Право бессрочного пользования земельным участком

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ПОСТОЯННОЕ (БЕСРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

1.1 Понятие, содержание и субъекты права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

1.2 Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования

2. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Значение земли в деятельности любого общества сложно переоценить. В качестве основного компонента окружающей природной среды земля выполняет важнейшую экологическую функцию. Поверхность земли выступает местом размещения различных объектов, а ее почвенный слой используется в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве. По существу земля представляет собой основной и естественный фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. Наконец, земля как территория государства или ее административно - территориальных единиц обуславливает политическую функцию.

Таким образом, земля имеет многофункциональное значение, а потому владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно входить в противоречие с публичными интересами, а также нарушать права и законные интересы отдельных лиц, что прямо закреплено в Конституции РФ.

Как справедливо отмечено в одном из определений Конституционного Суда РФ, земля является «особого рода товаром, недвижимостью». Данная специфика объясняет причину, по которой законодательством устанавливаются многочисленные ограничения прав на землю.

Целью данной работы является изучение понятия, содержания и субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, основания приобретения, владения и пользования землей, а так же аренды земельного участка

1. ПОСТОЯННОЕ (БЕСРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

1.1 Понятие, содержание и субъекты права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

В период существования советского государства пользование было единственно возможным правом на землю, как для граждан, так и для юридических лиц: земельные участки предоставлялись в постоянное (существовал термин «вечное») или во временное пользование, то и другое могло быть только бесплатным. С провозглашением в Российской Федерации права частной собственности на землю, возникновением арендных отношений содержание права пользования земельными участками существенно не изменилось, но сфера применения его существенно сузилась.

Как видно из самого названия рассматриваемого права, оно означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в отличие от аренды не на договорной основе.

При продаже зданий, строений, сооружений расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) на праве бессрочного постоянного пользования, права бессрочного (постоянного) пользования земельными участками подлежат переоформлению на право аренды, либо земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателя зданий, строений, сооружений. Отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

Если землепользователь сдает предоставленный ему земельный участок в аренду, арендная плата устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации. При этом ставки арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, занятых объектами транспортных систем естественных монополий, не могут быть выше ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, оборонной безопасности и иного специального назначения.

Еще одно нововведение Земельного кодекса в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками - запрет распоряжения этими участками. До сих пор землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции - земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Часто возникают ситуации, когда строения и иная недвижимость находятся на земельном участке, принадлежащем другому собственнику, и встает вопрос о праве пользования землей, находящейся под строением. Гражданский кодекс (ст. 271) установил, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. А согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Земельный кодекс РФ 2001 г. (ст. 20) значительно сузил субъектный состав пользователе, обладающих правом на постоянное (бессрочное) пользование, исключив в дальнейшем предоставление земельных участков на этом титуле для граждан, а также юридических лиц, упомянутых в п. 1 этой статьи.

Предоставление земель в постоянное (бессрочное) пользование оставлено только для государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления. Таким образом, в составе субъектов постоянного (бессрочного) пользования земельными участками остаются лишь государственные и муниципальные предприятия, которые либо останутся на этом титуле, либо будут в дальнейшем приватизированы. Приведенная формулировка стала существенно расходится с кругом субъектов постоянного (бессрочного) пользования. В этом пункте к кругу субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком отнесены «граждане и юридические лица», а также в соответствии с п. 2, собственники зданий, строений и сооружений и иного недвижимого имущества в случаях.

Что касается органов государственной власти и органов местного самоуправления, то хозяйственные их права как властных структур крайне ограничены, ибо они, по сути, не выступают хозяйствующими субъектами. Более сложным является правовое положение государственных и муниципальных учреждений. Законодатель выделяет государственные, муниципальные учреждения и предприятия и лишь для них устанавливает возможность получения земель в постоянное (бессрочное) пользование. Остальные субъекты земельных отношений не имеют доступа к титулу на постоянное (бессрочное) пользование землей.

В ЗК РФ дан исчерпывающий перечень юридических лиц, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования: органы государственной власти, местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия. Остальные юридические лица могут по своему выбору арендовать земельные участки либо выкупить их в собственность. Правило определения арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ будут установлены Правительством РФ.

1.2 Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования

право собственность земельный аренда

Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены и ст. 268 ГК РФ, но в соответствии с указанной ст. 20 ЗК РФ, с момента вступления в действие Земельного кодекса, земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права могут быть предоставлены также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Что касается приобретения права пожизненного наследуемого владения, то согласно ст. 21 ЗК РФ земельные участки не предоставляются гражданам на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в действие Земельного кодекса РФ. В связи с этим ст. 265 ГК РФ «Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком» не применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в порядке наследования. В то же время и право пожизненного наследуемого владения, как и право постоянного (бессрочного) пользования, переходит приобретателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежавшем прежнему владельцу недвижимости на основе этого права. Статьей 271 ГК РФ также устанавливается, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Однако при переходе права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка при упомянутых выше обстоятельствах лицу, не указанному ст. 20 ЗК РФ в качестве допустимых правообладателей, им следует приобрести земельный участок в собственность или заключить договор аренды в соответствии со ст. 20, 36 ЗК РФ, а также ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной и муниципальной собственности, предоставляется на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в пользование.

Каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность, т. е. фактически переоформить право постоянного пользования на право собственности. «Однократно» в данном случае означает, что это может быть сделано в отношении только одного земельного участка.

В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства. Новый Земельный кодекс внес существенные изменения в порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. С момента вступления Кодекса в силу не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческим организациям, кроме федеральных казенных предприятий, ни некоммерческим организациям, кроме государственных и муниципальных учреждений. По нормам прежнего Земельного кодекса все они могли использовать землю на указанном праве, хотя на практике в последние годы коммерческим организациям земли в бесплатное пользование практически не предоставлялись, участки предлагалось покупать либо арендовать. Что же касается граждан, то значительная часть населения до сих пор имеет земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование. Поэтому ст. 20 подробно регулирует права граждан на такие земельные участки.

Закон гарантирует гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не будет.

2. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Каждый собственник земельного участка вправе по своему усмотрению в установленном законом порядке передать свой земельный участок в аренду. Она оформляется как вид временного пользования договором между заинтересованными сторонами (арендодателем и арендатором).

Понятие договора аренды дается в ГК РФ (ст. 606). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды устанавливаются ее сроки, размер и форма арендной платы, права и обязанности арендатора по использованию земельного участка. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы устанавливают соответствующие органы исполнительной власти. Общие начала определения арендной платы могут быть установлены Правительством РФ.

Объектом права аренды служит индивидуально обособленный земельный участок. Индивидуализирующими признаками участка являются его размеры и местонахождение, закрепленные в натуре на местности и юридически в документе, удостоверяющем право на земельный участок.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Земельные участки, за исключением тех, которые изъяты из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами, указан в ЗК РФ (п. 4 ст. 27). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Арендатору земельного участка закон предоставляет право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи земельных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные земельным законодательством.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

Арендодателю, конечно, небезразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка. В целях защиты своих прав арендодателю следует устанавливать в договоре запрет на совершение всех либо части сделок по сдаче арендатором земельного участка в субаренду либо в перенаем арендных прав на земельный участок.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев, указанных в ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменения условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием: возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 Земельного кодекса РФ).

Субъектами данного ограниченного вещного права являются граждане и юридические лица, однако принятый Земельный кодекс РФ сужает круг субъектов, которым могут предоставляться земельные участки.

Земельному кодексу РФ предоставление участков гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования вообще не допускается, но такое право сохранено в отношении участков, полученных гражданами в силу норм ранее действовавшего законодательства (ч. 3 ст. 20 ЗК РФ).

Выделяют два способа возникновения права собственности. Первый заключается в решении государственного или муниципального органа. Вторым способом является приобретение указанного вечного права при переходе права собственности на здания, сооружения и иное недвижимое имущество, расположенные на земельном участке, принадлежащем прежнему собственнику недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Аренда - это достаточно сложные правоотношения арендатора и арендодателя, имеющие множество различных нюансов.

Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены в Земельном Кодексе РФ. Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». К особенностям заключения договоров аренды земельных участков следует отнести то обстоятельство, что в некоторых случаях такие сделки могут заключать лица, не являющиеся собственниками земельных участков. Регламентация вопросов аренды земель сельскохозяйственного назначения выполнена лишь в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Срок аренды земельной доли и условия оплаты определяются договором. В счет арендной платы арендодатель может получить деньги, продукцию или услуги. Следует заметить, что арендатор может использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не имеет права его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011)

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 19.07.2011)

3. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 18.07.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

4. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 18.07.2011) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.08.2011)

5. Степанова, С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первая, вторая, третья, четвертая / С.А. Степанова - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009.

6. Воробьев, Н.И. Гражданское право Российской Федерации: учебное пособие / Н.И. Воробьев. - Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2007.

7. Земельное право: учебник / под ред. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева, А.В. Бабанов. - М.: ТК Велби, Из-во Проспект, 2008.

Размещено на Allbest.ru