Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья в РФ

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Самоорганизация населения в общественные объединения происходит там и тогда, где и когда люди, живущие рядом, осознают свои общие потребности интересы, и объединяются для их реализации. Поэтому базой для развития новых общественных отношений многими собственниками выбраны товарищества собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ - это именно та форма управления общим имуществом собственников, которая позволит наиболее эффективно решать насущные проблемы с ремонтом и модернизацией жилищного фонда, с предоставлением качественных жилищных и коммунальных услуг. Для этого органы власти всех уровней должны создать необходимые условия, а общественные организации и профессиональные ассоциации должны по мере возможности поддерживать возникающие и действующие ТСЖ. Собственники помещений в многоквартирном доме могут образовывать на основе членства следующие объединения: товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или жилищный строительный кооператив. Товарищество собственников жилья создают собственники помещений многоквартирного дома, для совместного управления общим имуществом, обеспечения его эксплуатации. Целью деятельности ТСЖ как некоммерческой организации не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг.

ТСЖ одна из форм местного самоуправления, позволяет инициативной группе решать проблемы, позволяет широкому кругу заинтересованных лиц принимать участие в решении вопросов функционирования дома.

1. Понятие, создание и государственная регистрация ТСЖ

Под ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в данном доме. Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.

Создание ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников. На собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо создать инициативную группу, которая бы подготовила необходимые документы, а именно устав товарищества, проект протокола и решения общего собрания, краткие сведения о кандидатах в члены правления и ревизионную комиссию, предварительно получив от них согласие на участие в этих органах ТСЖ, и разместила бы примерные агитационные материалы.

Правоспособность ТСЖ появляется с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Государственная регистрация юридических лиц осуществляется путем внесения записи в государственные реестры и представляет собой акт уполномоченного органа.

Для государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о государственной регистрации установленного образца.

2. Особенности формирования имущества и права участников на собственность организации

Источниками формирования имущества ТСЖ являются вступительные и иные взносы его членов, обязательные платежи, доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества многоквартирного дома и на проведение текущего и капитального ремонта.

ТСЖ не имеет права собственности на общее имущество дома -- оно только им управляет и эксплуатирует. В соответствии с пунктом 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Права товарищества собственников жилья указаны в ст. 137 ЖК РФ. Обязанности товарищества собственников жилья установлены в ст. 138 ЖК РФ. Правомерность данных выводов подтверждается судебной практикой.

Таким образом, ТСЖ не обладает правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Как показывает практика, ТСЖ осуществляет предпринимательскую деятельность, когда в его штате есть, например, слесари, электрики, сантехники. Стоимость дополнительных работ и услуг определяется ТСЖ и оформляется каким-либо внутренним документом (прайс-лист).

3. Основные источники финансовых ресурсов ТСЖ и формы их привлечения

Товарищество собственников жилья, по своей сути, - это коллективный собственник, внутри которого группа граждан и юридических лиц объединили свои финансовые ресурсы для решения вопросов, обозначенных учредительными документами данной организации. В большинстве случаев ТСЖ не ставит своей основной целью извлечение прибыли, а лишь обеспечивает потребности собственников жилых помещений в качественном обслуживании и содержании жилого дома. С другой стороны, ТСЖ - это юридическое лицо, которое от имени собственников заключает договоры с другими агентами рынка на своевременную поставку услуг и осуществление оплаты за них в полном объеме.

Поэтому, оплата жилищных и коммунальных услуг собственниками и нанимателями помещений в МКД (Много квартирные дома) - основной источник доходов ТСЖ. Несвоевременная оплата жильцами за жилое помещение и коммунальные услуги ложится тяжким финансовым бременем на ТСЖ и является одним из источников конфликтов, возникающих в многоквартирном доме. Разрешению таких конфликтов посвящен раздел VI Жилищного кодекса РФ.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии требованиями технических и градостроительных регламентов, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Размер платы граждан за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.

Размер взносов членов товарищества на оплату расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется органами управления ТСЖ в соответствии с Уставом. Собственник помещения обязан нести расходы по содержанию не только принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах по содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Что же касается злостных неплательщиков, то согласно п.14 ст. 155 ЖК РФ граждане не своевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) обязаны уплатить кредитору пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Это значит, что правление ТСЖ получили законный источник средств для обеспечения своих обязательств по договорам предоставления коммунальных услуг.

Согласно Жилищному кодексу РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии требованиями технических и градостроительных регламентов, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Размер платы граждан за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.

4. Доходы от предпринимательской деятельности и их использование

Примерами предпринимательской деятельности ТСЖ является оказание платных услуг, не связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД. Например, установка внутриквартирного сантехнического оборудования. ГК РФ оперирует понятием предпринимательской. В отношении некоммерческих организаций, к классу которых принадлежит товарищество собственников жилья, также используется понятие предпринимательской, но не хозяйственной деятельности. Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Первый из дозволенных видов хозяйственной деятельности заключается в том, что товарищество силами наемных работников самостоятельно занимается обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом движимого имущества, например, электрических и тепловых сетей, товарищество заниматься не вправе.

5. Общая схема финансовых отношений предприятия

Предлагаемая экономическая модель функционирования товарищества собственников жилья позволяет привлечь собственников к управлению своей недвижимостью на взаимовыгодных условиях органов власти и граждан-собственников. Данная модель определяет новые подходы к уже имеющимся источникам функционирования ТСЖ.

Средства товарищества формируются за счет:

- платежей собственников и нанимателей жилых помещений, размер платы которых соответствует экономически обоснованным затратам товарищества;

- бюджетного софинансирования расходов на капитальный ремонт.

В качестве дополнительных источников финансирования можно использовать лизинг и страхование общего имущества.

Прекращение дотирования жилищно-коммунального хозяйства и переход на полную оплату жилищно-коммунальных услуг населением с одновременным повышением мер по социальной поддержке населения в корне меняют подходы к финансированию ТСЖ из муниципальных бюджетов.

6. Ликвидация организации и распределения имущества, оставшегося после завершения расчетов с кредиторами

ТСЖ осуществляется в общем порядке, установленном статьями 61-64 ГК РФ и статьями 20-22 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

В ст. 61 ГК РФ установлено два вида ликвидации юридического лица - добровольный и принудительный (по решению суда). В отличие от реорганизации ликвидация юридического лица не связана с переходом его прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Юридические лица могут быть ликвидированы добровольно в любое время без указания оснований. В ГК РФ содержится примерный перечень оснований для ликвидации юридического лица по решению его участников либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Это может произойти:

- в связи с истечением срока, на который создавалось юридическое лицо;

- в связи с достижением цели, ради которой было создано юридическое лицо.

ТСЖ может быть ликвидировано по решению суда только по указанным в ГК РФ основаниям. Соответствующее решение может быть принято:

- в случае допущенных при создании ТСЖ грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер (т.е. когда их исправление применительно к обстоятельствам конкретного случая невозможно);

- если будет установлена деятельность ТСЖ без надлежащего разрешения (лицензии);

- когда ТСЖ занимается запрещенной законом деятельностью либо неоднократно или грубо нарушает законы и иные правовые акты.

Ликвидация ТСЖ представляет собой специальную достаточно длительную процедуру прекращения деятельности товарищества. Она проводится под контролем органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Сведения о нахождении ТСЖ в процессе ликвидации вносятся в Единый государственный реестр юридических лиц. Указанная запись свидетельствует о наличии изменений происходящих в объеме гражданской правоспособности юридического лица. С этого момента не допускается:

- государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы ликвидируемого ТСЖ;

- государственная регистрация юридических лиц, учредителем которых выступает ликвидируемое ТСЖ;

- государственная регистрация юридических лиц, которые возникают в результате реорганизации ликвидируемого ТСЖ.

7. Опыт использования ТСЖ, проблемы и перспективы развития

Одной из главных проблем возникающих у жильцов многоквартирного дома, желающих объединиться в товарищество собственников жилья является, вопрос финансирования. И неслучайно он вынесен на рассмотрение первым в контексте данной главы. Основой любого дела является бюджет, наш случай не исключение. Если в бюджете доходы не равны расходам, в результате получится дефицит бюджета. Устранение дефицита бюджета возможно двумя способами.

Во-первых, можно взять деньги взаймы, но как известно, взаймы никто так просто не даст, только под проценты. Проценты же в свою очередь станут расходами товарищества. Если занятые деньги будут потрачены на эксплуатацию и содержание здания, то налоговая служба отнесет кредит и проценты на ваши расходы.

Во-вторых, можно попытаться сократить расходы товарищества, не нанеся при этом ощутимого ущерба.

Как показывает практика, при составлении бюджета можно использовать элементы прогнозирования. В данном случае непредвиденные и незапланированные расходы будут выступать как, элементы гибкости бюджета, что в свою очередь позволит избежать серьезных проблем. Результатом грамотного планирования бюджета является четкая организация и стабильность в финансовом отношении жилищной организации, где работники и руководители пользуются доверием жителей. Важно до принятия здания в управление, знать из каких расходов и доходов состоит бюджет. Планировать расходы необходимо исходя из доходов, в соответствии с имеющейся финансовой базой. В противном случае объединение жильцов в товарищество собственников жилья будет бесполезно.

В настоящее время население Российской Федерации оплачивает лишь 35 % от реальной стоимости коммунальных услуг. В связи с этим, государство до 2008 года планирует совершить плавный переход к сто процентной оплате коммунальных услуг населением, вводя при этом субсидии и льготы.

Финансовые затраты на предоставление коммунальных услуг товариществу осуществляются за счет: платежей жителей товариществ с учетом гарантированных льгот и субсидий, за счет бюджета для покрытия разницы между экономически обоснованными тарифами и тарифами для населения (за счет средств местного бюджета, но как правило в местном бюджете на это средств нет). Бюджетное финансирование поставщиков жилищно-коммунальных услуг осуществляется по условиям трехстороннего договора.

Основные поступления в бюджет ТСЖ, от сдачи в аренду нежилых помещений. То есть, те нежилые помещения, которые принадлежат товариществу на праве собственности. Если нежилые помещения принадлежат городу, или являются собственностью другого лица, как юридического, так и физического. Вопрос решается двумя путями. При создании ТСЖ владельцы обязаны вносить свою долю на содержание нежилых помещений, на содержание и ремонт общего имущества, она пропорциональна его доле в праве общей собственности на общее имущество (доля участия). Вариант второй, если нежилые помещения принадлежат городу и не сданы им никому в аренду, то есть возможность заключить с «городом» договор о том, что ваша жилищная организация будет сдавать нежилые помещения в аренду, и при этом делиться доходами с городом.

Также проблема вырисовывается в ситуации с подвалами и техническими подпольями, которые сегодня совершенно официально продаются соответствующими муниципальными и государственными органами. При этом нарушаются права собственников, которых ставят перед фактом продажи их собственности. Это происходит потому, что право каждого собственника на свою долю в общем имуществе (тот же технический подвал) нигде не зарегистрировано. Однако по закону это право существует, и всегда судьба доли члена товарищества следует судьбе жилого помещения - квартира передаётся в собственность вместе с этой «абстрактной» долей. Сегодня ТСЖ оказываются жизнеспособными лишь в двух случаях: когда есть какой-либо дополнительный источник дохода в виде нежилых помещений или когда в товарищество объединились состоятельные люди. Бесспорно лишь, что собственники муниципального жилищного фонда, то есть органы местного самоуправления и их уполномоченные (жилищно-эксплуатационные организации), не хотят расставаться с доходами от аренды нежилых помещений. Но и ТСЖ без дополнительных источников дохода не могут нормально содержать жилые дома только за счёт сбора (по установленным тарифам) с жильцов средств на техническую эксплуатацию дома. Этот «узел» не могут развязать в течение уже 7-8 лет ни на федеральном, ни на региональном уровне. Чаще всего нежилые помещения, находящиеся в домах ТСЖ, уже проданы или сданы в аренду на длительные сроки муниципальными органами.

Однако в последнее время наметился существенный сдвиг в решении данной проблемы. Если нежилые помещения намерены передать третьим лицам (в аренду или собственность), то сделать это можно только с согласия товариществ. Ранее нередко без ведома жильцов в подвалах или иных нежилых частях дома появлялись склады и офисы, отгораживались запасные входы дома и т.п.

Кроме того, уже сейчас органы архитектуры при проектировании жилых домов стараются по возможности учитывать особенности их как кондоминиумов, предусматривать в них наличие помещений многоцелевого назначения, которые могут использоваться собственниками жилья для размещения управленческого и обслуживающего персонала ТСЖ или в иных целях на основании решения домовладельцев.

Заключение

товарищество жилой правоспособность

Как видно из всего выше изложенного, у ТСЖ есть свои отрицательные черты, как и положительные.

Большие и системные усилия по совершенствованию законодательства и созданию инфраструктуры эффективной деятельности ТСЖ уверенно приведут наше общество к принципиальному улучшению качества жизни в многоквартирных домах.

В то же время, современная жилищная политика Российской Федерации реализуется через систему мероприятий программы жилищно-коммунальной реформы, исходит из того, что решение проблемы улучшения содержания жилищного фонда, забота о состоянии многоквартирных домов - это всецело дело самих жильцов.

На практике часто никто не хочет заниматься хозяйственными нуждами всего дома, люди чувствуют себя собственниками только своей квартиры. Среди собственников встречаются не желающие платить членские взносы на содержание дома, при этом существует мало способов воздействия на неплательщиков. Даже если их исключить из ТСЖ общим собранием, всё равно они остаются в доме. Выселение по суду -- большая юридическая проблема, да и судебные издержки придётся оплачивать за счёт ТСЖ.

Литература

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188- ФЗ.

2. Федеральный закон от 12 января 2007 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".

3. В.Г. Коряковец. Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом, М.: Гроссмедиа, 2006 - 91.

4. Авдеев В.В. Экономические правоотношения в жилищно-коммунальном хозяйстве. Проблемы. Опыт. Документы. М., 2006. - 704.

5. Некоммерческие фонды и организации. Правовые аспекты. - М.: Информационно-издательский дом «Филин», 2007. - 336с.

6. Коммерческие проблемы для некоммерческих организаций// Учет, налоги, право, 2007. - 15.

Размещено на Allbest.ru