Договор аренды и его виды

Размещено на http://allbest.ru

ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Юридический факультет

Кафедра «Гражданское право»

Курсовая работа

по дисциплине «Гражданское право»

на тему: Договор аренды и его виды

Выполнила:

студентка группы Ю3-6а

Елисеева М.М.

Руководитель:

Якимова Е.С.

Москва-2013

Содержание

Введение

1. Общие положения о договоре аренды

1.1 Понятие и основные признаки договора аренды

1.2 Права и обязанности сторон по договору аренды

2. Виды договора аренды

2.1 Договор проката

2.2 Договор аренды транспортных средств

2.3 Договор аренды зданий и сооружений

2.4 Договор аренды предприятий

2.5 Договор финансовой аренды (договор лизинга)

Заключение

Список использованной литературы



Введение

договорной гражданский право аренда

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества существует группа обязательств по передаче его во временное пользование или владение. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу отношений, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ.

Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т.е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Договор аренды - это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование.

Рассматриваемая тема актуальна тем, что еще совсем недавно этот вид договора широко использовался как одна из эффективных форм разгосударствления социалистической экономики в нашей стране, как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В настоящее время этому договору посвящена глава 34 части второй ГК РФ. Со сложившейся практикой этот договор более распространен в наше время, чем другие.

Сейчас гражданским законодательством выделяется уже пять разновидностей договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа), договор аренды зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг).

Целью данной работы является исследование теоретических аспектов договора аренды: общих положений и его разновидностей, практическое применение и анализ судебной практики.

В соответствии с поставленной целью можно выделить следующие задачи:

- Раскрыть общие положения о договоре аренды: понятие и основные признаки, права и обязанности сторон;

- Рассмотреть виды данного договора: прокат, аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа), договор аренды зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг).

Теоретической основой являлись работы по теории гражданского права, учебная и научная литература, статьи, монографии, законодательные и иные правовые акты, научно-практические комментарии к законам и судебная практика.

Объектом исследования являются: гражданско-правовые нормы, закрепляющие понятие и основные признаки договора аренды, субъектный состав и их права и обязанности; нормы, закрепляющие отдельные виды договора аренды и судебная практика по делам, связанным с арендой.

Предметом исследования является договор аренды, как гражданско-правовой договор, направленный на передачу имущества во временное владение и/или пользование.

Курсовая работа состоит из двух глав.

В первой главе раскрываются общие положения о договоре аренды.

Во второй главе рассматриваются разновидности договора аренды.

В конце работы дается заключение и список использованной литературы.



1. Общие положения о договоре аренды

1.1 Понятие и существенные условия договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендодателю (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. Важно отметить, что передача происходит не в собственность, а во временное пользование и (или) владение. Это отличает договор аренды от, например, купли-продажи, дарения, мены.

Согласно статье 607 ГК РФ объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих полезных свойств в процессе их использования. Получается, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом аренды, так как, после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, товарные знаки, фирменные наименования и.т.д., так как передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Договор является консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения соглашения сторонами о существенных условиях. В случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды, но это ещё не является причиной считать договор реальным. Однако в доктрине гражданского права и в судебной практике приводятся и обратные точки зрения.

О возмездном характере свидетельствует обязательное требование об уплате арендной платы арендодателю за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование.

Договор аренды является двусторонним, потому что каждая из сторон несет друг перед другом обязанности: обязанность арендодателя передать имущество во владение и пользование, обязанность арендатора вносить арендную плату.

Что же можно отнести к существенным условиям договора аренды?

ГК РФ не дает исчерпывающего перечня таковых, однако в доктрине в качестве такового выделяют лишь предмет договора, но на практике помимо предмета к существенным условиям относят еще и срок предоставления имущества в пользование и (или) владение, оплату за пользование.

В договоре обязательно должны быть приведены все данные, позволяющие точно установить имущество, которое будет передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии данного, договор считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 611 ГК РФ определено, что имущество сдается в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и.т.п.). Если такие принадлежности и предметы не были переданы, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

«Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета. Передача вертолета арендатору состоялась. Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы. Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ. В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 ГК РФ правомерным. Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано».

Что касаемо сроков аренды, то здесь стороны вправе сами решать - устанавливать его или же заключать договор на неопределенный срок, однако, следует сказать, что специальными законами могут устанавливаться максимальные сроки сдачи для отдельных видов аренды. В этом случае, независимо от того указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК РФ). например, Лесным Кодексом РФ предусмотрен максимальный срок аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности - сорок девять лет. Итак, договор аренды - это разновидность договоров о передаче имущества, предполагающий передачу собственности во временное владение и (или) пользование арендатору за плату. Основным существенным условием является предмет договора, т.е. объект аренды, однако судебная практика выделяет в качестве таковых помимо предмета сроки договора аренды и арендную плату.

1.2 Права и обязанности сторон по договору аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем имущества может быть его собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником.

Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а также муниципальное имущество, должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Во всяком договоре аренды выделяют группы условий, определяющих обязанности и права соответственно арендодателя и арендатора.

К правам и обязанностям арендодателя можно отнести следующее:

Во-первых, обязанность предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, со всеми необходимыми документами и принадлежностями. Следует заметить, что арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Также он не отвечает и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя.

В подобных ситуациях арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю платежей, при условии уведомления об этом арендодателя; потребовать расторжения договора.

Во-вторых, указанное в договоре имущество должно быть предоставлено арендодателем в срок, указанный в договоре либо в разумный срок;

В-третьих, на арендодателе лежит обязанность по осуществлению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен быть проведен в срок, установленный в договоре, а при его отсутствии в договоре или неотложной необходимости - в разумный срок.

Из определения договора аренды можно выделить следующие обязанности и права арендатора:

Во-первых, согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ он обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества;

Во-вторых, в процессе пользования имуществом арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества. Право пользования дает возможность арендатору приобретать право собственности на плоды, доходы и продукцию от арендованного имущества. Также пунктом 2 статьей 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать его в субаренду.

В-третьих, своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом. Гражданским Кодексом предусмотрена возможность производить изменения платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договоры, но не чаще одного раза в год.

Данное положение также подтверждено судебной практикой. Приведем пример:

«Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит»

В-четвертых, к числу основных обязанностей следует отнести возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. За неисполнение данного арендатор должен уплатить арендодателю за все время просрочки помимо арендной платы еще и убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

В судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей о выселении бывшего арендатора либо об освобождении помещений, занимаемых им без законных оснований.

Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как иски o восстановлении положения (негаторные иски), существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно - судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение, в котором указал, что статья 301 ГК РФ применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения. Что касаемо произведенных арендатором улучшений. Согласно статье 623 ГК РФ, то произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Обобщая вышесказанное, можно с точностью заключить, что стороны по договору аренды являются взаимообязанными друг перед другом. Как правило, согласно ГК РФ, договор заключается между двумя субъектами, однако на практике встречаются дела, по которым на стороне арендатора выступает несколько лиц.



2. Виды договора аренды

2.1 Договор проката

В современном гражданском законодательстве договор проката является разновидностью договора аренды и представляет собой соглашение, по которому собственник, осуществляющий предпринимательскую деятельность, передает вещь, приобретенную специально для использования ее в предпринимательских целях по сдаче в прокат, в пользование и владение другому лицу.

Имущество предоставляется за плату, а значит, этот договор является возмездным. Плата за прокат устанавливается в твердой сумме и вносится арендатором в виде платежей единовременно или с периодичностью. Также, исходя из определения, следует, что договор является консенсуальным и двусторонним.

Договор проката отличает:

Во-первых, особый субъектный статус. Арендодателем по договору проката может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, то есть для него сдача имущества в аренду является постоянной целью его предпринимательской деятельности. Разовые операции по сдаче движимого имущества в аренду нельзя отнести к договорам проката.

Особенность договора проката, по которому арендатором выступает гражданин, обусловлена тем, что в данном случае действует Закон РФ «О защите прав потребителей».

Во-вторых, особый предмет договора. Как уже было сказано выше, объектом данного договора может являться только движимое имущество.

В-третьих, к договору проката применяются правила ГК РФ о публичном договоре. В связи с этим коммерческая организация, занимающаяся прокатом, не должна оказывать предпочтение какому-либо одному лицу при заключении договора. Арендодатель должен ставить одинаковые условия для всех. Однако для некоторых категорий арендаторов другими законами и нормативно-правовыми актами могут устанавливаться льготы.

В научной доктрине выделяются разновидности проката: бытовой и небытовой. И в силу публичности договора проката на арендодателя возлагаются дополнительные обязанности.

Так, арендодатель по договору проката должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования (ст. 628 ГК РФ). Если во взятом на прокат имуществе обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие дальнейшему использованию имущества, то арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Если же недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, то арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (чт. 629 ГК РФ).

На арендодателе лежит обязанность по осуществлению капитального и текущего ремонта. Это также является особенностью договора проката.

В-четвертых, статьей 627 ГК РФ установлен максимальный срок заключения договора - один год. При этом согласно п. 2 ст. 627 ГК к договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора.

Итак, договор проката - это разновидность договора аренды, который характеризуется особым субъектным составом, объектом аренды. В силу своей потребительской сущности он широко востребован среди физических лиц - потребителей, так как у человека не всегда есть возможность приобрести бытовой товар в собственность.

2.2 Договор аренды транспортных средств

Договор аренды транспортного средства является двусторонне-обязывающим и взаимным: арендодатель обязан предоставить определенное имущество (транспорт), а арендатор - внести за это соответствующую арендную плату.

Срок договора должен быть ограничен определенным периодом, так как здесь не применяются общие правила об аренде, закрепляющие преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок и право о возобновлении договора на неопределенный срок (статья 632. 642 ГК РФ). Поэтому договор аренды транспортных средств должен признаваться срочным.

И гражданское законодательство и доктрина права выделяет два вида аренды транспортных средств: аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем) и без предоставления таких услуг (без экипажа).

По договору аренды транспортного средства с экипажем согласно ст. 632 ГК РФ арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Договор должен быть заключен в письменной форме в любом случае.

Таким договором предусмотрено предоставление имущества и услуг экипажа арендатору на определенное время, которое может определяться в договоре в виде календарного периода или времени, необходимого для достижения определенной цели арендатора.

В течение всего срока действия договора арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, предоставляя все необходимые материалы и принадлежности (например: топливо, краска, смазочное масло и другое), проводить текущий и капитальный ремонт. Тем самым арендодатель обеспечивает безопасную эксплуатацию арендуемого транспортного средства в соответствии с условиями договора. Оплата всех материалов, расходуемых в процессе эксплуатации, налоги и сборы - возлагаются на арендатора.

Арендодатель несет ответственность за поддержание сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, за проведение его текущего и капитального ремонта. Арендатору предоставлена возможность по своему выбору либо произвести ремонт за свой счет и взыскать с арендодателя его стоимость, либо потребовать соответственно уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения понесенных убытков. Также арендодатель несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам, арендованным транспортным средством. Однако, если вред причинен по вине арендатора, он вправе предъявить последнему регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам.

Статьей 683 ГК РФ предусмотрена возможность арендатора заключать договоры с третьими лицами о сдаче транспортного средства в субаренду, о перевозке и иные договоры, не противоречащие целям использования транспортного средства.

В случае, когда арендатор уклоняется от уплаты вознаграждения арендодателю более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Правовое регулирование договора аренды транспортных средств без экипажа во многом совпадает с арендой транспорта с экипажем, но здесь экипаж подчиняется уже не арендодателю, а арендатору. Члены экипажа являются работниками арендатора. Он осуществляет и управление средством, и его техническую эксплуатацию.

Полный переход прав владения и пользованию к арендатору означает, что он осуществляет оплату расходов на содержание транспортного средства, производит текущий и капитальный ремонт. Если иное не предусмотрено договором аренды, расходы по эксплуатации несет он, также выплачивает заработную плату и доставляет продовольствие и необходимые припасы экипажу, оплачивает налоги и сборы, расходы по страхованию транспортного средства, включая страхование своей ответственности.

Исследовав природу договору аренды транспортного средства, можно сказать, что для заключения договора помимо достижения соглашения требуется передача имущества. ГК РФ не уточняет, какими документами подтверждается прием-передача транспортного средства в аренду. В судебной практике выработаны следующие подходы к решению этой проблемы.

Во-первых, надлежащим подтверждением обязательств будет являться акт приема-передачи, составленный сторонами.

Во-вторых, использование транспортного средства может подтверждаться путевым листом. Как указал суд, использование автокрана КС-3577 подтверждается путевым листом и не оспаривается ответчиком.

Несоставление передаточных актов не свидельствует о непередаче транспортного средства, однако, может затруднить доказывание в случае возникновения спора.

2.3 Договор аренды зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и (или) пользование арендатору здание и сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату.

Особенностью данного договора является его предмет. Им является здание или сооружение, неразрывно связанное с землей, то есть недвижимое имущество. Статьей 652 ГК РФ оговорено, что одновременно с передачей недвижимости арендатору передаются и права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

Действующее законодательство не содержит предписаний обязательном заключении отдельного договора либо оформления иного документа на право пользования земельным участком, занятым арендованным имуществом, то есть получается, что отсутствие такого документа не может рассматриваться в качестве нарушения закона, влекущего ответственность за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Здания, а также находящиеся в них помещения в зависимости от их назначения делятся на жилые и нежилые. Арендаторами нежилых зданий (помещений) могут быть как юридические лица, так и граждане, в то время как по договору аренды жилые дома (помещения) могут быть переданы в пользование только юридическим лицам, поскольку в отношении граждан предусмотрен самостоятельный договор найма жилого помещения.

Другой отличительной особенностью договора, его существенным условием является условие об арендной плате, так как без ее указания такой договор будет считаться незаключенным.

Что касаемо формы договора аренды, то в соответствии со статьей 651 ГК РФ он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение такой формы влечет недействительность договора. Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Помимо ГК РФ вопрос о регистрации таких сделок урегулирован федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где статьей 14 закреплено удостоверение договоров и иных сделок посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Президиум ВАС РФ в своем Информационном письме по этому поводу говорит следующее:

«1. Статья 1 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым, подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК.

Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Следует отметить, что если есть договор субаренды на арендуемое имущество, то и он подлежит государственной регистрации. Итак, договор аренды зданий и сооружений - это договор с особым объектом - недвижимым имуществом. Поэтому законодателем закреплена особая форма заключения такого договора, однако, просмотрев практику рассмотрения дел, касающихся аренды зданий и сооружений, можно сказать, что довольно часто встречаются договоры, незарегистрированные в государственных органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.



2.4 Договор аренды предприятий

Договор аренды предприятий - это особый вид договора аренды, предмет которого весьма специфичен - предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности, который включает в себя кроме всего прочего такие объекты, как здания и сооружения.

Право осуществления предпринимательской деятельности, на которое выдана лицензия, не может быть предметом передачи иным лицам. Это вытекает из Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», где в статье 7 сказано, что вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Субъектный состав договора аренды предприятия традиционен: арендатор и арендодатель. В качестве арендаторов могут выступать только субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность: коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, поскольку предприятие может быть использовано только для предпринимательской деятельности.

Арендодателем может выступать любое лицо, обладающее правом собственности на предприятие. Это могут быть в том числе и физические лица, и некоммерческие организации, которые приобрели предприятие на законных основаниях. Осуществление предпринимательской деятельности с использованием этого предприятия выходит за рамки их правоспособности, однако передать предприятие в аренду такие лица вправе.

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия аналогична с договором аренды зданий и сооружений.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Обязательство арендодателя по передаче арендатору предприятия считается исполненным с момента фактической передачи арендатору имущества, входящего в состав предприятия, и удостоверения данного факта путем подписания передаточного акта обеими сторонами договора аренды.

Подготовка предприятия к передаче арендатору и составление проекта передаточного акта требуют от арендодателя проведения инвентаризации всех материальных ценностей, входящих в состав предприятия, а также составления баланса, отражающего активы (включая права требования к дебиторам) и пассивы (в том числе долги по обязательствам) данного предприятия.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу при условии, что это не повлечет уменьшение стоимости предприятия.

Также арендодатель вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Он обязан содержать предприятие в надлежащем состоянии, производить и текущий и капитальный ремонт, уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества.

Договор аренды предприятий прекращается по тем же правилам, что и при заключении, путем составления передаточного акта. Предприятие должно быть возвращено, прежде всего, как имущественный комплекс. Необходимо также соблюдать права кредиторов предприятия, а именно: кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендодателю письменно уведомлены арендатором о передаче предприятия в аренду.

2.5 Договор финансовой аренды (договор лизинга)

Договор финансовой аренды в системе гражданско-правовых обязательств появился сравнительно недавно. И до сих пор споры по поводу лизинговых отношений не утихают ни в доктрине, ни в судебной практике.

Согласно статьи 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (лизинга) движимого имущества арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Вернее всего будет квалифицировать договор лизинга как двусторонний договор, однако в научном мире высказываются и иные точки зрения. Например, Е.В. Кабатова считает, что в основе лизинга лежит трехсторонняя сделка, однако состоит она из двух договоров: купли-продажи и передачи оборудования во временное пользование. Она считает, что эта довольно сложная структура составляет единый комплекс отношений, поскольку ни один из его элементов не может существовать самостоятельно без связи со всеми остальными.

Договор лизинга является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и природных объектов, а также изъятое из свободного оборота имущество.

Судебная практика выработала некоторые позиции по поводу предмета договора. Например, ФАС ЗСО пришел к выводу, что к существенным условиям относятся предмет договора и условия о продавце лизингового имущества. При этом он должен включать в себя действия обязанных сторон: по принятию имущества в аренду, обеспечению его сохранности и использованию по назначению, выплате платежей и возврата имущества по окончании срока лизинга.

Исходя из смысла статьи 665 ГК РФ, в котором закреплено определение договора финансовой аренды следует, что законодатель указывает субъект, волей которого определяется продавец имущества. Поэтому, заключив договор лизинга, лизингополучатель вправе назвать конкретного продавца отдельным письмом (заявкой), направленным в адрес лизингодателя.

Правовое регулирование договора лизинга помимо ГК РФ осуществляется специальным Федеральным законом от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Например, статьей 15 указанного закона закреплена особенность договора лизинга: заключение обязательных и сопутствующих договоров в целях исполнения обязательств сторонами по договору финансовой аренды.

К обязательным договорам относится купля-продажа. В соответствии с ним, продавец имущества, составляющего предмет договора финансовой аренды, передает его не арендодателю, а непосредственно арендатору в месте его нахождения, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды. К сопутствующим можно отнести договоры: о привлечении средств, о залоге и другие, если таковые предусмотрены договором финансовой аренды.

Смысл лизингового договора в том, что арендодатель не просто приобретает имущество по указанию арендатора у третьего лица. Арендодатель преследует свой коммерческий интерес: получает за время пользования арендатором имуществом арендную плату.



Заключение

В данной работе был изучен такой вид гражданско-правового договора как аренда, так же рассматривались особенности видов договора аренды. В ходе исследования поставленные цели и задачи выполнены.

И на основе вышеизложенной работы делаем следующие выводы:

1. Договор аренды - это соглашение по передаче имущества арендатором в пользование и (или) владение арендодателю за плату.

2. Правовой институт договора один из старейших и популярнейших в гражданском праве.

3. В литературе до сих пор ведутся споры о том, образуют ли вещные и обязательственные отношения в аренде органичное единство, или же они не соприкасаются,

4. Договор считается заключенным, то есть право владения и (или) пользования по договору аренды возникает с момента передачи объекта аренды.

5. Каждый вид договора аренды содержит в себе свои специфические особенности: особый объект, субъектный состав, наличие специальных прав и обязанностей, не закрепленных в общих положениях об аренде.

В настоящий момент в Российской Федерации активно разрабатывается Концепция развития гражданского законодательства, в том числе изменениям подвергнется и договор аренды, однако существенных изменений не произойдет.

Судебная практика выявила некоторые проблемы, возникающие при разрешении споров, поэтому следует их учесть и законодательно урегулировать.



Список использованной литературы

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. №13 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7.

2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений » // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2000. - №7.

3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002. - №3.

4. Постановления ФАС Московской области от 21.02.2005 № КА-А40/33-05.

5. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.08.1999 № Ф04/1732-377/А75-99.

6. Постановление ФАС Дальневосточного Округа от 21.03.2006 г. № Ф03-А80/05-1/4695.

7. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.05.2004. № Ф08-2123/2004.

8. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2002 № А26-2618/02-01-10/165.

9. Постановление ФАС ЗСО от 20.09.2006 № Ф04-6140/2006.

Размещено на Allbest.ru

...