Договор купли-продажи и его разновидности

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Гражданское право - отрасль права, регулирующая имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения участников гражданского оборота: граждан между собой, граждан и организаций и организаций между собой. Именно по этому, выбор темы курсовой остановился на этой отрасли. Гражданское право вызвало большой интерес, чем другие отрасли права. Это объясняется естественной потребностью знать то, с чем мы сталкиваемся ежедневно, являясь участниками гражданского оборота. В частности заинтересовала тема «Договор купли-продажи и его разновидности». Посредствам договоров осуществляется нормативный процесс имущественных отношений в обществе: граждане заключают различные договоры продажи, покупки и распоряжаются своим имуществом. Граждане и юридические лица совершают при этом самые разнообразные действия, в результате которых возникают, изменяются и прекращаются их права и обязанности.

Тема настоящей курсовой «Договор купли-продажи и его разновидности». Эта тема выбрана не случайно, так как этот договор является самым распространенным в наше время, а вопрос заключения договора купли-продажи является наиболее актуальным. Не редко встречаются случаи неправильного и не законного заключения договора, что приводит к признанию договора купли-продажи недействительным. А также к расторжению такого договора, иногда, заключение таких договоров приводит и к негативным последствиям: различные обманы, уголовная ответственность, штрафы и многое другое, и все это происходит из-за не знания своих прав, обязанностей и условий заключения договора.

Выбор темы курсовой работы «Договор купли-продажи и его разновидности» объясняется тем, что будущей профессии юриста, да и ежедневно в своей жизни. Мне придется сталкиваться с различными видами договоров, и хотелось бы подробно изучить эту тему, чтобы быть грамотной, прежде всего в этом вопросе и уметь правильно и законно заключать различные сделки и договора, распоряжаться своим имуществом, а также уметь защищать его. Это мне пригодится не только в будущем, но и уже на сегодняшний день. А также в будущем донести знание закона для всех граждан, нуждающихся в знании по этому вопросу.

Так как данная курсовая работа посвящена договору купли-продажи, прежде всего, постараемся четко установить все понятия, которые необходимы для понимания договора в целом и, разграничить договор купли-продажи по специфическим особенностям, чтобы четко распределять виды (разновидности) договора купли-продажи. Актуальность данной курсовой работы состоит, прежде всего, в том, что в настоящее время большинство населения не грамотно в этом вопросе и необходимость познания условий заключения договоров является, важнейшей проблемой, так как ежедневно заключаются различные договоры, приобретаются и отчуждаются земли, имущество. И изучение этого вопроса приведет не только к умению правильно заключать договоры, но и таким образом обходить и не сталкиваться с негативными последствиями заключения не законных и не правильных договоров. Целью настоящей работы является исследование договора купли-продажи, его существенных условий, элементов и сторон договора, а так же разновидностей договора купли-продажи их особенностей и условий заключения. И для того, чтобы достичь поставленной цели представляется необходимым в рамках данной работы решение следующих задач:

Раскрыть общее положение договора купли-продажи (раскрыть понятие договора купли-продажи, правовую природу договора, существенные условия заключения договора, стороны договора, форма заключения договора, а так же установление предмета договора купли-продажи);

Определить права и обязанности сторон (продавца и покупателя) по договору купли-продажи;

Определить виды договора купли-продажи, а так же элементы и особенности разновидностей этого договора.

Объектом исследования данной курсовой работы является договор купли-продажи, его разновидности.

Предметом исследования настоящей курсовой являются существенные условия заключения договора, стороны при заключении договора купли-продажи, правовая природа договора, элементы и особенности разновидностей договора купли-продажи.

При написании курсовой были применены такие методы исследования как конкретно-исторический, т.е. говорится о том, когда впервые появилось понятие договора, так же описана предыстория договора купли-продажи; сравнительно-правовой. Т.е. на протяжении всей курсовой ведется сравнение работ ученых, которые посвятили свои труды этой тематике, а так же сопоставление нормативно-правовых актов и кодексов, действующих ныне и ранее действовавших; и системный (структурный) метод, т.е. все понятия и высказывания подкреплены правовой базой, указаны статьи Гражданского кодекса и иных Федеральных законов. В курсовой так же приведена наиболее распространенная судебная практика, что еще раз доказывает актуальность данной темы и работы.

1. Общие положения о договоре купли-продажи

Общие положения о договоре купли-продажи включают в себя некоторые унифицированные нормы, действие которых распространяется не только на этот договор и его разновидности, но и на другие договоры по передаче имущества в собственность. Базовый характер правил, закрепленных в гл. 30 ГК, находит отражение в нормах, регулирующих мену (ст. 567ГК) и рентные обязательства (ст. 585ГК).

Договор купли-продажи заключается на основании свободного волеизъявления сторон и не требует предварительных правоприменительных действий. Но в некоторых случаях закон связывает возможность заключения договора купли-продажи с наличием правоприменительного акта. Государственный контракт, например, заключается на основе принятого исполнителем заказа на поставку товаров для государственных нужд. Договор купли-продажи квартиры, в которой проживает несовершеннолетний, «требует» предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Основанием заключения договора купли-продажи может выступать и соответствующая обязанность сторон. Она возникает не только из предварительного, но и иного договора. Так, если в договоре аренды предусмотрено право арендатора на выкуп имущества, арендодатель обязан заключить договор купли-продажи. Эта обязанность может следовать и из закона. В некоторых случаях, предусмотренных законом, заключение государственного контракта становится для исполнителя обязательным.

Договор купли-продажи считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий (п.1 ст. 432ГК). С этого момента (за исключением случаев, когда требуется государственная регистрация договора, п.3 ст. 433ГК) у сторон возникают предусмотренные договором субъективные права и обязанности.

Отдельные параграфы ГК посвящены правовому регулированию отдельных видов договора купли-продажи, к которым относятся : розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия. Однако это не все виды договора купли-продажи.

Во-первых, кроме указанных, урегулированных ГК, есть другие договоры купли-продажи, специальные правила для которых устанавливаются иными законами, например, купля-продажа ценных бумаг и валютных ценностей (п.2 ст. 454 ГК).

Во-вторых, согласно п.3 ст. 454 ГК законом или иными правовыми актами могут быть определены особенности купли-продажи отдельных видов товара.

Следует отметить, что предусмотренные законом или иными правовыми актами особенности правового регулирования продажи отдельных видов товаров не могут быть безусловным основанием для обособления в самостоятельный вид договора купли-продажи. Если указанные особенности не затрагивают общих признаков отдельного вида договора купли-продажи, то они характеризуют лишь разновидность (подвид) этого вида. Поэтому трудно согласиться с авторами, выделяющими наряду с энергоснабжением такие виды договора купли-продажи, как снабжение тепловой энергией, газом, нефтью, нефтепродуктами, водой через присоединенную сеть.

Общие положения о купле-продаже, закрепленные в параграфе 1 гл. 30 ГК, применяются, если законом не установлены специальные правила. Например, в соответствии с п.1 ст. 555ГК к продаже недвижимости не применяется общее правило определения цены, предусмотренное п.3 ст. 424 ГК, хотя согласно п.1 ст. 485 ГК это правило распространяется в целом на договор купли-продажи.

В нормах ГК закрепляется возможность применения правил, регулирующих отдельные виды договора купли-продажи, к другим видам договора купли-продажи, если эти отношения не урегулированы специальными правилами. Положение о договоре поставки применяются к отношениям по поставке товаров для государственных нужд (п. 2 ст. 525ГК), к отношениям по договору контрактации (п. 2 ст. 535ГК), а правила, предусмотренные для продажи недвижимости, применяются к продаже предприятий (п.2 ст. 549ГК).

Судебные органы обращали внимание на недопустимость применения специальных правил отдельных договоров купли-продажи к тем отношениям, на которые они законом не распространены. В частности, в материалах Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2002г. (по гражданским делам), утвержденного постановлением президиума Верховного Суда РФ от 10.07.2002г, отмечается, что законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Транспортное средство подлежит регистрации, в результате которой ему присваивается государственный номер и владельцу выдается паспорт транспортного средства. Однако требование о государственной регистрации договора купли-продажи автомобиля в законе нет. Нет оснований и для регистрации договора продажи имущественных прав по сделке, н6е требующей государственной регистрации. По этому пути идет и судебная практика. Например, районный суд г. Липецка отказал прокурору в иске о признании недействительным договора купли-продажи имущественных прав на квартиру. Одним из оснований этого иска послужило отсутствие государственной регистрации договора. Поскольку сделка, в результате совершения которой у кредитора возникли имущественные права, не подлежала государственной регистрации, суд признал договор продажи имущественных прав совершенным с соблюдением требования закона.

Таким образом, положения параграфа 1 гл. 30ГК не только подлежат применению к отдельным видам продажи, но и регулируют многие отношения по купле-продаже, не выделенные законодателем в отдельные виды этих договоров, если не предусмотрены специальные правила купли и продажи реализуемых товаров.

2. Понятие договора купли-продажи

Договором купли-продажи признается такой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) вещь (товар), а покупатель обязуется принять товар и оплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Купля-продажа - один из важнейших институтов гражданского права. История правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышая уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношение купли-продажи.

Сегодня купля-продажа - это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющие основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее четком виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Прогресс техники и науки, усложнение экономической жизни общества не только ведут к возникновению новых правовых норм, но также проявляются в развитии таких традиций, как купля-продажа. Возмездная уступка патентных прав, передача ценных бумаг, отчуждение воздушных судов и космических аппаратов - все эти действия облекаются в форму купли-продажи.

Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений, в сфере внешней торговли. Его регулированию служит множество международных конвенций и соглашений, среди которых главное место занимает Венская Конвенция ООН 1980 г. о договорах международной купли-продажи товаров. С декабря 1991 г. этот акт входит в состав гражданского законодательства РФ и непосредственно регулирует отношения по купле-продаже в области внешней торговли. Положение Венской конвенции широко учитывалось также при подготовке Гражданского кодекса, что позволило сблизить отечественное законодательство с общемировой юридической практикой.

Некоторые статьи ГК имеют общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи, другие распространяются лишь на ее отдельные виды.

Гражданский Кодекс трактует куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную цену. Соответственно многие ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидности договора купли-продажи (например, поставка, контрактация, энергоснабжение). Это позволило законодателю сформировать ряд общих положений (ст. 454-491 ГК), применимых ко всем случаям возмездного отчуждения имущества. Однако сфера действия договора купли-продажи слишком широка, чтобы можно было ограничиваться только этими общими нормами. Отдельные особенности объектов продажи (недвижимость, предприятие, сельскохозяйственная продукция) оказывает серьезное влияние на регулирование соответствующих отношений. Правовое положение участников договоров (предприниматели в договорах поставки, государственные органы в договорах поставки для государственных нужд) также накладывает отпечаток на юридическое нормирование их отношений. Даже способ исполнения обязательства по передаче товара (В договорах энергоснабжения) может выступать видообразующим признаком договора.

В рамках общего понятия купли - продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности. Перечень разновидности купли - продажи по ГК РФ не является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не относятся ни к одному из перечисленных в кодексе особых видов (розничная купля-продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий), также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в быту договоры купли- продажи различного имущества (например, автомобилей) между гражданами. Такие сделки регулируются общими положениями о купле- продаже и специальным законодательством, если оно существует. В современной юридической практике нередки случаи нарушения основных условий заключения договоров купли-продажи, в результате чего возникают такие проблемы, как, например, приобретение добросовестным приобретателем похищенного имущества. В частности, если добросовестный приобретатель автомобиля приобрел спортивный автомобиль у гражданина, который в свою очередь приобрел этот автомобиль у учреждения на основании счета - справки, выданной торгующей организацией на территории РФ, действительность данной справки никем не оспорена, тем не менее, автомобиль оказался похищенным у собственника, то у добросовестного приобретателя, как первого, так и всех последующих, это имущество может быть истребовано и возвращено собственнику.

Правовая природа договора.

Договор купли-продажи всегда является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Подчас заключение и исполнение договора (т.е. передача товара) могут совпадать во времени. Но это не колеблет общего правила, поскольку закон не считает передачу товара обязательным условием заключения договора. Договор может быть реальным, например, самообслуживание в магазине.

Купля-продажа - возмездный договор: основанием исполнения обязательства по передачи товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот.

Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи позволяет характеризовать его как взаимный и двухсторонний, т.е. у каждой из сторон есть одновременно и права и обязанности.

Договор купли-продажи всегда является публичным договором (ст. 426 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Договор купли - продажи порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет отграничивать его от других договоров гражданского права. Так, договор дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары. По договору аренды имущество передается не в собственность, а во временное владение и (или) пользования. В отличие от договора купли-продажи предметом подрядных договоров являются не вещи сами по себе, а результаты деятельности подрядчика, имеющие овеществленную форму. Некоторые условия договора подряда в целях нормативной экономии определяются путем отсылок к нормам купли-продажи, что, однако, не означает смешение двух самостоятельных договорных типов. Основным содержанием рентного договора является обязанность должника осуществлять периодические выплаты получателю ренты, передавшему должнику в собственность определенное имущество. Общий размер этих выплат (в отличие от цены в купли-продажи) обычно не поддается определению и не находится в жесткой зависимости от стоимости переданного имущества, а сами выплаты могут производиться не только в денежной, но и в натуральной форме.

Таким образом, основными отличительными признаками обязательства из договора купли-продажи являются: возмездность, бесповоротная смена собственника имущества (иного правообладателя) и обусловленная этим уплата покупной цены в виде денежной суммы.

Предмет договора купли-продажи.

Предметом договора купли-продажи могут быть любые вещи, не изъятые из оборота, именуемые законодателем товаром. В нормативных актах этот термин определен неоднозначно. Так, в ст.5 Закона РФот 21.05.1993г. «О таможенном тарифе» товар определен как любое движимое имущество (в том числе электрическая, тепловая и иные виды энергии), перемещаемое через таможенную границу РФ. Ст.4 Закона РСФСР от 22.03. 1991г. «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» определяет товар как продукты деятельности, включая работы и услуги.

Не признавая имущественные права товаром, ГК, тем не менее, распространяет общие положения о купле-продаже на продажу имущественных прав. Это позволяет сделать вывод, что предметом договора купли-продажи могут выступать имущественные права.

Предмет договора купли-продажи - это товар, который продавец обязуется передать покупателю, т.е. товаром по общему правилу, может выступать любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Предметом договора могут быть отчуждаемые вещи, которые уже созданы или такие, которые будут созданы или приобретены в будущем. Предметом так же могут быть движимое и недвижимое имущества, определенное индивидуальными и родовыми признаками и иные предметы гражданского права: деньги, ценные бумаги, валютные ценности, имущественные права.

В современной литературе распространено мнение о том, что предмет договора купли-продажи нельзя ограничивать одним лишь товаром, поскольку он также «охватывает действие продавца по передаче товара, а также действия покупателя по его принятию и оплате». Эта позиция основана на концепции О.С. Иоффе, согласно которой у любого правоотношения одновременно имеется три различных содержания: материальное (т.е. само экономическое отношение, лежащее в основе договора), волевое (т.е. воля государства, воплощенная в правовых нормах) и юридическое (права и обязанности субъектов). Сообразно этому выделяются и три различных объекта договора купли-продажи: материальный, волевой и юридический, в которых воплощается его предмет. Если бы в договор купли-продажи наряду с товаром включили также покупную цену, то условие о цене приобрело бы существенных характер, которого оно на самом деле не имеет. Понимая предмет договора как волевой объект (индивидуальную волю продавца и покупателя), то можно привести все сделки с пороками воли из категории недействительных в разряд незаключенных, лишив тем самым практического смысла многие нормы о недействительности сделок. Наконец, включая в предмет договора действий сторон по передаче товара и уплате денег (юридический объект), размывается грань между заключением и исполнением договора. Таким образом, широкая трактовка предмета договора купли-продажи весьма неудачна как с теоретической, так и с практической точки зрения.

Предметом купли-продажи, по общему правилу, являются вещи, которые на момент заключения договора уже принадлежат продавцу на праве собственности. Вопрос о возможности купли-продажи будущих вещей (т.е. таких, которые существуют в природе, но принадлежат не продавцу, а третьим лицам либо не существуют вовсе) ранее в цивилистике был дискуссионным. Гражданский Кодекс положительно разрешает этот спор, поскольку содержит общую норму, позволяющую заключить договор купли-продажи в отношении будущих вещей (если иное не установлено законом или не обусловлено характером товара), т.е. предметом могут быть отчуждаемые вещи, которые уже созданы и такие, которые будут созданы или приобретены в будущем. Предметом могут быть движимые и недвижимые имущества, определенные индивидуальными родовыми признаками, а так же иные предметы гражданского права: деньги, ценные бумаги, валютные ценности, имущественные права.

Купля-продажа ценных бумаг и валютных ценностей предусмотрены Федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами.

3. Стороны договора купли-продажи

Сторонами договора выступают продавец и покупатель. Продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных видах купли-продажи может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т.д.).

Государство, обладающее целевой правоспособностью, не может выступать стороной договора купли-продажи, ориентированных на участие предпринимателей или граждан-потребителей (например, договор розничной купли-продажи, поставки, контрактации, энергоснабжения). Наиболее типичные случаи непосредственного участия государства в договорах купли-продажи связаны с поставками товаров для государственных нужд (в частности, в государственный резерв), продажей предприятия или другой недвижимости, а также продажей государственных ценных бумаг.

Возможность заключения договоров купли-продажи гражданами определяется объемом их правоспособности и дееспособности. Участие в отдельных видах купли-продажи, предусмотренных Гражданским Кодексом, обусловлено наличием у гражданина статуса предпринимателя (например, в договорах поставки или контрактации).

Ограничено дееспособные лица вправе, самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а остальные - лишь с согласия попечителя. Малолетние, кроме того, вправе приобретать имущество на средства, предоставленные им их законными представителями или с их согласия третьими лицами. Несовершеннолетние могут также самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или другими доходами.

Для юридических лиц основные ограничения на участие в договорах купли-продажи связаны с характером, принадлежащим им вещных прав на имущество и объемом правоспособности. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения, могут продавать принадлежащее им движимое имущество самостоятельно, а недвижимое с согласия собственника. Казенные предприятия продают любое имущество только с согласия собственника, а учреждения вообще не в праве отчуждать имущество, принадлежащее им на праве оперативного управления. С другой стороны, собственник может предоставить учреждению право ведения деятельности, приносящей доходы. В таком случае учреждение вправе самостоятельно распоряжаться полученными доходами (равно как приобретенным на них имуществом), в том числе - по договорам купли-продажи.

Существенные условия договора купли-продажи.

Существенное условие любого гражданско-правового договора - его предмет (п.1 ст. 432ГК).

Отсутствие в законодательстве легальной дефиниции предмета договора порождает разночтения в понимании этой юридической категории. Основная причина - различные мнения о соотношении понятий предмета и объекта договора.

Неоднозначно разрешает этот вопрос и правоприменительная практика не только России, но и других государств со сходным правовым регулированием рассматриваемых отношений. Так, в п.5 Информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» под предметом договора строительного подряда понимаются как выполняемые работы, так и их результат.

Основываясь на том, что объектом возникающего из договоров по передаче имущества обязательства являются действия сторон, а предмет договора - имущество, необходимо отметить, что наряду с предметом договора, существенным условием является и объект. Судебная практика нередко идет по этому пути.

Так, по договору между акционерным обществом и банком, банк обязался передать в собственность общества часть своих акций, оплата которых предусматривалась в виде передачи обществом части нежилых помещений банку. При рассмотрении спора по иску общества о признании договора недействительном суд установил, что в договоре отсутствует указание на то, в собственность или в пользование должны быть переданы помещения. Заключая договор, банк предполагал приобрести их в собственность, а общество подразумевало передача помещений банку во временное пользование. Суд обоснованно признал договор незаключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение по поводу того, является заключенный договор куплей-продажей или арендой нежилых помещений.

Хотя в этом соглашении содержалась необходимая индивидуализация предмета договора, объем передаваемых прав на него согласован не был, т.е. четко не определен объект.

На необходимость точного определения объекта договора при решении вопроса о признании его заключенным обращают внимание высшие судебные органы и по отношению к другим гражданским договорам. В частности, согласно п.1 Информационного письма президиума ВАС РФ от 29.09.1999г. «О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг». Судам предписывается исходить из того, что такой договор может считаться заключенным, если в нем указаны определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо предусмотрена определенная деятельность, которую он обязан осуществить.

Ряд норм ГК (ст.554, 572, 666, 668, 670) позволяет сделать вывод, что законодатель под предметом договоров о передаче имущества понимает передаваемое имущество. Учитывая это обстоятельство, а так же неоднозначное толкование понятие предмета договора, как в науке, так и на практике, целесообразно наряду с предметом договора законодательно признать существенным условием договора и его объект. В этих целях следует изменить редакцию абз. 2 п. 1 ст. 432ГК, начав его изложение следующим образом: «Существенными являются условия о предмете и объекте договора …».

Существенными условиями договора купли-продажи является, прежде всего, наименование и количества товара. В соответствии со статьей 455 Гражданского кодекса Российской Федерации - товаром могут быть любые вещи, не изъятые и не ограниченные в обороте. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие о договоре купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Цена договора является его существенным условием лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, например в розничной купле-продаже, при продаже товара в рассрочку или продажа недвижимости, в том числе предприятие. В других видах договора купли-продажи условие о цене может и отсутствовать, что не подрывает действительности сделки. При отсутствии в договоре соответствующего условия товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Цена в договоре, как правило, согласуется самими сторонами, т.е. является свободной (договорной). При этом порядок определения цены может быть различным. Она может устанавливаться непосредственно, т.е. путем указания на определенную денежную сумму, уплачиваемую за одну единицу товара либо за весь продаваемый товар. Также возможно и фиксирование цен путем указания на порядок их определения (с использованием дополнительных критериев) без указания конкретной величины.

Обычно цена товара устанавливается в российских рублях, однако возможно ее определение и в валюте другой страны. Этому не препятствует и существующий в законодательстве запрет на производство расчетов между российскими резидентами в иностранной валюте.

Срок договора, по общему правилу, не является его существенным условием. Однако для договора поставки или продажи товара в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств приобретает особое значение. Поэтому Гражданский Кодекс относит его к числу существенных условий этих договоров.

Форма договора купли-продажи.

Форма договора определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры продажи недвижимости (в том числе предприятий) должны под угрозой недействительности заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежат обязательной государственной регистрации. Письменная форма обязательна также и для договоров внешнеторговой купли-продажи.

В отношении движимых вещей применяются общие правила ст. 159-161 ГК: письменная форма требуется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами, если их цена в десять и более, раз превышает минимальный размер оплаты труда. Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения (большинство договоров розничной купли-продажи).

4. Права и обязанность сторон по договору купли-продажи

Права и обязанности продавца.

Основной для продавца является обязанность по передаче товара покупателю. Эта обязанность регулируется ст. 456 ГК РФ. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Обязанность по передаче товара покупателю включает в себя целый ряд условий (требований) и предполагает передачу товара:

Путем вручения товара или предоставления его в распоряжение покупателя. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность считается исполненной в момент: вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом. В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

Вместе с принадлежностями и документами, относящиеся к товару. Продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В определенном количестве, так как это условие является существенным условием, то количество товара указывается в договоре. Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным.

В согласованном ассортименте. Если по договору купли-продажи передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам (ассортимент), продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами. Если ассортимент в договоре купли-продажи не определен и в договоре не установлен порядок его определения, но из существа обязательства вытекает, что товары должны быть переданы покупателю в ассортименте. Продавец вправе передать покупателю товары, в ассортименте исходя из потребностей покупателя, которые были известны продавцу на момент заключения договора, или отказаться от исполнения договора.

Соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен. Комплексность товара - наличие в нем всех необходимых составных частей (агрегатов, узлов, деталей т т.п.), т.е. совокупность многих вещей, характеризуемых общностью их функционального назначения. Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли-продажи о комплектности. В случае, когда договором купли-продажи не определена комплектность товара, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Комплект - это достаточно произвольное и обусловленное ситуативными требованиями сторон объединение в одну группу разнородных товаров, функционально и конструктивно не связанных друг с другом. Условие о комплекте товаров определяется самими сторонами договора по их желанию.

Продавец обязан передать покупателю товара, качество которого соответствует условиям договора купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям. По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.

Свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Это правило применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Положение этих статей носят императивный характер и не могут быть изменены соглашением сторон.

По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки. Если договором купли-продажи не определены требования к таре и упаковке, то товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования. Эта обязанность не распространяется на продажу товаров, которые по своему характеру не требуют затаривания и упаковки. Упаковка и тара служат целям защиты товаров от воздействия окружающей среды (а иногда и защиты самой окружающей среды от вредных свойств товара) и облегчения их оборота (продажи, перевозки, хранения).

Права и обязанности покупателя.

Основу содержания обязательства из купли-продажи образуют встречные обязательства по отношению к обязанностям продавца о передаче товара обязанности покупателя принять товар и оплатить его.

Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи. Т.е. покупатель обязан совершить действия (осмотреть и проверить товар на соответствие надлежащего количества, качества, ассортимента, комплектности, тары и упаковки, а также проверить, не обременен ли товар правом третьих лиц), которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара. Это также могут быть такие действия как: получение соответствующего разрешения (лицензии) на владение товаром (чаще всего - ограниченным в обороте). А в отношении товара, подлежащего перевозке, покупатель обязан сообщить продавцу отгрузочные реквизиты (если доставка товара является обязанностью продавца), либо самостоятельно заключить договор перевозки (если товар продан без обязательства доставки продавцом).

Покупатель обязан оплатить купленный товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Срок уплаты устанавливается в договоре, если срок оплаты не определен, то он устанавливается исходя из правила ст. 486ГК РФ, т.е. непосредственно до или после передачи товара покупателю. 3-5 дней при безналичном расчете (например, банковский перевод), и один день при наличном расчете. Формы оплаты товара бывают разные:

Предварительная оплата товара (ст. 487ГК) полная или частичная производится до его передачи покупателю в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии такового - в разумный срок.

Оплата товара в кредит (ст. 488ГК) - предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. При этом момент платежа определяется договором или в соответствии с ГК ст.314. Нарушение условий об оплате товара дает продавцу право требовать возврата неоплаченного товара. На просроченную сумму платежа, так же как и при авансовой оплате, начисляются проценты по ст.395ГК.

Оплата товара в рассрочку (ст. 489 ГК) - частный случай продажи товара в кредит. При этом оплата товара также производится через какое-то время после его передачи покупателю, но не единовременно, а по частям.

Наряду с основными обязанностями закон регулирует и ряд дополнительных обязанностей покупателя:

Известить продавца о ненадлежащем исполнении договора - о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом. Иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

Застраховать товар (ст. 490 ГК РФ). Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар. В случае, когда сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.

Ответственность сторон по договору купли-продажи.

Продавец несет ответственность по договору купли-продажи в случае:

- Нарушение условий об ассортименте (ст. 468 ГК РФ);

- Нарушение условий о количестве товара (ст. 466 ГК РФ);

- Нарушение условий о качестве товара (ст.475 ГК РФ);

- Передача некомплектного товара (ст. 480 ГК РФ);

- Передача товара без тары или ненадлежащей таре и упаковке (ст. 482 ГК РФ).

Покупатель несет ответственность в случае неоплаты или нарушения срока оплаты товара, которая выражается в виде неустойки (пени, штрафы, проценты, закрепленные в ст. 395 ГК). За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

5. Особенности отдельных видов договора купли-продажи

Договор розничной купли-продажи.

Правовое регулирование договора розничной купли-продажи осуществляется Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст.492-505); ФЗ «О защите прав потребителей» и иными нормативно правовыми актами. Постановление Правительства РФ от 19.01.1998г. № 55. Закрепляет правила, по которым покупатель вправе в течение 14 дней с момента передачи ему вещи не продовольственного товара надлежащего качества, если более длительный срок не объявлен продавцом, обменять в месте покупки или иных местах. Объявленных продавцом купленный товар на аналогичный товар в других формах, размерах, габаритах, фасонах, расцветки и комплектации, произведя в случае разницы в цене необходимый перерасчет с продавцом.

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товара в розницу, обязуется передать покупателю товар для личного, семейного, домашнего использования, т.е. не для предпринимательских целей.

Из приведенной нормы видно, что ГК четко определена фигура продавца - это лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу. Поэтому Закон РФ «О защите прав потребителей» от 7.02.1992г. №2300-I (в ред. от 30.12.2001г) определяет продавца как организацию независимо от ее организационно-правовой формы, а так же индивидуального предпринимателя, реализующих товары потребителям по договору купли-продажи. Относительно того, кто может выступать в качестве покупателя в договоре розничной купли-продажи, ГК не дает специальных указаний.

Сторонами данного договора являются:

Продавец - в качестве продавца выступает некоммерческая организация или индивидуальный предприниматель.

Покупатель - выступают граждане (потребители) всегда физические лица.

Правовая природа договора:

Договор розничной купли-продажи всегда носит публичный характер, а товар приобретается для личного, семейного и домашнего использования.

Существенные условия:

Существенными условиями, прежде всего, являются наименование и количество товара, описанного в главе общее положение договора купли-продажи. А также в договоре розничной купли-продажи существенным условием является цена. Это правило напрямую связано с нормами, определяющими момент заключения договора. Учитывая характер розничной купли-продажи как договора присоединения, п. 1 ст. 500 ГК предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора. При этом цена товаров должна устанавливаться одинаковой для всех покупателей (п. 2 ст. 426 ГК).

Форма договора розничной купли-продажи может быть как устной, так и письменной. Договор считается заключенным с момента выдачи продавцом кассового или товарного чека.

К обязанностям продавца помимо основных обязанностей, рассматривающихся во второй главе, относятся: предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре.

Разновидности договора розничной купли-продажи:

Продажа товаров по образцам (ст. 497 ГК). Договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара (его описанием, каталогом товаров и т.п.), предложенным продавцом. Договор розничной купли-продажи товара по образцу считается исполненным с момента доставки товара в место, указанное в договоре, а если место передачи товара договором не определено, с момента доставки товара покупателю по месту жительства гражданина или месту нахождения юридического лица.

Продажа товара с использованием автоматов (ст.498 ГК). В случаях, когда продажа товаров производится с использованием автоматов, владелец автоматов обязан довести до покупателей информацию о продавце товаров путем помещения на автомате или предоставления покупателям иным способом сведений о наименовании (фирменном наименовании) продавца, месте его нахождения, режиме работы, а также о действиях, которые необходимо совершить покупателю для получения товара. Договор считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара. Если покупателю не предоставляется оплаченный товар, продавец обязан по требованию покупателя незамедлительно предоставить покупателю товар или возвратить уплаченную им сумму. В случаях, когда автомат используется для размена денег, приобретения знаков оплаты или обмена валюты, применяются правила о розничной купле-продаже, если иное не вытекает из существа обязательства.

Продажа товара с условием о его доставке покупателю (ст.499 ГК). В случае, когда договор розничной купли-продажи заключен с условием о доставке товара покупателю, продавец обязан в установленный договором срок доставить товар в место, указанное покупателем, а если место доставки товара покупателем не указано, в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями. Договор считается исполненным с момента вручения товара покупателю, а при его отсутствии любому лицу, предъявившему квитанцию или иной документ, свидетельствующий о заключении договора или об оформлении доставки товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства. В случае, когда договором не определено время доставки товара для вручения его покупателю, товар должен быть доставлен в разумный срок после получения требования покупателя.

Договор купли-продажи недвижимости.

Правовое регулирование договора осуществляется в соответствии с ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельным Кодексом.

Договор купли-продажи недвижимости - это договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и (или) другое недвижимое имущество.

По правовой природе договор является возмездным, консенсуальным, взаимным.

Договор купли-продажи недвижимости подразделяется на множество видов, в зависимости от субъективного состава: договор купли-продажи земельных участков, зданий, сооружений, квартир, жилых помещений - сторонами выступают продавец и покупатель как физические, так и юридические лица, в договоре купли-продажи предприятия сторонами выступают юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие право на имущественный комплекс. Особый вид недвижимости представляют собой морские и воздушные суда, космические объекты. Однако не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Не являются объектами договора купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в космической собственности.

Существенными условиями договора является, прежде всего, 1) предмет - данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору; Предметом договора является - адрес, площадь, назначение. 2) Цена - обязательность включения цены имущества в договор обусловлена значительной стоимостью продаваемого имущества, а так же необходимости уплаты налога с продажи данного имущества. Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставлена с аналогичными видами имущества.

Договор всегда должен быть заключен в письменной форме, путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Так же обязательным условием перехода права собственность является государственная регистрация недвижимости, путем внесения соответствующей записи в единый государственный реестр. Передача недвижимости осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, в котором должно содержаться качественная и количественная характеристика передаваемого объекта, указанная так же в договоре.