Земельная рента и ее виды

Определение ренты неразрывно связано с понятием земли. Внешне рента представляет собой плату за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора, если собственник и хозяйственный субъект не являются одним и тем же лицом.

Очевидно, что она - часть стоимости продукта, полученного предпринимателем. Среди причин появления рентных отношений можно выделить следующие особенности, присущие природному фактору производства: земля и многие другие природные ресурсы не являются свободно воспроизводимыми условиями труда; ограниченность земель сельскохозяйственного назначения вообще, а земель лучшего и среднего качества тем более, обусловливают мизерную эластичность предложения земель.

Рента - регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности. Экономисты используют термин "рента" в более узком значении: экономическая рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограничено.

Именно фиксированное количество предлагаемой земли - отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовалась земля, ее предложение остается неизменным, она не создается людьми, ее количество ограничено.

В большинстве государств земля находится в частной собственности, и условием для образования ренты является аренда земельных угодий.

Аренда земли возникла вместе с появлением рабовладельческого общества и до сих пор остается основной формой землепользования в слаборазвитых странах. При капитализме получила распространение предпринимательская аренда, при которой предприниматель вкладывает в землю собственный капитал с целью получения прибыли и ведет хозяйство с использованием наемного труда. Такая аренда распространена в США, Великобритании, Франции, Бельгии и многих других государствах.

Аренда земли - это вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определённую плату.

Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть - в виде обычной прибыли присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику. Рента - это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью арендатора. Арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты, она учитывает процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами.

Это могут быть жилые и хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, средства связи и другие средства. Величина арендной платы - это продукт конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора.

Особой формой ренты является земельная рента, связанная с аграрными отношениями. Земельная рента выступает как часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Сущность земельной ренты в том, что она является экономической формой реализации прав собственности на землю.

Различным ступеням общественной жизни соответствуют различные формы земельной ренты: выплата ренты в виде части продуктов - продуктовая рента, отработочная рента (барщина). Последней и высшей формой земельной ренты является денежная земельная рента - продуктовая рента, обращённая в денежную форму.

Земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

Естественно, что различные участки земли различаются по плодородности, климатическим особенностям, местоположению, и далеко не все из них пригодны к универсальному использованию. По этой причине не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты.

Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Если учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой.

Образование дифференциальной земельной ренты вызвано различием в плодородии и местоположении земли и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю, она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными сферами их использования

Дифференциальная рента может выступать в двух формах. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка - повышение экономического плодородия почвы - в период действия арендного договора.

Такую дифференциальную ренту, связанную исключительно с осуществляемыми людьми улучшениями земель (вложения труда и личного капитала), выделяют как дифференциальную ренту II рода, в отличие от дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняется в свою очередь природными, "естественными", различиями земельных участков. Дифференциальная рента I рода может быть получена только с лучших и средних по своему естественному плодородию земельных участков. В дальнейшем, при заключении нового договора, собственник земли постарается учесть прирост ренты и включить его в состав арендной платы, так как усилиями арендатора земельный участок по своей продуктивности может перейти из разряда худших земель в средние, а то и лучшие.

В этой связи арендатор земли заинтересован в максимально длительных сроках действия арендного договора, с целью присвоения добавочной прибыли от монополии на землю как объекта хозяйствования. Земельные собственники прекрасно осведомлены о качестве принадлежащих им земель, и их интерес состоит в обратном: заключении договоров на краткосрочные периоды с целью присвоения дифференциальной ренты II рода.

Дифференциальные ренты обоих родов составляют часть издержек сельскохозяйственного предпринимателя. Наличие дифференциальной ренты II рода указывает на то, что в сельском хозяйстве происходят технико-экономические сдвиги, вызываемые ростом производительной силы труда и капитала, которые проявляются в возрастании продуктивности сельскохозяйственных угодий.

Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между различными возможными сферами их использования

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату.

Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства.

Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

Объяснение возникновения абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью.

В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средств производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков.

Однако, под воздействием технического прогресса происходит постепенное сближение органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда.

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность земельной ренты - монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов - особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и прочих сельскохозяйственных продуктов.

Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную земельную ренту.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы "перехватывают" у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом земельной ренты. Она характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием монопольной цены во многих случаях.

Строительную ренту повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения.

Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а ресурсами - древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.

При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог.

Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях: когда на арендатора возлагаются расходы по восстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; или помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства.

Рентный налог устанавливается равным ренте, если: воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств; или часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели.

Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.

3. Расторжение и прекращение рентных договоров

При случайной гибели или случайном повреждении имущества, полученного за плату под выплату ренты, плательщик может потребовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Но тот же риск несет плательщик ренты, если он получил имущество безвозмездно.

Сторонам предоставляется возможность заранее в самом договоре указать цену выкупа ренты. И только для случая, когда стороны не воспользуются этим правом, вступает в действие порядок, предусмотренный Кодексом. С учетом того, было ли передано имущество плательщику за плату или безвозмездно, в ГК приведены два разных варианта. При первом (возмездная передача) для выкупа достаточно уплатить цену, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. При втором (безвозмездная передача имущества плательщика), с учетом того, что плательщик ренты остается собственником имущества, переданного безвозмездно, условия выкупа ужесточаются. А именно, в выкупную сумму включают помимо годового размера рентных платежей также и цену переданного имущества, определенную с учетом правил, установленных п. 3 ст. 424 ГК. Следовательно, в этой части оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

В ГК РФ не содержится норм, в которых бы прямо говорилось о порядке расторжения договора постоянной ренты. Предусмотрено право плательщика на выкуп постоянной ренты и случаи, когда выкуп постоянной ренты возможен по требованию получателя ренты (ст. 592 ГК).

Таким образом, выкуп плательщиком постоянной ренты влечет прекращение его обязанностей по дальнейшей выплате рентных платежей.

Условие договора постоянной ренты об отказа плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Чтобы отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, плательщик должен заявить об отказе в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, если более длительный срок не предусмотрен договором постоянной ренты.

В отличие от плательщика получатель ренты вправе осуществить ее выкуп только при наличии обстоятельств, указанных в ст. 593 ГК. К их числу относятся:

а) просрочка выплаты ренты более чем на один год. Стороны, однако, вправе и в этом случае предусмотреть в договоре иной, более короткий или более длительный срок;

б) нарушение плательщиком при выплате ренты в виде денежной суммы или иного движимого имущества закрепленного в договоре условия, которое устанавливает обязанность предоставить обеспечение выплаты ренты или страхование в пользу получателя риска своей ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности выплачивать ренту;

в) признание плательщика неплатежеспособным (такое признание исходит от самой стороны, а в случае спора определяется судом) либо возникновение иных обстоятельств, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться плательщиком в установленные договором сроки и размере;

г) переданное под выплату ренты недвижимое имущество поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами (примером может служить внесение полученного плательщиком имущества в качестве вклада в простое товарищество, выделение или разделение юридического лица - плательщика ренты и др.).

Приведенный перечень (за исключением указанного в п. «а») предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя.

Расторжение договора постоянной ренты в вышеуказанных случаях возможно при условии уплаты плательщиком выкупной цены, определенной договором.

В случае отсутствия такого условия в договоре, если имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, плательщик ренты осуществляет выкуп по цене, равной годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Если же имущество передано плательщику ренты бесплатно, то выкупная цена включает годовую сумму рентных платежей и цену переданного под выплату ренты имущества. При отсутствии в договоре цены имущества оплате подлежит цена, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичное имущество.

В ГК (п. 1 ст. 599) предусмотрено право получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора требовать от последнего выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Выкуп производится на тех же условиях, что и при договоре постоянной ренты. Эти условия дополнены лишь в одной специальной норме: если под выплату пожизненной ренты передано бесплатно любое имущество, как недвижимое (в частности жилой дом или квартира), так и движимое, получатель ренты может при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возвратить это имущество. Но при этом расчеты между сторонами должны производиться непременно с зачетом стоимости имущества в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

Установлены существенно отличные от предусмотренных применительно к постоянной ренте последствия случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Если при постоянной ренте плательщик вправе в подобных случаях требовать прекращения договора либо изменения его условий (при передаче имущества за плату), то при пожизненной ренте те же обстоятельства - случайная гибель или случайное повреждение полученного имущества не освобождают плательщика от выплаты ренты, при этом важно подчеркнуть - выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором. Таким, образом, риск в соответствующих случаях падает целиком на плательщика пожизненной ренты.

Поскольку ст. 599 ГК, посвященная расторжению договора пожизненной ренты по требованию получателя, не содержит исчерпывающего перечня оснований для расторжения, тем самым отсутствуют, очевидно, препятствия для субсидиарного применения норм об изменении или расторжении соответствующего договора по основаниям и в порядке, которые указаны в гл. 29 ГК (но лишь при условии, что это не противоречит особенностям соответствующего договора).

В ст. 605 ГК предусмотрены основания и последствия прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. В определенной части они совпадают с теми, которые установлены и для договора пожизненной ренты. В частности, оба договора предполагают, что отношения между сторонами прекращаются со смертью получателя ренты. Кроме того, в обоих случаях договор может быть прекращен по требованию получателя ренты в связи с существенным нарушением плательщиком его обязанностей. В таких случаях по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе либо выплаты выкупной цены, либо возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества. И если он остановился на втором варианте, - независимо от того, передано ли имущество плательщику за плату или безвозмездно, - возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержанием получателя ренты. При оценке допущенного нарушения с точки зрения отнесения его к числу существенных следует, очевидно, исходить из того определения, которое содержится в п. 2 ст. 450 ГК. Указанная норма признает существенным нарушение договора одной из сторон, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Предоставляя каждой из сторон право расторжения договора путем выкупа постоянной ренты, ГК, хотя это и не свойственно в целом данному виду ренты, обеспечивает приоритетную защиту интересов плательщика. Прежде всего это выразилось в том, что последний наделен указанным правом во всех случаях. Защита его интересов в данном отношении идет так далеко, что условие договора, которым плательщик отказывается от выкупа ренты, признается ничтожным. Кодекс (ст. 592) ограничивается лишь установлением определенного порядка осуществления соответствующего права на выкуп плательщиком ренты. Пожелавший ее выкупить должен письменно уведомить получателя ренты за три месяца до фактического прекращения выплаты, если только договором не предусмотрен для этого более длительный срок. В виде общего правила обязательство по поводу выплаты ренты прекращается лишь с момента полной выплаты плательщиком выкупной суммы с тем, однако, что стороны получают возможность предусмотреть в договоре и иное.

В ГК также предусмотрено право получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора требовать от последнего выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.

Заключение