Договор купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Натуральный тип хозяйствования (при котором все необходимое для обеспечения жизни производится или потребляется в рамках одного отдельного хозяйства) не был связан с обменными процессами. Важнейшим признаком постепенного перехода от натурального хозяйствования к рынку явился примитивный товарный обмен товар-товар, а его правовым отображением стал договор мены - предшественник договора купли-продажи. Появление договора купли-продажи по праву связывают с началом подлинно цивилизованных товарных отношений, с исторической эпохой появления денег, на долю которых выпала роль и функция всеобщего эквивалента. Ровный В.В. Договор купли-продажи (очерк истории).-Иркутск: Изд-во Иркут.Ун-та, 2003.-151 с.

Купля-продажа представляет собой экономическое отношение, характеризуемое формулой «товар-деньги», смысл которой состоит в обмене сторон ценностями на взаимных началах. «Рыночная экономика, обеспеченная частной собственностью, по словам О.С. Иоффе,- предполагает свободный рынок, т.е. экономическую структуру, где каждая продажа и покупка происходят только по соглашению между продавцом и покупателем, и где частная собственность находится в руках членов общества (отдельных лиц или коллективов), которые вольны распоряжаться своим имуществом любым путем по своему усмотрению. Иоффе О.С. Россия: досоветская, советская, постсоветская. Введение //Гражданское законодательство Республики Казахстан/ под. ред. А.Г. Диденко: Пер. с англ. Д.О.Тузова. Алматы, 2002. Вып. 13.С 8.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на мой взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал ГК РФ (части первая и вторая), который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако требовалась более конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего было необходимо принятие специального законодательства. После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов ситуация стала меняться. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, с куплей-продажей жилых помещений, это связано со стремительным ростом численности населения в города, а так же зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют большой интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательской деятельности приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, которые мы рассмотрим далее. Целью данной работы является изучение и рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости.

1. Недвижимость в гражданском праве

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли (res soli). К недвижимости относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды / В.В. Витрянский.-М.: Статут, 2001.-284 с. Но, все же, в целом римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело «с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие), как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка». Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998, С. 195.

Применительно к недвижимому имуществу можно оперировать таким понятием, как «правовой режим». Что касается правового режима недвижимости, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н. э. - 193 г. н. э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок.

Говоря о «правовом режиме», следует определить содержание данного термина. Так, по мнению Алексеева С.С. правовой режим определяется, как «итоговое правовое состояние объекта, являющееся комплексным результатом деятельности всех управомоченных лиц (физических, юридических, государства) по его использованию. Это как бы часть правопорядка, состояние упорядоченности общественных отношений на конкретном объекте». При трактовке такого наукообразного понятия, делается практически невозможным выявления истинной сущности правового режима и правового режима недвижимости в частности. Представляется, что правовой режим - это всегда система определенных правовых норм, отражающих специфику того или иного объекта права. Правовой режим недвижимого имущества - это совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, отражающие специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях. Эта специфика заключается в наличии целого ряда законодательно установленных ограничений, запретов и процедур. Гришаев С.П. Особенности правового режима недвижимости /С.П. Гришаев//Цивилист.-2007.-№3.-С.27. Особый правовой режим недвижимого имущества закреплен в различных законодательных актах, образующих определенную систему. Помимо установленных в ГК общих правил, которые распространяются на все виды недвижимого имущества, можно выделить установленные в других правовых актах специальные правила, которые распространяются только на отдельные виды недвижимых вещей. Среди таких можно выделить кодексы (Земельный кодекс, Водный кодекс), а так же Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.

Согласно ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

1. Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты).

2. Объекты которые прочно связаны с землей., и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и.т.д.)

3. Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости.

Особый правой режим установлен отдельно и для земли, и для недвижимости расположенной на ней. В классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны следовать судьбе главной вещи). Однако в настоящее время можно говорить о гипотетической возможности такого исхода. Действующие законодательство Российской Федерации рассматривает земельные участки и расположенные на них недвижимое имущество, как два разных объекта независимых друг от друга, которые участвуют в гражданском законодательстве самостоятельно. При этом можно говорить о несовершенстве правового регулирования отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке. В целом российское гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельном участке и на расположенные на них здания или сооружения или другие объекты недвижимого имущества, рассматривают их с одной стороны как объекты, самостоятельные и участвующие в обороте в полнее не зависимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физические и юридические связанные друг с другом виды недвижимого имущества.

Провозглашенная Земельным кодексом (далее ЗК) идея «единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов» в рамках девствующего законодательства нереализуема. Скорее эту идею можно рассматривать как далекую перспективу. Это объясняется следующими причинами:

1. Прежде всего, следует отметить, что их правовой режим различен. Так, на земельном участке в отличии от зданий и сооружений помимо таких вещных прав, как право собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления, сервитута, распространяется так же право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. 2. Оборот земельных участков подвергается значительному количеству ограничений и исключений, которые не характерны для объектов недвижимости, расположенных на них. 3. Кроме того, согласно п.1 ст. 271 ГК, если из закона, решение о предоставлении земли, находящейся на государственной или муниципальной собственности, или договором не вытекает иное, собственник здания или сооружения (в качестве которого может выступать любой субъект права) имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. В тоже время в соответствии с п. 1 ст. 20 Земельного кодекса в постоянное пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а так же органам государственной власти и органам местного самоуправления. Таким образом, возникает противоречие между земельным и гражданским законодательством. 4. Следует учитывать так же то обстоятельство, что для отдельных видов сделок со зданиями и сооружениями установлен особый правовой режим, который не распространяется на земельные участки. Так, согласно п. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенные на срок менее года подлежит государственной регистрации. В отношении земельных участков такого правила нет. 5. Даже в рамках гражданского законодательства существует различный правовой режим в отношении указанных объектов. Так согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа здания расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно расположено, не допускается. При этом согласно ст. 35 Земельного кодекса запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику.

В качестве выхода из создавшейся ситуации предлагается закрепить норму, в соответствии с которой как только земельный участок и все, что на нем находится, станет собственностью одного лица, закон должен объявить о необходимости слияния двух объектов недвижимости в один - земельный участок. Богатырев Ф. Как дальше регулировать оборот недвижимости //Хозяйство и право.-2003.-№11.-С.128. С таким предложением вряд ли можно согласиться. Как уже было отмечено выше, оборотоспособность земельных участков намного ниже чем у недвижимости расположенной на них. Таким образом, собственник необоротоспобного земельного участка лишается права распорядиться недвижимостью, находящейся на этом земельном участке. Гришаев С.П. Особенности правового режима недвижимости /С.П. Гришаев//Цивилист.-2007.-№3.-С.28

Можно так же говорить о особом правовом режиме так называемой законной недвижимости. Такое имущество называют в силу закона. К нему, в частности, относятся воздушные и морские суда внутреннего плавания, космические объекты. Как писал в свое время Д.И. Мейер «нет необходимости, что бы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей, в области права не имеет никакого значения, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно, и если законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространять и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу и наоборот. Так же необходимо отметить, что понятие недвижимости в силу закона характерно и для законодательства других стран. Так, согласно параграфу 658 Гражданского кодекса штата Калифорния допускается возможность отнесения имущества к недвижимому в силу закона.

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) разными юристами объясняется различными причинами. В частности, существует мнение, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. При этом регистрирующие органы не только регистрируют права на них, но и осуществляют контроль за данными объектами. Высказывалось мнение, что на указанные объекты распространен правовой режим недвижимости в силу необходимости государственной регистрации, цель которой состоит не только в подтверждении права на них, сколько в удовлетворении их в соответствии технико-эксплуатационным требованиям с точки зрения безопасности использования. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество//Государство и право.1999.-№8.С92.

Общая особенность правового режима недвижимости заключается, прежде всего в том, что для нее установлен особый порядок государственной регистрации прав на нее. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется только к недвижимости которая является таковой по своей сути. Таким образом, данный закон не распространяется на воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, для которых предусмотрены правила регистрации, прописанные, главным образом в транспортных уставах и кодексах, а так же в ведомственных нормативных актах, принятыми в соответствии с ними.

Так например в Воздушном кодексе (далее ВК) прописано понятие воздушного судна «Воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды» (ст. 32 ВК), и порядок государственной регистрации и государственного учета воздушных судов (ст. 34 ВК).

В соответствии со п.2 ст. 15 Кодекса внутреннего водного транспорта право собственности на судно или часть судна возникает с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре, Российском международном реестре судов или реестре маломерных судов. Сравнительно тоже самое и в Кодексе торгового мореплавания, ст. 33 Судно подлежит государственной регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации (далее - реестры судов):

1) Государственном судовом реестре; 2) реестре маломерных судов; 3) бербоут-чартерном реестре; 4) Российском международном реестре судов; 5) реестре строящихся судов. П. 3 этой же статьи гласит «регистрация в Государственном судовом реестре, Российском международном реестре судов или реестре маломерных судов права собственности и иных вещных прав на судно, ограничений (обременений) этих прав, их возникновения, перехода и прекращения, является единственным доказательством существования зарегистрированных прав, ограничений (обременений) этих прав и сделок, которые могут быть оспорены только в судебном порядке.»

2. Договор купли продажи-недвижимости

2.1 Понятие и гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присуще все основные признаки договора купли-продажи. Соответственно, как и всякий договор купли-продажи, договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества.-М.: Статут, 200.-С.234. .

Нормы о купле-продаже помещены на первое место во второй (особенной) части Гражданского кодекса РФ. Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости. В качестве разновидности договора купли - продажи выступает договор купли-продажи предприятия, исходя из правовой природы предприятия как недвижимого имущества, более логичным было бы признать договор купли-продажи предприятия разновидностью договора купли-продажи недвижимости и поместить нормы о продаже предприятия к параграфу 7 главы 30 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 549 ГК РФ к отношениям по продаже предприятия субсидиарно применяются правила, регулирующие продажу недвижимости. В современном имущественном обороте РФ договоры купли-продажи играют огромную роль. Контрагенты, заключая договор купли-продажи, реализуют свои юридические возможности, удовлетворяют собственные потребности и обеспечивают «передвижение» товара. Договор купли-продажи выполняет роль правого индивидуального регулятора общественных отношений.

Одним из признаков договора купли-продажи недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить, что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления - безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения.

Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

В отличие, например, от договора мены, встречное предоставление (плата) в договоре купли-продажи обязательно должно осуществляться в виде денег.

С экономической точки зрения функции денег в купле - продаже выражаются в том, что они выступают мерой стоимости товара и средством платежа.

Таким образом, купля-продажа в силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом, денежная сумма - цена договора не всегда эквивалентна стоимости передаваемой вещи. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной стоимостью.

Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другого. Договор направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем и направленное на приобретение права собственности на недвижимость в обмен на денежный эквивалент. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества.-М.: Статут, 200.-С.234.

Как следует из понятия договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием, возникшего из договора правоотношения являются права и обязанности продавца и покупателя. Между основными правами и обязанностями сторон договора купли-продажи существует тесная связь, и праву покупателя (продавца) корреспондирует соответствующая обязанность продавца (покупателя), поэтому в легальной дефиниции договора купли-продажи фигурируют лишь обязанности сторон. Согласно статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это определение и полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.

Из приведенного понятия договора купли-продажи следует, что возникшее из договора обязательство направлено на передачу права собственности на имущество одним лицом другому. При этом необходимо заметить, что не всегда купля-продажа влечет переход этого права. Речь идет о тех случаях, когда продавцом является юридическое лицо, не обладающее правом собственности на продаваемое имущество, а на стороне покупателя - субъект, который приобретает на имущество лишь право хозяйственного ведения или оперативного управления в порядке, установленном ГК РФ, иными законами и другими правовыми актами для приобретения права собственности. Так, сделка купли-продажи, заключенная: между унитарными предприятиями, учредителем которых является один субъект, служит основанием перехода права хозяйственного ведения.

Если происходит перемещение товара на основе договора купли-продажи (обмен товара, на деньги), но вещь остается в имущественной сфере того же собственника, договор является основанием передачи права хозяйственного ведения или оперативного управления от одного лица к другому. Гражданское право./Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.2.- М.: Проспект, 2003.-С.120.

Таким образом, купля-продажа недвижимости согласно п. 1 ст.549 ГК - продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. И соответственно покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В ходе реформирования российской экономики законодатель значительно расширил круг участников договора. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные и муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.

Участие граждан в договорах купли-продажи недвижимости определяется объемом их дееспособности, а юридические лица могут приобретать недвижимость, необходимую для осуществления деятельности, предусмотренной в учредительных документах (некоммерческие и некоторые виды коммерческих организаций), или для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом (коммерческие организации). Покупатель, так же как и продавец, может поручить приобретение недвижимого имущества третьему лицу (поверенному или комиссионеру). Современное законодательство не ограничивает приобретение имущества в частную собственность количеством, размером или его стоимостью.

2.2 Элементы договора купли-продажи недвижимости

Формой договора называется способ выражения воли при его совершении. Первоначально - внешняя форма договора служила только доказательством, удостоверением соглашения. С развитием законодательства, усложнением правоотношений форма договора становится существенным условием действительности соглашения. Выделяют два основных ее вида: письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение) и устную.

Общие положения о форме сделок применяются и к договору купли-продажи недвижимости, если законом не установлены специальные правила. Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение//Хозяйство и право.-2001.№12.-С.69.

Bce сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причем, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи недвижимости под страхом недействительности должен быть заключен, только путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Поэтому предшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют, силы оферты или акцепта не приобретают. В подобных случаях каждая из сторон становится юридически связанной лишь после проставления на договоре - одном документе - своей подписи.

ГК РФ не устанавливает обязательную нотариальную форму для договора продажи недвижимого имущества. Но сами стороны вправе договориться о заключение договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другими должностными лицами, имеющими право совершать такое нотариальное действие. Удостоверение договоров купли-продажи недвижимости производится по месту нахождения недвижимого имущества.

Договор является средством индивидуального регулирования отношений между отдельными лицами. Стороны, заключая договор, определяют рамки своего дальнейшего поведения. По общему правилу, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Порядок заключения договора регулируется главой 28 ГК РФ. Согласно норме пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если соглашение по существенным условиям договора не достигнуто, договор не считается заключенным.

По прямому указанию норм статьи 550 и пункта 2 статьи 560 ГК РФ, несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости или предприятия влечет его недействительность (ничтожность), при этом форма договора продажи недвижимости не отнесена к его конститутивным элементам. Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности договора каждая из сторон (участников сделки) обязана возвратить другой все полученное по договору продажи, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (например, при гибели жилого дома от пожара) возместить его стоимость в деньгах. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Филинъ, 2004. - 592 с

Стороны договора купли-продажи недвижимости могут прийти к соглашению об установлении для заключаемого ими договора нотариальной формы. В таком случае нотариальная форма договора будет иметь для него конститутивное значение, то есть до нотариального удостоверения договор не является заключенным. Последствия несоблюдения нотариальной формы договора, имеющей конститутивное значение, когда произошло исполнение хотя бы одной из «сторон», будут определяться по правилам главы 60 ГК РФ («Обязательства вследствие неосновательного обогащения»). Правила статьи 165 ГК РФ («Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и ее регистрации») применяться в такой ситуации не должны, так как они определяют последствия недействительности сделки вследствие несоблюдения нотариальной формы (дополнительные к ст. 167 ГК РФ). Статья 165 ГК РФ содержит пункт 2, предусматривающий возможность так называемого «исцеления» при определенных обстоятельствах сделок, когда нарушено требование о нотариальной форме. Как справедливо заметил Брагинский М. И, если последовательно придерживаться принципа: неисполнение требований о форме, определенной соглашением сторон, влечет признание сделки незаключенной, то пункт 1 статьи 165 ГК РФ подлежит ограниченному применению, то есть только в случаях, когда нарушено требование о форме, установленной законом. Брагинский М. И, Витрянский В. В. Договорное право. - М.: Статут, 2002. - С. 252.

При нарушении нотариальной формы, имеющей конститутивное значение, ни одна из сторон договора не вправе обратиться в суд за его «исцелением», так как принуждение к заключению договора является нарушением такого принципа гражданского права, как свобода договора.

Гражданское законодательство разграничивает форму сделок и их государственную регистрацию. Государственная регистрация сделок носит самостоятельный характер и, если иное не установлено законом, является одной из стадий заключения договора и с момента такой регистрации последний считается заключенным. Ильченко А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Законодательство. - 2003. - № 4. - С. 28

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании норм Гражданского кодекса, Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. законов и подзаконных нормативно-правовых актов.

Так в соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество это - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Федеральным законом.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Так же необходимо указать об изменениях в законодательстве. Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" - В отношении зарегистрированного права в госреестре можно сделать отметку о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение 3 месяцев данное лицо не оспорило зарегистрированное право в суде, то ее аннулируют. В этом случае нельзя повторно внести отметку о возражении данного лица. Тот, кто оспаривает зарегистрированное право в суде, может потребовать внести в госреестр отметку о наличии судебного спора. За счет казны возмещаются убытки, причиненные по вине регистрирующего органа неправомерным отказом в госрегистрации, уклонением от нее, внесением в реестр незаконных или недостоверных данных о праве.

ГК РФ предусматривает госрегистрацию как прав на недвижимость, так и сделок с ней. Речь идет о продаже жилых помещений, предприятия, о дарении и аренде недвижимости, об отчуждении последней под выплату ренты, об аренде предприятия. Правила о госрегистрации этих сделок не применяются к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. Тем самым исключается "двойная" госрегистрация.

И так, подведем итог по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. гражданский право продажа недвижимость

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы.Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. - 2002. - №. 5. - С. 15

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.

Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

Для защиты права, нарушенного исполнением договора, который не считается заключенным, установлен общий срок исковой давности в 3 года (ст. 196 ГК РФ), и этот срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что если произошла передача недвижимого имущества по незаключенному договору продажи недвижимости, собственник такого имущества («продавец») должен заявлять свои требования об истребовании индивидуальной вещи в натуре из чужого незаконного владения на основании норм главы 20 ГК РФ («Защита права собственности и других вещных прав»). Нормы главы 60 («Обязательства вследствие неосновательного обогащения») к указанному отношению подлежат применению только в субсидиарном (дополнительном) порядке, при условии, что такое применение не противоречит правовым актам, существу этого отношения. Марголин М. Недействительные крупные сделки и сделки с участием заинтересованных лиц.//Законодательство.-2001.-№3.-С.71.

Полученные «продавцом» от «покупателя» денежные средства по несуществующему (незаключенному) договору являются неосновательным обогащением «продавца». Согласно правилам, установленным главой 60 ГК РФ, если неосновательно были приобретены или сбережены денежные средства, то в соответствии со статей 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты с того времени, когда «продавец» узнал или должен был узнать о неосновательности приобретения или сбережения этих средств (ст. 1107 ГК РФ). Согласно статье 395 ГК РФ размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора - гражданина или месте нахождения юридического лица - кредитора (кредитором в данном случае является «покупатель») учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства (выплаты денежной суммы). В настоящее время в отношениях между гражданами и юридическим лицами подлежат уплате проценты в размере единой учетной ставки Центрального Банка РФ по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставка рефинансирования).

Исходя из положений статьи 1109 ГК РФ, лицо, получившее денежную сумму или иное имущество, предоставленное по договору, который не считается заключенным, может быть освобождено от возврата переданного имущества, если докажет, что лицо, требующее его возврата, знало об отсутствии обязательства.

Функции нотариуса при удостоверении договоров шире. В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате - нотариус обязан разъяснять физическим и юридическим лицам их права и обязанности, предупредить о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред (ст. 16); нотариус должен выяснить дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц (ст. 43); проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон. Нотариус несет имущественную ответственность за совершение нотариальных действий, противоречащих законодательству (ст. 17).

Таким образом, все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Болтанов Е.С. Операции с недвижимостью: купля - продажа, дарение, наследование, налогообложения / Серия «Закон и общество» - Ростов н/Д: Феникс, 2002. -С.203

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

Предмет - согласно ст. 554 должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, а также его расположение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.

Цена недвижимого имущества - ст. 555 ГК - Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. . Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Филинъ, 2004. - С. 493.

Существенным условием продажи жилья является перечень лиц, обладающих правом пользования данным жильём (ст.558 ГК РФ), т.е. предусматривает дополнительное существенное условие: если в помещении проживают лица, которые в соответствии с законом и после приобретения помещения покупателем сохраняют право пользования им, в договор должен быть включен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым жилым помещением. Существенное условие в данном случае понимается в том же значении, что и в ст. 432 ГК, т. е. как условие, без согласования которого договор между сторонами не будет считаться заключенным. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М.: Инфра-М, 2004. - С.135. Но в литературе на сей счет существует точка зрения, что данное условие не является существенным.

В договоре купли - продажи недвижимости также должны быть описаны существующие на момент совершения сделки права на недвижимое имущество:

· правообладатель

· вид права на недвижимое имущество, основание возникновения права

· обременения: права других лиц, охранные обязательства, сервитуты, залоги и т.п.

В ряде случаев в договоре может быть указана инвентаризационная (балансовая) стоимость отчуждаемого объекта. Целесообразно указать сроки передачи недвижимого имущества.

2.3 Содержание договора купли-продажи недвижимости

Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли - продажи недвижимости стороны должны исполнить возникшее из договора обязательства. Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ). Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы). Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (см: п. 3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение (ст. 408 ГК РФ), а только исполнение, соответствующее определенным требованиям.

Основные обязанности сторон сформулированы в законодательном определении: договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре, если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ). Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А. Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2003. - 584 с.

Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться как простая обязанность. При просрочке по вине продавца покупатель остается обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес), и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст. 405, 484 ГК РФ). Во-вторых, срок исполнения может быть «условием исполнения», если из содержания договора следует, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор при нарушении определенного в нем срока продавец вправе исполнить только с согласия покупателя Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество// Российская юстиция.- 1999.-№5.-С.19. (п. 2 ст. 457 ГК РФ).

Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства, либо не вытекает из его существа. Однако, при исполнении обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, действует прямо противоположное правило (см. ст. 315 ГК РФ).

Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец должен исполнить обязательство к натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (передачи объекта) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия (например, о качестве передаваемого товара, сроке обязательства), то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Филинъ, 2004. - С. 499.

Норма статьи 396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении (например, при передаче недвижимого имущества с существенными недостатками) уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором; при неисполнении же обязательства (когда продавец вообще не передал предмет договора покупателю), напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.

Термин «передача» в самом широком смысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме статьи 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается крученной покупателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли - продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.