Особенности рассмотрения споров, вытекающих из земельных правоотношений

1) Непосредственно порождающие спорные земельные правоотношения: заключение договора, открытие наследства, фактическое занятие земельного участка и т.п.;

2) Споры, характеризующие поведение субъектов спорных правоотношений: надлежащее и своевременное исполнение юридических обязанностей или напротив неисполнение (ненадлежащее исполнение) данных обязанностей. Соответствующая группа юридических фактов привязывает стороны спора к заявленному требованию, предопределяет их лигитимность в конкретном рассматриваемом споре. Невыполнение (ненадлежащее исполнение) одним из субъектов спорных правоотношений возложенных на него юридических обязанностей вызывает у другого субъекта новое, ранее не существовавшее, охранительное правомочие в виде права требования восстановить свое нарушенное субъективное право (законный интерес), устранить последствия противоправного поведения и т.п.

3) Факты повода к иску. Это то, что в конечном итоге вынуждает заинтересованное лицо искать защиту своих прав в уполномоченном юрисдикционном органе, в том числе в суде: непризнание (оспаривание) ответчиком неправомерности своего поведения, отказ в добровольном порядке освободить самовольно занятый земельный участок и т.п.

Как отмечал П.Ф. Елисейкин, оспаривание - это "результат различной субъективной оценки своих прав и обязанностей их носителями" Елисейкин П.Ф. Основания спора о праве гражданском // Вопросы теории и практики гражданского процесса. Гражданское судопроизводство и арбитраж // П.Ф. Елисейкин // Межвузовский научный сборник. Саратов, 2008. С. 38.. Соответствующий результат должен получить внешнее выражение для того, чтобы возник спор о праве. Совокупностью перечисленных юридических фактов истец в конкретном земельном споре обосновывает заявленные требования.

Земельные споры тесно переплетаются с имущественными, т.е. гражданскими, а также административными спорами. Это объясняется тем, что земля является одновременно объектом гражданских прав и управленческих отношений.

Так, в соответствии со статьями 129, 131 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу и находятся в гражданском обороте. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ). При этом управленческие отношения по использованию и охране земли регулируются уже нормами административного права.

Указанная особенность обуславливает то, что в методе регулирования земельных отношений сочетаются гражданско-правовые, административно-правовые и земельно-правовые элементыИконицкая И.А. Разрешение земельных споров. - М., 2003. - С. 23.. Несмотря на то, что земельные споры могут быть тесно связаны с гражданскими и административными спорами, их необходимо четко разграничивать между собой. Такое разграничение имеет не только теоретическое, но и существенное практическое значение, так как правильное отнесение спора к той или иной отрасли права определяет порядок разрешения этих споров, что позволяет в конечном итоге правильно разрешить возникший спор. Это особенно актуально в условиях отсутствия законодательного определения того, что есть земельный спор.

И.А. Иконицкая предлагала руководствоваться при отграничении земельных споров от гражданских и административных признаком не метода защиты прав, а объекта спорных отношений. "Мы в качестве отличительного признака берем объект спора и относим к земельным спорам все без исключения споры, объектом которых является земля"Иконицкая И.А. Разрешение земельных споров. - М., 2003. - С. 33.. Указанного критерия в настоящий момент продолжает придерживаться большинство специалистов земельного права.

Действительно, его использование, как правило, позволяет разграничить земельный спор от иных категорий дел, в том числе гражданских. Так, спор, в котором объектом являются исключительно имущественные права, относится к гражданско-правовым. К таковым, например, можно отнести спор о размере денежной компенсации при изъятии земельного участка (в этом случае объектом спора будет выступать стоимость изымаемого участка, строений, сооружений, расположенных на нем и т.п.). Исходя из названного критерия, гражданско-правовой характер будут иметь также споры о взыскании арендной платы, об установлении ее размера.

В литературе встречается мнение о том, что споры о размере убытков и их возмещении при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд относят к категории земельных споров, именуя их имущественными спорами, возникающими из земельных отношений Андреев Ю. Рассмотрение земельных споров / Ю.Андреев // Хозяйство и право. 2010. № 8. С. 82.. Вместе с тем самого названное определение данных споров свидетельствует о том, что они относятся к имущественными, гражданско-правовым.

С.Н. Братусь справедливо отмечал, что имеются все основания рассматривать требования о взыскании сумм убытков и потерь при отводе сельскохозяйственных земель в качестве гражданско-правовых требований, подлежащих в случае спора рассмотрению в суде в исковом порядке, вне рамок земельного спора Братусь С.Н. Юридическая ответственность и законность / С.Н. Братусь. - M., 2009. - С. 161..

То есть, объект спора становится определяющим критерием при квалификации спора в качестве земельного. Представляется, что "вовлечение" земли в спор не дает оснований для автоматической квалификации его в качестве земельного. Выше указывалось на существование территориальных споров, объектом которых является также земля, но соответствующая категория споров не является земельными и не может быть урегулирована в установленных для них процессуальном порядке.

Принимая во внимание вышеизложенное, представляется, что для правильного определения видовой принадлежности спора помимо установления объекта, необходимо исследовать также особенности его субъектного состава и предмета. При этом решающим будет процессуальная составляющая спора, а точнее - характер требований сторон. Так, если требование сторон направлено на устранение, пресечение нарушений земельных прав и интересов, спор можно признать земельным, если же первичными являются иные требования, например, взыскание имущественных санкций, убытков, устранение нарушений иных прав, например водопользования, то в данном случае говорить о наличии земельного спора не приходится. Таким образом, для правильного определения категории спора, органу, осуществляющему его урегулирование, каждый раз необходимо устанавливать характер требований сторон, их связь с защитой именно земельных прав и интересов.

Таким образом, анализ структурных элементов земельного спора выявил, что основным и обязательным участником земельного спора является лицо, чьи права (интересы) на землю нарушаются или оспариваются; с позиции действующего законодательства, на стадии урегулирования земельного спора обязательным его субъектом становится суд; земля (земельный участок, доля) всегда выступает объектом земельного спора. предмет земельного спора охватывает субъективные права и законные интересы сторон спора на землю (земельный участок, долю).

Для разграничения земельного спора от имущественных, административных и ирных правовых конфликтов необходим анализ совокупности его отличительных признаков среди которых, прежде всего, выступают такие как: предмет, объект спора и его субъекты. При этом решающим будет процессуальная составляющая спора, а точнее - характер требований его сторон.

По мнению автора, целесообразно дать следующее определение: земельный спор - это полностью или частично взаимоисключающие друг друга разногласия относительно действительных или предполагаемых субъективных прав и законных интересов на землю (земельные участки, доли), возникающие между субъектами, обладающими определенными правами на землю или претендующими на приобретение данных прав, выраженные во вне (в т.ч. путем направления претензии, иска), и подлежащие урегулированию в установленном законом порядке уполномоченным юрисдикционным органом.

§2. Причины возникновения и виды земельных споров

Возникновение земельных споров обусловлено определенными причинами. Они "кроются в объективных и субъективных негативных факторах, вызывающих различную оценку спорящими сторонами осуществления субъективного земельного права или исполнения соответствующих обязанностей" Оглоблина О. Земельные споры: Регулирование и разрешение / О. Оглоблина // Право и экономика. - 2010. - № 8. - С.66.

Общим фактором распространения споров в сфере земельных отношений стала проводимая в России реформа социально-экономических отношений. Вследствие проводимых в обществе глубоких политических, экономических и правовых преобразований, земля стала выступать равнозначным объектом гражданского оборота, она является средством производства и приобретает высокую экономическую ценность.

Вместе с тем помимо названной общей предпосылки, можно выделить конкретные причины возникновения земельных споров, поделив их условно на следующие группы - причины организационно-правового характера; причины субъективного характера.

К первой группе относятся.

1. Несовершенство действующее законодательства, в том числе регулирующего земельные отношения Никитенко А.В. Особенности практики защиты земельных прав субъектов земельных правоотношений // А.В. Никитенко // Ученые записки Санкт-Петербургского имени В.Б. Бобкова филиала Российской таможенной академии. 2012. № 3 (43). С. 88.. Несмотря на решение ряда актуальных правовых вопросов в ходе проведения земельной реформы, в земельном законодательстве продолжают сохраняться определенные пробелы, влекущее за собой правовые споры. X. обратилась в Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга с иском о признании действий ФБУ "Кадастровая палата" по Свердловской области в части отказа в осуществлении кадастрового учета земельного участка образованного из земель государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером <...>. Ответчик в обоснование своих возражений ссылался на статью 11.2 ЗК РФ, в соответствии с которой образование нового земельного участка может быть осуществлено либо только из земельных участков, либо только из земель государственной собственности. Образование нового участка из земель и земельного участка не предусмотрено. При рассмотрении спора (Дело № 33-2212/2012) суд обоснованно указал, что действующее законодательство не устанавливает ни способов образования земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности, ни способов образования земельных участков из участков и земель. Исходя из вышеуказанного, суд пришел к правильному выводу, что в данном случае имеет место законодательный пробел, который при отсутствии прямого запрета, а также при отсутствии иных способов разрешения указанной коллизии с помощью норм, предусматривающих порядок образования участков (то есть иного способа формирования участка), не может являться препятствием для реализации конкретным гражданином принадлежащего ему права на приобретение земельного участка в собственность или в аренду по фактическому пользованию в порядке статьи 36 ЗК РФ Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 30.05.2012г. №33-2212/2012 // Электронный фонд правовой и технической документации. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/459509232.

Часто земельные споры обуславливаются противоречиями между законодательством Российской Федерации и субъектов. Пунктами "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции РФ предусмотрено, что вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Данное двойственное регулирование земельных отношений ведет с одной стоны к тому, что субъекты РФ иногда принимают нормативные акты, противоречащие федеральному законодательству, а с другой - нарушает единое экономическое пространство, т.к. происходит внедрение разных норм по сходным отношениям (не противоречащих федеральному закону). Это создает трудности при применении норм права, порождает массу земельных споров, нарушает единообразие судебной практики в субъектах РФ. Указанное, несомненно, создает большое количество земельных споров и порождает трудности их рассмотрения на различных уровнях судебного, арбитражного и третейского производства.

2. Несвоевременное или неполное доведение информации об изменении правового регулирования земельных отношений до заинтересованных лиц Дегтярев С.Л., Емалтынов А.Р. Судебная деятельность, как основа определения компетенции третейских судов по рассмотрению земельных споров // С.Л. Дегтярев, А.Р. Емалтынов // Арбитражный и гражданский процесс. 2012. № 4. С. 26.. Данный фактор имел особое значение в начале земельной реформы, когда интенсивно и кардинально менялось правое регулирование земельных отношений.

К группе причин возникновения земельных споров субъективного характера можно отнести следующие.

1. Юридическая неграмотность субъектов права, в том числе отсутствие должной квалификации компетентных должностных лиц.

2. Умышленные нарушения, допускаемые компетентными должностными лицами.

Особенно остро стоит проблема коррупции. Общеизвестны случаи предоставления земельных участков в собственность, аренду "избранным" хозяйствующим субъектам на условиях, не выгодных для государства и (или) противоречащих публичным интересам. "Порой чем большую привлекательность представляло собой публичное имущество, тем наименее рациональные и доходные способы распоряжения им практиковались, по-видимому, в силу "теплых" отношений отдельных должностных лиц с выгодоприобретателями" Винницкий A.B. Противодействие коррупции в сфере управления публичной собственностью // А.В. Винницкий// Законность. № 6. 2011.с.18. .

Зачастую земельные участки в этом случае предоставляются с нарушением установленных процедур (в том числе, правил изменения разрешенного использования земельных участков), прав и законных интересов иных участников земельных отношений. Незаконные действия отдельных субъектов земельных правоотношений. Суть этих действий сводится к стремлению улучшить свое материальное и финансовое состояние, повысить качество жизни за счет противоположной стороны по земельному споруВинницкий A.B. Противодействие коррупции в сфере управления публичной собственностью // А.В. Винницкий // Законность. № 6. 2011.с.19..

На современно этапе рост качества земельных споров наблюдается в связи с необоснованным изъятием земель сельскохозяйственного назначения для целей жилищного промышленного строительства т.п. В крупных городах в качестве одной из причин возникновения земельных споров можно назвать "точечную застройку" - строительство новых зданий или сооружений в исторически сложившемся микрорайоне. Особенно остро проблема самовольного захвата земельных участков стоит для центральных районов крупных городов, в которых земля обладает повышенной ценностью. В стремлении получить сверх прибыли отдельные инвесторы часто идут на самовольное расширение площади строительства, захватывая при этом земли общего пользования (парков, скверов и т.п.). К сожалению, незаконный захват земельных участков при "точечной застройке" регулярно сопровождается уничтожением различных объектов культурного наследия.

По данным официальной статистики вот уже на протяжении нескольких лет наблюдается стабильный рост количества земельных споров, рассмотренных как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами Российской Федерации.

Судебная статистика, а также анализ и обобщение судебной практики свидетельствуют о том, что земельные споры на сегодняшний день весьма разнообразны. В качестве наиболее общего и часто встречающегося в литературе критерия деления земельных споров на группы, можно выделить основания их возникновения во взаимосвязи с предметом требований Андреев Ю.Н. Судебная защита земельных прав граждан России // Ю.Н. Андреев //Закон и право. М., 2010. С. 14..

Классификация по указанному критерию представляется наиболее обоснованной, поскольку позволяет определить надлежащий порядок разрешения того или иного земельного спора, выявить его субъектов, определить подведомственность, допустимые доказательства, а также решить целый ряд иных процессуальных вопросов.

Итак, в рамках названного критерия выделяются следующие споры:

1. О праве собственности на земельный участок, в том числе:

- о признании титульных прав на земельный участок (статья 59 ЗК РФ);

- об отводе земельного участка;

- об освобождении;

- об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

2. О праве владения, в том числе:

- о пожизненном наследуемом владении;

- об истребовании земельного участка или его части из чужого незаконного владения - виндикационный иск; и др.;

3. О праве пользования, в том числе:

- о праве постоянного бессрочного пользования;

- об устранении препятствий и помех в пользовании земельным участком, при нарушении отдельных правомочий субъекта - негаторный иск; и др.;

4. Об аренде (в том числе о праве и титуле субаренде, о порядке передачи в уставной капитал хозяйственных обществ);

5. О заключении соглашений об установлении частного сервитута и установлении публичного сервитута Андреев Ю.Н. Судебная защита земельных прав граждан России // Ю.Н. Андреев //Закон и право. М., 2010. С. 14.. Споры об установлении сервитутов возникают в том случае, когда заинтересованная сторона заявляет соответствующее требование, а собственник земельного участка не согласен с его обременением. При этом пункт 8 статьи 23 ЗК РФ прямо предусматривает правило, в соответствии с которым лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.11.2011г. № КА-А41/7464-04 удовлетворен иск о признании недействительным постановления районной администрации об установлении публичного сервитута на земельный участок, поскольку администрацией не доказано возможности проведения работ по прокладке канализации только по территории кооператива. Примером отказа в удовлетворении иска является решение арбитражного суда Волгоградской области от 03.04.2010г. В мотивировочной части решения суд разъясняет, что установление публичного сервитута не нарушает прав заявителя и не противоречит законодательству Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.11.2011г. № КА-А41/7464-04 // СПС "Консультант Плюс".

Поскольку причиной споров бывают действительные действия (бездействия) либо заблуждения одной из сторон по поводу своих прав, обязанностей, интересов, неправильного их понимания, земельные правонарушения, и земельные споры могут быть как действительными, так и мнимыми. Если имеют место действительные нарушение прав и законных итересов стороны, то в таком случае спор разрешается путем их восстановления. Если же нарушения носят мнимый характер, возникший спор разрешается путем доведения до сторон их истинных прав и обязанностей Чаркин С.А. Классификация земельных правоотношений и земельных споров // С.А. Чаркин // Вестник Волгоградской академии МВД России. 2011. № 18. С. 63..

Классифицирующим признаком земельных споров может выступать также и субъект спора. Это такие споры, в которых одной из сторон или сторонами являются государственные органы, а также споры, возникающие между самими землепользователями (а также лицами только заинтересованными в приобретении прав на землю) или при их участии. Использование указанного выше признака при классификации земельных споров имеет значение при определении подведомственности дел судам общей юрисдикции, арбитражным и третейским судам, а также порядка их рассмотрения Чаркин С.А. Классификация земельных правоотношений и земельных споров // С.А. Чаркин // Вестник Волгоградской академии МВД России. 2011. № 18. С. 64..

Отличительной чертой земельных споров, в которых одной из сторон выступает орган государственной власти (орган местного самоуправления или государственный орган), осуществляющий управление землей, является то, что в подобных случаях оспариваются в основном решения соответствующего органа управления, вынесенное им в процессе осуществления своих функций по распоряжению и управлению земельным фондом и связанные с возникновением или прекращением прав на землю. Данные споры не могут рассматриваться третейскими судами Воронцова О.В. Отдельные вопросы применения норм процессуального права по делам, возникающим из земельных правоотношений // О.В. Воронцова // Наука и Мир. 2014. Т. 2. № 2 (6). С. 177..

Особенностью споров, возникающих между государственными органами или органами местного самоуправления, заключается, во-первых, в том, что они всегда связаны с предоставлением и изъятием земель, во-вторых, компетентные органы, являющиеся сторонами в таких спорах, выступают не носителями прав на землю, а представителями интересов землеобладателей, входящих в их систему (применительно к органам ведомственного управления) Там же. С. 178..

Определенное практическое значение имеет классификация земельных споров в зависимости от их связи с имущественными спорами. В этом отношении все земельные споры можно разделить на чисто земельные споры, где отсутствует имущественный интерес, и на земельные споры, тесно связанные с имущественными спорами. О значимость разграничения земельных и имущественных споров ранее уже говорилось. Так, четкое определение характера спора позволит определить надлежащий порядок его разрешения, соответственно, даст возможность органам власти вынести правильное решение.

В этой связи интересны исследования В.И. Романова. Автор различает в первую очередь земельные споры, связанные с нарушением или оспариванием прав граждан, юридических лиц на землю, учитывая право владения, пользования и распоряжения земельным участком. К самостоятельной группе споров он относит земельно-имущественные споры, которые связаны не только с нарушением земельных прав субъектов, но и с возмещением убытков, нанесенных в связи с этим нарушением. Третьей группой, по мнению В.И. Романова, составляют споры из земельных отношений Романов В.И. Споры, возникающие из земельных отношений // В.И. Романов // Российская юстиция. 2010. № 8. С. 23.

.

Приведенное многообразие классификаций земельных споров наглядным образом свидетельствует о возникновении на практике самых разнообразных земельных споров. При этом для каждой категории земельных споров характерна та или иная специфика рассмотрения. В практическом отношении наиболее приемлемым критерием классификации выступает признак основания земельного спора во взаимосвязи с предметом требований. В связи с этим, в следующем разделе работы считаем целесообразным рассмотреть особенности рассмотрения отдельных категорий земельных споров.

§3. Судебная практика в рассмотрении споров, вытекающих из земельных правоотношений

В связи с большой распространенностью, а также спецификой своего правового регулирования, определенный научный и практический интерес представляет исследование процессуальных особенностей рассмотрения земельных споров. Объектом изучения явились вынесенные судебные акты по спорам, вытекающим из земельных правоотношений в подведомственности арбитражного суда.

Земельные споры, относящиеся к подведомственности арбитражного суда, в зависимости от характера заявленных требований могут рассматриваться как в рамках искового производства, так и в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Специфика данной категории споров обусловлена тем, что они вытекают из земельных правоотношений, объектом которых выступает земля как природный объект и природный ресурс.

Рассмотрение земельных споров, вытекающих из применения положений о праве собственности:

В случае, если земельный участок в установленном порядке владельцу помещений, расположенных на нем, не предоставлялся, любые действия такого владельца, связанные с ограничением доступа к этому земельному участку, должны быть согласованы с собственником земли Об обязании освободить земельный участок (по иску администрации муниципального района "Княжпогостский") [Электронный ресурс]: Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.06.2013г. по делу № А29-8486/2012. - Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/ 414246038 (Дата обращения: 15.12.2014г.).. Администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к предпринимателю М. об обязании освободить земельный участок - снести самовольно установленные сооружения. Из материалов дела следовало, что 19.04.2011 ответчик зарегистрировал право собственности на нежилые помещения, часть которых используется им под кафе. Из акта проверки от 26.06.2012, проведенной муниципалитетом, следует, что на прилегающей к кафе территории установлены железобетонные конструкции (блоки), выполняющие функцию ограждения (забора), представляющие собой строения вспомогательного использования, не требующие получения разрешения на строительство. Установлено, что ответчик, являясь собственником нежилых помещений, имеет право на использование земельного участка, занятого данными помещениями и необходимого для их использования.

В силу части 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании указанного акта прокурор района обратился в районный суд с иском в интересах муниципалитета к М. об обязании устранить нарушения земельного законодательства. Решением районного суда от 13.09.2012 требование прокурора удовлетворено - суд обязал М. в срок до 31.12.2012 устранить нарушения требований земельного законодательства путем проведения мероприятий, необходимых для получения в установленном порядке правоустанавливающих документов на спорный земельный участок.

На заявление М. от 01.10.2012 о получении разрешения на выкуп прилегающего земельного участка администрация муниципалитета со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса РФ сообщила о неделимости земельного участка, на котором расположено здание, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, и указала, что ответчик не может оформить права на неделимый земельный участок самостоятельно. Посчитав, что М. заняла земельный участок, разместив на нём бетонные сооружения при отсутствии правоустанавливающих документов на землю, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением суда от 25.12.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса РФ. Суд указал, что истец, как собственник объекта недвижимости, является субъектом исключительного права на земельный участок, на котором размещены спорные сооружения, и в силу вступившего в законную силу решения районного суда обязан до конца текущего года оформить правоустанавливающие документы на землю. Постановлением апелляционного суда от 19.03.2013 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены: суд обязал М. в месячный срок со дня вступления в законную силу постановления снести (убрать) железобетонное ограждение.

Апелляционный суд исходил из того, что самовольно возведенное ответчиком железобетонное заграждение расположено на территории, относящейся к землям, собственником которых является муниципальное образование, и препятствует Администрации и иным лицам в свободном доступе на земельный участок; спорный земельный участок в установленном действующим гражданским и земельным законодательством порядке не выделен, его границы не установлены; участок ответчику не предоставлялся, а потому любые действия М., связанные с ограничением доступа к этому земельному участку, должны быть согласованы с собственником, то есть муниципалитетом. Кассационная инстанция постановлением от 30.07.2013 с выводами суда апелляционной инстанции согласилась.

Также большой интерес среди споров, вытекающих из земельных правоотношений и рассматриваемых в рамках искового производства, представляют:

1.Споры, связанные с установлением кадастровой стоимости земельного участка.

2.Споры о взыскании арендной платы за пользование земельным участком.

3.Споры о неосновательном обогащении в связи с пользованием земельным участком.

Споры, связанные с установлением кадастровой стоимости земельного участка. В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков, будучи базисом для определения размера платы за землепользование, является камнем преткновения между субъектами предпринимательства и исполнительными органами государственной власти, органами местного самоуправления.

Заявителями по данной категории дел выступают собственники или арендаторы земельных участков, ответчиком - федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии". К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлекаются: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми; администрация города Сыктывкара; администрация муниципального района, на территории которого находится земельный участок; организация, выполнившая отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судебная практика арбитражных судов Российской Федерации складывается в сторону удовлетворения исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равной их рыночной стоимости, и внесении изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости.

Так, при рассмотрении дела №А11-1222/2013 было установлено, что Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Учреждению об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 7337 кв. м, определенной по состоянию на 01.01.2012 в размере 9538000 руб. и внесении изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости о вышеуказанном земельном участке, указав кадастровую стоимость земельного участка в сумме 9538000 руб. Об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, и об обязании ответчика внести в государственный кадастр недвижимости изменение сведений о кадастровой стоимости земельного участка [Электронный ресурс]: Постановление Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.02.2014г. по делу №А11-1222/2013. - Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/470388779 (Дата обращения: 15.12.2014г.)..

В обоснование заявленных требований истец представил отчет Экспертного центра об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012 и экспертное заключение Некоммерческого партнерства, согласно которым рыночная стоимость участка по состоянию на 01.01.2012 составила 9538000 руб., то есть в 2,5 раза ниже определенной постановлением администрации города Владимира от 12.11.2012 № 4720.

Суд первой инстанции исковые требования Общества удовлетворил в полном объеме. Первый арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа оставили решение суда без изменения.

Аналогично по делу № А11-6275/2013 Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к Учреждению об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 9054 кв. м, равной его рыночной стоимости, в размере 11309000 руб.; об обязании Учреждения внести в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу в Государственный кадастр недвижимости сведения о вышеуказанном земельном участке, указав кадастровую стоимость земельного участка в размере 11309000 руб. Постановление первого Арбитражного Апелляционного суда от 24.03.2014г. по делу №А11-6275/2013. [Электронный ресурс]: - Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/497386411 (Дата обращения: 15.12.2014г.). Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка рыночная стоимость спорного земельного участка составила 11309000 руб., то есть в 2,5 раза меньше по сравнению с установленной постановлением главы администрации города от 12.11.2012 № 4720 (кадастровая стоимость земельного участка - 26 594 857 руб. 44 коп.).

В соответствии с экспертным заключением вышеуказанный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствовал требованиям Закона №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Решением суда первой инстанции исковые требования Предпринимателя были удовлетворены в полном объеме. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение суда в силе.

Хотелось бы отметить, что имеются также и решения об отказе в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости, и внесении изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости. Основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований послужило то, что решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на более раннюю дату, чем 01.01.2012, при наличии установленной новой кадастровой стоимости земельного участка на более позднюю дату - 01.01.2012, не восстановит прав истца.

В порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры, связанные с оспариванием ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, в том числе связанные с пересмотром результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Общество обратилось в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Коми о признании внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка не соответствующей его рыночной стоимости; об обязании исключить из государственного кадастра недвижимости (ГКН) сведения об экономических характеристиках кадастровой стоимости, сведения об общей кадастровой стоимости земельного участка и об обязании установить новую кадастровую стоимость Аналитическая справка о причинах отмен (изменений) судебных актов, принятых Арбитражным судом Республики Коми, вышестоящими судебными инстанциями за 1 полугодие 2013 [Электронный ресурс]: - Режим доступа: http://komi.arbitr.ru/reviews?page=0 (Дата обращения: 15.12.2014г.).. Как следует из материалов дела, 24.05.2010 между администрацией муниципального образования (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка. В соответствии с результатами государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Коми, утвержденными приказом Минприроды РК от 29.12.2007 № 705, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 19345602 рублей исходя из 9 группы видов разрешенного использования и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка - 1312 рублей за квадратный метр. На основании данного приказа сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в ГКН.

Согласно отчету независимого оценщика, составленному на 25.07.2010, рыночная стоимость спорного земельного участка составила 8174233 рубля.

Посчитав, что кадастровая стоимость названного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что является основанием для внесения изменений в ГКН, Общество обратилось в суд с вышеуказанным заявлением.

Решением суда от 24.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.02.2013, в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

Руководствуясь статьей 65 АПК РФ, статьей 65, пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", постановлением Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11, суды исходили из того, что уполномоченный орган не имел предусмотренные действующим законодательством основания для изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Постановлением кассационной инстанции от 13.05.2013 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию со ссылкой на следующее. На основании статьи 65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно материалам дела кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных приказом Минприроды РК от 29.12.2007 № 705 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Коми".

В постановлении Президиума ВАС РФ № 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ может быть назначена экспертиза.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Таким образом, согласно данной статье установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

При принятии судебных актов по настоящему делу суды обеих инстанций не дали оценки отчету независимого оценщика, содержащего сведения о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25.07.2010, посчитав, что при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка рыночная стоимость должна быть определена по состоянию на дату утверждения кадастровой стоимости этого участка (01.01.2007) со ссылкой на статью 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Вместе с тем данный вывод судов является неверным, противоречащим позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ № 913/11, и имеющимся в деле документам.

Из материалов дела видно, что договор аренды спорного земельного участка заключен Обществом и Администрацией 27.04.2010. До этой даты Общество не имело никаких прав на данный участок. На 25.07.2010 рыночная стоимость названного участка существенно отличалась от его кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2007, поэтому Общество вынуждено уплачивать арендную плату, рассчитанную на основании кадастровой стоимости, то есть в завышенном размере.

При этом отчету независимого оценщика, содержащему сведения о рыночной стоимости спорного участка по состоянию на 25.07.2010, суды оценку не дали.

Споры о взыскании арендной платы за пользование земельным участком. Вопрос касается неоднозначного подхода к возможности арендодателей, являющихся публично-правовыми образованиями, в одностороннем порядке изменять размер арендной платы за землю, являющейся объектом аренды. Ниже изложены две правовые позиции, которые имеют место в настоящее время.

1. Ставки арендной платы за пользование государственными (муниципальными) землями являются регулируемыми ценами, поэтому стороны договора аренды обязаны исчислять размер арендной платы в порядке, установленным соответствующим нормативным актом (дела №№ А29-1369/2009, А29-280/2010, А29-1367/2009, А29- 1368/2009, А29-1828/2009, А29-1882/2009, А29-1884/2009) Аналитическая справка о разрешении споров о взыскании платы за пользование земельными участками [Электронный ресурс]: Постановление Президиума Арбитражного суда Республики Коми от 31.05.2012 №4. - - Режим доступа: http://komi.arbitr.ru/reviews?page=1 (Дата обращения: 15.12.2014г.)..

Полагая, что одностороннее увеличение арендной платы произведено органом местного самоуправления неправомерно, а излишне внесенная сумма арендных платежей является неосновательным обогащением, истец обратился в суд с требованием о взыскании суммы переплаты. Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что условиями договора аренды не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение условий договора в связи с установлением иного порядка определения арендной платы.

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение отменено как принятое в результате неприменения подлежащих применению норм материального права.

Как следует из материалов дела, между сторонами был подписан договор аренды земельного участка, условиями которого предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. Письмами орган местного самоуправления уведомлял истца об увеличении размера ежегодной арендной платы. Из приложений к уведомлениям следует, что ежегодный размер арендной платы исчислен арендодателем исходя из базовой ставки земельного налога, установленной постановлением Правительства Республики Коми.

В соответствии с ч.3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Учитывая то, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, и то, что постановление Правительства Республики Коми, установившее размер арендной платы за земли, находящие в государственной собственности и земли, государственная собственность на которые не разграничена, вступило в силу и не противоречит федеральному законодательству, вышестоящие суды, отказали в удовлетворении требований. При этом указали, что размер арендной платы устанавливается согласно соответствующему нормативному акту независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации рассмотрены надзорные жалобы по делам №№ А29-1367/2009, А29-1368/2009, А29- 1882/2009, А29-1884/2009, по результатам чего в передаче дел в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора было отказано. Данная позиция также соответствует изложенной в определении ВАС РФ от 01.12.2011 NBAC-15038/11 по делу N А03-16136/2010.

2. Изменение установленной договором методики определения арендной платы не является изменением ставки арендных платежей и возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1709/11 от 05.07.2011) Аналитическая справка о разрешении споров о взыскании платы за пользование земельными участками [Электронный ресурс]: Постановление Президиума Арбитражного суда Республики Коми от 31.05.2012 №4. - - Режим доступа: http://komi.arbitr.ru/reviews?page=1 (Дата обращения: 15.12.2014г.)..

Исходя из названной позиции постановлением от 23.01.2012 г. Второй арбитражный апелляционный суд изменил судебное решение по делу N А29-10395/2010 исковые требования администрации муниципального образования к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени удовлетворил частично. В постановлении указал следующее.

Суд не принял во внимание, что согласно п.4 ст22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

При заключении в 2006 году договора аренды сторонами была согласована методика определения размера ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок, соответствующая решению Совета города. Ссылаясь на принятие в 2008 году Советом города нового Решения с другой методикой расчета размера арендной платы, арендодатель в одностороннем порядке изменил порядок расчета арендной платы.

В силу ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Однако, из этой же нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Примененная истцом и ответчиком в 2006 году методика расчета арендной платы после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно договору аренды размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Дополнительные соглашения к договору сторонами не заключались, новые расчеты арендной платы не подписывались.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие публично- правовым образованием соответствующего акта само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Кассационная инстанция с выводами апелляционной инстанции согласилась. В постановлении указала, что иное решение указанной правовой ситуации нарушало бы разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

Споры о неосновательном обогащении в связи с пользованием земельным участком. Судебная практика складывается в сторону удовлетворения исковых требований о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком.

Так, по делу № А11-6243/2013 Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к Кооперативу о взыскании неосновательного обогащения в сумме 3802805 руб. 56 коп. за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 682445 руб. 09 коп. О взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами [Электронный ресурс]: Постановление Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.05.2014г. по делу №А11-6243/2013. - Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/ 414209080 (Дата обращения: 15.12.2014г.).

Факт пользования ответчиком земельным участком подтверждался материалами дела (в том числе ранее действовавшим договором аренды земельного участка, постановлением главы города Владимира от 11.06.2010 № 2008). Суд первой инстанции исковые требования Администрации удовлетворил в полном объеме. С выводами суда первой инстанции по данному делу согласился Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа и оставил решение суда в силе.

По делу №А11-3375/2012 Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к Предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами Постановление первого Арбитражного Апелляционного суда от 19.06.2014г. по делу №А11-3375/2012. [Электронный ресурс]: - Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/ 412569815 (Дата обращения: 15.12.2014г.)..