Право постоянного (бессрочного) пользования землей

Право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок. Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования осуществляется на основании решений о прекращении прав на землю.

Указанные вторичные права на землю прекращаются при:

1) использовании земельного участка не по целевому назначению категории земель;

2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

а) отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

б) нарушение установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

в) систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

4) неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, для соответствующей цели в течение трех лет, если более необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) реквизиции земельного участка.

2. Правовой режим земель населенных пунктов

2.1 Понятие и состав земель населенных пунктов

Земельные ресурсы - это универсальный вид природных ресурсов, необходимый практически для всех сфер человеческой деятельности. Для промышленности, строительства, транспорта земля служит территориальным ресурсом, т.е. основой, на которой разворачивается хозяйственная деятельность человека.

Для лесного и сельского хозяйства особое значение имеет та часть земельных ресурсов, которая способна производить биомассу - это почвенные ресурсы.

Земля обладает рядом особенностей:

1) не может перемещаться в пространстве;

2) не может быть заменена другими ресурсами;

3) ресурсы ее ограничены размерами суши (и площадью конкретного государства);

4) многоцелевой ресурс, но каждый ее участок может быть использован только для одной цели (луг, пашня, строительство).

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 12 ЗК РФ использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности. Между главными землепользователями земли распределены примерно следующим образом:

Земельный фонд России - 100%;

Земли сельского хозяйства - 38,1%;

Земли лесного хозяйства - 51,4%;

Земли промышленности, городов, транспорта, связи, обороны, т.е. земли под застройкой - 1,2%;

Земли заповедников и национальных парков - 1,2%;

Земли водного хозяйства - 1,0%;

Земли государственного резерва - 6,9%. [ 11, с. 14 ]

Земельные ресурсы подразделяются на семь целевых категорий, закрепленные в земельном законодательстве (ст. 7 ЗК РФ), а именно:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов (природоохранного, рекреационного, оздоровительного и историко-культурного назначения).

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса. [ 3 ]

В соответствии с основным целевым назначением упомянутых частей земельных ресурсов земельным законодательством установлен и правовой режим их использования в народном хозяйстве.

1. Землями населенных пунктов считаются земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений (городов, поселков, сельских населенных пунктов). Основное целевое назначение этих земель - удовлетворение градостроительных потребностей этих населенных пунктов.

Согласно Земельному кодексу РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам. [ 3 ]

Например, для СПб, как населенного пункта характерна следующая структура земель:

Состав земель Санкт-Петербурга приведен в таблице 1.

Таблица 1. Состав земель СПб [ 27 ]

Как видно из приведенной таблицы основную часть земель составляют земли особо охраняемых территорий, что в целом соответствует статусу исторического города.

Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в ст. 3 говорит об объектах культурного наследия.

Согласно указанной статье к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. [ 25, с. 137 ]

На втором месте стоят земли сельскохозяйственного использования.

В их состав входит: сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, а также здания, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

На третьем месте находятся земли промышленности, что отражает статус города как крупного промышленного центра.

Таим образом, целевая категория земель определяет лишь основное, общее целевое назначение отнесенных к ней земель. Конкретное использование земельных участков в пределах целевых категорий может существенно различаться в соответствии с практической целесообразностью.

2.2 Особенности государственного управления землепользования в поселениях

Для каждой категории земель устанавливается особый вид разрешенного использования. Разрешенное использование устанавливается в соответствии с зонированием территорий. Например, в границах поселений выделяются следующие зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, особо охраняемых территорий и иные.

Кроме ЗК РФ регулирование в данной сфере осуществляется Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", а также нормативно-правовыми актами субъектов РФ.

Необходимо отметить, что ЗК РФ содержит общие положения по комментируемым вопросам. В частности, ст. 8 ЗК РФ "Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую" устанавливает, что отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

5) земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

6) земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

При этом в отношении земель поселений независимо от их форм собственности установлена специальная норма: перевод земель поселений в земли иных категорий и наоборот осуществляется органами государственной власти субъектов РФ.

Пунктом 2 ст. 8 ЗК РФ устанавливается, что категория земель указывается:

1) в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) в договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) в документах государственного земельного кадастра;

4) в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. [ 3]

Таким образом, государственное управление земельными отношениями в поселениях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градостроительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градостроительства; органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации); на уровне субъектов РФ -- органы государственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостроительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и градостроительства); на местном же уровне государственное регулирование осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления. Они сами не пользуются землей, поэтому функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Однако в своей деятельности по регулированию земельных отношении органы местного самоуправления наделены широкими полномочиями, которые устанавливаются уставами муниципальных образований в соответствии с законодательством РФ о местном самоуправлении. Компетенция соответствующих органов местного самоуправления на местах распространяется лишь на территории, находящиеся внутри соответствующей черты.. Компетенция органов местного самоуправления может распространяться и за пределы городской (поселковой) черты - на так называемую пригородную зону, т.е. на сельские поселения, расположенные в непосредственной близости от городов (поселков). Например, в Санкт-Петербурге земельную политику города по распоряжению Правительства города осуществляет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга. Он является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, образованным в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга для проведения государственной политики и осуществления государственного управления в сфере земельных отношений и ведения кадастра недвижимости в Санкт-Петербурге, а также для координации деятельности в этой сфере территориальных и отраслевых исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга. [25, с. 217 ] Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности именуются межеванием. Земельный участок как объект гражданских прав такой, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка.

Кадастровый учет земель осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" регулируются отношения, которые находятся в ведении Российской Федерации, а также отношения, которые находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.

К принципам ведения кадастра комментируемая статья относит:

- единство технологии его ведения на всей территории РФ.

Данный принцип означает, что вне зависимости от того, в каком субъекте РФ ведется государственный кадастр, методы его ведения, внесения в него сведений, их хранения, а также порядок предоставления информации одинаковы в пределах страны;

- обеспечение общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений. [ 14, с. 94 ] Данный принцип, по сути, объединяет два: в соответствии с первым информация, содержащаяся в кадастре, является доступной и открытой для сторонних лиц, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом; второй принцип означает, что государственный кадастр недвижимости постоянно обновляется. Поэтому он является источником актуальных и достоверных сведений;

- сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах. [9]

В целом Федеральный закон систематизирует уже существующие многоуровневые способы организации ведения кадастров недвижимости и позволяет более эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимости.

С 1 марта 2008 года кадастровый учет земельных участков должен осуществляться в порядке, установленном ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Основным юридическим следствием принятия Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" стало объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений.

2.3 Понятие и виды пригородных зон

Пригородная зона - это территория, расположенная по периметру границы населенного пункта и предназначенная для перспективного развития населенного пункта и для размещения хозяйственной и социальной инфраструктуры.

Границы пригородной зоны определяются при разработке генерального плана или проекта планировки и застройки населенного пункта.

В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города

Закон позволяет выделить три признака, определяющих земли пригородных зон.

Во-первых, эти земли расположены за пределами границ населенных пунктов.

Во-вторых, земли должны составлять с городом единую территорию.

В-третьих, пригородные зоны не входят в состав иных поселений. [ 12, с. 94 ]

До 24 октября 2008 г. в состав пригородных зон включались земли, находящиеся за пределами городских поселений. Применение норм ранее действовавшего земельного законодательства о пригородной зоне и их толкование затрудняли положения ФЗ о местном самоуправлении, в соответствии с которыми «территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения».

Поскольку территория поселений включает в себя не только земли населенных пунктов, но и рекреационные земли, земли для развития поселения, которые также могут быть включены в состав пригородных зон соответствующего поселения, выделение пригородных зон на практике было проблематичным. В силу действовавшего законодательства о местном самоуправлении выделение пригородных зон было возможно только на межселенных территориях, под которыми понимаются территории вне границ поселений, возникающие на территориях с низкой плотностью населения, и которые могут входить в состав различных категорий земель (сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда и др.).

Для устранения таких недоразумений ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" были внесены изменения в комментируемую статью. В соответствии с изменениями пригородные зоны могут выделяться за границами населенных пунктов, но они должны быть расположены в пределах одного поселения либо на межселенных территориях. [ 13, с. 11 ]

Выделяют три вида территорий пригородных зон:

- земли сельскохозяйственного производства;

- зоны отдыха населения

- резервные земли для развития города.

В состав пригородных зон могут включаться земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную природную и хозяйственную территорию. В этих зонах выделяются территории пригородного сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города (ст. 86 ЗК РФ).

Земли зеленых зон подлежат особой охране. В этих зонах запрещается предоставлять земельные участки для всех видов строительства, которое несовместимо с охраной природы лесных насаждений, водоемов и целями организации отдыха населения.

Землепользование в зеленых зонах осуществляется в том же порядке, как и в пригородных зонах. Государственные лесные органы по решениям городской, районной администрации предоставляют участки предприятиям, организациям и учреждениям во временное пользование для отдыха населения с соблюдением всех требований по охране природы.

При создании в зеленых зонах лесопарков занимаемые ими зеленые участки передаются в пользование соответствующим организациям.

Допускается использование земельных участков из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, на которых расположены зеленые зоны, в целях строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, а также по решению Правительства Российской Федерации в целях строительства, реконструкции и эксплуатации аэродромов. [ 14, с. 219 ]

Границы и правовой режим пригородных зон могут быть установлены (утверждены и изменены) только на уровне земельного законодательства.

2.4 Правовой режим пригородных зон