Договір майнового найму

Размещено на http://www.allbest.ru/

Зміст

Вступ

Розділ 1. Поняття договору майнового найму, права та обов'язки сторін

1.1 Поняття договору найму

1.2 Права та обов'язки сторін

Розділ 2. Припинення договору найму та його різновиди

2.1 Припинення договору найму

2.2 Різновиди договору майнового найму

Розділ 3. Договір оренди державного та комунального майна, як різновид договору майнового найму

3.1 Поняття договору оренди

3.2 Форма договору оренди та порядок його укладення

Висновки

Список використаної літератури



Вступ

майновий найм оренда майно

Актуальність курсової роботи. Актуальність теми курсової роботи можна пояснити тим, що наша країна вийшла на загальносвітові економічні підходи господарювання, тому такі питання як договір оренди, договір лізингу і т.п. є досить важливими для України.

Закон про оренду регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, їхніх структурних підрозділів, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна. Оренда майна інших форм власності регулюється положенням Закону про оренду, якщо інше не передбачено законодавством України та договором оренди.

Відповідно до Закону про оренду об'єктами оренди можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств або їхніх структурних підрозділів (філіалів, цехів, дільниць), окреме індивідуально визначене майно, наприклад: окремі будинки, споруди, устаткування, транспортні засоби, інвентар, інструменти, інші матеріальні цінності.

Стан наукової розробки. Дана тема висвітлювалася у працях таких вчених, як: Аскназія С.І., Азімова Ч.Н., Брагинського М.І., Братуся С.М., Вітрянського В.В., Голодного М.О., Десятника В.О., Золотаря В.А., Дзери О.В., Йоффе О.С, Красавчикова О.А., Кучеренко І.М., Лісніченка Т.Н., Ландкофа С.Н., Маслова В.Ф., Мічуріна Є.О, Підопригори О.А., Пушкіна О.А., Саніахметової Н.О., Суханова Є.А., Червоного Ю.С., Чеберяка П.О., Толстого Є.А., Шевченко Я.М.

Мета та завдання курсової роботи. Метою курсової роботи є визначення основних цивільно-правових теоретичних засад, принципів та методів правового регулювання цивільного договору найму житла і окремих його видів, а також надання рекомендацій щодо вдосконалення системи нормативних актів України, які регулюють цей вид договору. Відповідно до поставленої мети випливають такі основні завдання курсової роботи:

Ї дати визначення поняттю договору найму;

Ї розкрити права та обов'язки сторін договору найму;

Ї визначити порядок припинення договору найму;

Ї визначити які існують різновиди договору майнового найму.

Об'єкт та предмет курсової роботи. Об'єктом курсової роботи є договір майнового найму, та відносини, які з нього випливають. Предметом курсової роботи є суспільні відносини, які виникають під час укладення різних видів договору майнового найму.

Методологічна основа курсової роботи. У роботі були використані такі методи дослідження: формально-логічний, історико-правовий, системно-функціональний, порівняльно-правовий.

Структура курсової роботи. Дана робота складається зі вступу, трьох розділів розбитих на підрозділи, висновків та списку використаної літератури.



Розділ 1. Поняття договору майнового найму, права та обов'язки сторін

1.1 Поняття договору найму

Договором визнається угода двох і більше осіб, яка спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних правовідносин.

Договір є однією з найпоширеніших підстав виникнення зобов'язань.

За договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.

Договір майнового найму між громадянами на строк більше одного року повинен бути укладений у письмовій формі.

Найм (оренду) регулює гл. 58 ЦК. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК) [19].

Договір найму (оренди) -- це договір, за яким одна сторона (наймодавець, орендар) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві, орендатору) майно в користування за плату на певний строк, а наймач (орендатор) зобов'язується вчасно вносити плату і повернути майно після закінчення строку договору.

Договір найму іменується також орендою. Кожний із різновидів договору найму (оренда, прокат тощо) має свої особливості.

Відмінність договору найму від інших договорів:

1) наймач одержує майно не у власність, а лише в тимчасове користування. За цією ознакою договір відрізняється від договору купівлі-продажу, за яким покупець майна стає його власником. Оскільки наймач є лише тимчасовим користувачем майна, то після спливу строку договору або у разі його дострокового розірвання він зобов'язаний повернути взяте у найм майно наймодавцеві у справному вигляді;

2) предметом договору найму можуть бути лише індивідуально-визначені, неспоживні речі (нежилі приміщення, обладнання, машини тощо), що не знищуються в процесі їх використання, адже здане в найм майно підлягає поверненню. За цією ознакою договір найму (оренди) відрізняється від договору позики, за яким позичальник придбаває майно у власність і він зобов'язаний повернути позикодавцеві таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості;

3) сплатний договір -- за цією ознакою він відрізняється від договору позички.

Характеристики договору -- двосторонній і сплатний. Згідно з новим ЦК може бути як консенсуальним, так і реальним.

Предмет договору найму. Коло майна, що може бути предметом найму, визначене у ст. 760 ЦК. Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Предметом договору найму можуть бути також майнові права [1, c. 198].

Сторони в договорі. ЦК не містить спеціальних вимог до сторін договору найму -- його учасниками можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Наймодавцями можуть бути як власники майна, так і уповноважені ними особи. Наймачами можуть бути як юридичні особи різних організаційно-правових форм і форм власності, так і дієздатні фізичні особи.

Форма договору. До форми договору найму застосовуються загальні правила про форму правочинів.

Строк договору. Згідно зі ст. 763 ЦК договір найму укладається на строк, встановлений договором. Стаття не встановлює граничних строків договору майнового найму. Це дає сторонам можливість укладати договір на будь-який строк, що визначається ними. Разом з тим передбачено, що законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна -- за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Отже, зобов'язання за договором найму, укладеним на невизначений строк, може бути припинене на розсуд наймодавця або наймача в будь-який час із попередженням контрагента про відмову від договору за певний строк. Сторона, яка бажає відмовитися від договору, зобов'язана попередити про це іншу сторону завчасно з метою запобігання збитків, які можуть виникнути у зв'язку з несподіваним розірванням договору [2, c. 346].

Попередження про розірвання договору найму має бути зроблене у письмовій формі, яка забезпечує можливість доведення у разі спору, що таке попередження було зроблено. Строки попередження про відмову від договору найму обчислюються з дня відповідного повідомлення контрагента або з дня, коли він міг про це дізнатись.

Відповідно до ст. 764 ЦК якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

За змістом цієї норми, продовження користування майном після закінчення строку договору можливе без повторного його укладення, тому що за відсутності заперечень наймодавця договір вважається поновленим на певний строк. У разі заперечення наймодавця проти автоматичного продовження дії договору він зобов'язаний про це повідомити наймача. Однак це не виключає права сторін згодом відмовитися від такого договору на їх розсуд із попереднім попередженням одна одну в строки, передбачені законом.

Тобто підставою припинення договору є сплив строку дії договору за умови, що наймодавець вимагає повернення йому майна. За відсутності такої вимоги договір не припиняється. У законі у цьому разі йдеться про поновлення, тобто про продовження на новий строк колишнього договору, а не про укладення нового. Однак у договір можуть бути внесені уточнення, наприклад, про ремонт майна, строки внесення плати за користування тощо.

Таким чином, відповідно до загальних правил, закріплених у ЦК, продовження користування майном після закінчення строку договору пов'язується з відсутністю заперечень наймодавця, поновлення договору відбувається на певний строк, а відмова однієї із сторін від договору обумовлена попередженням іншої сторони за один місяць (нерухомого майна -- за три місяці).

Піднайм. Стаття 774 ЦК містить диспозитивне правило, передбачаючи, що передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом [19].

Таким чином, виходячи зі змісту ЦК, наймач за згодою наймодавця може здати найняте ним майно іншій особі в піднайм, уклавши з такою особою договір піднайму.

За договором піднайму наймач зобов'язується передати піднаймачеві майно в користування за плату. Сторонами договору виступають наймач І піднаймач, причому наймач виконує функції наймодавця. Піднаймач у правових відносинах з наймодавцем не перебуває. Наймодавець має права і несе обов'язки лише щодо наймача. У свою чергу наймач відповідає перед ним за виконання всіх обов'язків за договором, у тому числі й за піднаймача. Наприклад, він зобов'язаний відшкодувати збитки наймодавцю у разі пошкодження або знищення майна, навіть якщо це відбулося з вини піднаймача.

Відносини піднайму мають похідний характер, залежний від відносин найму. Умови договору піднайму залежать від умов договору найму. Тому піднаймач може користуватися майном лише відповідно до призначення, визначеного у договорі найму. Строк договору піднайму не повинен перевищувати строк договору найму. Припинення договору найму спричиняє припинення договору піднайму [4, c. 212].

Передання майна в піднайм допускається лише за згодою наймодавця, якщо інше не передбачено договором або законом. Така згода може бути надана при укладенні договору найму, і тоді окремої згоди наймодавця на передання майна в піднайм не потрібно

Плата за користування майном. На відміну від ЦК 1963 р., який не визначав розміру, форми такої плати, порядок її внесення, новий ЦК містить детальні правила щодо цієї плати.

Згідно зі ст. 762 ЦК за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися на вибір сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Отже, договором може бути передбачено, що плата за користування майном вноситься щоквартально, після закінчення визначеного часу тощо.

Одне з правил стосовно плати за користування майном, що міститься в ч. 4 ст. 762 ЦК, стосується можливості її зменшення -- наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном Істотно зменшилася.

Отже, право наймача вимагати зменшення плати за користування майном виникає за умови погіршення майна, що настало не з його вини, якщо таке погіршення перешкоджає використанню майна або утруднює користування ним. Це можливо, наприклад, у зв'язку із зносом майна або пошкодженням його внаслідок стихійного лиха [5, c. 312].

1.2 Права та обов'язки сторін

Новий ЦК не містить спеціальної статті з переліком обов'язків наймодавця, однак їх можна визначити зі змісту гл. 58 ЦК, що регламентує найм.

Обов'язки наймодавця:

Ї передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму (ст. 765 ЦК). Передання майна наймачеві має бути зроблене вчасно, тобто у строк, передбачений договором, а якщо в договорі строк не зазначений, то на першу вимогу наймача.

Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право на свій вибір: 1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; 2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків;

Ї передати наймачеві річ у комплекті і стані, що відповідають Умовам договору найму та її призначенню (ст. 767 ЦК). Наприклад, залізниця, здаючи вагони в оренду, повинна очистити їх від залишків вантажу, вагони мають бути технічно справними. Наймодавець

не відповідає за недоліки майна, що були ним застережені при укладенні договору [19].

Умова договору найму, яка закріплює обов'язок наймодавця передати наймачеві річ у стані, що відповідає договору і призначенню майна, є істотною умовою. Без неї договір не може вважатися укладеним. Наданням речі вважається не тільки її передання в користування наймачеві, а й допуск його до користування нею.

Майно має бути надане наймачеві у такому стані, щоб це не перешкоджало його використанню для тих цілей, що були обумовлені договором, а якщо такі цілі не були зазначені, то для звичайного використання відповідно до призначення майна. Інакше наймач вправі вимагати інше майно, що відповідає умовам договору, чи зниження плати за користування майном, або розірвання договору і стягнення збитків, завданих неналежним виконанням наймодавцем зобов'язання.

За наявності недоліків у майні, не застережених наймодавцем під час укладення договору, наймач вправі вимагати від нього усунення їх у розумний термін і за його рахунок чи заміни майна, або зміни плати за користування майном. У разі невиконання наймодавцем обгрунтованих вимог наймача, що випливають із наявності недоліків у майні, останній має право вимагати розірвання договору і відшкодування збитків, завданих наймодавцем;

Ї попередити про права третіх осіб на річ, передану в найм. Згідно зі ст. 769 ЦК передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави. Тому при укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків;

Ї провадити за свій рахунок капітальний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 776 ЦК).

Капітальний -- це ремонт, під час якого замінюються або відновлюються істотні деталі, конструкції та інші частини об'єкта. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Таким чином, за загальним правилом здійснення капітального ремонту речі, переданої у найм, є обов'язком наймодавця. Це правило має диспозитивний характер, тому що такий обов'язок договором або законом може бути покладений на наймача. У разі виникнення необхідності капітального ремонту з вини наймача ремонт здійснюється за його рахунок.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч. З ст. 776 ЦК) [6, c. 289].

Обов'язки наймача:

Ї своєчасно вносити плату за користування майном. Якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі (ч. І ст. 782 ЦК);

-- користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору (ч. І ст. 773 ЦК) -- тобто використання її в тих цілях, для яких вона призначена. Наприклад, при оренді нежилого приміщення наймач не вправі переобладнати його в жиле, оскільки при цьому змінюється призначення майна;

Ї підтримувати майно, що є предметом договору найму, у справному стані. Це -- експлуатація і зберігання в умовах, що забезпечують належний технічний стан та збереження відповідності майна його призначенню з урахуванням нормального зносу в процесі використання. Зокрема цей обов'язок включає зберігання майна від передчасного зносу, усунення дрібних пошкоджень і несправностей, виконання інших дій з утримання орендованого майна (охорона, оплата комунальних послуг);

Ї виконувати за свій рахунок поточний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. І ст. 776 ЦК). Це, наприклад, білення, фарбування, ремонт електропроводки тощо. На наймача може бути покладений обов'язок капітального ремонту речі, якщо це встановлено договором або законом;

Ї у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч. І ст. 785 ЦК).

Стан майна визначається сторонами за існуючими правилами або технічними нормами, а за їх відсутності або у разі спору сторін -- шляхом проведення експертизи. Договором може бути передбачений і підвищений порівняно зі звичайним знос майна [9, c. 32].

Строк повернення майна може бути передбачений у договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК).

Якщо майно не може бути повернуте у зв'язку з його загибеллю або втратою з вини наймача, він зобов'язаний відшкодувати наймодавцеві його вартість.

Наймач відповідає за загибель або втрату майна й у тому разі, якщо він повинен був застрахувати майно в силу закону або договору, але не зробив цього.

Оскільки предметом договору є індивідуально визначене майно, то за припинення договору наймач зобов'язаний повернути наймодавцеві саме те майно, що він отримав. У разі загибелі або втрати майна в період дії договору не з вини наймача воно не підлягає поверненню наймодавцеві, оскільки останній несе ризик випадкової загибелі або втрати цього майна як його власник.

У разі допущення наймачем погіршення речі, які сталися з його вини, він зобов'язаний усунути погіршення. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зносу або упущень наймодавця (ст. 779 ЦК).

Тобто за випадкове погіршення майна або погіршення його з вини інших осіб, за винятком піднаймача та осіб, допущених до користування ним, наймач не несе відповідальності. На нього у цьому випадку покладається обов'язок довести відсутність вини. Під збитками розуміються витрати наймодавця щодо відновлення майна і прибутки, що він міг би одержати від використання майна за час його відновлення. Неможливість відновлення майна або усунення погіршень у ньому надає право наймодавцеві відмовитися від прийняття майна і вимагати відшкодування збитків [10, c. 58].



Розділ 2. Припинення договору найму та його різновиди

2.1 Припинення договору найму

Підстави припинення договору:

1) смерть фізичної особи -- наймача, якщо інше не установлено договором або законом, чи ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем (ст. 781 ЦК);

2) закінчення строку договору найму за умови, що наймач не продовжує користуватися майном. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором;

3) загибель речі, переданої у найм. Оскільки майно визначене індивідуальними ознаками, то виконання умов договору у цьому разі виявляється неможливим. Наймач зобов'язаний відшкодувати наймодавцеві вартість загиблого майна лише у тому разі, якщо це сталося з його вини або з вини осіб, за дії яких він відповідає. Ризик випадкової загибелі майна (за причинами, що не залежать від сторін) несе наймодавець як власник майна;

4) перехід майна у власність наймача в результаті продажу, дарування, оскільки тут відбувається поєднання боржника і кредитора в одній особі.

Однак при переході права власності на передану у найм річ від наймодавця до іншої особі договір найму за загальним правилом зберігає чинність для нового власника. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ч. І ст. 770 ІДК). Тобто новий наймодавець набуває лише ті права й обов'язки, що мав його попередник. При переході права власності на передане у найм майно від наймодавця до іншої особи в порядку правонаступництва ця особа стає наймодавцем із покладанням на неї всіх прав і обов'язків за договором найму.

Договір найму зберігає чинність і у тому разі, якщо новий власник, до якого перейшло право власності, не знав про те, що воно здане у найм. При переході права власності за договором найму без правонаступництва всупереч волі наймодавця (наприклад, при конфіскації або реквізиції майна) договір найму підлягає припиненню [11, c. 212].

Новелою ЦК е норма, згідно з якою сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (ч. 2 ст. 770 ЦК).

Припинення договору також можливе у формі його розірвання, що можливо за згодою сторін або на вимогу однієї з них. Розірвання з ініціативи наймодавця або наймача допускається, по-перше, лише у випадках, передбачених законом, по-друге, в судовому порядку, а не одностороннім актом.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач:

1) користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст. 783 ЦК).

За змістом ЦК, договір найму на вимогу наймодавця може бути розірваний в судовому порядку лише на підставах, передбачених законом. Розірвання договору може мати місце також за згодою сторін.

Порушення наймачем своїх обов'язків, що надає право вимагати розірвання договору, є також підставою для стягнення з нього збитків, завданих наймодавцеві. Однак якщо в договір найму (оренди) не внесені у встановленому порядку зміни, що стосуються розміру орендної плати, орендодавець не вправі вимагати дострокового розірвання договору оренди на тій підставі, що орендар не вносить орендну плату в розмірі, що вимагає орендодавець.

Так, до арбітражного (господарського) суду однієї з областей України звернулося обласне відділення Фонду соціального захисту інвалідів (далі -- Фонд) із заявою про дострокове розірвання укладеного з фермерським господарством (далі -- господарство) договору оренди трактора. Договір було укладено у 1993 р. строком на 10 років. За умовами договору господарство зобов'язане вносити орендну плату в розмірі 300 тис. крб. у рік, що в перерахунку на гривні становить 3 грн. Фонд у свою чергу вимагає внесення орендної плати в розмірі 120 грн. на місяць, з чим не згодне господарство [12, c. 317].

Рішенням у справі арбітражний суд області задовольнив вимогу Фонду, посилаючись на те, що господарство не вносить орендну плату в розмірі, що вимагає орендодавець, протягом 9 місяців.

У заяві про перевірку рішення в порядку нагляду господарство просило скасувати рішення як таке, що не відповідає матеріалам І обставинам справи І суперечить чинному законодавству, виходячи з наступного.

Трактор був переданий в оренду господарству за згодою Міністерства соціального захисту населення строком на 10 років Із наступним викупом для створення двох робочих місць для інвалідів. Крім того, розмір орендної плати, якого вимагає Фонд, договором не передбачений.

Судова колегія з перегляду рішень, ухвал, постанов Вищого арбітражного суду України, розглянувши матеріали справи, встановила таке. Відповідно до договору оренди трактора, укладеного сторонами в 1993 р. строком на 10 років, господарство взяло на себе зобов'язання сплачувати орендну плату у розмірі 300 тис. крб. на рік (3 грн).

Фонд звернувся до арбітражного суду області з позовом про стягнення з господарства заборгованості за орендною платою, виходячи з її розміру -- 120 грн. на місяць. Позов був задоволений арбітражним судом області. Вищий арбітражний суд України скасував рішення у справі та відмовив у позові про стягнення заборгованості за орендною платою, посилаючись на те, що в договір оренди сторони не внесли відповідних змін в частині розміру орендної плати [15, c. 289].

На цій же підставі не підлягають задоволенню вимоги Фонду про дострокове розірвання договору оренди. Судова колегія з перегляду рішень, ухвал і постанов Вищого арбітражного суду України скасувала рішення І постанову арбітражного суду області у справі та відмовила у позові.

Наймач вправі вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК).

Отже, договір найму може бути розірваний на вимогу наймача з підстав, передбачених законом. Невиконання наймодавцем обов'язку щодо капітального ремонту є підставою для дострокового розірвання договору з ініціативи наймача лише в тому разі, якщо договором або законом обов'язок капітального ремонту не покладений на наймача. Якщо проведення капітального ремонту спричинене невідкладною необхідністю, наймач вправі, за умови покладання цього обов'язку на наймодавця, зробити капітальний ремонт за його рахунок.

Поліпшення наймачем речі, переданої у найм. У ЦК 2003 р. більш гнучко, ніж у раніше чинному законодавстві, визначені правові наслідки поліпшення наймачем речі, яка передана йому в користування. Стаття 778 ЦК визначає права і обов'язки сторін договору найму у зв'язку з поліпшенням речі. [19]

Згідно з ч. І ст. 778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Тобто ЦК дозволяє наймачеві вносити в майно такі зміни, що поліпшують його якість. Під поліпшенням майна слід розуміти внесення в нього додаткових удосконалень, матеріалів або обладнання, які підвищують можливість його використання і збільшують матеріальну цінність. Дозвіл на поліпшення речі має бути наданий наймодавцем у формі, що відповідає формі договору найму.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості

Виходячи зі змісту ст.778 ЦК, права на поліпшення речі, переданої у найм, залежать від двох обставин: характеру поліпшення і наявності згоди наймодавця на поліпшення [19].

2.2 Різновиди договору майнового найму

Поряд із загальними правилами ЦК передбачає спеціальні правила, що регулюють різновиди договору найму: договір прокату, договір найму (оренди) земельної ділянки, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, договір найму (оренди) транспортного засобу, договір лізингу.

Так, особливості договору найму будівлі або іншої капітальної споруди визначені у ст.ст. 793-797 ЦК. Ці особливості стосуються:

1) форми договору та його реєстрації -- договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі; цей договір строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню; якщо цей договір укладений на строк не менше одного року, він підлягає державній реєстрації;

2) передання будівлі або іншої капітальної споруди у найм та його повернення -- передання оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору; з цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором; таким же чином оформляється їх повернення;

3) надання наймачеві права користування земельною ділянкою -- одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначати розмір земельної ділянки яка передається наймачеві;

4) плати за користування -- плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Статті 798-805 нового ЦК визначають особливості предмета, форми тощо договору найму (оренди) транспортного засобу.

Предметом договору найму транспортного засобу можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо.

Договором найму транспортного засобу може бути встановлено, що він передається у найм з екіпажем, який його обслуговує. Сторони можуть домовитися про надання наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання транспортного засобу.

Договір найму транспортного засобу укладається у письмовій формі. Договір найму транспортного засобу за участю фізичної особи підлягає нотаріальному посвідченню [16, c. 312].

Наймач самостійно здійснює використання транспортного засобу у своїй діяльності і має право без згоди наймодавця укладати від свого імені договори перевезення, а також інші договори відповідно до призначення транспортного засобу.

Наймач зобов'язаний підтримувати транспортний засіб у належному технічному стані. Витрати, пов'язані з використанням транспортного засобу, в тому числі зі сплатою податків та інших платежів, несе наймач.

Страхування транспортного засобу здійснюється наймодавцем. Порядок страхування відповідальності наймача за шкоду, яка може бути завдана іншій особі у зв'язку з використанням транспортного засобу, встановлюється законом.

Наймач зобов'язаний відшкодувати збитки, завдані у зв'язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, якщо він не доведе, що це сталося не з його вини. Наймач зобов'язаний відшкодувати шкоду, завдану іншій особі у зв'язку з використанням транспортного засобу, відповідно до гл. 82 ЦК.

У ст. 805 ЦК визначені особливості найму транспортного засобу з екіпажем, який його обслуговує. Управління та технічна експлуатація транспортного засобу, переданого у найм з екіпажем, провадяться його екіпажем. Екіпаж не припиняє трудових відносин з наймодавцем. Витрати на утримання екіпажу несе наймода-вець.

Екіпаж транспортного засобу зобов'язаний відмовитися від виконання розпоряджень наймача, якщо вони суперечать умовам договору найму, умовам використання транспортного засобу, а також якщо вони можуть бути небезпечними для екіпажу, транспортного засобу, прав інших осіб. Законом можуть встановлюватися також інші особливості договору найму транспортного засобу з екіпажем [16, c. 315].



Розділ 3. Договір оренди державного та комунального майна, як різновид договору майнового найму

3.1 Поняття договору оренди

На відміну від найму, у Законі (ст. 2) дається визначення поняття оренди. Оренда -- це засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Об'єкти оренди. Коло об'єктів оренди у вигляді державного і комунального майна чітко визначене Законом.

Відповідно до ст.4 Закону об'єктами оренди є:

Ї цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання;

Ї нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;

Ї майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Нарівні із майном, що може бути об'єктом оренди, Закон прямо вказує, яке майно не може бути об'єктом оренди -- цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, ділянок), що здійснюють діяльність, передбачену ч І ст. 4 Закону "Про підприємництво". Це -- державні підприємства, які здійснюють діяльність, пов'язану з обігом наркотичних засобів, прекурсорів, занесених до списку № 1 таблиці IV, психотропних речовин (за винятком занесених до списку № 2 таблиці III), виготовленням і реалізацією військової зброї і боєприпасів до неї, вибухових речовин, видобуванням янтарю, охороною окремих особливо важливих об'єктів права державної власності, перелік яких визначається у встановленому Кабінетом Міністрів порядку, а також діяльність, пов'язана Із розробленням, випробуванням, виробництвом та експлуатацією ракет-носіїв, у тому числі з їх космічними запусками із будь-якою метою [14].

Сторони у договорі. Статті 5, 6 Закону визначають коло орендодавців і орендарів.

Орендодавці:

-- Фонд державного майна, його регіональні відділення та представництва -- щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є державною власністю, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації);

-- органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим і органами місцевого самоврядування управляти майном -- щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів і нерухомого майна, що відповідно належить

Автономній Республіці Крим або знаходиться в комунальній власності;

Ї підприємства -- щодо окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого), а з дозволу вищевказаних орендодавців -- також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) і нерухомого майна.

Державні і комунальні підприємства не вправі бути орендодавцями цілісних майнових комплексів (навіть за наявності згоди уповноважених органів) [17, c. 435].

Таким чином, підприємства мають право виступати орендодавцями, як правило, щодо окремого індивідуально визначеного майна. Для того, щоб підприємство мало право передати в оренду його структурний підрозділ або нерухоме майно (будинок, споруду, приміщення), воно має одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва; якщо майно знаходиться у власності Автономної Республіки Крим або в комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий органом, зазначеним у ч. З ст. 5 Закону.

Орендарі -- господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурних підрозділів; інші юридичні особи та громадяни України, іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.

Фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності. Отже, якщо орендодавцями можуть бути лише ті особи, що названі в Законі щодо того або іншого виду майна, то практично обмежень кола суб'єктів оренди, що виступають як орендарі, Закон не передбачає.

3.2 Форма договору оренди та порядок його укладення

Закон не містить спеціальних вимог щодо форми договору оренди. Отже, тут мають застосовуватися загальні вимоги про форму договору майнового найму (оренди).

Порядок укладення договору. У Законі знайшли спеціальне регулювання ряд питань, що стосуються порядку укладення договору оренди:

1) ініціатива (пропозиція) щодо оренди майна (ст. 7);

2) порядок прийняття рішення трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу про оренду цілісного майнового комплексу (ст. 8);

3) порядок укладення договору оренди (ст. 9).

Ініціатива щодо оренди майна може виходити від осіб, які можуть бути орендарями відповідно до ст. 6 Закону, пропозиція може надходити від орендодавців, зазначених у ст. 5 Закону. На осіб, які бажають укласти договір оренди майна підприємств, покладений обов'язок разом із заявою про укладення договору оренди направити орендодавцю проект договору, а також інші документи згідно з переліком, визначеним Фондом державного майна України.

У разі відмови в укладенні договору оренди державного майна з підстав, не передбачених абз. 7 ч. 4 ст. 9 Закону, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися до господарського суду із заявою про спонукання компетентного органу (підприємства) укласти договір оренди (ч. 8 ст. 9 Закону). Такі спори розглядаються господарським судом за місцезнаходженням орендодавців (ст. 15 Господарського процесуального кодексу (ГПК) України). Під час вирішення таких спорів слід керуватися п. 4 ст. 9 Закону, яким установлено вичерпний перелік підстав, за якими може бути відмовлено у передачі в оренду об'єктів державної власності. Що стосується об'єктів інших форм власності, то укладення договору оренди майна може мати місце лише за згодою власника (п. 4.4 роз'яснення Президії Вищого арбітражного суду України "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" [3].

Договір вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору (ч. І ст. 12 Закону). Таким чином, загальне правило підтверджує консенсуальність договору оренди.

У разі передачі спору на розгляд суду, господарського суду договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності рішенням суду, господарського суду про укладення договору оренди і на умовах, зазначених у ньому (ч. 2 ст. 12) [13].

Згідно з роз'ясненням Президії Вищого арбітражного суду України "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" при вирішенні спорів, пов'язаних із укладенням договору оренди державного майна, необхідно з'ясувати, чи дотримані орендодавцем вимоги про узгодження з органом, уповноваженим управляти майном, і органом Антимонопольного комітету України питання про передачу майна в оренду (абз. 2-4 ч. 2 ст. 9 Закону). Якщо, незважаючи на одержання заяви про передачу майна в оренду, орендодавець не надішле відповідні документи зазначеним органам, тобто ухилиться від укладення договору оренди державного майна на підставах, не передбачених у Законі, то провадження у справі про спонукання укласти такий договір слід зупинити і зобов'язати орендодавця надіслати необхідні документи цим органам на погодження. У разі відхилення від виконання ухвали господарського суду може бути вирішене питання про застосування до орендодавця відповідальності, установленої п. 5 ч. І ст. 83 ГПК України.

Створене членами трудового колективу господарське товариство має переважне перед іншими фізичними і юридичними особами право на укладення договору оренди майна того підприємства, структурного підрозділу, де створене це товариство [3].

Порядок укладення договорів оренди державного майна, що знаходиться на балансах відкритих акціонерних товариств, затверджений наказом Фонду державного майна України від 5 березня 1999 р. № 402. Метою цього Порядку є захист економічних інтересів держави та уніфікація розгляду в органах приватизації звернень щодо оренди державного майна, що знаходиться на балансах ВАТ, створених у процесі приватизації і корпоратизації.

Відповідно до ст. 5 Закону єдиними можливими орендодавцями державного майна, що знаходиться на балансах недержавних підприємств і організацій, є Фонд державного майна, його регіональ-4І відділення і представництва.

Договір оренди державного майна, що знаходиться на балансах ВАТ, укладається органом приватизації, який здійснював приватизацію цього підприємства, відповідно до вимог Закону [18, c. 349].

Крім договору оренди, що укладається з органом приватизації, орендар у разі потреби укладає з балансоутримувачем договір щодо відшкодування витрат балансоутримувача на утримання об'єкта оренди і відшкодування вартості комунальних послуг, що надає балансоутримувач.

Термін договору. Регулювання терміну договору оренди державного і комунального майна має певну специфіку. Відповідно до Закону термін договору визначається за погодженням сторін.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором [19].

Отже, правила оренди державного і комунального майна відрізняються від правил майнового найму щодо продовження дії договору після закінчення його терміну такими ознаками:

-- договір вважається не поновленим, а продовженим;

-- договір вважається продовженим не на невизначений термін, а на той самий термін і на тих самих умовах, що були раніше передбачені договором;

Ї дія цих правил пов'язуються не тільки з відсутністю заперечень з боку орендодавця, а й з відсутністю заяви будь-якої зі сторін про припинення або зміну договору оренди.

Крім цього, правила оренди державного і комунального майна передбачають, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін (ст. 17 Закону).

Таким чином, як вказує Президія Вищого арбітражного суду України у роз'ясненні "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якщо після закінчення терміну дії договору оренди орендодавець передав спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім Договором має право звернутися до господарського суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін і про визнання договору з новим орендарем недійсним.

Однак слід враховувати, що орендар може реалізувати переважне право на продовження договору оренди на новий термін, якщо доведе факт або намір орендодавця здати цей об'єкт оренди іншій особі.

Так, до арбітражного суду області звернулось виробничо-торгове підприємство (далі -- Підприємство) із позовом про виселення товариства з обмеженою відповідальністю з орендованого останнім приміщення (далі -- Товариство).

Рішенням арбітражного суду позов був задоволений за мотивами закінчення строку договору оренди. Наглядовою інстанцією рішення було залишено у силі на тих самих підставах.

Будучи незгодним із рішеннями, що були винесені у справі, Товариство звернулось до судової колегії з перегляду рішень, ухвал, постанов Вищого арбітражного суду України із заявою про їх скасування, оскільки вважало, що має переважне право на пролонгацію договору на наступний термін; що позивачем не дотриманий установлений ст. 17 Закону місячний термін для повідомлення орендаря про припинення договору; позивачем не дотриманий претензійний порядок врегулювання спору [20, c. 321].

Перевіривши матеріали справи і доводи заявника, судова колегія встановила таке. У квітні 1996 р. Підприємство уклало з Товариством договір оренди нежилого приміщення терміном на один рік. Після закінчення цього терміну дію договору оренди було продовжено ще на один рік -- до квітня 1998 р. У лютому-березні 1998 р. сторони провадили листування, з якого були очевидні наміри орендодавця -- Підприємства припинити договірні відносини з орендарем -- Товариством. 17 квітня 1998 р. Підприємство надіслало Товариству копію позовної заяви до арбітражного суду із вимогою спонукати Товариство звільнити орендоване ним приміщення. Оцінка цих доказів у їх сукупності свідчить про те, що орендодавець вчасно попередив орендаря про свій намір припинити договірні відносини після 1 квітня 1998 р., тобто після закінчення терміну дії договору.

Посилання Товариства на порушення Підприємством вимог ст. 17 Закону не заслуговують на увагу, оскільки передбачений ч. 2 ст. 17 Закону місячний строк з дня закінчення терміну дії договору не позбавляє орендодавця права повідомити орендаря про свій намір припинити договірні відносини і раніше цього терміну. Повідомлення, зроблене раніше, не ущемляє прав орендаря, а навпаки, створює сприятливі умови для підготовчих заходів, пов'язаних зі звільненням приміщення.

Що ж стосується переважного права орендаря на продовження договору оренди на новий термін, передбаченого ч. З ст. 17 Закону, то таке право орендар має щодо інших осіб, яким орендодавець має намір передати або вже передав приміщення в оренду. Ніяких доказів порушення свого переважного права перед іншими особами на продовження договору оренди заявник не подав. Крім того, посилаючись на необгрунтовану відмову орендодавця від продовження договору оренди на новий термін, Товариство не подало доказів дотримання ним встановленого порядку вирішення цього спору [14].

Відповідно до ч. І ст. 27 Закону після закінчення терміну дії договору оренди і відмови від його продовження орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

У зв'язку з викладеним рішення і постанова відповідають чинному законодавству і матеріалам справ, а тому судовою колегією Вищого арбітражного суду України залишені без змін.



Висновки

Отже, провівши дане дослідження можна, зробити висновок, що договір є однією з найпоширеніших підстав виникнення зобов'язань.

За договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.

Договір майнового найму між громадянами на строк більше одного року повинен бути укладений у письмовій формі.

Договір найму майна державних, кооперативних та інших громадських організацій повинен бути укладений у письмовій формі, за винятком випадків, передбачених окремими правилами.

Наймодавець зобов'язаний провадити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в найом майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

Невиконання цього обов'язку наймодавцем дає наймачеві право або зробити капітальний ремонт, що передбачений договором чи викликається невідкладною необхідністю, і стягнути з наймодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок найомної плати; або розірвати договір (стаття 270 цього Кодексу) і стягнути збитки, завдані його невиконанням.

Також слід зазначити, що Порядок і строки укладання договору оренди залежить від об"єкту оренди, а також від особи заявника. В разі подачі заяви про оренду цілісних майнових комплексів орендодавець в п"ятиденний строк після дати реєстрації заяви направляє копії проекту договору та інших документів в орган, уповноважений управляти державним майном.

Відповідно до Закону про оренду орендареві забезпечується захист його прав на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, установленим цивільним законодавством щодо права власності.



Список використаної літератури

1. Бірюков І.А, Заїка Ю.О. Цивільне право України: Навчальний посібник / І.А. Бірюков, Ю.О. Заїка. - К.: КНТ, 2008. ? 400 с.

2. Боброва Д.В, Дзера А.С. Цивільне право України: Навчальний посібник / Д.В. Боброва, А.С. Дзера. - К.: Юрінком Інтер, 2001. - 864 с.

3. Господарський процесуальний кодекс України Відомості Верховної Ради України від 06.11.1991 № 1798 - XII. http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1798-12.

4. Дзера О.В. Зобов'язальне право: теорія і практика / О.В. Дзера. - К.: Право, 2000. - 325 с.

5. Дзера О.В. Цивільне право України: Навчальний посібник / О.В. Дзера. - К.: Юрінком Інтер, 2002. - 633 c.

6. Ємельянов В.П. Цивільне право України: Навчальний посібник / В.П. Ємельянов. - Х.: Консул, 2000. - 493 c.

7. Заїка Ю.О. Цивільне право України: Навчальний посібник / Ю.О. Заїка. - К.: Істина, 2005. - 310 с.

8. Конституція України Відомості Верховної Ради України від 28.06.1996 № 254к / 96 - ВР. http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/254%D0%BA/96-%D0%B2%D1%80.

9. Луць В.В. Контракти у підприємницькій діяльності // В.В. Луць. - К.: Право, 2001. - 34 с.

10. Макашов Л.П. Плата за оренду нерухомого майна // Л.П. Макашов. - Х.: Право, 2001. - № 3. - 62 с.

11. Панченко М.І. Цивільне право України: Навчальний посібник / М.І. Панченко. - К.: Знання, 2005. - 370 с.

12. Підопригора О.А. Цивільне право України: Навчальний посібник / О.А. Підопригора. - К.: Вентурі, 2003. - 416 c.

13. Про оренду державного та комунального майна: Закон України Відомості Верховної Ради України від 10.04.1992 № 2269 - XII. http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2269-12.

14. Про підприємництво: Закон України Відомості Верховної Ради України від 07.02.1991 № 698 - XII. http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/698-12.

15. Саніахметова Н.О. Підприємницьке право: Навчпльний посібник / Н.О. Саніахметова. - К.: Юрінком Інтер, 2005. - 420 с.

16. Сліпченко С.А. Цивільне право України: Навчальний посібник / С.А. Сліпченко. - Х.: Еспода., 2005. - 493 c.

17. Суханов Є.А. Цивільне право України: Навчальний посібник / Є.А. Суханов. - М.: БЕК, 2004. - 420 c.

18. Харитонов Є.О. Цивільне право України: Навчальний посібник / Є.О. Харитонов. - К.: Істина, 2003. - 776 с.

19. Цивільний кодекс України Відомості Верховної Ради України від 16.01.2003 № 435 - IV. http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/435-15.

20. Шевченко Я.М. Цивільне право України: Навчальний посібник / Я.М. Шевченко. - К.: Ін Юре, 2003. - 518 c.

Размещено на Allbest.ru

...