он является приусадебным, требование исходит от собственника расположенного на этом участке жилого дома, и в фактическое пользование гражданина этот участок перешел до 1 июля 1990 г.

4. Приватизация земельных участков членами дачных и садоводческих объединений допускается как в составе этих объединений, так и индивидуально. В качестве правоустанавливающих документов для членов общественного объединения следует рассматривать решение дачного кооператива либо предприятия о закреплении за ними конкретного дачного или садового участка Юридическое агентство Право - Эксперт. Режим доступа: http://pravo-ex.ru..

2. Практическая часть

Задача 1

В Зеленогорске (курортная зона) предприятие "Аист"' приобрело на аукционе здание павильона типа "Ладога". В условиях торгов было указано, что площадь земельного участка, на котором расположен павильон, составляла 0,3 га. В договоре купли-продажи содержался пункт, согласно которому "земельные правоотношения собственника павильона оформляются в соответствии с действующим законодательством и нормативными актами Санкт-Петербурга". Права на земельный участок оформлены не были. Земельные платежи не вносились.

На каком праве может быть закреплен земельный участок за предприятием "Аист"?

Ответ.

Ст. 552 ГК РФ определяет, что:

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005. № 11..

Таким образом, земельный участок может быть закреплён за предприятием "Аист" на праве собственности, аренды либо праве пользования (ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

На собственника зданий, строений, сооружений лежит обязанность по приватизации соответствующих земельных участков (оформления в собственность) либо обязанность по заключению договора аренды на соответствующий земельный участок Учебно-образовательный портал Лекции онлайн. Режим доступа: http://www.mylect.ru/pravo/zemel-pravo/228-zemel-pravo-part1..

Какими земельными правами будет обладать предприятие и какие обязанности будут на него возложены?

Согласно ст. 40 и 41ЗК РФ:

1. Собственник земельного участка и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, имеют право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространённые полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводнённые карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

2. Имеют право собственности на:

1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от её реализации (если собственник не сдал участок в аренду).

Согласно ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

выполнять иные требования, предусмотренные Земельным Кодексом, федеральными законами.

Является ли объектом земельного права предприятие до закрепления и оформления титула землепользования?

Статья 6. Земельного кодекса РФ определяет, что объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

В состав предприятия как имущественного комплекса может входить земля, на которой это предприятие расположено. Для вступления в сферу отношений, регулируемых земельным правом, необходимо установление титула землепользования.

Задача 2

Работники совхоза "Волжский" после реорганизации совхоза передали в 1993 г. в уставный фонд образованного ими АОЗТ принадлежащие им имущественные паи и земельные доли. АОЗТ было оформлено свидетельство о коллективно-долевой собственности на земельные участки. В 1994 г. членам АОЗТ были оформлены свидетельства о праве собственности на земельную долю. В 1999 г. часть членов АОЗТ передали по договору аренды земельной доли свои земельные доли колхозу. Договоры аренды зарегистрированы не были.

Кто является собственником и пользователем земель, ранее используемых совхозом "Волжский"?

Ответ.

Собственником земель являются члены АОЗТ на основании оформленных свидетельств. Этот вопрос урегулирован статьёй 9 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.: "Земельные участки могут передаваться гражданам на праве коллективно-долевой собственности с определением конкретной земельной доли каждого гражданина в количественном выражении".

В коллективно-долевую собственность граждан могут передаваться земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе государственных сельскохозяйственных предприятий.

Государственный акт на право собственности, бессрочного (постоянного) пользования выдается соответствующему сельскохозяйственному предприятию с указанием в нём размера земель, находящихся в государственной и коллективно-долевой собственности, списка собственников и земельной доли каждого из них.

Право сособственников на земельную долю удостоверяется специальными документами, выдаваемыми местными Советами народных депутатов, в которых указывается размер земельной доли.

Статья 32 ЗК РСФСР определяет право на использование земельных участков:

Приступать к использованию земельных участков разрешается после установления границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования, аренды. Договор аренды регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов.

Местный Совет народных депутатов может разрешить приступать к использованию земельных участков для сельскохозяйственных целей до выдачи указанных документов при условии указания границ земельного участка в натуре (на местности) с вручением чертежа (плана) земельного участка.

Фактическими пользователями земли являются АОЗТ и колхоз, которому часть членов АОЗТ передали свои доли в аренду (договоры аренды не зарегистрированы, поэтому юридически колхоз не имеет права пользоваться участками).

Список использованных источников

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001. - № 136-ФЗ. - Консультант Плюс: справ. правовая система. - Сетевая версия. - Электрон. данные. - Режим доступа: Компьютерная сеть НИЦ ААЭП.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ [ред. от 08.05.2010] - Консультант Плюс: справ. правовая система. - Сетевая версия. - Электрон. данные. - Режим доступа: Компьютерная сеть НИЦ ААЭП.

3. О личном подсобном хозяйстве: Федеральный закон от 07.07.2003. - № 112-ФЗ [ред. от 30.12.2008] - Консультант Плюс: справ. правовая система. - Сетевая версия. - Электрон. данные. - Режим доступа: Компьютерная сеть НИЦ ААЭП.

4. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: федеральный закон от 24.07.2002. - № 101-ФЗ [ред. от 29.12.2010] - Консультант Плюс: справ. правовая система. - Сетевая версия. - Электрон. данные. - Режим доступа: Компьютерная сеть НИЦ ААЭП.

5. О приватизации государственного и муниципального имущества: федеральный закон от 21.12.2001. - № 178-ФЗ [ред. от 22.11.2010] - Консультант Плюс: справ. правовая система. - Сетевая версия. - Электрон. данные. - Режим доступа: Компьютерная сеть НИЦ ААЭП.

6. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ [ред. от 30.12.2008] - Консультант Плюс: справ. правовая система. - Сетевая версия. - Электрон. данные. - Режим доступа: Компьютерная сеть НИЦ ААЭП.

Литература

1. Гольцблат, А. Некоторые правовые аспекты приватизации земли в России / А. Гольцблат // Хозяйство и право. - М. - 2001. - № 5. - С. 100-106.

2. RealtiPress ипотека и недвижимость. - Электрон. данные. - Режим доступа: http://www.realtypress.ru.

3. Учебно-образовательный портал "Лекции онлайн". - Электрон. данные. - Режим доступа: http://www.mylect.ru/pravo/zemel-pravo/228-zemel-pravo-part1.

4. Юридическое агентство Право - Эксперт. - Электрон. данные. - Режим доступа: http://pravo-ex.ru.

Материалы практики

1. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005. - № 11. - Консультант Плюс: справ. правовая система. - Сетевая версия. - Электрон. данные. - Режим доступа: Компьютерная сеть НИЦ ААЭП.

Размещено на Allbest.ru