Недвижимое имущество

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Комбинированное финансирование жилищного строительства

жилье недвижимость право имущество

Спрос на финансовые инструменты, используемые для финансирования приобретения жилой недвижимости, постоянно растет. К ним можно отнести накопительные (строительные ссудно-сберегательные кассы) и потребительские схемы.

Ссудно-сберегательные учреждения появились в конце XVIII в. в немецких шахтерских поселках по следующей причине: если для строительства одного дома требовалось 10 тыс. денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только 1 тыс., то жилье он мог построить лишь через 10 лет. При объединении сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т.д.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов ссудно-сберегательное учреждение использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком. При этом кредитор вправе использовать данные денежные ресурсы в своей деятельности. Для заемщика также выгодна такая схема отношений, так как его участие в работе кредитного учреждения служит дополнительной гарантией будущего кредита.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщик накапливает первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Заемщик ежемесячно вносит определенную часть оговоренной суммы. Когда общая сумма взносов плюс проценты с капитала достигают 40-50% оговоренной суммы, заемщик получает от банка всю сумму, причем недостающие 50-60% он получает в кредит на срок около 12 лет под сравнительно низкие проценты (5-6% годовых). Процентная ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5%.Для заемщика важна последняя европейская тенденция объединения нескольких кредитных учреждений с использованием единой технологии работы с заемщиком, что ведет к увеличению сроков кредитования. Поясним на примере. При объединении интересов ипотечного банка и ссудно-сберегательного учреждения заемщик берет одновременно «два кредита», которые гасит последовательно: сначала - кредит ссудно-сберегательного учреждения (в течение первых 12-14 лет), а затем - ипотечного банка.

Строительные ссудно-сберегательные кассы (ССК) - это не только финансовый инструмент, который должен работать на покупателя жилой недвижимости путем предоставления кредита за счет общего накопления финансового ресурса в пределах инфляционного удорожания. Они представляют собой также систему инвестора, что удлиняет саму схему реализации проекта и приводит к дополнительным издержкам, которых в системе ССК не должно быть. Система ССК должна работать как финансовый инструмент накопления и приобретения жилья в рассрочку, т.е. должна быть альтернативной финансовой системой по строительству жилья за счет собственных накоплений. Стройсберкассы - это ссудо-сберегательная, т.е. хозяйственная, схема (немецкая модель), и в них должен быть прописан данный вид деятельности как единственный.

Система ССК - это финансовый инструмент накопления и приобретения жилья в рассрочку, т.е. альтернатива финансовой системе по строительству жилья за счет собственных накоплений. Стройсберкассы - это специализированный банк с ограниченным перечнем банковских операций. Надзор за деятельностью ССК осуществляет Банк России.

Возможные плюсы: нет необходимости подтверждения дохода заемщика. Возможные минусы: существование периода накопления средств заемщика в строй-сберкассе. По схеме ССК действуют и жилищно-накопительные кооперативы. Приобретение объекта недвижимости через участие в кооперативе даст меньше накладных расходов. Однако в этом случае объект недвижимости становится собственностью кооператива и, как следствие, возникают сложности при оформлении его залога. В соответствии с ФЗ (ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве») финансирование жилищного строительства возможно или через ДДУ, или с помощью жилищно-накопительных кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) создается для приобретения комнаты, квартиры или индивидуального дома, гаража либо места для парковки. В отличие от ЖСК, который, как правило, создавался для строительства одного дома, жилищно-накопительный кооператив «работает» с разными домами, приобретая жилье для пайщиков, как на первичном, так и на вторичном рынке. Кроме того, он может сам выступать в качестве застройщика или участника строительства. В своей деятельности кооператив руководствуется Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», в котором очень серьезно прописаны права общего собрания членов ЖНК и контроля за действиями правления. Установлен государственный контроль за деятельностью ЖНК, за его финансовой устойчивостью и правильным направлением денег. Этот контроль возложен на Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР). С целью предотвращения злоупотребления четко разделены взносы на приобретения жилья и взносы на содержание кооперативов (это разные счета и разные статьи). Законом установлен минимальный срок накопления - один год. Как конкретно работает жилищно-накопительная схема. По закону о ЖНК пайщик должен сначала накопить минимальную часть взноса (не менее 30% от стоимости жилья), после чего кооператив добавляет к этой сумме еще 30% из собственных средств, а на остальные 40% берет для пайщика банковский кредит и выделяет ему квартиру. Человек может сразу в нее заселиться, но, пока он полностью не рассчитается с кооперативом, квартира будет находиться в собственности ЖНК. Де-факто жилищно-накопительные кооперативы в России существовали и ранее, но их деятельность была урегулирована в достаточной мере. Назывались такие кооперативы по-разному, однако зарегистрированы были, как правило, в форме ЖСК, хотя «работали» не с одним домом и занимались не только строительством. Например, крупнейший в России башкирский кооператив, в котором состояли более 30 тыс. членов (!), совмещал в себе функции и ЖСК, и ЖНК, и обслуживающей организации, и управляющей компании, что, конечно, недопустимо. Закон о ЖНК четко определил критерии этого вида деятельности, и теперь все кооперативы, использующие жилищно-накопительные схемы, обязаны зарегистрироваться в качестве ЖНК.

Для того чтобы ЖНК не увязали в строительстве на стадии «котлована» и не направляли все деньги на возведение одного дома, закон № 215-ФЗ ограничил участие кооператива в новом строительстве. На эти цели разрешается направлять не более 30%, если ЖНК участвует в новом строительстве в качестве застройщика или дольщика.

Каких-либо преимуществ у жилищно-накопительных кооперативов, например, перед ипотечным кредитованием нет. Однако для вступления в ЖНК подтверждение доходов не требуется (как при ипотеке). Гражданину достаточно написать заявление, какую квартиру он хотел бы приобрести, и вовремя вносить взносы. Все остальные проблемы решает за него кооператив. Жилищно-строительный кооператив относится к потребительской сфере, где реализуется процесс строительства жилья с постепенным преобразованием в товарищества собственников жилья. Эта схема существовала задолго до долевого строительства, она проверена и законодательно обусловлена. Суть данной схемы - целевое назначение вложенных гражданами средств. Гражданин вступает в кооператив и начинает оплачивать свой пай, за которым забронирована конкретная квартира. Некоторые застройщики предусматривают рассрочку платежей в течение четырех лет после приемки объекта госкомиссией. И эта схема должна строиться только по потребительскому принципу, возможная организационно-правовая форма - кооператив или другая модель потребительского общества, но здесь не должно быть хозяйственной деятельности, оказания услуг и т.д. За последние десять лет широкое распространение получило финансирование строительства жилья за счет долевого участия в строительстве объектов недвижимости. С 1995 г. на их долю в жилищной сфере Санкт-Петербурга приходится около 85% общего объема финансирования. Оборот рынка долевого участия в Санкт-Петербурге составляет более $500 млн. (2004 г.); суммарная емкость рынка - около $1,2 млрд. При этом, по оценке ряда специалистов, реальный потенциал годового оборота данного рынка может приближаться к $1,4-1,6 млрд. В Санкт-Петербурге действует около 100 строительных организаций, занимающихся строительством на долевых началах: «Невский синдикат», ЛенСпецСМУ, ЗАО «Мицар», агентство недвижимости «Уни-Стрим Инвест» и др. Как известно, именно в Санкт-Петербурге был разработан этот способ финансирования жилищного строительства. Тогда это стало выходом из тупика, поскольку прекратилось бюджетное финансирование строительных проектов, перестали строить и на средства ЖСК, а из-за крайне высоких процентов оказались недоступными банковские кредиты. Последние 5 лет жилищное строительство на 95% финансировалось исключительно за счет средств дольщиков. На сегодняшний день основной бедой стали срывы сроков строительства и двойные продажи. Многие люди, продав старое жилье, в течение нескольких лет не могут въехать в новое. (На начало 2007 г. в стране насчитывалось более 80 тыс. обманутых дольщиков.) При явном риске люди, как правило, не видели иного пути приобретения жилья, кроме долевого участия. Все это стало возможным потому, что взаимоотношения участников долевого строительства до вступления (с 1 апреля 2005 г.) в действие ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулировались не законом, а договором.

По существу, долевые схемы финансирования строительства жилья были построены на добросовестности руководителя строительной организации и, безусловно, отсутствие специального нормативного акта, который бы регулировал правоотношения в долевом строительстве, приводило к значительным нарушениям. Этот закон регулирует отношения, «связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства». При этом закон допускает возможность привлечения средств граждан в строительство многоквартирных домов только застройщиком и только в соответствии с Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ. Действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления его в силу.

Закон вводит в гражданский оборот новый, непоименованный в ГК РФ, вид договора - договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Предметом этого договора является обязательство застройщика самостоятельно и/или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и по окончании строительства передать соответствующий объект долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязана уплатить определенную договором цену и принять объект.

К существенным условиям ДДУ закон также относит следующие положения:

1) определение подлежащего передаче участнику долевого строительства конкретного объекта в соответствии с проектной документацией;

2) указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом застройщик обязан передать объект в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее предусмотренного договором срока. Срок передачи также должен быть единым для всех участников долевого строительства;

3) сведения о цене договора, сроках и порядке ее оплаты, а также случаи и условия изменения цены;

4) информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства. При этом закон устанавливает, что гарантийный срок не может составлять менее пяти лет.

ДДУ заключается в простой письменной форме. Этот договор, как и соглашение об уступке прав, вытекающее из него, подлежит государственной регистрации. Особые требования закон предъявляет к действиям застройщика, предшествующим заключению ДДУ. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при соблюдении им следующих требований нового закона:

1) получения разрешения на строительство;

2) опубликования проектной декларации и/или размещения ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). При этом декларация должна быть опубликована не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства;

3) предоставления проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в орган, уполномоченный Правительством РФ осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости;

4) осуществления государственной регистрации права собственности застройщика или договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства.

До исполнения указанных условий заказчику запрещается рекламировать строительство объекта. При несоблюдении этих условий застройщиком и в случае заключения ДДУ в строительстве многоквартирного дома с гражданином, последний вправе требовать от застройщика «немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков». Необходимо подчеркнуть, что застройщиком сможет стать не любое лицо, владеющее землей, а лишь то, которое будет способно соблюсти определенный размер собственных денежных средств. Требования к этому размеру, порядок его расчета и нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика в соответствии с законом должно определить Правительство РФ. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ «разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт».

Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, в зависимости от градостроительного регламента. Застройщик - это «юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство». (ФЗ от 30.12.2004 г. № 213 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Объект долевого строительства - это «жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства». (Там же). Проектная декларация должна включать в себя информацию о застройщике: фирменное наименование, место нахождения застройщика, режим работы, государственную регистрацию, сведения об учредителях, о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года и т.п. Кроме того, закон также обязывает застройщика многие из этих документов представить для ознакомления любому обратившемуся лицу, в том числе учредительные документы, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности по установленным формам, бухгалтерские балансы, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и т.п. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. При нарушении условий о качестве объекта и передаче объекта с недостатками, которые делают его непригодным для использования, форма устранения недостатков может быть предусмотрена договором, но только из тех вариантов, которые установлены законом. Если договором не установлены формы устранения недостатков, то дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора - возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

2) прекращения или приостановления строительства объекта долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) неисполнения застройщиком обязанностей по устранению выявленных недостатков;

4) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; (Понятия существенного нарушения требований к качеству этот закон не дает. В этом случае необходимо обратиться к преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 7 февраля 1992 г.: «Существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки»).

5) существенного изменения проектной документации строящегося объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; (Как влияют на права и интересы дольщика изменение размера объекта или назначения нежилых помещений, указанное в качестве оснований для одностороннего отказа от договора, непонятно. Такой расширительный перечень оснований для отказа от договора может привести не только к судебным спорам и приостановке строительства, но и к продаже строящегося объекта с публичных торгов в случае невозможности для застройщика возвратить денежные средства дольщику (в соответствии с нормами закона о порядке обеспечения обязательств)).

6) изменения назначения общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. В случае одностороннего отказа дольщика от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день с момента внесения денежных средств дольщиком застройщику. Предоставленный для строительства объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды на него, и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости в силу закона считаются находящимися в залоге у дольщиков с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Указанным залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и/или договором;

2) уплата дольщику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором или законом.

Если до заключения застройщиком договора с первым дольщиком земельный участок и/или объект незавершенки был передан в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1) первоначальным залогодержателем имущества должен являться банк;

2) от банка получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии со специальными требованиями нового закона.

До сих пор банки крайне неохотно выдают ссуды, которые можно потратить на финансирование договоров долевого участия. Наиболее распространенная схема такого кредитования предусматривает, что до момента сдачи дома поручителем по договору выступает строительная компания. После регистрации объекта недвижимости залогом становится право собственности на него. Данная схема задействована в большинстве соглашений. Именно с ее применением Промышленно-строительный банк готов предоставлять кредит на приобретение квартир множеству компаний. Похожим образом сформированы взаимоотношения Райффайзенбанка и «Петербургской Skanska», корпорации «Петербургская Недвижимость» с тем же Райффайзенбанком, Городским ипотечным банком, Сбербанком, Промстройбанком, банком «Дельтакредит». Похожа и схема, утвержденная компанией «ЮИТ Лентек» и филиалом Международного Московского банка - «Петербургское Отделение». Правда, объемы по таким схемам не слишком велики. Эго связано с тем, что банки с застройщиками руководствуются своими корпоративными правилами и не слишком охотно прислушиваются к мнению друг друга. Строители обвиняют банкиров в навязывании заведомо невыполнимых обязательств. В частности, финансисты рассматривают гарантию застройщика как менее надежную страховку. Исходя из этого они требуют предусмотреть в контрактных документах жесткую ответственность застройщика за любое несоблюдение сроков строительства независимо от причин срыва. Банкиры, в свою очередь, объясняют сложности кредитования первичного рынка нежеланием строителей легально оформлять свою бухгалтерию.

И вот теперь Санкт-Петербургское ипотечное агентство пытается внедрить принципиально новую схему кредитования договоров долевого участия. Она построена на том, что основной гарантией возврата долга до момента регистрации права собственности на строящуюся квартиру становится не гарантия застройщика, а страховка, дающая гарантию регистрации права собственности на жилье. Стоимость страхования стройплощадки может достигать 5% от суммы договора. В итоге эффективная стоимость ссуды может увеличиваться почти до 22-25% годовых, что, безусловно, дорого. Но есть у схемы и приятная сторона. Высокие расходы на обслуживание кредита будут компенсированы в момент сдачи дома. Ведь хорошо известно, что после регистрации права собственности цена строящейся квартиры единовременно возрастает на 20-25%. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» направлен на защиту интересов дольщиков. В частности, он ставит заслон махинациям со сбором средств участников долевого строительства на самом первом этапе, когда жилой дом еще находится в проекте. Закон допускает привлекать средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, обнародования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или аренды застройщика на земельный участок, где будет вестись строительство. Кроме того, запрещается тратить средства, предназначенные на строительство конкретного здания, на возведение другого объекта. Законом определено, что в договоре должны обязательно присутствовать: определение объекта долевого строительства, сроки передачи жилья дольщику, сведения о его цене и порядке оплаты, гарантийные обязательства. Финансирование жилищного строительства возможно или через ДДУ, или с помощью жилищно-накопительных кооперативов. Но одновременно с этим, поддержав дольщиков, новый закон довольно ощутимо ограничивает деятельность застройщиков, требуя от них выполнения ряда обязательств, которых ранее не существовало. Например, жесткие ограничения сроков сдачи строящегося жилья, которые очень сложно выполнить ввиду разных обстоятельств (например, бюрократические проволочки государственных структур и монополистов). Следует отметить, что сегодня нет реального механизма привлечения чиновника к ответственности за волокиту при оформлении разрешительной документации на строительство.

В связи с этим строительные организации стали разрабатывать альтернативные схемы финансирования строительства жилья:

а) предварительный договор купли-продажи квартиры с последующим заключением основного договора купли-продажи после того, как дом будет введен в эксплуатацию; (В Санкт-Петербурге эту схему практикуют «ЛенСпецСМУ», «ЮИТ Лентек», «Строительное управление» и др.).

б) приобретение векселя на сумму стоимости квартиры с одновременным заключением договора о намерениях, в котором указано, что по истечении срока векселя (примерно в течение полугода после сдачи дома госкомиссии) будет заключен договор переуступки прав.

Безусловно, эти схемы абсолютно легальны, но они основываются только на доверии к застройщику, ибо в дальнейшем он может не заключить договор переуступки права, а просто вернуть деньги (без всяких процентов), а квартиру продать по более высокой цене. Тем более что в соответствии с законодательством, вексель как финансовый документ может быть оплачен только деньгами, а как в вексельной схеме, гарантирует возврат денег без процентов, но не квартиру. В этих схемах есть еще одна проблема: под предварительный договор ни один банк (так же как и под вексель) не выдаст ипотечный кредит. Все это свидетельствует о незавершенности поиска схем финансирования жилья. Следует отметить, что схемы долевого финансирования возможны не только на жилищном рынке. Так, например, на Петербургском офисном рынке схему долевого участия применила группа ЛСР, распродавая помещения в бизнес-центрах на этапе строительства. Стратегией ЛСР в данном проекте является управление зданиями при получении с них арендного дохода.



2. Операции с недвижимостью на коммерческом и инвестиционном конкурсах

Основные положения о конкурсах.

Продажа государственных и муниципальных предприятий и других объектов недвижимости, имеющих социальное или большое экономическое значение, проводилась в России на следующих основных типах конкурсов: коммерческом, с открытыми или закрытыми торгами, инвестиционном, коммерческом с инвестиционными и (или) социальными условиями и совмещенном с аукционными торгами. Конкурс - это способ продажи имущества, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации - социальных и инвестиционных. Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложит в ходе коммерческого конкурса наиболее высокую цену при условии выполнения им инвестиционной и (или) социальной программы. В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им инвестиционных и социальных условий в отношении объекта приватизации. До этого времени он не имеет права отчуждать имущество или распоряжаться им иным способом. Если объектом приватизации являются акции ОАО или доли в уставном капитале ООО, победитель конкурса до перехода к нему права собственности на них осуществляет голосование на общих собраниях акционеров по своему усмотрению, за исключением следующих вопросов:

внесение изменений и дополнений в учредительные документы хозяйственного общества;

залог, сдача в аренду, отчуждение имущества ОАО, если стоимость его превышает 5% уставного капитала или в 50 000 раз больше минимальной оплаты труда;

залог и отчуждение недвижимого имущества ОАО;

получение кредита в размере более чем 50%-ной стоимости чистых активов хозяйственного общества;

учреждение хозяйственных обществ или товариществ;

утверждение годового отчета, бухгалтерского баланса, счетов прибыли и убытков хозяйственного общества, а также распределение его прибыли и убытков.

Голосование по перечисленным вопросам победитель конкурса осуществляет в порядке, установленном Правительством РФ, органами госвласти субъектов РФ или ОМС. Победитель коммерческого конкурса не вправе голосовать за реорганизацию или ликвидацию хозяйственного общества. До полной реализации инвестиционной и (или) социальной программы ОАО, созданное в процессе приватизации, не может принимать решения об изменении уставного капитала, о проведении эмиссии дополнительных акций и других ценных бумаг, конвертируемых в его акции. Организация проведения конкурса по продаже государственных и муниципальных объектов недвижимости осуществляется Росимуществом и включает ряд взаимосвязанных этапов и процедур (схемы 1-3).

Схема 1. Коммерческий конкурс и его основные этапы



Схема 2. Инвестиционный конкурс: основные положения

Схема 3. Права и обязанности конкурсной комиссии



Условия продажи недвижимости по конкурсу.

При продаже государственного или муниципального имущества на коммерческом конкурсе социальные условия устанавливаются, если объектом продажи является предприятие как имущественный комплекс, ООО или акции ОАО, составляющие более 50% его уставного капитала.

Социальные условия могут предусматривать:

сохранение определенного числа рабочих мест или создание дополнительных рабочих мест;

переподготовку или повышение квалификации работников;

сохранение существующей системы охраны труда и здоровья работников;

ограничение на изменение профиля деятельности объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо на прекращение их использования;

реализацию мероприятий по охране окружающей среды и здоровья граждан.

Перечень социальных условий является исчерпывающим и не подлежит изменению. Он должен иметь экономическое обоснование, стоимостное выражение, сроки выполнения и порядок подтверждения победителем конкурса их выполнения. Социальные условия коммерческого конкурса подлежат согласованию с соответствующими органами власти и с работниками ОАО, акции которого являются объектом приватизации.

Инвестиционные условия коммерческого конкурса могут предусматривать:

осуществление мероприятий по реконструкции объекта приватизации, приобретению оборудования, модернизации и расширению производства;

обязательства победителя конкурса осуществить меры тарифного и нетарифного протекционизма в отношении российских товаропроизводителей, в том числе использовать российское сырье, материалы и полуфабрикаты в случаях, если их качество соответствует или превосходит зарубежные аналоги либо если их цены соответствуют ценам зарубежных аналогов или ниже;

обязательство погасить в установленный срок задолженность перед федеральным бюджетом, бюджетами субъектов РФ и муниципалитетов и государственными внебюджетными фондами.

Инвестиционные и (или) социальные условия коммерческого конкурса, объемы, порядок осуществления, меры по контролю за их реализацией, а также порядок подтверждения победителем конкурса выполнения условий устанавливают при утверждении плана приватизации соответствующие органы Росимущества по согласованию с органами власти РФ, субъектов РФ или муниципалитетов (схемы 4, 5).

Схема 4. Условия продажи недвижимости и участия и коммерческом конкурсе

Все инвестиционные и социальные условия коммерческого конкурса реализуются за счет денежных средств, внесенных победителем конкурса на безвозмездной и безвозвратной основе.



Схема 5. Информационное сообщение о коммерческом конкурсе

В соответствии с заключенным им с продавцом имущества договором о порядке выполнения указанных условий. Если объектом приватизации являются акции ОАО, последнее одновременно с названным договором заключает с продавцом имущества договор об использовании инвестиционных средств. Заключение этих договоров обязательно для победителя коммерческого конкурса. После заключения договоров не допускается внесение изменений и дополнений в инвестиционные и (или) социальные условия конкурса и обязательства его победителя. Принципиальные параметры инвестиционного договора:

- направления и размер инвестиций;

- инвестиционная программа.

В общем виде обычно выделяются два направления капитальных вложений:

а) в объект недвижимости - ремонт здания, помещений, фасадов и др.;

б) в модернизацию самого производства - закупка и монтаж технологического оборудования.

По этим направлениям в Москве устанавливают минимально допустимые объемы вложений в расчете на 1 м2 общей занимаемой площади, исходя из среднестатистической оценки затрат города на реконструкцию аналогичных объектов. Поскольку вложения в модернизацию производства зависят от вида деятельности и содержания инвестиционной программы, нормативных вложений на модернизацию дифференцируется с учетом порогового уровня 20 тыс. руб. на 1 м.

Инвестиционная программа разрабатывается в форме бизнес-плана и включает:

характеристику состояния объекта недвижимости;

проект реконструкции объекта, включая проектно-сметную документацию;

оценку состояния материальной базы и экономического положения предприятия с указанием вида и объема выпускаемой продукции (оказываемых услуг), численности занятых;

проект модернизации производства с проектно-сметной документацией;

расчеты технико-экономических показателей работы предприятия по завершении инвестиционной программы, в том числе объем выпуска продукции и численность занятых;

источники и объемы инвестиций (при использовании заемных средств - объемы и сроки погашения);

определение размера уставного капитала ОАО, создаваемого на базе приватизируемого предприятия, после осуществления инвестиций с указанием потенциальных учредителей и их долей в уставном капитале.

Инвестиционная программа разрабатывается претендентом для участия в конкурсе. Заключительный этап оценки недвижимости: когда целью оценки является определение рыночной стоимости, оценщик обязан оценить ННЭИ, т.е. определить рыночную стоимость. ННЭИ - «то использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое физически возможно, юридически не противопоказано, финансово осуществимо и которое обеспечит или наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки». Анализ ННЭИ выполняется путем последовательной проверки соответствия всех вариантов использования по следующим критериям:

1) Физическая осуществимость - рассмотрение рациональных и технологически реальных способов использования (т.е. анализ способов использования участков, анализ доступности финансовых, трудовых, коммуникационных ресурсов, стройматериалов).

2) Правомочность - рассмотрение законных способов использования участка, чтобы не противоречили положениям по зонированию территорий, об исторических памятниках, экологическим нормативам.

3) Финансовая оправданность - рассмотрение всех физически осуществимых и правомочных вариантов использования участка или объекта, которые обеспечат владельцу участка превышение доходов над расходами.

4) Мах эффективность (оптимальный вариант застройки) - выбор варианта, который будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Оценка недвижимости проводится для застроенного и для не застроенного участка.

ННЭИ рассчитывает 4 позиции: расчет стоимости при освобождении участка (снос); объект может (должен) быть реконструирован с целью получения мах дохода; объект должен быть использован по назначению без переделок; здание должно использоваться по другому назначению. Оптимальное сочетание факторов, приводящих к наивысшей стоимости, и есть ННЭИ.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости. Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости). Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

- максимальная эффективность;

- финансовая обоснованность;

- физическая осуществимость;

- соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций. Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал. Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние, как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости. При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений. Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта. Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение. В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе. Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости. Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко и теплоизоляция, а стены «дышат». Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену. У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта. Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений. Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности. Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды. Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

- социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

- административные: ставки налогов и зональные ограничения;

- экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост - период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность - период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3) упадок - период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление - период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки. Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле. Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости. В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

Статья 3. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - орган нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав). На основании и во исполнение настоящего Федерального закона, актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости (далее также - федеральный орган в области государственной регистрации; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Утратил силу с 1 марта 2010 года. - Федеральный закон от 21.12.2009 N 334-ФЗ.

3. Государственная регистрация прав на предназначенные для строительства олимпийских объектов земельные участки, расположенные на них объекты недвижимого имущества и сделок с ними, а также государственная регистрация прав на олимпийские объекты и сделок с ними осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не определено Федеральным законом от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

2. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

...