Государственная регистрация на вновь созданные и реконструированные объекты недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

План

Введение

1. Государственная регистрация на вновь созданные и реконструированные объекты недвижимости

2. «Дачная амнистия»

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Гражданский оборот недвижимости - одна из основных "несущих конструкций" рыночной экономики. К недвижимости относятся земельные участки, здания и сооружения жилого, производственного и иного назначения, предприятия как имущественные комплексы, иные объекты. Их использование составляет существенную часть жизнедеятельности современного общества. Не случайно в последнее время недвижимость все чаще выступает объектом инвестиций.

До изменения п. 1 ст. 130 ГК РФ дискуссионным оставался вопрос о возможности заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. Можно ли рассматривать его в качестве объекта недвижимости и, соответственно, может ли он быть предметом договора купли-продажи? Подлежит ли регистрации переход права собственности? На эти вопросы теперь можно дать положительный ответ, опираясь на нормы законодательства недвижимость право регистрация строительство

Арбитражная практика и прежде на поставленные вопросы отвечала положительно. См.: п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В настоящее время указанное Постановление отменено в связи с утверждением Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Вопрос об основаниях возникновения прав на вновь создаваемое имущество является центральным применительно к регистрации прав на такие объекты, поскольку всякий раз, принимая решение по поводу этих объектов, регистрирующий орган определяет наличие или отсутствие таких оснований.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) создание или изготовление новой вещи является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. И в соответствии со статьей 209 ГК РФ с момента государственной регистрации права лицо приобретает право распоряжения объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия. Приобретение права собственности или иного вещного права в данном случае происходит в соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Кроме того, статья 263 ГК РФ устанавливает аналогичную норму: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства градостроительных и строительных норм и правил. Условия приобретения собственником земельного участка права собственности на возведенное строение, закрепленные в указанных нормах, использованы законодателем и при определении самовольной постройки и ее судьбы (ст. 222 ГК РФ).

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом ст. 222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

1) для строительства объекта отведен земельный участок;

2) получено разрешение на строительство;

3) при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;

4) объект введен в эксплуатацию;

5) объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации). Пунктом 1 данной статьи установлено специальное основание регистрации прав: право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Ранее законодателем четко не было установлено, какой именно документ подтверждает факт создания объекта. Сложившаяся практика исходила из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

В настоящее время строительство завершается получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса удостоверяет:

1. Выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;

2. Осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство;

3. Соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Следовательно, для объектов недвижимости, законченных строительством после введения в действие нового Градостроительного кодекса (после 30 декабря 2004 г.), специальным основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а для объектов, завершенных до 30 декабря 2004 г., - акт приемки объекта в эксплуатацию.

Кроме, того пунктом 1 статьи 25.3. Закона о государственной регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Таким образом, цель данной работы - изучение особенностей государственной регистрации на вновь созданные и реконструированные объекты недвижимости.

1. Государственная регистрация на вновь созданные и реконструированные объекты недвижимости

В настоящее время определено понятие реконструкции, которая определяется как "изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Как установлено частью 10 статьи 55 Градостроительного кодекса, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта. То есть, реконструкция - это изменение существующего объекта недвижимости (здания).

Приказом Министерства Юстиции Российской Федерации от 08.06.2007 № 113 утверждены «Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества». В соответствии с п.24-25 Методических рекомендаций в случае, если в результате реконструкции изменились внешние границы и назначение объекта, проводится регистрация прав на реконструированный объект в новом разделе ЕГРП. Существовавший до реконструкции объект ликвидируется (с погашением записи о праве).

Необходимо также учитывать особенности государственной регистрации прав. Пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлено, что в ЕГРП вносятся сведения, которые не влекут существенного изменения объекта, в частности, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ.

Так что даже в случае реконструкции без сноса объекта, но с существенными изменениями, потребуется новая регистрация прав на основании разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса строительство - это создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта.

Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.

Конкретный вид строительных работ - строительство, реконструкция или капитальный ремонт указываются в разрешении на строительство и в разрешении на ввод в эксплуатацию.

При осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструированный объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой, на которую не приобретается право собственности. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой -- продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ. Следовательно, для принятия решения о регистрации права собственности на вновь созданный объект, регистратор обязательно должен выяснить вопрос о наличии разрешения на строительство этого объекта.

Таким образом, одним из признаков законно созданного нового объекта является получение необходимых разрешений на строительство. Такие разрешения, представляющие собой разновидность административных актов, необходимы как собственникам земельных участков и реконструируемых объектов, так и лицам, которым участки или объекты переданы собственниками для строительства (реконструкции) на иных правах. В соответствии со ст.209 ГК РФ, использование принадлежащих собственнику объектов недвижимости для создания новых объектов возможно, если это не противоречит закону или иным правовым актам, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В целях установления всех этих обстоятельств действующим законодательством установлена форма предварительного контроля, представляющая собой процесс выдачи разрешения на строительство.

Статья 51 Градостроительного кодекса РФ определяет разрешение на строительство как «документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным Кодексом».

Общим правилом является то, что разрешение требуется на строительство и реконструкцию любого объекта, относящегося к недвижимости. Однако, в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Поскольку при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то каких-либо иных документов, подтверждающих данный факт, не требуется.

Условием законности регистрации вновь созданного объекта является то, что объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан и, безусловно, не может существовать без земельного участка.

Из этого следует, что право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику земельного участка положениями ст. 263 ГК РФ предоставлено право осуществить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам.

Кроме собственника земельного участка таким правом обладают лица, имеющие другие права на использование земельного участка - право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. Так, в соответствии со ст.ст. 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

2. «Дачная амнистия»

Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения и дополнения в Федеральные законы от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», и от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в силу с 1 сентября 2006 г.

Данный закон призван упростить порядок оформления права собст-венности граждан на земельные участки и расположенные на них жилые дома, гаражи и садовые домики.

Статьей 25.3 Закона о государственной регистрации установлены особенности регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, которые заключаются в следующем.

Специальными основаниями для государственной регистрации собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются два документа:

1. Документ, подтверждающий факт создания объекта и содержащий его описание. Документом, подтверждающим факт создания объекта и содержащим его описание в соответствии с п. 3 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации является декларация об объекте недвижимого имущества.

2. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:

- право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;

- указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

- для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка

Все указанные положения были введены Законом о дачной амнистии.

При этом, "документом подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества: и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества". Форма декларации об объекте недвижимого имущества утверждена Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.08.2006 г. №232 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества».

Кроме того, кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства, до 1 января 2015 г. "является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание".

Такое своеобразное решение вопроса вызвано тем, что Закон о дачной амнистии одновременно внес изменения в Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", дополнив ч. 4 ст. 8 следующего содержания: "До 1 января 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта".

Приведенные изменения закона приводят к выводу о том, что во всех случаях, когда разрешение на строительство не требуется, не требуется и разрешение на ввод в эксплуатацию. Для регистрации достаточно документов, подтверждающих существование объекта и прав заявителя на земельный участок.

В то же время не может не вызывать удивления исключение необходимости до 2015 г. получать разрешение на строительство индивидуальных жилых домов. В п. 9 ст. 51 ГрК РФ содержится однозначное требование получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство. Получение такого разрешения требовалось и по ранее действовавшему Градостроительному кодексу. В связи с этим "дачная амнистия" представляет собой весьма своеобразный вид амнистии. Обычно под амнистией понимается освобождение от ответственности за ранее совершенные правонарушения. В данном случае таким нарушением выступает возведение самовольных построек по признаку отсутствия разрешения на строительство. Но законодатель идет дальше. Он говорит, что от ответственности за это правонарушение будут освобождаться все индивидуальные застройщики, которые совершат его в будущем, но до 1 января 2015 г. Таким образом, государство полагает возможным не вмешиваться в вопросы индивидуального жилищного строительства в течение следующих лет, хотя в п. 9 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации признает необходимость такого вмешательства.

Заключение

На основании изучения темы данной работы можно сделать следующие выводы:

Государственная регистрация на вновь создаваемые объекты недвижимости предусмотрена статьей 219 Гражданского кодекса. Указанная статья говорит, что если вновь создаваемый объект представляет собой недвижимость. В этом случае право собственности возникает в момент регистрации, если подобное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости осуществляется на основании ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с законодательством, для принятия положительного решения о регистрации права конкретного лица на новый объект недвижимости необходимо установить следующие факты:

1) факт создания объекта;

2) завершение его строительства;

3) наличие прав на земельный участок, который должен быть отведен для целей создания данного объекта в порядке, установленным законом и иными правовыми актами;

4) наличие необходимых разрешений на создание объекта;

5) отсутствие существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

6) участие данного лица в создании объекта;

7) долю данного лица в праве собственности на объект либо помещения, принадлежащие ему в рамках объекта.

Данная работа определила перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на вновь созданные и реконструированные объекты недвижимого имущества, а также особенности государственной регистрации.

Анализируя данную работу, можно сказать, что современное законодательство имеет ряд противоречий в данном вопросе и требует ряд доработок и изменений.

Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку всех юридических фактов, влекущих приобретение прав на вновь построенные объекты, а также учитывать особенности создания таких объектов.

Список используемой литературы