Оценочная деятельность в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Сопровождающие письмо

Уважаемая Светлана Николаевна!

Согласно договора на проведение работ по оценке рыночной стоимости имущества, оценщик Цибряев М.М. произвел оценку рыночной стоимости квартиры расположенной по адресу г. Н. Новгород ул. Сергея Есенина дом 13 кв 54.

Оценка объекта недвижимости произведена по состоянию на 1 декабря 2014 года, и выполнен в соответствии с требованиями Федерального Закона « Об оценочной деятельности », Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.

Отчет содержит описание объекта оценки и его местоположение, собранную оценщиком фактическую информацию, этапы проведение анализа, обоснование полученных результатов. Так же отчет содержит выводы оценщиков об итоговом значении величины, определяемой в соответствии с договором стоимости объекта оценки.

Всю информацию, использованную для проведения оценки вы можете найти в соответствующих разделах отчета .

2. Общие сведения

2.1 Общая информация в соответствии с Законом « Об оценочной деятельности в РФ » № 135 ФЗ (ст 11)

Таблица 1

Дата оставления отчета	01.12.2014 г.
Порядковый номер отчета	25
Основания для проведения оценки	Договор № 25 от 28.11.2014 г
Наименование оценщика	ООО « Авангард »
Адрес местонахождения оценщика	г. Н. Новгород, ул. Головнина, д.2
Почтовый адрес оценщика	Н. Новгород, улица Головнина, д.2, 603129
Сведения о лицензии	№789654, выдана Министерством имущественных отношений РФ 17.09.2011 г, сроком на 5 лет
Сведения о страховании гражданской ответственности	Страховой полис № 6754123-0021/05 ОО от 25.10.2013 г. Приволжский окружной филиал СК « Росно »
Объест оценки	Квартира
Адрес местонахождения	г. Н. Новгород, ул. Сергея Есенина дом 13 кв 54
Вид определяемой стоимости	Рыночная
Цели и задачи проведения оценки	Определение рыночной стоимости в целях оформления договора о купле- продаже
Дата определения стоимости	03.12.2014
Дата проведения оценки	01.12.14-03.12.14
Собственник объекта оценки	Цибряева Светлана Николаевна
Источник информации	Акт передачи недвижимости от 28.11.14; Выписка № 22:401:376/2005-7052 из реестра объектов капитального строительства на территории Нижегородской области , инвентаризационный план
Заказчик	Цибряева Светлана Николаевна
Применяемые стандарты оценки	Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности; Стандарты РОО; Международные стандарты оценки.

2.2 Исходные положения и ограничивающие условия

Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее - «Оценщик») и подготовившие данный Отчёт (далее - «Отчёт»), являются полномочными представителями ООО «Авангард», имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

1. В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

2. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

3. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по

обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

4. Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

5. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

6. Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки.

Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

2.3 Перечень используемых документов

Заказчик предоставляет следующие документы, которые оценщик использует для составления отчета:

1. Договор продажи квартиры 28.11.2014 года

2. Свидетельство о государственной регистрации права № 52-52-01/040/2013-388, от 18 ноября 2014 года

3. Выписка № 22:401:376/2005-7052 из реестра объектов капитального строительства на территории Нижегородской области . 7 октября 2005 года

4. Инвентаризационный план (выдан 07.10. 2005 г) от 08.02.1991 года

2.4 Права собственности

Под правом собственности понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством.

Объект оценки считается свободным от каких бы то ни было долговых обязательств.

Оценщик не принимает на себя ответственность за описание правового состояния объектов оценки и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на рассматриваемые объекты оценки, а так же имущественные права, предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства.

Собственник объекта оценки указан в таблице 1.

2.5 Стандарты оценки

Отчет выполнен в полном соответствии со « Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности. Кроме того учитываются положения международных стандартов и стандартов РОО.

2.6 Процедура оценки

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

А) Заключение договора на проведение оценки

Б) Сбор и анализ информации, необходимой для оценки

В) Применение подходов к оценке, выбор методов оценки и расчет необходимых величин

Г) Согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Д) Составление отчета об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает существенную информацию и определяет подходы и методы необходимые для осуществления оценки, в том числе:

· Информацию о политических, экономических, социальных и экологических, и прочих факторах, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки

· Информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах , влияющих на спрос и предложение , количественных и качественных характеристик данных факторов

· Информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки. Информацию о физических свойствах объекта, его технических и эксплуатационных характеристик и иную информацию являющейся существенной для определения стоимости объекта оценки.

Подходы к оценке:

· Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа

· Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

· доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

2.7 Сертификат качества оценки

Подписавший данный отчет оценщик удостоверяет, что :

1) Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

2) Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

3) Вознаграждение оценщиков не зависит от итоговой стоимости, а так же тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

4) Приведенные в отчете факты, на основе которых производиться анализ, были собраны Оценщиками с наибольшей степенью использования их знаний и умений, и являются на их взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

2.8 Квалификационные данные исполнителей

Цибряев Михаил Михайлович

Образование:

· Незаконченное высшее экономическое. Волжская государственная академия водного транспорта

3. Описание объекта оценки

3.1 Месторасположение объекта оценки

Таблица 2

Район	Канавинский
Адрес	Н. Новгород, ул. Сергея Есенина дом 13 кв. 54
Оценочная зона	К2
Удаленность от автомобильных магистралей	В 150 метрах от автомагистрали
Рельеф земельного участка	Равнинный

Оценочные зоны г. Нижнего Новгорода

Где:

1- Спальный район

2- Зона стоянок автотранспорта

3- Лесопарковая зона

4- Учебный район

5- Развлекательная зона

6- Спортивно-оздоровительный район

3.2 Характеристика и физическое состояние объекта оценки

Характеристика дома

Таблица 3

Год постройки	1981 г.
Материал стен	Панельные
Число этажей	9
Тип дома	Стандартная планировка
Лифт	Да
Мусоропровод	Да

Характеристика квартиры

Таблица 4

Этаж	9
Количество комнат	4
Общая площадь, кв.м	77,7
Общая площадь с учетом лоджий	85,3
Жилая площадь, кв.м.	54,9
Инженерные системы	Холодная и горячая вода, Центральное отопление, Газ, Электричество
Установленные счетчики	Газ, вода, электричество
Инвентаризационная стоимость квартиры, руб	58 000
Дата определения инвентаризационной стоимости	5 октября 2005 г

Характеристика конструктивных элементов

Таблица 5

Комнаты
Наименование	Описание	Состояние
Полы	Линолиум	отличное
Стены	Обои	отличное
Потолок	Панельный	отличное
Окна	Пластиковые, деревянные	отличное
Двери	Деревянные	хорошее
Кухня
Наименование	Описание	Состояние
Полы	Линолеум	отличное
Стены	Обои, плитка	отличное
Потолок	Панельный	отличное
Окна	Деревянные	Хорошее
Двери	Деревянная	отличное
Сантехника, оборудование	Отечественная	отличное
Санузлы
Наименование	Описание	Состояние
Полы	Плитка	хорошее
Стены	Плитка	хорошее
Потолок	Навесной	хорошее
Двери	Деревянный	хорошее
Сантехника	Отечественная	хорошее

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу ННЭИ

· во-первых, предположительного вакантного земельного участка

· во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:

· местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

· рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия).

· финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

· физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т. д.;

· технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка

· законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству.

· максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

После оценки юридической и физической целесообразности различных вариантов, были отобраны три варианта использования квартиры:

Таблица 6

№	Наименование варианта	Описание
1	Использование земельного участка под строительство нового объекта	По данному варианту вся территория занимается зданием, полностью освобождается и застраивается по новому проекту, с наибольшей эффективностью.
2	Перепрофилирование объектов под другие виды деятельности	Реконструкция объекта, с целью обеспечения других видов деятельности. Пример: перепрофилирование в офисное помещение
3	Существенное использование имущества	Использование помещения в качестве жилого

По каждому из этих вариантов нет ограничений, которые бы их физически недопустимыми. Однако юридических ограничений приводит к исключению 1 вариант. Т.к. Оцениваемый объект расположен в жилом доме, поэтому собственник квартиры ограничен в возможностях использования своей доли в земельном участке. Исходя из этого участок земли не может считаться свободным. Поэтому следует использовать другие варианты.

Поскольку квартира находится на 6 этаже девятиэтажного жилого дома, то следует и 2 вариант. Следовательно можно сделать вывод, что наилучшим вариантом является существенное использование имущества.

5. Анализ рынка жилья

Для составления обзора были использованы предложения на продажу, опубликованные на сайте http://realty-52.ru. Цены характеризуются большим разбросом, поэтому для сопоставления и анализа были построены ценовые диапазоны с исключением определенного количества крайних значений. Крайнее значение относится к квартирам с какими - либо отклонениями от стандарта (например, такие квартиры могут иметь худшее физическое состояние или напротив сверх улучшение ). Полученные ценовые диапазоны включают не менее 50 % исходных данных и приводятся в таблице.

Таблица 7

Район	Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади, руб.
	Сталинка	Хрущевка	Брежневка	Современные
Нижегородский	70000-80000	79000-90000	68000-81000	73000-85000
Советский	55000-65000	55000-60000	70000-77000	73000-79000
Приокский	68000-75000	56000- 60000	55000-65000	56000-66000
Канавинский	51000-61000	50000-60000	50000-53000	48000-58000
Автозаводский	53000-58000	52000-59000	50000-58000	52000-60000
Ленинский	53000-63000	50000-66000	53000-56000	65000-75000
Московский	53000-58000	58000-63000	56000-70000	53000-62000
Сормовский	42000-46000	55000-60000	44000-57000	57000-71000

Условные обозначения квартир:

Сталинка: Дома срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах. Материал стен- кирпич. Этажность: от 2 до 8. Потолки от 3 метров и выше. Кухня 8- 12 м., газовые колонки. Балкон. Квартиры отличаются повышенной общей площадью.

Хрущевка : Дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами. Этажность 3-6, редко 9. Потолок не выше 2, 5 метров. Квартиры отличаются минимальной общей площадью. Кухни 5- 6 кв.м. Обычно с газовой колонкой на кухне. Санузел совмещенный. Планировка со смежными комнатами. Балкон. Брежневка: Дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты. Дома обычно 5, редко 9-12 этажные. Прихожая и кухня несколько больше, чем у хрущевки. Санузел раздельный. Централизованное горячее водоснабжение. Балкон. Современные жилые дома: квартиры в домах построенных в 1968 - 1990 г. Дома преимущественно панельные, кирпичные - 9-12 этажей. Все комнаты изолированные. Кухня: 7-8 кв.м. Санузел раздельный. Централизованное горячее водоснабжение. Данные приведенные в таблице характеризуют типичные для Нижнего Новгорода соотношение цен в разных районах. Более дорогое жилье находится в верхней части города. Самым дорогим районом города, по оценке рынка недвижимости, является Нижегородский, где максимальная стоимость квартиры в современных условиях составляет 85000 за 1 кв.м. На такую цену значительно влияет месторасположение квартиры. Если ее место расположение рядом с центром, то стоимость 1 м.кв. значительно выше, чем стоимость того же метра в домах отдаленных от него. В Приокском районе цены за 1 м.кв умеренные, по сравнению с другими районами города. Но собственники квартир в « сталинках » значительно завышают стоимость жилья и она становиться практически равной « сталинкам » в Нижегородском районе. Хотя квартиры расположены вовсе не в центре города. Рассматривая цены в Автозаводском и Сормовском районе можно сделать вывод, что квартиры в этих частях города, по стоимости за 1 м.кв. являются самыми дешевыми. Это связано с их месторасположением на окраине города и максимальной отдаленности от центра.

6. Методика оценки

Общепринятыми подходами при оценке имущества являются:

· Затратный подход

· Доходный подход

· Сравнительный подход

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб = Сзу + Свс - Сиз (1)

В моем отчете затратный подход не используется, т.к. вторичный рынок жилья хорошо развит, а реализация этого подхода требует трудоемких процедур

Доходный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования .

При оценке с позиции доходного подхода главными являются будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта.

Доходный подход -- реализуется в методах:

· Дисконтирование чистых доходов;

· Прямая капитализация дохода;

· Равноэффективный функциональный аналог;

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данное имущество сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого имущества. Собственник не продаст свое имущество по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Жилье не относится к доходным видам недвижимости, потому что, как правило, приобретаются с целью проживания.

Минусом доходного подхода заключается в том, что договора аренды в большом количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

· принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

· принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого, аналогичного объекта недвижимости)

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, аналогичными объекту оценки по набору ценообразующих факторов.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки.

Основные требования к аналогу:

· аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

· сходные условия сделки.

Процедура определения рыночной стоимости можно разделить на несколько этапов:

· анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

· определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· разработка модели, которая связывает единицы сравнения с элементами сравнения;

· расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

· применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

· анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Преимущества сравнительного подхода:

· В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

· В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

· Статически обоснован.

· Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

· Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

· Различия продаж.

· Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

· Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

· Зависимость от активности рынка.

· Зависимость от стабильности рынка.

· Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

7. Оценка рыночной стоимости на основе сравнительного подхода

Как я упоминал раннее вторичный рынок жилья в Нижнем Новгороде хорошо развит, наиболее активно осуществляются сделки по продаже стандартного жилья. Но очень много информации по сделкам скрыто и поэтому оценщик может ориентироваться на цены предложений опубликованных в Интернете.

Анализ вторичного рынка недвижимости

В результате анализа было найдены несколько объектов сравнения, сопоставимые с оцениваемым объектом. Они выбирались таким образом, чтобы были максимально схожими с объектом оценки ( по району местоположения и типу жилья).

Оцениваемый объект является современным жилым домом, поэтому в таблице аналогами являются объекты современного типа.

Корректировка объекта сравнения

К объектам сравнения , в случае большого отличия от объекта оценки, могут применятся следующие корректировки:

· Корректировка на зону расположения объекта - если объект сравнения находится в другой оценочной зоне;

· Корректировка на материал стен - если объекты отличаются по материалу стен

· Корректировка на количество комнат - если у объекта сравнение другое количество комнат, чем у объекта оценки

· Корректировка на этаж если объекты находятся на значительно разных этажах (пример 3 этаж и 9)

· Корректировка на санузел - если в объектах сравнения санузел разделенный / совмещенный, нежели в объекте оценки

· Корректировка на наличие лоджии / балкона.

Использованные при расчете корректировки приведены в таблице 8.

Расчет цены 1 кв.м.

Результаты расчета стоимости 1 кв.м. объектов сравнения, с учетом корректировки, приведены в таблице 8. Средняя стоимость предложения объектов сравнения приводится в таблице 9.

Поскольку при расчете использовались цены предложений, а не цены реальных сделок, необходимо учесть скидку на уторгование, которая может составлять 5-15%. Я решил принять значение равное 5%, подобные объекты являются достаточно ликвидными. Стоимость объекта оценки, с учетом скидки на уторгование, приводится в таблице 9.

Характеристика объектов-аналогов

Таблица 8

Характеристика	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Местоположение (1)	ул. Сергея Есенина	ул. Сергея Акимова	Ул. Бетанкура	Ул.Карла Маркса	Ул. Пролетарская
Общая площадь, кв.м.	85	78	86	85	85
Жилая площадь, кв. м.	55	55	56	55	55
Стоимость, тыс. руб.		4600000	5450000	4400000	4790000
Цена 1 кв. м. общей площади		58974	63372	51764	56352
Этажность дома	9	9	9	9	9
Этаж	9	3	5	1	3
Корректировка 1 (до 10%)	-	-3	0	-10	-3
Материал стен	панель	панель	панель	панель	панель
Корректировка 2 (до 8%)	-	0	0	0	0
Тип жилья	Улучш.	Улучш.	Улучш.	Улучш.	Улучш.
Корректировка 3 (до 20%)	-	0	0	0	0
Площадь кухни, кв.м.	10	9	9	10	10
Корректировка 4 (1%)	-	1	1	0	0
Изолированность комнат	3 комнаты	2 комнаты	3 комнаты	все	3 комнаты
Корректировка 5 (2%)	-	2	0	-1	0
Наличие балконов, лоджий, ед.	3 лоджии, 1 балкон	3 лоджии, 1 балкон	1 лоджия, 1 балкон	2 лоджии	3 лоджии, 1 балкон
Корректировка 6 (до 5%)	-	0	2	2	0
Наличие подсобных помещений	нет	нет	нет	да	нет
Корректировка 7 (1%)	-	0	0	-1	0
Наличие лифта	да	да	да	да	да
Корректировка 8 (1%)	-	-	-	-	-
Скидка на уторгование (5-7%)	-	-3	-7	-5	-6
Цена 1 кв.м. после корректировок		54256	57668	43999	51280

Медиана=54256 руб.

Среднее значение = (54256+57668+43999+51280)/4=51800 руб.

Вывод: Наибольшая вероятность стоимостной оценки объекта = 51800*85=4403000

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Умножая удельную стоимость объекта оценки на общую площадь и на курс доллара, на дату начала оценки объекта, получим текущую рыночную стоимость квартиры. Исходные данный и результаты расчета указаны в таблице 9. Однако нужно учесть тот факт, что оценка проводилась 01.12. 2014г, а данные о текущих ценах на рынке размещены сроком ранее, необходимо привести полученную стоимость 1 кв.м. оценки, от даты публикации объявлений по объектам сравнения, к дате оценки.

Таблица 9 Расчет рыночной стоимости объекта

№	Показатель	Значение
1	Средняя цена предложения 1 кв.м., у.е.	51800
2	Скидка на уторгование, %	3
3	Стоимость 1 кв.м. ч учетом скидки, у.е.	50246
4	Общая площадь квартиры, кв.м.	85
5	Текущая рыночная стоимость квартиры	4 270 910

8. Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта

земля недвижимость стоимость

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в данном отчете использовался только сравнительный подход. Поэтому за рыночную стоимость квартиры принимается цена, полученная с помощью сравнительного подхода. Средняя стоимость 1 кв.м по объектам сравнения со скидкой равна- 51 800 руб,общая площадь квартиры составляет 85 кв.м следовательно, с учетом поправок и округлений:

Рыночная стоимость объекта оценки на 01.12.2014 составляет 4 270 910 руб. ( Четыре миллиона двести семьдесят тысяч девятьсот десять рублей)

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, может быть прознана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Источники и литература

Нормативные документы

1. Федеральный закон № 135-ФЗ (ред 23.07.2013г). « Об оценочной деятельности в Российской Федерации »

2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519

Ресурсы Интернет:

3. Портал по недвижимости - http://www.gipernn.ru/

4. Портал по недвижимости - http://realty.yandex.ru

Литература:

5. Бухарин Н.А., Озеров Е.С., Пупенцова С.В., Шаброва О.А. Оценка и управление стоимостью бизнеса: учеб. пособие / под общей редакцией Е.С. Озерова - СПб: ЭМ-НиТ, 2011г - 238 с.

6. Грибовский С.В. , Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. « Оценка стоимости недвижимости » Учеб. Пособие. 2011 г.-1

Размещено на Allbest.ru

...