Разновидности договора ренты

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава 1 Общая характеристика договора ренты

1.1 Понятие, стороны и предмет договора ренты

1.2 Юридическая природа договора ренты

1.3 Защита интересов получателя ренты

Глава 2 Разновидности договора ренты

2.1 Договор постоянной ренты

2.2 Договор пожизненной ренты

2.3 Договор пожизненной ренты содержания с иждивением

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются относительно новыми для российского гражданского законодательства, хотя такая разновидность пожизненной ренты, как договор пожизненного содержания с иждивением, была предусмотрена ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. в виде договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. В ГК РФ он сформулирован значительно шире, изменен и расширен предмет договора, качественный состав сторон, введен ряд новых понятий.

Понятие договора ренты закреплено в ст. 583 ГК РФ. Суть договора ренты заключается в том, что владелец имущества (получатель ренты) передает ее плательщику ренты на условиях регулярной выплаты установленной условиями договора денежной суммы (собственно ренты). Договор ренты существует в трех видах: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. При этом договор пожизненного содержания с иждивением принято признавать разновидностью договора пожизненной ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением определяет, что плательщик не только вносит некую денежную сумму, но и осуществляет уход за владельцем квартиры (получателем ренты).

В современных условиях договор ренты и его разновидности чаще применяется в отношении недвижимого имущества, в частности, жилого помещения, хотя постоянная и пожизненная рента не исключает возможности передачи в собственность движимого имущества.

Договор ренты наиболее приемлем для тех категорий лиц, которые не могут приобрести имущество в собственность, но с другой стороны готовы выплачивать определенные денежные сумы регулярно. Обычно подобные договоры заключают с людьми пожилыми, которые по каким-то причинам остались без ухода и попечения родственников. Таким образом, плательщик ренты получает возможность приобрести, например, квартиру (пусть не сразу, а через некоторое время), а владелец жилья - необходимый уход и достойное денежное содержание.

Однако на практике часто возникают ситуации, когда стороны договора ренты оказываются в невыгодном положении, заранее допустив ошибку или не продумав все условия договора.

Ввиду изложенного, становится очевидным, что изучение договора ренты и пожизненного содержания с иждивением важно в силу актуальности данных договоров и проблем, которые могут возникнуть на практике.

Целью курсовой работы является исследование договора ренты и его разновидности.

Для достижения поставленной цели в курсовой работе решены следующие задачи:

1) рассмотрено понятие, стороны и предмет договора ренты;

2) исследована юридическая природа договора ренты;

3) проанализирована защита интересов получателя ренты;

4) выявлены особенности договора постоянной ренты;

5) исследован договор пожизненной ренты;

6) рассмотрен договор пожизненной ренты содержания иждивением.

Для написания курсовой работы использованы труды следующих авторов: Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина, О.Н. Садикова, С.П. Гришаева, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Е.А. Суханова.

При проведение курсового исследования использованы следующие методы научного исследования: анализ, синтез и метод сравнения.

Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, шести параграфов, заключения и списка использованной литературы.

рента договор пожизненный постоянный

Глава 1 Общая характеристика договора ренты

1.1 Понятие, стороны и предмет договора ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

Согласно п. 2 ст. 583 ГК по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Сторонами договора ренты являются: а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. п. 1 и 2 ст. 596 ГК).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, коммерческие и некоммерческие юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Предмет договора ренты определен в п. 1 ст. 583 ГК как имущество. Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК). По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом права собственности являются только индивидуально-определенные вещи, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся правами требования, бездокументарные ценные бумаги, представляющие собой способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты. По этой же причине в качестве предмета договора ренты не могут выступать работы, услуги, информация, исключительные права на средства индивидуализации предприятия и его продукции (услуг), исключительные права на результаты творческой деятельности, нематериальные блага.

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости, предусмотренных ст. 556 ГК; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т.д.

В соответствии со ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Рентное обременение должно регистрироваться на основании п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" как обременение права собственности в листе записи о прочих ограничениях в соответствии с п. 59 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительным (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК незаключенным, так как ст. 584 ГК не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя' к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя.

1.2 Юридическая природа договора ренты

Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения.

Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (п. 2 ст. 585 ГК). Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения). Данное обстоятельство необходимо учитывать при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения, в большинстве случаев являющемся реальным договором. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о консенсуальном договоре купли-продажи. Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты.

Договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты - передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными. Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, поскольку правообразующая сила договора ренты может иметь место только во взаимосвязи с актом государственной регистрации. Поэтому если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездном отчуждении.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей взамен имущества, полученного в собственность. Право на рентные платежи (ренту, рентный доход) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.

1.3 Защита интересов получателя ренты

Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и пр. (п. 1 ст. 602 ГК). Закон может определять минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Цель подобных законодательных предписаний - защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку. Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся и подлежит систематическому исполнению. Поэтому закон устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Согласно п. 2 ст. 587 ГК существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, обеспечивающее интересы получателя ренты. Из него должна вытекать обязанность плательщика ренты либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты, либо застраховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате по правилам ст. 932 ГК в пользу получателя ренты. Обязательства по выплате могут обеспечиваться любыми предусмотренными законом или договором способами обеспечения исполнения обязательств: залогом, удержанием имущества, поручительством, банковской гарантией, задатком и др. При невыполнении плательщиком ренты указанных обеспечительных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога (ипотеки) на это имущество. Отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя. Такое право залога, возникшее в силу указания закона, по праву следования сохраняется при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Право ипотеки, возникающее у получателя ренты на основании п.1 ст. 587 ГК, подлежит регистрации в госреестре прав на недвижимое имущество по правилам ст.20 Закона об ипотеке.

Большинство правовых систем при защите интересов рентного кредитора ограничивается установлением права следования рентного обременения за недвижимым имуществом. Рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. Согласно п. 2 ст. 586 ГК плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

В качестве особой меры защиты интересов получателя ренты ст. 588 ГК предусматривает ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена в виде обязанности плательщика уплачивать получателю ренты проценты, определенные ст. 395 ГК, если иной размер процентов не указан в договоре ренты.

Глава 2 Разновидности договора ренты

2.1 Договор постоянной ренты

По смыслу и содержанию рентного законодательства получение ренты, являясь формой регулярного дохода, не должно тем не менее носить характер коммерческой, предпринимательской деятельности. В связи с этим получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, а пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением, - исключительно граждане (ст. 596 и 601 ГК).

При этом физические лица могут быть получателями ренты только в качестве граждан как таковых, но не в качестве индивидуальных предпринимателей (ст. 23 ГК). Некоммерческие организации могут выступать получателями постоянной ренты, если это соответствует целям их деятельности.

Права получателя ренты могут переходить к другим лицам (если они отвечают вышеперечисленным условиям) либо в результате уступки требования, либо по наследству, либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. При этом уступка требования по получению постоянной ренты, как и договор ренты, должна быть во всех случаях письменно оформлена и нотариально удостоверена, а если рентное обязательство было основано на отчуждении недвижимости - также зарегистрирована в установленном порядке (ст. 389 ГК).

По наследству права получателя постоянной ренты переходят к другим лицам в соответствии с нормами наследственного законодательства.

По соглашению сторон, закрепленному в рентном договоре, постоянная рента может выплачиваться в любой форме - деньгами, путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. По соглашению сторон в договоре может быть предусмотрена смешанная форма выплаты постоянной ренты - частично деньгами, а частично вещами, работами и услугами.

По общему правилу размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом МРОТ. Однако в договоре постоянной ренты стороны могут предусмотреть иную пропорцию изменения размера ренты либо вовсе исключить возможность такого изменения. В ст. 591 ГК установлен общий порядок, согласно которому постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала. Поскольку постоянная рента должна уплачиваться по окончании квартала, можно утверждать, что ренту следует выплачивать на следующий день после окончания календарного квартала.

На отношения постоянной ренты распространяются общие правила о прекращении обязательств, изменении и расторжении договоров, за исключением прекращения обязательств исполнением (ст. 408 ГК). В то же время законодательством установлен еще один способ прекращения обязательств по выплате ренты - выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе выкупить ренту и таким путем прекратить дальнейшую выплату рентных платежей.

Значение механизма выкупа постоянной ренты состоит в том, что плательщик ренты в порядке, согласованном сторонами, выплачивает получателю сумму, в которую заранее оценена постоянная рента, либо определенную в установленном законом порядке, что приводит к освобождению плательщика от дальнейшей выплаты ренты.

В том случае, если плательщик ренты желает ее выкупить, он обязан выполнить ряд условий. Во-первых, плательщик ренты должен письменно сообщить получателю ренты о своем желании выкупить ренту (на тот случай, если между сторонами договора возникнет спор, подобное уведомление следует направлять заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручать под расписку). Во-вторых, сообщение должно быть отправлено не позднее, чем за 3 месяца до окончания выплаты ренты, если рассматриваемая норма не носит императивного характера. Стороны могут установить в договоре иную периодичность уплаты постоянной ренты: ежемесячно, раз в полгода или год и т.д. более длительный срок не установлен договором. И, наконец, в-третьих, плательщик должен выплачивать ренту в полном объеме до выплаты всей суммы выкупа, если иное не предусмотрено договором. При этом получателю ренты, несомненно, выгодно установить в договоре срок предупреждения о выкупе больший, чем предусмотрен законом - 3 месяца, так как в это время он продолжает получать рентные платежи.

Пункт 3 ст. 592 ГК защищает права обеих сторон договора ренты. С одной стороны, плательщик ренты ни при каких условиях не может быть лишен права на выкуп ренты, с другой - выкуп ренты не всегда соответствует интересам получателя ренты, так как выкупная цена может быть значительно меньше суммы рентных платежей за достаточно длительный период времени. В этом случае получатель ренты может предусмотреть в договоре, что право плательщика на выкуп ренты может быть осуществлено лишь после смерти получателя ренты или по истечении согласованного сторонами срока, который не может превышать 30 лет с момента заключения договора. Следует отметить, что в отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать принудительного выкупа ренты плательщиком только в случаях, прямо указанных в законе или в договоре.

Нарушениями договора ренты признаются просрочка плательщиком выплаты ренты более чем на год, если иное не предусмотрено договором, и нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (т.е. по обеспечению исполнения обязательств (ст. 329 ГК). Однако перечень оснований, которые дают получателю ренты право требовать ее выкупа плательщиком, не является исчерпывающим. В договоре стороны могут предусмотреть другие условия, при наступлении которых получатель ренты может требовать ее выкупа плательщиком.

Самостоятельным основанием предъявления получателем ренты требования о выкупе ее плательщиком является признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться в размере и в сроки, установленные договором. Очевидно, что неплатежеспособность плательщика ренты либо наличие иных обстоятельств, свидетельствующих, что рента выплачиваться не будет, в случае возникновения спора сторон необходимо будет доказывать в судебном порядке.

Еще сложнее будет установить, какие именно обстоятельства с полной очевидностью свидетельствуют, что плательщик ренты не сможет в дальнейшем соблюдать условий договора о выплате ренты. Наибольшую же сложность представляет вопрос о том, каким образом лицо, уже являющееся неплатежеспособным, сумеет выполнить требование получателя ренты о ее выкупе.

. Четвертое, и последнее, названное в законе основание для заявления требования о выкупе ренты - это передача плательщиком ренты полученного им по договору ренты недвижимого имущества в общую собственность или разделение его между несколькими лицами.

Плательщик ренты приобретает рентное имущество в собственность и в соответствии со ст. 209 ГК вправе отчуждать это имущество другим лицам. В то же время в том случае, если по договору ренты передается недвижимое имущество, согласно ст. 586 ГК именно оно обременяется рентой. Следовательно, в случае отчуждения недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору постоянной ренты переходят к приобретателю имущества. В том случае, если полученное по договору ренты недвижимое имущество будет передано в общую собственность или разделено между несколькими лицами, появление вместо одного плательщика нескольких приведет к дроблению имущества и прав на него, что ухудшит обеспеченность выплат ренты и может повлечь нерегулярную выплату ренты. Однако в этом случае получатель ренты вправе потребовать от предыдущего плательщика ренты как лица, несущего субсидиарную (либо солидарную, если это предусмотрено другим законом или договором) ответственность уплаты ренты.

Следует отметить, что перечень оснований для предъявления получателем постоянной ренты требования о выкупе ренты плательщиком не является исчерпывающим, и стороны вправе по своему усмотрению предусмотреть в договоре иные обстоятельства, наступление которых может повлечь предъявление требования о выкупе ренты плательщиком.

Заключая договор постоянной ренты, стороны могут договориться о размере выкупной цены постоянной ренты, устраивающем как плательщика, так и получателя ренты.

В этом случае стороны могут установить твердую выкупную цену ренты - большую либо меньшую, нежели предусмотренную в п. 2 и 3 ст. 594 ГК, предусмотреть изменение выкупной цены в соответствии с изменением стоимости имущества либо установить иные критерии определения размера выкупной цены. Стороны могут установить, что стоимость бесплатно переданного по договору ренты имущества не будет включаться в выкупную цену либо стоимость указанного имущества будет определяться сторонами по правилам, отличающимся от предусмотренных п. 3 ст. 424 ГК.

В том случае, если стороны не установили выкупную цену в договоре ренты, договорная цена будет определяться по правилам, предусмотренным п. 2 и 3 ст. 594 ГК. В том случае, если стороны не установили в договоре ренты, по которому имущество было передано за плату, условия о выкупной цене, выкуп должен осуществляться по цене, равной годовой сумме ренты.

Невысокая выкупная цена в данном случае объясняется тем, что получатель ренты уже получил определенную соглашением сторон цену за переданное под выплату ренты имущество. Следовательно, при выкупе ренты ее плательщиком получатель ренты не рискует утратить без возмещения все права на переданное по договору ренты имущество.

Если по договору постоянной ренты имущество было передано под выплату ренты бесплатно, и условие о выкупной цене в договоре отсутствует, выкупная цена согласно п. 3 ст. 594 ГК состоит из суммы рентных платежей, подлежащих выплате за год, и цены переданного под выплату ренты имущества. При этом цена имущества уже не может быть определена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.

Это правило должно возместить, хотя бы частично, потери получателя ренты, безвозмездно передавшего имущество под выплату ренты, в случае ее выкупа плательщиком ренты.

Пункт 1 ст. 595 ГК, говорящий о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты, полностью повторяет общее правило, установленное в ст. 211 ГК. Стороны не вправе изменять в договоре условие, касающееся гибели имущества, переданного плательщику постоянной ренты безвозмездно.

При случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, плательщик ренты сохраняет свои обязательства по выплате ренты. При случайной гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Следовательно, в п. 3 ст. 595 ГК предусматривается порядок, отличный от общего, установленного ст. 211 ГК. Ведь риск (или часть риска) случайной гибели или повреждения возмездно переданного имущества несет получатель ренты, не являющийся собственником имущества.

Право плательщика ренты требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты при случайной гибели или повреждении имущества не требует специального закрепления в договоре ренты.

Получатель ренты, желающий при заключении договора ренты обезопасить себя от потерь в связи со случайной гибелью или случайным повреждением имущества, может настаивать на включении в договор ренты условия, согласно которому плательщик ренты вправе требовать прекращения обязательств по выплате ренты не раньше, чем через определенное количество лет после случайной гибели возмездно переданного имущества.

2.2 Пожизненная рента

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, передавшее имущество под выплату ренты, либо другое физическое лицо, указанное в договоре ренты. Со смертью получателя ренты обязательства плательщика ренты по выплате ренты прекращаются.

Пожизненная рента может быть установлена и в пользу нескольких лиц. Стороны могут установить в договоре пожизненной ренты различные размеры долей в праве на получение ренты нескольких получателей ренты. Если в договоре пожизненной ренты доли получателей не установлены, они будут считаться равными. Если договором пожизненной ренты не установлено иное, смерть одного из получателей ренты приводит к разделу его доли пропорционально между оставшимися в живых получателями ренты.

Смерть последнего из получателей пожизненной ренты освобождает плательщика пожизненной ренты от обязательств по выплате ренты.

Договор пожизненной ренты действует исключительно в период жизни получателя (получателей) ренты. В связи с этим договор пожизненной ренты, в котором получателем ренты значится лицо, умершее к моменту заключения договора, ничтожен.

Однако в том случае, если пожизненная рента установлена в пользу нескольких лиц, смерть одного из них к моменту заключения договора не влечет ничтожности договора.

Пункт 1 ст. 597 ГК устанавливает императивное требование, согласно которому пожизненная рента должна определяться в договоре и выплачиваться в денежном выражении. В этом отношении пожизненная рента отличается от постоянной, выплата которой может производиться путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг.

Размер пожизненной ренты, установленный сторонами в договоре, в расчете на месяц не может быть ниже установленного законом МРОТ. Это требование закона объясняется тем, что пожизненная рента, как правило, является частью жизнеобеспечения (содержания) получателя ренты, на ней строится его бюджет. По той же причине установлено пропорциональное увеличение размера пожизненной ренты с увеличением МРОТ (в соответствии с требованиями ст. 318 ГК).

Стороны договора пожизненной ренты самостоятельно определяют периодичность ее выплаты. Однако в том случае, если в договор пожизненной ренты не установлен срок ее выплаты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

В отличие от договора постоянной ренты, одностороннее расторжение которого законодательством о ренте прямо не предусмотрено, договор пожизненной ренты может быть расторгнут в одностороннем порядке. Однако право одностороннего расторжения договора пожизненной ренты предоставлено исключительно получателю ренты. Плательщик пожизненной ренты такого права не имеет.

В п. 1 ст. 599 ГК получателю ренты предоставлена возможность выбора: в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора пожизненной ренты требовать от плательщика ренты либо выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК, либо расторжения договора и возмещения убытков. При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. По общему правилу требовать возврата имущества получатель ренты не вправе.

При этом если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, убытки будут возмещаться в соответствии с правилами, установленными ст. 15 и 30 ГК.

Таким образом, получателю пожизненной ренты закон предоставляет значительно более широкие возможности для защиты своих законных интересов.

Следует отметить, что основанием для предъявления требования о выкупе пожизненной ренты плательщиком либо расторжении договора является существенное нарушение договора плательщиком ренты.

Пункт 2 ст. 599 ГК также направлен на защиту интересов получателя ренты. Он вправе требовать возврата бесплатно переданного под выплату пожизненной ренты имущества.

Таким образом, получатель ренты, бесплатно передавший имущество плательщику ренты, может одновременно получить выкуп за ренту и имущество. В этом случае стоимость имущества засчитывается в счет выкупной цены ренты. Стоимость имущества будет оцениваться в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК, если стороны не предусмотрят иное в договоре.

Среди имущества, возвращения которого может требовать получатель ренты, особо выделены квартира и жилой дом - как жизненно важные для получателя ренты объекты.

2.3 Пожизненное содержание с иждивением

Советское гражданское законодательство первоначально не предусматривало договора пожизненного содержания. Подобная норма была введена лишь в 1964г. в ГК РСФСР (ст. 253 и 254) названный договор получил квалификацию купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, хотя в действительности представлял собой самостоятельный вид договора.

Определено правильное место данному договору в системе обязательственных правоотношений гражданского законодательства: он рассматривается как особая разновидность нового гражданско-правового института - ренты. Предметом договора является не только жилой дом, но и любая другая недвижимость, т.е. квартира, дача, земельный участок и др., принадлежащая собственнику - получателю ренты и передаваемая им в собственность плательщику ренты.

Получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением, или указанное им третье лицо. Тем самым создается юридическая возможность материального обеспечения не только самого собственника недвижимости, но и тех лиц, в отношении которых он считает себя обязанным их материально поддерживать. Ими могут быть члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.

По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин. Состав плательщиков ренты законом не ограничен. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие организации, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в сфере социального обслуживания населения.

Договор пожизненного содержания с иждивением является договором консенсуальным. Он считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Пожизненное содержание с иждивением относится к длящимся договорам, поскольку сохраняет силу до момента смерти получателя ренты и (или) указанного им лица и требует систематического и непрерывного исполнения плательщиком ренты своих обязанностей по обеспечению получателя ренты.

Пожизненное содержание с иждивением - разновидность пожизненной ренты, поэтому, если иное не предусмотрено правилами § 4, к отношениям пожизненного содержания с иждивением применяются правила § 3 гл. 33 ГК.

Согласно п. 1 ст. 601 со ст. 596 ГК, следует отметить, что если объектом имущества при пожизненной ренте могут быть, без каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи (ст. 130 ГК), то объектом имущества при пожизненном содержании может быть только недвижимость. Если пожизненное содержание с иждивением касается третьих лиц, то применяются правила п. 2 ст. 596 ГК.

Общим для двух договоров (пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением) является срок действия - время жизни получателя ренты.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяется правило п. 3 ст. 596 ГК, согласно которому договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Кроме того, предоставленные получателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением права не переходят по наследству и не подлежат отчуждению.

К институту пожизненного содержания с иждивением применяются также нормы § 1 гл. 33 ГК об общих положениях о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Применению подлежат нормы о понятии договора ренты (ст. 583 ГК), форме договора (ст. 584 ГК), об отчуждении имущества под выплату ренты (ст. 585 ГК), обеспечении выплаты ренты, в том числе и предоставлении получателю ренты права залога на это имущество (ст. 587 ГК), и предусмотренные ст. 588 ГК об ответственности за просрочку выплаты ренты.

В п. 1 ст.. 602 ГК содержится общая характеристика обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением. Речь идет не только о материальном обеспечении, но и о наборе необходимых социальных услуг, вплоть до ритуальных.

Само понятие «содержание с иждивением» предполагает, что для получателя ренты оно становится основным, если не единственным источником средств к существованию. Перечень обязанностей, приведенных в ст. 602 ГК, является примерным и подлежит конкретизации в договоре.

При отчуждении квартир обычно право проживания и прописка (регистрация) получателя ренты сохраняется за ним.

В п. 2 ст. 602 ГК указано, что стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть определена в договоре в денежной сумме, при этом она не может быть менее 2 МРОТ в месяц, установленных законом.

Подобный подход законодателя вызывает серьезные сомнения. Само понятие «содержание с иждивением» никак не сопоставимо с двукратным МРОТ. Известно, что МРОТ чрезвычайно низок и искусственно сдерживается во многом из-за того, что МРОТ стал выполнять не свойственную ему роль технического норматива при определении величины ряда социальных выплат и административных санкций.

Целесообразно приблизить этот размер к величине прожиточного минимума человека. Объем пожизненного содержания с иждивением определяется сторонами в договоре. По этому поводу между сторонами может возникнуть спор, который разрешается судом. В п. 3 ст. 602 ГК установлены критерии, которыми должен руководствоваться суд при разрешении такого рода споров, - принципы добросовестности и разумности.

Очевидно, этими принципами должны руководствоваться стороны при заключении договора и определении объема содержания.

Правильный подход здесь возможен при надлежащем учете взаимных интересов и выгод для каждой стороны. Интересы получателя ренты связаны прежде всего с гарантиями получения стабильного и достаточного пожизненного содержания с иждивением, сопоставимого с реальной стоимостью переданного плательщику ренты в собственность недвижимого имущества, принадлежавшего получателю ренты. Интересы плательщика ренты - свести к минимуму риск принятого на себя обязательства, связанного с пожизненным содержанием и иждивением получателя ренты.

Объем содержания в данном случае должен зависеть от оценочной стоимости недвижимого имущества, передаваемого в обеспечение содержания с иждивением. В соответствии со ст. 584 ГК договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Если имущество передается за плату, то применяются правила о продаже недвижимости (ст. 549-558 ГК), если бесплатно - то правила о договоре дарения (гл. 32 ГК). Тем самым купля-продажа или дарение входят в фактический состав договора пожизненного содержания с иждивением в качестве базовой основы.

Согласно ст. 209 ГК собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право распоряжения предполагает право собственника определять при совершении сделок с имуществом его стоимость в соответствии с п. 4 ст. 421 и ст. 424 ГК. При совершении нотариальных действий за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества государственная пошлина уплачивается в установленном проценте от суммы договора.

Плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента регистрации договора в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК. При этом он принимает на себя обязанности по уплате налога на недвижимость и расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию недвижимого имущества.

При оформлении договоров купли-продажи недвижимости, относящейся к жилым помещениям, необходимо исходить из норм ГК, определяющих право собственности и другие вещные права на жилые помещения и особенности продажи жилых помещений.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 292 и п. 1 ст. 558 ГК).

Договоры о пожизненном содержании с иждивением дают возможность собственнику недвижимости еще при жизни получить материальную помощь от передачи своей недвижимости лицу, принимающему на себя обязанности по его содержанию. Данный договор предполагает наличие взаимных интересов как получателя, так и плательщика ренты и взаимопонимание между ними.

При оформлении договоров нельзя не учитывать серьезные опасности, связанные с криминализацией рынка недвижимости. Поэтому необходимо обеспечить защиту социальными службами интересов получателей ренты, в особенности стариков, инвалидов и детей.

Договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать замену обеспечения в натуре (питание, уход, медицинская помощь и лечение и т.п.) выплатой в течение жизни получателя ренты периодических платежей в деньгах.

Объем периодических платежей должен соответствовать стоимости всего объема содержания с иждивением (ст. 602 ГК), а периодичность платежей устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК).

В качестве собственника полученной в. обеспечение пожизненного содержания с иждивением недвижимости плательщик ренты обладает определенными распорядительными полномочиями в отношении названного имущества. В ч. 1 ст. 604 ГК говорится о праве плательщика ренты обременять полученное недвижимое имущество, т.е. отчуждать, сдавать в залог или иным способом извлекать материальную выгоду от данного имущества.

В силу общих положений (ст. 586 ГК) сама рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Но применительно к договору пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязан получить предварительное согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, переданного в обеспечение содержания с иждивением. Речь идет о повышенных гарантиях для получателя ренты, поскольку отчуждение или иное обременение имущества, обеспечивающего содержание, осложняет возникшие правоотношения и может привести к их дестабилизации. Кроме того, получатель ренты продолжает пользоваться домом или квартирой, переданной в собственность плательщику ренты.

Все это требует от получателя ренты осмотрительности при решении вопроса о предварительном согласии на обременение имущества, обеспечивающего его содержание. Но если он дал такое согласие, то в этом случае применяется правило п. 2 ст. 586 ГК. Имеется в виду, что лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

В данном случае основным должником будет новый приобретатель недвижимого имущества, а субсидиарную (дополнительную) ответственность будет нести прежний приобретатель - плательщик ренты. В п. 2 ст. 586 ГК указывается, что субсидиарная ответственность лица, передавшего обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, наступает, если ГК, другой закон или договор не предусматривают солидарную ответственность по этому обязательству. Следовательно, получатель ренты, давший предварительное согласие на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, обеспечивающего содержание с иждивением, может выдвинуть требование об установлении солидарной ответственности прежнего и нового приобретателя имущества в случае нарушения договора ренты.

В силу правила ч. 2 ст. 604 ГК плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением обязан рачительно использовать переданное ему недвижимое имущество. Во всяком случае, он должен обеспечить сохранение стоимости этого имущества, зафиксированной на момент перехода по договору. Кроме того, не исключена возможность возврата недвижимого имущества по требованию получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК).

Существенной гарантией для получателя ренты является приобретение им права залога на недвижимое имущество, переданное под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК). Данная норма - императивная и не может быть изменена договором.

При применении п. 1 ст. 605 ГК необходимо учитывать норму ч. 2 п. 2 ст. 596 ГК о прекращении обязательства пожизненного содержания с иждивением в тех случаях, когда получателями пожизненной ренты являются несколько граждан (п. 1 ст. 601 ГК). В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

В п. 2 ст. 605 ГК предусматривается усиленная защита прав получателя ренты в случаях существенного нарушения плательщиком ренты своих обязанностей по предоставлению пожизненного содержания с иждивением

В этих случаях получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК. Выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же имущество под выплату ренты передавалось бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного бесплатно имущества. Как при возврате недвижимого имущества, так и при выплате выкупной цены плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Общее определение существенного нарушения гражданско-правового договора дано в ч. 2 п. 2 ст. 450 ГК. На наш взгляд, в данном случае применима и норма ст. 593 ГК о выкупе постоянной ренты по требованию получателя ренты.

Заключение

Итак, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

При этом можно установить обязанность по выплате ренты бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Следует отметить, что договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются новыми для российского гражданского законодательства. В ГК РФ институт ренты сформулирован значительно шире, изменен и расширен предмет договора, качественный состав сторон, введен ряд новых понятий.

Сторонами договора ренты являются получатель и плательщик ренты. Содержание договора составляет обязанность плательщика ренты в периодической выплате ренты ее получателю.

Российское гражданское законодательство предусматривает два вида договора ренты: договор постоянной ренты, т.е. договор, по которому устанавливается обязанность плательщика ренты выплачивать ее бессрочно, и договор пожизненной ренты, т.е. договор, предусматривающий обязанность выплаты ренты в течение срока жизни ее получателя. Специальный подвид договора пожизненной ренты - договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и в этом его сходство с договорами купли-продажи, мены и дарения. В то же время от договора дарения договор ренты отличается возмездностью отчуждения имущества. Что касается отличия договора ренты от договоров купли-продажи и мены, то, основное различие состоит в отсутствии в договоре ренты заранее определенного сторонами или определимого по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ эквивалента отчуждаемого имущества.

Статья 584 ГК РФ предусматривает обязательную нотариальную форму договора ренты, несоблюдение которой влечет его недействительность. Если же под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, как в случае с пожизненным содержанием с иждивением, то договор подлежит также государственной регистрации.

Предметом договора ренты может быть любое имущество, как движимое, так и недвижимое, переданное под выплату ренты. Предметов пожизненного содержания с иждивением - только недвижимое имущество.

В заключение следует отметить, что институты пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением имеют важное гражданско-правовое значение и способствуют полной реализации гражданами своего права собственности.

Список использованной литературы

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.: [с учетом поправок от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, № 7-ФКЗ] // Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 4. - Ст.445.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ [Текст]: принят Гос. Думой 21 ноября 1994 г.: [с послед. изм. и доп. (ред. от 30.11.2011)] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; … Российская газета. - 2011. - № 272.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ [Текст]: принят Гос. Думой 22 декабря 1995 г.: [с послед. изм. и доп. (ред. от 03.12.2011)] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410 ; … Российская газета. - 2011. - № 272.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ [Текст]: принят Гос. Думой 01 ноября 2001 г.: [с послед. изм. и доп. (ред. от 30.06.2008)] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552 ; …2008. - № 27. - Ст. 3123.

5. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ [Текст]: (ред. от 01.07.2011) // Собрание законодательства РФ. - 1998.- № 29. - Ст. 3400.

6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ [Текст] : (ред. от 12.12.2011) // Собрание законодательства РФ. - 1997.- № 30. - Ст. 3594.

7. Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 18.02.1998 г. № 219 (ред. от 22.11.2006) // Собрание законодательства РФ. - 1998.- № 8. - Ст. 963.

Специальная и учебная литература

8. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: «Юрайт», - 2008. - 1039 с.

9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный) / отв. ред. О.Н. Садиков. - 2-е изд., испр. и доп., с исп. судебно-арбитражной практики). - М.: ИНФРА-М, - 2006. - 948 с.

10. Гражданское право : учеб. / под ред. С.П. Гришаева. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Юристъ, - 2006. - 495 с.

11. Гражданское право : учеб. для студентов вузов : в 3 т. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - 4-е изд., перераб. и доп. - М. : Проспект, -2005. - Т. 2. - 848 с.

12. Гражданское право : в 2 т. : учеб. / отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Юристъ, - 2007. - 682 с.

...