Вещное право

Размещено на http://www.allbest.ru/

В связи с необходимостью преобразования отношений собственности и проведением земельной реформы Верховный Совет России принял ряд основополагающих актов гражданско-правового характера (прежде всего Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» и Земельный Кодекс РСФСР), которые вернули к жизни институт ограниченных вещных прав, предоставив гражданам возможность получать землю в пожизненное наследуемое владение. Последнее было известно еще русской дореволюционной цивилистической науке под именем чиншевого права, выросшего в свою очередь на почве древнеримской эмфитевтической аренды. Признанию особой роли упомянутого института в немалой степени способствовал Указ Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991г., который, установив исчерпывающий перечень дозволенных сделок по купле-продаже земли, фактически признал за гражданами не право собственности в его классическом виде, а, скорее, ограниченное вещное право на поземельное имущество. Таким образом, рассмотрение проблемы ограниченных прав владения землей, играющих в настоящее время важную роль в регулировании отношений землепользования и других экономических процессах, представляется весьма актуальным и, думается, может послужить хорошей основой для критического осмысления российского гражданского законодательства.

Общее понятие о вещных правах. Общим свойством всех вещных прав вообще является юридическая власть над вещью, предполагающая, во-первых, связь с вещью; во-вторых, право следования (при переходе вещи из одних рук в другие принадлежащее третьему лицу вещное право на нее все равно сохраняется)¹ и, в-третьих, исключительное право, обладающее большей силой, чем связанные с той же вещью обязательственные права.

Власть над вещью может быть полной или частичной. Первая составляет право собственности, являющееся, в сущности, свободным и неограниченным как libertas rei. Вторая же власть ограничивается какой-либо стороной или свойством вещи, допуская одновременное с правом собственности хозяина бытие чужого права на ту же вещь,² и, таким образом, ограничивает свободу собственника. Римляне не имели технического названия такого рода прав. Иногда они употребляли термин «iura in re». Новые цивилисты называют все права на чужую вещь «iura in re aliena», что буквально переводится как «права в чужой вещи».

Само название -- «iura in re aliena» -- показывает, что под правом на чужую вещь понимается юридическое господство, принадлежащее одному лицу относительно некоторых сторон вещи, находящейся в собственности другого. Практически все правоведы-романисты XIX -- начала XX в. дают схожие по смыслу определения данного института. Так, русский ученый-цивилист Н. И. Крылов под именем прав на чужую вещь разумеет «владычество одного лица, установленное над вещью, составляющей собственность другого лица».³ Или же их определяют как права ограниченного господства над вещью.⁴ Любое ius in re (как и право собственности) устанавливалось на неопределенное время (было бессрочным) и защищалось посредством вещных исков.

Понятие вещных прав па чужое имущество было известно и древнему римскому праву, но единственно только в форме сервитутов, устанавливавшихся сперва путем договора, а потом и в силу требований закона. Только позднейшее римское право признало четыре рода iura in re aliena: servitutes, emphyteusis, superficies и hyposheca. Эмфитевзис появился в эпоху империи и по своему содержанию, объему заключенных в нем прав, и по вытекающим из него искам был более всего сходен с правом собственности.

Институт эмфитевтической аренды в римском частном праве имел весьма древнее происхождение и применялся еще в практике Египта и Карфагена. Что касается самого слова «emphyteusis», то оно греческого происхождения. В Греции еще в III в. до н. э. существовала наследственная земельная аренда для разведения садов и виноградников. Отношения эмфитевтического владения в римском государстве стали возникать со II в. н. э. на императорских землях, и прежде всего в Африке. Сначала сдавались в аренду пустопорожние земли, причем размер установленного вознаграждения за их использование (canon) был меньше арендной платы и вряд ли мог удовлетворить фискальные интересы государства. Это объяснялось тем, что главной целью императорских управляющих было не столько получение доходов, сколько заселение страны и приспособление некультивированных еще земель для сельского хозяйства.⁵

В дальнейшем правоотношение по поводу найма поземельного имущества, первоначально возникшее как обязательственное, начинает приобретать характер вещного, сближаясь с вектигальным правом.⁶ Взаимопроникновение ius in agro vectigalis и emphyteusis усилилось, когда в IV в. государство для пополнения своей казны и средств Церкви приступило к конфискации имущества городских общин и языческих храмов и многие из арендаторов этих земель стали нанимателями казенных владений. Окончательное слияние этих двух институтов под названием «emphytcusis» произошло при Юстиниане, постановления которого закрепили возможность сдачи земельных участков в аренду со стороны частных лиц,⁷ а эмфитевтическое право распространилось на все виды земель (вектигальные, фискальные, муниципальные и др.). И, наконец, император Зенон, решая старый спор между юристами о сущности эмфитевзиса, присвоил этому договору самостоятельное вещно-правовое значение и назвал его «contractus emphyteuticarius». В своем классическом виде emphyteusis признавался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском.

Эмфитевтическое право -- это вещное, наследственное, отчуждаемое право владения и пользования чужой землей⁸ с обязанностью вносить арендную плату (canon) в пользу собственника и не ухудшать имения. Была ли земля единственным имуществом, на которое распространялось данное право? Источники упоминают о домах, как о praedia еmphyteuticaria или vectigalia; это означает, очевидно, здания, при отдаче которых в найм состоялось особое соглашение о применении к ним норм эмфитекарного, а не суперфициарного права.

Эмфитевтическое право устанавливалось консенсуальным договором, известным как contractus emphyteuticarius consensualis, сторонами которого были: 1) собственник арендуемой земли; 2) арендатор--emphyteuta или emphyteuticarius (эмфитевт). Само отданное имение называлось «ager vectigales s. emphyteuticarius». Форма этого договора, устанавливавшего права и обязанности сторон, зависела от принадлежности арендуемых земель. Только по отношению к церковной земле требовался письменный акт, если же соглашение включало в себя условия, противоречащие общим положениям об эмфитевзисе, то письменная форма была обязательна также и для светских эмфитевзисов.⁹

Выделим характерные признаки emphyteusis.

1) Имея вещный характер, он порождал actiones in rem.

2) По содержанию был близок к праву собственности; эмфитевт имел все иски, принадлежащие собственнику (vindicatio, actio negatoria, confessoria, publiciana); мог заложить участок, обременить его сервитутами на время действия эмфитевзиса; приобретал плоды, как и собственник, посредством separatio fructuum; платил вместо хозяина земельные налоги и подати государству. Но, с другой стороны, он не должен был забрасывать землю(deserere), не мог отказаться от своего права на вещь (derelictio), не имел прав на недра, а значит, и на клад, найденный на эмфbтекарном участке.¹⁰

3) Эмфитевту принадлежало производное владение имением, так как в источниках он прямо называется "qui agrum possidet". Являясь юридическим владельцем, арендатор мог прибегать к посессорным интердиктам при нарушении своего права.

4) Право пользования при эмфитевзисе было гораздо шире сервитутных прав, так как наниматель здесь не был связан экономическим назначением вещи и мог приспособлять ее к любому пользованию: из пахотного поля устроить виноградники и т. д. Он не должен был только ухудшать земли. Русский правовед Н. Рождественский, впрочем, считает, что арендатору полагается не только не ухудшать, но и «улучшать чужое недвижимое имущество».¹¹ Однако он не приводит никаких доказательств своего утверждения, нет упоминаний о таком обременении и в источниках, что заставляет усомниться в верности упомянутого высказывания.

5) За пользование эмфитевзисом собственнику полагалась арендная плата (vectigal, pensio, canon), вносимая ежегодно. Размер ее не уменьшался вследствие неурожая или несчастных случаев в имении, только и случае полного разрушения поместья плата за пользование снималась.

6) Наниматель мог безвозмездно или за плату передать свое имущество, заключая сделки mortis causa или inter vivos. При этом существовали следующие правила: 1) собственник должен быть уведомлен об отчуждении и о покупной цене не менее чем за 2 месяца, имея ius protimiseos (право преимущественной купли в течение этого срока); 2) новый арендатор платил 2% от стоимости поземельного имущества dominus'y, если тот не воспользовался вышеупомянутой привилегией. Эта премия хозяина во времена рецепции римского права получила название laudemium (лаудемия).

Рассмотрев признаки, свойственные эмфитевзису, обратимся к основаниям его установления и прекращения. Эмфитевтическое право устанавливалось: 1) договором между собственником и арендатором; 2) посредством судебного решения (adjudicatio), если право собственности передавалось одному лицу, а право вечного пользования-- другому; 3) завещательным отказом собственника (legatum). Устанавливался ли эмфитевзис путем давностного владения--вопрос в литературе спорный, ничего не говорится об этом и в источниках. Одни (Виндшейд, Келлер) допускают такую возможность, другие (Барон, Пухта) отрицают, считая право давности lex singularis, правилом, не подлежащим распространительному толкованию.¹²

Эмфитевзис имел помимо общих для всех вещных прав следующие основания Прекращения: 1) давность; 2) смерть эмфитевта без наследников, если эмфитевзис как bonus" vacans в течение 4 лет не достанется фиску; 3) изгнание арендатора собственником имения за ухудшение участка, нарушение правил об отчуждении имущества, при неуплате государственных повинностей за три года или канона в продолжение трех (для церковных земель -- двух) лет.

Эмфитевзис в Средневековой Европе

Рецепция римского права в Западной Европе происходила во многом благодаря деятельности средневековых комментаторов римских источников. Эти юристы передали римское право европейским народам как всемирное, получив известность под именем глоссаторов от заметок, которые писались ими к тексту Юстинианова законодательства и назывались глоссами.¹³ Одной из центральных проблем, стоявших перед глоссаторами, была проблема отношений земельной собственности, которые сложились в условиях феодального сюзеренитета -- вассалитета. Если собственность -- это полное господство над вещью, то в отношении земли такого права не было ни у вассала, ни у сюзерена. Как ближайший аналог этих явлений был привлечен римский эмфитевзис, так как и здесь полное господство над вещью не сосредоточивается в руках ни земельного собственника, ни эмфитевта. Затем emphyteusis получил государственный характер и сделался как бы особенным институтом ленного права,¹⁴ послужив основой для создания теории «расщепленной» собственности. Это учение господствовало довольно долго и было совершенно отвергнуто лишь в 19 столетии.

Эмфитевтическая аренда была внедрена в экономические отношения Европы в средние века. Вместе с тем тогда же начинается постепенный процесс перерождения этого института в различного рода наймы, которые не утратили своего значения и в законодательстве некоторых европейских стран XIX в.

Наиболее близкий к римскому праву характер эмфитевзис сохранил в прусском, итальянском и португальском праве. Начала эмфитевзиса были приложены и к древнегерманскому Leihevertrag, который был признан прусским правом. Им устанавливалось неизменное наследственное владение (чинш), признаками которого были: долговременное владение, наличие саnоn'а, установление laudemium и, что отличает этот договор от эмфитевзиса, запрещение отчуждать и закладывать вещь без согласия собственника, что объяснялось личной зависимостью колона от помещика.¹⁵ В Италии вещно-наследственный контракт (contrattodilivello) имел следующие особенности: во-первых, был отменен laudemium и, во-вторых, было разрешено разделять земельный участок между наследниками умершего арендатора без согласия собственника.¹⁶ В Португалии существовали наймы Alem-Tejo, в которых наниматель не мог быть прогнан, пока он платит или пока собственник сам не захочет обрабатывать землю; другая особенность состояла в том, что через каждые девять лет рента могла быть увеличена, если эксперты докажут, что доход с земли возрос.¹⁷

В Дании и Норвегии применялись особые пожизненные наймы для фермера и его жены и особые наймы, носящие феодальный характер и соединенные с барщиной; в Голландии право, называемое «beklernming», устанавливаемое по закону и по Договору; в Австрии для установления эмфитевзиса требовалась запись в поземельной книге, а право арендатора относительно третьих лиц было чисто обязательственным. Французскому праву был известен институт еще более обширный, нежели эмфитевзис,-- bail a rente fonciere; этот найм был вечен и устанавливался через обозначение равноценного вещи капитала, с которого наниматель и его наследники обязывались платить проценты.

К началу XX в. почти все земельные отношения, подобные эмфитевтическим, в Западной Европе были упразднены как юридический институт. Этот процесс осуществлялся, во-первых, через признание таких отношений утратившими характер вещного права и, во-вторых, посредством обращения их в отношения земельной собственности арендаторов с условием обязательного денежного выкупа в пользу бывших хозяев поземельных имуществ.

Чиншевые отношения на территории России

Расширение границ русской территории (в 1772 г. была присоединена Белоруссия, в 1772--1775 гг. -- другие земли Западного края) привело к столкновению русского права с такими формами землевладения, которые успели развиться в отторгнутых частях других государств, особенно чиншевое владение, распространившееся, таким образом, на всем пространстве Западной России, а также в Новороссийском крае и известное под именем «чиншевого права».

Известный ученый-цивилист Г. Ф. Шершеневич полагал, что упомянутый институт представляет собой вещное право наследственного пользования чужой землей под условием взноса платы (чинша) в определенном раз и навсегда размере. Оно существенно отличается от арендного пользования тем, что, во-первых, бессрочно и, во-вторых, имеет вещный характер.¹⁸ Уже из самого определения видно, что «чиншевое владение чрезвычайно близко подходит к emphyleusis римского права».¹⁹

Питая корни из почвы Древнего Рима, вечночиншевый найм со временем приобрел свойства, позволяющие считать его правом более сильным, чем эмфитекарная аренда. Это подтверждают следующие особенности данного договора: во-первых, чиншевик-арендатор мог ухудшать земельный участок и был обязан лишь не доводить имущество до такого состояния, в котором оно бы приносило доход в меньшем количестве, чем размер платимого с этой земли чинша; во-вторых, чиншевик мог отказаться от права владения на вещь (derelictio); в-третьих при отчуждении земельного имущества собственник был лишен права преимущественной покупки, получая лишь особую плату -- лаудемию;²⁰ и, в-четвертых, невнесение в надлежащее время арендной платы не влекло за собой безусловного отстранения чиншевика от участка, но на практике хозяин часто добивался расторжения вечно-чиншевого договора и взыскания убытков с должника. В остальном же (по форме договора, природе чинша как арендной платы, средствам защиты, способам возникновения и прекращения) чиншевое право было идентично эмфитевтическому.

Не будучи противным духу русского права, чиншевый найм в России тем не менее разделил участь аналогичных институтов западноевропейских стран. Закон Российской империи от 1886 г. предписал ликвидировать существующие чиншевые отношения до [889 г. путем выкупа собственником чиншевого права, приобретением чиншевиком участка в собственность или заменою чиншевого пользования простой арендой.

Институт пожизненного наследуемого владения впервые появился в советском гражданском нраве в ] 990 г., когда были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле и Закон СССР «О собственности в СССР», согласно ч. 4 ст. 6 которого граждане могли иметь землю в пожизненном наследуемом владении. Для защиты этого права лицу предоставлялись виндикационный и негаторный иски против третьих лиц, а также против собственника.

Более подробно данный институт был урегулирован Основами законодательства о земле, которые определили правовой статус землевладельца и основания прекращения его правомочий.

Права, предоставленные владельцу участка, в целом совпадая с эмфитевтическими, имели и некоторые отличия: с одной стороны, землевладелец имел право на добровольный отказ от земли и мог использовать общераспространенные полезные ископаемые, чего был лишен римский арендатор; а с другой -- владелец, самостоятельно хозяйствуя, был обязан использовать землю по целевому назначению (для ведений крестьянского или личного подсобного хозяйства, для садоводства и животноводства и т. д.) и повышать ее плодородие, он не мог закладывать поземельное имущество и отчуждать его при жизни (за исключением передачи права владения члену семьи, ведущему с ним крестьянское хозяйство, при условии потери землевладельцем трудоспособности или достижения пенсионного возраста).

Следует также особо подчеркнуть, что предоставление участков во владение осуществлялось только в порядке земельного отвода Советами народных депутатов. Именно этим объясняется тот факт, что владелец был обязан платить только земельный налог, а эмфитевт -- еще и canon. Если эмфитевзис возникал на основании договора между собственником и арендатором, где canon служил арендной платой первому, а налоги шли в государственную казну, то в случае представления права владения Советы выступали в роли собственника (хотя таковым, строго говоря, и не являлись) и государства одновременно, что и позволило законодателю «освободить» нанимателя от платы в пользу, хозяина поземельного имущества.

Таким образом, пожизненное наследуемое владение можно определить как принадлежащее лицу и возникшее на основании административного акта бессрочное и наследуемое право владения и пользования чужой землей под условием несения земельных повинностей в пользу государства. На основании изложенного следует сделать вывод, что, будучи родственным эмфитевтической аренде древнего Рима, институт пожизненного наследуемого владения в СССР являлся самостоятельным видом ограниченных вещных прав на землю.

Основы законодательства о земле в ч. 1 ст. 6 также упоминают о принадлежавшем юридическим лицам праве постоянного пользования на землю, которое во многом было сходно с правом владения. Отличия состояли в следующем: а) землепользователи пользовались землей в соответствии с условиями ее предоставления (не имея права самостоятельного хозяйствования); б) землепользователи могли возводить строения и сооружения на своих участках только по согласованию с Советом, выдавшим землю, а землевладельцы -- по своему усмотрению; в) землепользователи не обязывались повышать плодородие переданных им земельных участков, совпадая в этом с положением эмфитевтора и чиншевика; г) право постоянного землепользования не могло передаваться путем правопреемства, а тем более отчуждаться при жизни пользователя (это главное отличие).

Являлось ли данное право вещным? Ученый-цивилист Е. А. Суханов дает утвердительный ответ, рассматривая постоянное пользование как ограниченное вещное право.²¹ С этим вряд ли можно согласиться, так как в содержании права пользования отсутствовал классический признак, характерный для всех вещных прав вообще-- право на отчуждение имущества при жизни и (или) на мучай смерти. С другой стороны, оно явно ходило за рамки чисто обязательственного права, поскольку устанавливалось на продолжительное время, возникало на основании акта об отводе земли (а не по договору) и, наконец, (согласно ст. 18 Основ законодательства о земле) защищалось от посягательств любых посторонних (третьих) лиц. Право постоянного пользования, думается, представляло собой особенный институт советского гражданского права, по-своему содержанию находившийся за рамками традиционного понимания ограниченных вещных прав и простой аренды. Это замечание справедливо также для права пользования (ограниченного землепользования) граждан и права землевладения, или постоянного владения землей, принадлежащего организациям, которые были установлены ч. 3 ст. 21, ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 16 и ст. 24 Основ законодательства о земле. вещной право эмфитевтический чиншевый

Принятые в конце 1990г. законы РСФСР «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» переняли из общесоюзного законодательства термин «пожизненное наследуемое владение». Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», принятый чуть позднее, в ч. 5 ст. 30 установил, что субъект владения имеет право на его защиту не только от третьих лиц, но и против собственника, чем еще раз подтвердил вещный характер этого права.

Наиболее подробную регламентацию отношений пожизненного наследуемого владения мы находим в новом Земельном кодексе РСФСР, создатели которого, по-видимому, заимствовали многие положения общесоюзных Основ о земле, касающиеся данного права. Это подтверждает анализ изложения прав и обязанностей землевладельца (ст. 52, 53 ЗК РСФСР), которые практически полностью переписаны из упомянутого акта. Основания возникновения и прекращения права владения в редакции Кодекса также не содержат ничего принципиально нового по сравнению с соответствующими статьями земельных Основ.

Тем не менее российские нормативные акты имеют и некоторые новеллы. Так, согласно п. «д» ст. 10 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, владелец может обменять земельный участок в установленном порядке через Советы; кроме того, Кодексом о земле предусматривается, что при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право владения земельным участком (ст. 37), аналогично решается вопрос и при продаже или дарении имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, которое велось на земле, находящейся в пожизненном наследуемом владении (ст. 63 ЗК). Важные поправки в порядок землепользования были внесены и ранее упомянутым президентским Указом "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", который, во-первых, предоставил в п. 10 всем крестьянским хозяйствам право залога земли в банках (ранее такой возможностью обладали только собственники земельных участков, но не владельцы) и, во-вторых, разрешил (см. п. 12) с 1 января 1992 г. гражданам, владеющим землей на праве собственности, продавать ее другим лицам в строго определенных случаях. При этом все иные сделки купли-продажи по-прежнему являются недействительными. Такие ограничения в распоряжении земельной собственностью позволяют, как уже было отмечено, утверждать, что формальное провозглашение гражданина собственником земли не подтверждается анализом данных ему правомочий, объем которых характерен, скорее, для ограниченных вещных прав (типа пожизненного наследуемого владения).

Следует также подчеркнуть, что закрепление за Советами народных депутатов монополии на предоставление поземельного имущества во владение гражданам противоречит принципу равенства всех форм собственности, провозглашенному ст. 3 Земельного кодекса РСФСР, так как фактически право пожизненного наследуемого владения может возникнуть только па земле, находящейся в собственности государства (но не граждан или других субъектов поземельной собственности).

В ст. 12 ЗК РСФСР содержится упоминание о праве бессрочного (постоянного) пользования земельными участками, предоставляемом юридическим лицам, сущность и свойства которого в целом соответствуют одноименному институту, закрепленному ранее общесоюзными Основами законодательства о земле.

Одной из причин возрождения института пожизненного наследуемого владения в РСФСР стало нежелание законодателя (и невозможность) предоставить гражданам право собственности на землю в полном объеме (что подтверждается и Указом Президента от 27 декабря 1991 г.). Однако аналогичные явления происходят и в развитых буржуазных странах, где также наблюдается несоответствие между теоретическими положениями об абсолютном характере собственности и фактическим положением дел.²³ Так, законы Италии, Германии и других европейских государств специально оговаривают возможность ограничения права частной собственности (вплоть до изъятия у собственника земельного участка с выплатой компенсации) в целях рациональной эксплуатации земли и «установления справедливых социальных отношений», «для. общего блага» или «по мотивам общественной пользы» и т. п. В таких условиях возрастает значение института ограниченных вещных прав на землю, который получает широкие перспективы развития как в европейском, так и в российском гражданском праве.

Размещено на Allbest.ru