Правовая природа долевого строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Правовое регулирование отношений, связанных с долевым участием в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

2. Особенности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

2.1 Общие положения договора

2.2 Порядок государственной регистрации сделки

2.3 Порядок государственной регистрации права на объекты

Заключение

Список нормативных актов и использованной литературы

Введение

Долевое строительство не является изобретением нашего времени, оно существовало в виде организации различных потребительских кооперативов уже в 50-е гг. прошлого века. Тогда инициатива исходила от государства в лице различных ведомств и крупных предприятий ("кооператив для своих").

Переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечалось нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров.

Суть проблемы заключалась в том, что ряд недобросовестных застройщиков привлекали от граждан денежные средства в жилищное строительство на основании различных юридических инструментов. При этом, полученные от граждан денежные средства, как правило, расходовались такими застройщиками нецелевым образом, а строительство жилых домов довольно часто так и не начиналось. Долевые инвесторы, вложив свои денежные средства в жилищное строительство, так и не получали в обещанные сроки готовое жилье, обращались в суды, в местную администрацию, устраивали пикеты и митинги. Возникали социальные волнения. Государство обязано было отреагировать на эту проблему.

В результате в 2004 году был введен в действие Федеральный Закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Преобразование социально-экономического строя Российской Федерации в 90-х гг. ХХ в. внесло кардинальные изменения в строительную отрасль. На сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих крупных инвестиций, поэтому при жилищном, а также коммерческом (офисные здания, торговые и развлекательные центры и др.) строительстве широко используется институт долевого участия (инвестирования).

Целью данной работы является изучение правовой природы долевого строительства, рассмотрение существенных условий договора, а также особенностей государственной регистрации сделки по договору и регистрации права собственности на объекты долевого строительства в свете новейшего законодательства Российской Федерации. Отдельной немаловажной задачей данной работы является анализ проблем, возникающих при государственной регистрации изменений и расторжений договора долевого участия .

Актуальность данной темы обусловлена в немалой степени увеличивающимся количеством обращений граждан в судебные органы. Защита интересов граждан должна иметь приоритетное направление для развития судебной практики в области долевого строительства. «Институт долевого участия в строительстве» должен развиваться и укрепляться как правовой институт для защиты интересов всех граждан.

1. Правовое регулирование отношений, связанных с долевым участием в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Правовое регулирование отношений в области участия в долевом строительстве жилья стремительно развивается. Об этом свидетельствует значительное количество нормативно-правовых актов, с помощью которых осуществляется регулирование отношений, связанных с привлечением заемных средств физических и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Основным нормативно-правовым актом является Федеральный закон N 214-Ф3 от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который:

- регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;

- устанавливает основания, условия возникновения и государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости; право долевой строительство законодательство

- устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Необходимо отметить, что действие данного договора распространяются на отношения по привлечению денежных средств для строительства объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 31 марта 2005 г.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним при участии в долевом строительстве проводится в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82

Отношения, связанные с долевым участием в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регулируются также Постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика" и Постановлением Правительства РФ от 10.03.2007 N 152 "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости", Федеральным законом от 21.07.2007 №185 "О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства" и иными нормативными актами.

2. Особенности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

Особенности государственной регистрации установлены в ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав и в Инструкции Минюста о регистрации договоров участия в долевом строительстве.

2.1 Общие положения о договоре участия в долевом строительстве

«По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости» ст.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ от 30.12.2004 \»Российская газета» №292, от 31.12.2004. Договор является консенсуальным, двухсторонним, возмездным и носит обязательственный характер.

Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении ч. 2 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ от 30.12.2004 \»Российская газета» №292, от 31.12.2004.

Договор долевого участия в строительстве:

1) заключается между застройщиком и участником долевого строительства в случаях, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве;

2) может быть заключен только после раскрытия информации о застройщике и проекте строительства. Раскрытие указанной информации осуществляется в проектной декларации. В случае если застройщиком для привлечения денежных средств на строительство объекта недвижимости осуществляется производство, размещение и распространение рекламы, проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет), а также представлена в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав и в контролирующий орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства ст. 23 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ от 30.12.2004 \»Российская газета» №292, от 31.12.2004.

При этом первый договор может быть заключен застройщиком не ранее чем через 14 дней после опубликования проектной декларации ст. 19 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ от 30.12.2004 \»Российская газета» №292, от 31.12.2004.

В случае если реклама не осуществляется, у застройщика нет обязанности опубликовывать проектную декларацию, однако он должен представить проектную декларацию в орган по государственной регистрации прав и контролирующий орган, а также любому заинтересованному лицу для ознакомления;

3) является основанием для привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объекта недвижимости;

4) должен соответствовать требованиям, установленным Законом об участии в долевом строительстве, в том числе требованиям к существенным условиям договора;

5) заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП, если иное не установлено федеральным законом. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве:

1) объект долевого строительства (жилое и (или) нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости), который подлежит передаче застройщиком участнику долевого строительства после завершения строительства здания и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Определение объекта долевого строительства осуществляется в соответствии с проектной документацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - единый для всех участников долевого строительства;

3) цена договора, т.е. сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, и порядок ее уплаты (единовременно или в установленный договором период) ;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором;

5) гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящие в состав объекта долевого строительства, который не может составлять менее трех лет и исчисляется со дня подписания первого передаточного акта объекта долевого строительства.

2.2 Порядок государственной регистрации сделки

В связи с заключением и исполнением данного договора может производиться несколько регистрационных действий: регистрация договора участия в долевом строительстве (его изменений и расторжения); регистрация обременения, т.е. ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества; регистрация уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве; регистрация права застройщика на не завершенный строительством объект, регистрация права собственности на жилое и (или) нежилое помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства; права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Документы, представляемые для государственной регистрации договора .

Исходным пунктом, с которого начинается процедура регистрации договоров участия в долевом строительстве, является подача соответствующих заявлений обеими сторонами договора - застройщиком и предполагаемым участником долевого строительства - в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

С заявлением о государственной регистрации договора о долевом участии предъявляется документ об уплате госпошлины, размер которой составляет: для физических лиц - 200 рублей, для организаций - 4 000 рублей п.1 ст. 333.33 Налоговый Кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000г. \ "Собрание законодательства РФ", 07.08.2000, N 32, ст. 3340.

В перечень документов, представляемых на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, заключенного застройщиком с участником долевого строительства https://rosreestr.ru/wps/portal, входят:

1. заявление сторон договора (застройщика и участника долевого строительства) о государственной регистрации;

2. документ об уплате государственной пошлины;

3. документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя);

4. доверенность, подтверждающая полномочия представителя;

5. для заявителя - юридического лица представляются: учредительные документы (устав, учредительный договор) со всеми изменениями и дополнениями, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (протокол об избрании, приказ о назначении, определение суда о назначении арбитражного управляющего и т.д.).

6. договор долевого участия в строительстве (подлинники по количеству лиц, участвующих в договоре, и подлинник для помещения в дело правоустанавливающих документов);

7. документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства;

8. договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения обязательств было выбрано поручительство;

9. нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки, требующей государственной регистрации;

10. застройщиком для государственной регистрации договора с первым участником долевого строительства представляются: разрешение на строительство (в случае не предоставления, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство), проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, а также списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений (в случае не предоставления, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который их утвердил).

Порядок внесения записей о государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Для регистрации договора установлен сокращенный срок, за исключением представленного первым, регистрация которого осуществляется в месячный срок, - пять рабочих дней со дня подачи документов п. 2 ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"от 21.07.1997 N 122-ФЗ \"Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594,.

Запись о регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 ("Запись о сделке") открытого на земельный участок раздела ЕГРП Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утв. приказом Минюста от 09.06.2005 №82)\»Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти», №27, 04.07.2005.. При этом помимо кадастрового номера земельного участка каждая запись о регистрации договора участия в долевом строительстве идентифицируется условным номером, присваиваемым органом по государственной регистрации прав в соответствии с Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер. Иными словами, каждая запись о договоре идентифицируется не только кадастровым номером земельного участка, но и условным номером объекта долевого строительства, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве.

Наличие зарегистрированных договоров указывается при выдаче информации о правах на земельный участок (выписке из ЕГРП).

В этот же подраздел III-4 вносятся записи о регистрации изменений к договору, о расторжении договора, об уступке прав требования по зарегистрированному договору.

Запись о расторжении договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению одной из сторон договора на основании документов, подтверждающих расторжение договора (соглашение о расторжении, решение суда о расторжении, копия уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора и доказательства отправки уведомления заказным письмом). Получив заявление о внесении записи о расторжении договора участия в долевом строительстве, орган по регистрации в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить другую сторону договора о поступлении такого заявления п. 3 ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"от 21.07.1997 N 122-ФЗ \"Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594 . Если в установленный для регистрации срок от другой стороны договора не поступит возражений, то орган по регистрации осуществляет государственную регистрацию расторжения договора посредством погашения регистрационной записи о договоре.

Регистрация договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требования по договору, дополнительного соглашения к договору удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре, которая осуществляется путем проставления штампа о регистрации сделки.

Ипотека в силу закона.

Если в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщиком выбран залог земельного участка в подраздел III-2 вносится запись о государственной регистрации ипотеки на данный земельный участок, либо запись о залоге права аренды либо субаренды в пользу участника долевого строительства. В графе особые отметки регистратора указывается, при регистрации каждого последующего договора, залог строящегося объекта недвижимости. Представления заявления застройщика или участника (участников) долевого строительства, а также каких-либо дополнительных документов для внесения записи об ипотеке не требуется. Запись об ипотеке вносится без заявления и взимания государственной пошлины за регистрацию.

В течение пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет об этом уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо перечисленных в п.1 ст. 20 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года случаев отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве отказ в регистрации договора может быть получен в следующих случаях:

наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства

непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство

заключение договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

2.3 Государственная регистрация прав участника долевого строительства

Исполнение сторонами обязательств по договору влечет возникновение у участника долевого строительства права на переданный ему объект долевого строительства: помещение и общее имущество здания, в котором это помещение расположено.

Государственная регистрация права собственности участника долевого строительства осуществляется в подразделе II-1 раздела ЕГРП, открытого на конкретное жилое или нежилое помещение. Основаниями для регистрации являются следующие документы:

- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, право на который регистрируется;

- договор участия в долевом строительстве и договор уступки права требования, если такая уступка была совершена;

- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- договор участия в долевом строительстве и договор уступки права требования (если уступка была совершена).

Государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на жилое помещение в многоквартирном доме является одновременно регистрацией права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в состав которого входит и земельный участок.

Для регистрации права участника долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, состав которого определен договором участия в долевом строительстве на основании проектной декларации, дополнительно необходимо представить: 1) заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности; 2) документ об оплате государственной пошлины; 3) кадастровый паспорт земельного участка и акт органа государственной власти или местного самоуправления о формировании земельного участка (акт об утверждении проекта границ земельного участка) в случае, когда земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован после получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию и отличен от земельного участка, предоставленного для строительства; 3) кадастровый паспорт здания, строения, сооружения, нежилого помещения, входящего в состав общего имущества.

После ввода дома в эксплуатацию застройщик может погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении земельного участка, на котором осуществлялось строительство жилого дома. Регистрационная запись об ипотеке земельного участка, права аренды (субаренды) земельного участка, возникшей в силу закона, равно как возникшей на основании договора, заключенного застройщиком с банком, погашается в течении пяти рабочих дней на основании заявлений застройщика и представленного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства без заявления и без взимания государственной пошлины.

Заключение

В предмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве законодатель включил гарантии по защите прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Однако на практике, до сих пор возникает множество вопросов не урегулированных в законодательстве. Например, при реализации заложенного имущества, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств может возникнуть ситуация, когда участники долевого строительства могут посчитать более выгодным для себя не получение назад вложенных денежных средств, а продолжение строительства с новым застройщиком. Возможно, этот пробел необходимо решать на уровне государственного контроля путем внесения в договор на реализацию заложенного имущества условия о дальнейшем исполнении обязательств по уже заключенным договорам участия в долевом строительстве.

Таким образом, решив ранее имеющиеся вопросы и споры, Закон привел к возникновению новых проблем (при этом пока только предполагаемых).

Участник долевого строительства нуждается в повышенной юридической защите, что подтверждается практикой вложения долевых инвестиций граждан в строительство.

Для дальнейшей эффективной реализации закона, необходимо внести еще немало изменений и дополнений, а соответствующим государственным органам дать определенные разъяснения по вопросам их применения.

В целом, значение закона, в связи с тем, что он, наконец-то, закрепил уже сложившиеся отношения и определил природу и структуру договора участия в долевом строительстве, переоценить нельзя.

Задачей государственной регистрации, является правильное и своевременное отражение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектов долевого строительства с целью соблюдения прав и законных интересов участников долевого строительства.

Список нормативных актов и использованной литературы

1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

2. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004г. №214 ФЗ «"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». / под ред. Шарапов В.В. - Система ГАРАНТ, 2011 г.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

4. Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утв. приказом Минюста от 9.06.2005 №82).

5. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. - 4-е изд., перераб. и доп. - "Издательство Юрайт", 2011 г.

6. Федеральный закон от 21.07.2007 №185 ( в ред. от 30.12.2008) "О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства"\ "Собрание законодательства РФ", 23.07.2007г.

7. Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве - аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. 2008. № 1. С. 31.

8. Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 (ред. от 16.01.2007) "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика"

9. Постановление Правительства РФ от 10.03.2007 N 152 (ред. от 29.08.2011) "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости"

10. www.consultant.ru

11. https://rosreestr.ru/wps/portal

Размещено на Allbest.ru