Аренда земелного участка

Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным и в случае истечения данного срока, при условии, что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст.619 ГК РФ. В их числе:

A) использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Б) существенное ухудшение имущества арендатором (уменьшение плодоносного слоя, допущение эрозии почв, и т.п.;

B) не внесение более двух раз подряд арендной платы. В судебной практике признано, что данное право арендодателя подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ; если же данный порядок не соблюден, то иск о расторжении удовлетворению не подлежит.

Г) неосуществление капитального ремонта (восстановление плодородия почв) в установленные договором сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки.

В доктрине и судебной практике возможность сокращения данного перечня оснований соглашением сторон справедливо отрицается. Однако в соответствии с п. 2 ст. 450 и частью второй ст. 619 ГК РФ в договоре могут быть предусмотрены основания прекращения договора аренды, не предусмотренные законом. В частности, они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Так, на практике арендодатель обычно указывает, что договор аренды земельного участка прекращается, если арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает строительство, иную хозяйственную эксплуатацию).

Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договора аренды.

Отмечая особенности расторжения договора аренды земельного участка по земельному законодательству прежде всего надо выделить норму п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающую, что при аренде государственных и муниципальных земель, договор, заключенный на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя может быть расторгнут только по решению суда при существенном нарушении договора аренды - только то нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. В результате различные нарушения, в том числе поправимые, касающиеся несвоевременных расчетов, нарушений целевого использования земельного участка, нерационального землепользования и пр., оказываются за пределами оснований к расторжению договора.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения договора (пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Заключение

Аренда (как способ организации экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не второстепенной формой - по отношению к ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равно естественно дополняющей.

Опосредующий арендные отношения по поводу земли договор аренды земельных участков стабилен и практически не изменялся на протяжении многих лет, но исторически право аренды и вещных прав имеют единые корни. Анализ показывает, что и ceгодня постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного (наследственного владения, большинство сервитутов содержательно совпадают арендатора; подтверждает этот вывод и п. 1 ст. 41, предусматривающий, что лица, не являющиеся собственниками участков, за отдельными исключениями, осуществляют права собственников земельных участков.

Надо признать, что делимость земельного участка, провозглашенная ст. 6 ЗК РФ, оспорима. Но все-таки следует учитывать, что наличие кадастровых номеров, обязательное с позиций земельного законодательства, является не обязательным с точки зрения законодательства гражданского. Это означает, что проведение идентификации по другим критериям (в том числе и при аренде) позволяет признать самостоятельным объектом гражданских правоотношений и часть земельного участка. Далее в работе отмечается особое значение «вертикального» и «горизонтального» срезов земельного участка, возрастающее значение воздушного пространства над участком и необходимость выработки правовых подходов, позволяющих разрешить споры с множественностью лиц как на стороне арендатора, так и арендодателя.

К существенным условиям договора аренды земельных участков следует относить объект (идентифицированный земельный участок), срок действия договора, порядок установления размера арендной платы.

В данной работе критикуется норма п. 2 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающая сдачу в аренду земли только собственниками, а также уточняется ряд других положений закона (в частности, п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ), необоснованно сужающих круг лиц, имеющих право сдавать земельные участки в аренду. Так же дана отрицательная оценка возможности арендатора без согласия арендодателя передать права на земельный участок (п.5 ст. 22 ЗК РФ).

Аренда земельных участков -широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике. Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные отношения законодательство, в связи с чем актуальность рассмотренной темы всегда будет присутствовать. Полагаем, что анализ данной проблемы в научных исследованиях ученых закладывает основы для дальнейшего совершенствования законодательства в данном направлении.

Список литературы

1. Ефимов, В.В. Догма римского права.

2. Павлова Э.И. Исторический опыт аренды земли в России и современные проблемы // Хозяйство и право. - 2002. - № 1.

3. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Третье издание, испр. и доп. - Саратов: Научная книга, 2004.

4. Громыко М.М. Мир русской деревни. - М.: Молодая гвардия, 1991.

5. Кодификация российского гражданского права / Редкол. Алексеев С.С. и др. - Екатеринбург: Институт частного права, 2003.

6. Брокгауз Ф.А., Ефрон И.Е. Энциклопедический словарь. - М.: Эксмо, 2005.

7. Очерки по крестьянскому вопросу. Выпуск 1 / Под ред. А.А. Мануйлова. - М, 1904.

8. Мануйлов А.А. Аренда земли в Ирландии. - М., 1895.

9. Шлюндт Н.Ю. Изменение и расторжение договора аренды: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Кубанский государственный аграрный университет. - Краснодар, 2005.

10. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование: Учебное пособие / Под. общ. ред. А.А. Власова. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2004.

11. Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное - право частное» // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М.: Городец, 2000.

12. Петров В.В. Форма земельной собственности и предмет земельного права // Вестник МГУ. Сер. 11. «Право». 1992.

13. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений //Государство и право. 1996 №. 2.

14. Суханов Е.А. Земля как объект гражданского права // Вестник МГУ. Сер. 11. «Право». 1992 . №. 5.

15. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2005.

16. Комментарий к новому Лесному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2009.

17. Сыродоев Н.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации / Н.А. Сыроедов // Правоведение. - 2002. - № 1.

18. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве / О.Ю. Скворцов // Правоведение. - 2002. - №4.

19. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации / Ю. Кулешова // Хозяйство и право. - 2000. - №3.

20. Конституция Российской Федерации.

Приложение

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. ___________

«__»________ 20__ г.

________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ________________________, действующего на основании ____________, с одной стороны, и ________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ________________________, действующего на основании ____________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью _________ гектаров, расположенный по адресу: г. __________________, ________________.

Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору плане участка (Приложение № 1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.

Кадастровый номер земельного участка ______________.

Целевое назначение земельного участка: ___________________.

Разрешенное использование земельного участка _________________.

1.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № ____ от «__»________ 20__ г., выданным _____.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет ________ рублей.

2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее ___ числа каждого месяца путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.

2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право:

· использовать участок в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством РФ;

· использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;

· иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

· возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

· проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

· по истечении срока договора аренды земельного участка имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством;

· передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, без согласия Арендодателя (собственника земельного участка) при условии его уведомления. В этих случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог;

· передавать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя (собственника земельного участка) при условии его уведомления;

· осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

3.2. Арендатор обязан:

· использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

· сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

· осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством;

· своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего договора;

· соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

· не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле;

· не нарушать права других землепользователей и природопользователей;

· выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

· осуществлять контроль за использованием и охраной земель Арендатором;

· требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего договора;

· на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора;

· изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год.

4.2. Арендодатель обязан:

· передать Арендатору земельный участок, указанный в п. 1.1 настоящего договора;

· содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

· в соответствии с условиями договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий;

· содействовать Арендатору в возмещении убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств по настоящему договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере ___% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

5.3. В случае несвоевременного возврата земельного участка Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере ____% от размера годовой арендной платы.

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий договор заключен сроком на _______ лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет ___________.

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.

8.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в __________, остальные два выдаются сторонам на руки, причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Приложения:

1. План земельного участка, предоставленного в аренду (Приложение № 1).

9. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

________________________

М.П.

Арендатор

________________________

М.П.

Список сокращений

РФ - Российская Федерация.

ГКРФ - Гражданский Кодекс Российской Федерации.

РСФСР - Российская Советска Федеративная Социалистическая Республика.

СССР - Союз Советских Социалистических Республик.

ЗКРФ - Земельный Кодекс Российской Федерации.

ФЗ - Федеральный Закон.

Размещено на Allbest.ru