Приобретение и аренда земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Задание

1.1 ООО "А" приобрело у ООО "Б" по договору купли-продажи здание. Земельный участок, необходимый для его эксплуатации, принадлежал ООО "Б" на праве постоянного бессрочного пользователя. ООО "А" приобрело этот земельный участок в собственность по ст. 36 ЗК РФ. Впоследствии договор купли-продажи здания был признан судом недействительным и здание было возвращено в собственность ООО "Б". Какова правовая судьба земельного участка, необходимого для его эксплуатации?

Решение:

У ООО "Б" возникает право пользования земельным участком, расположенным под объектом недвижимости и необходимым для его эксплуатации. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых расположены указанные объекты, если иное не установлено федеральным законодательством.

Судебная практика исходит из того, что недействительность регистрации права собственности на объект недвижимости, наличие которого послужило основанием для возникновения исключительного права на приобретение земельного участка, является основанием для признания недействительным договора купли-продажи этого участка.

Следует отметить, что в указанной ситуации за ООО "А" может быть зарегистрировано право собственности на земельный участок.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. В силу этой нормы право пользования земельным участком, расположенным под объектом недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у ООО "Б" вне зависимости от того, оспорит ли оно зарегистрированное за ООО "А" право собственности на земельный участок.

1.2 Организация намерена приобрести у муниципалитета земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее организации на праве собственности. Какие документы организация обязана представить для этого в орган местного самоуправления?

Решение:

Организация должна представить заявление о приобретении прав на земельный участок, кадастровый паспорт, а также документы согласно Перечню документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (утвержденным приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок»).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным Кодексом РФ.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным Кодексом, федеральными законами.

В силу п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475, утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее - Перечень).

В соответствии с Перечнем к заявлению организации прилагаются следующие документы:

1. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица.

2. Копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок.

3. Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей).

4. При наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке - выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или:

4.1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанные здания, строения, сооружения и

4.2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.

5. Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или:

5.1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок и

5.2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.

6. Кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный участок подано с целью переоформления прав на него.

7. Копия документа, подтверждающего обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка, в том числе на особых условиях, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или в аренду на условиях, установленных земельным законодательством, если данное обстоятельство не следует из документов, указанных в пунктах 1 - 6 настоящего Перечня.

8. Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов.

2. Задача

Индивидуальный предприниматель арендует у ООО земельный участок, не занятый зданиями, строениями или сооружениями. Предприниматель намерен передать свое право аренды в залог третьему лицу. Может ли договор о залоге права аренды содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания?

Решение:

Договор залога может содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания, если договором аренды не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на передачу в залог права аренды этого участка. На основании п. 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной. Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Если права залогодержателя удостоверены закладной, удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается, если условие об обращении взыскания во внесудебном порядке содержится как в закладной, так и в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, на основании которых выдается закладная. Такие договоры должны быть нотариально удостоверены.

Однако, удовлетворение требований залогодержателя, не допускается, если для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с п. 5 данной статьи арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Таким образом, указанный в вопросе договор залога может содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания, если только в договоре аренды не сказано, что залог права аренды земельного участка требует согласия арендодателя. земельный участок аренда кадастр

3. Задача

Стороны заключили договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев (в связи с чем право аренды не подлежало государственной регистрации, а сам договор не представлялся в орган Росреестра). К данному договору не был приложен кадастровый паспорт земельного участка. При этом кадастровый номер, указанный в договоре, отличался от номера, указанного в акте о его передаче. Является ли данный договор аренды незаключенным?

Решение:

Если несоответствие кадастровых номеров в договоре и в акте вызвано тем, что данный участок не был поставлен на кадастровый учет, договор аренды признается незаключенным. Однако в судебной практике встречаются и иные позиции по данному вопросу.

Если же несоответствие кадастровых номеров вызвано технической ошибкой, то договор аренды может быть признан заключенным, если у его сторон не возникло разногласий относительно предмета аренды.

В вопросе не указана причина, по которой кадастровые номера земельного участка, указанные в договоре и в акте передачи участка, отличаются друг от друга. Это могло произойти в связи с тем, что в договоре и в акте проставлены фиктивные номера (если данный участок не поставлен на государственный кадастровый учет) или в силу ошибки, допущенной при составлении документов (если участок состоит на кадастровом учете).

Рассмотрим первую из приведенных версий.

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством. (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Согласно второй версии кадастровые номера, указанные в тексте договора и акте передачи участка, не совпадают из-за опечатки или иной технической ошибки, допущенной в ходе составления этих документов.

В таком случае указанный договор может быть признан заключенным. Об этом косвенно свидетельствует Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.03.2010 по делу N А05-8974/2009. В нем суд указал, что, если в договоре аренды из-за технической ошибки был неверно указан адрес арендуемого объекта недвижимости, это не может свидетельствовать о том, что стороны не согласовали предмет договора аренды.

При этом следует отметить, что вероятность признания договора аренды заключенным зависит от того, имеется ли между сторонами спор относительно площади или границ арендованного участка.

4. Задача

На земельном участке был самовольно установлен строительный вагончик, не являющийся недвижимым имуществом. На основании каких норм права собственник участка может демонтировать данный вагончик? Будет ли такой демонтаж признан самозащитой гражданских прав собственника участка? Должен ли собственник участка уведомлять владельца вагончика о демонтаже? Обязан ли собственник вагончика оплатить затраты на демонтаж и возместить ущерб, связанный с нарушением почвенного слоя участка?

Решение:

Самовольно установленный строительный вагончик может быть демонтирован собственником земельного участка на основании п.п. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка, и ст. 304 ГК РФ, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Демонтаж вагончика можно признать способом самозащиты гражданских прав собственника участка. Обязанность уведомить собственника самовольно установленного движимого имущества действующим законодательством не предусмотрена. Затраты на демонтаж и возмещение ущерба могут быть возложены судом на собственника вагончика. Временными сооружениями являются объекты, по своим техническим характеристикам не подпадающие под понятие недвижимого имущества, а также объекты, имеющие вспомогательное назначение по отношению к основному сооружению, возведенные на период осуществления определенной деятельности и подлежащие демонтажу после того, как отпадет необходимость в их использовании.

В отличие от временных сооружений самовольной постройкой согласно ст. 222 ГК РФ является объект, который по физическим признакам мог бы быть отнесен к недвижимому имуществу, но создан (установлен) на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей, либо без получения необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, по смыслу ст. 222 ГК РФ временное сооружение как имущество, не относящееся к недвижимости, не может быть признано самовольной постройкой. Поэтому его возведение (установление) лицом на чужом участке не может повлечь последствий, указанных в п. 2 ст. 222 ГК РФ. То есть, это сооружение не подлежит сносу, а осуществившее постройку лицо сохраняет права на него как на движимое имущество. При этом если установленное на земельном участке временное сооружение препятствует собственнику участка в пользовании принадлежащим ему имуществом, собственник вправе требовать устранить нарушения его права на основании ст. 304 ГК РФ. Кроме того, в силу пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ права гражданина в данном случае могут быть защищены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, на основании вышеуказанных норм собственник земельного участка вправе демонтировать вагончик. Обязанность уведомления об этом собственника, самовольно установленного движимого имущества действующим законодательством не предусмотрена.

В соответствии со ст. 14 ГК РФ допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не могут выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Путем самозащиты лицо защищает свои права и интересы, не прибегая к помощи суда и иных органов.

Необходимо учитывать, что самозащита не может быть признана правомерной, если явно не соответствует способу и характеру нарушения и причиненный (возможный) вред является более значительным, чем предотвращенный.

Из содержания ст. 62 ЗК и ст. 15 ГК РФ следует, что в рассматриваемой ситуации затраты на демонтаж и возмещение ущерба, связанного с нарушением почвенного слоя земельного участка, могут быть возложены судом на собственника строительного вагончика.

5. Задача

В состав земельного участка, принадлежащего ООО на праве собственности, входит проход между зданиями, которым пользуется ЗАО - собственник соседнего участка. ООО построило на своем участке забор, перекрыв проход к соседнему участку. Может ли ЗАО добиться сноса этого забора?

Решение:

ЗАО может потребовать сноса забора в судебном порядке. В соответствии с п. 3 ст. 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Из содержания п. 2 ст. 262 ГК РФ следует, что собственник вправе огородить принадлежащий ему участок либо иным способом обозначить, что вход на участок без его разрешения не допускается.

В то же время действующим законодательством предусмотрена возможность установления права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). В интересах собственника соседнего недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) может быть установлен частный сервитут (ст. 274 ГК РФ). Для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения может устанавливаться публичный сервитут (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Публичный и частный сервитут могут устанавливаться в том числе для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок.

Если в указанной в вопросе ситуации для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, принадлежащий ООО, установлен публичный или частный сервитут, ЗАО вправе предъявить иск об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком. Если земельный участок, принадлежащий ООО, не обременен обеспечением права прохода и проезда, это также не препятствует обращению ЗАО в суд для защиты своих прав. В данном случае ЗАО вправе ссылаться на ст. 304 ГК РФ, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Как показывает судебная практика, иск о сносе забора подлежит удовлетворению, если будет доказано, что этот забор препятствует хозяйственной деятельности истца на соседнем участке. Также следует отметить, что в указанной ситуации ЗАО на основании п. п. 3, 5 ст. 274 ГК РФ вправе предложить ООО заключить соглашение об установлении частного сервитута на условиях внесения соразмерной платы за право прохода (проезда). Если ООО откажется заключить данное соглашение, ЗАО вправе обратиться с иском об установлении частного сервитута. Данный иск подлежит удовлетворению, если ЗАО докажет отсутствие других способов прохода и проезда к своему участку.

Список используемых источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Земельный кодекс Российской Федерации.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залогенедвижимости)"

5. Приказ Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок»

Размещено на Allbest.ru