Регулирование земельных отношений на примере СПК "Сутайский"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В ходе земельной реформы за сельскохозяйственными организациями земля закреплялась на основе государственных актов (1991 - 1993 гг.). В государственных актах указывалась площадь земель сельскохозяйственного назначения, передаваемая государством в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, в коллективную (общую) долевую или совместную собственность. К государственному акту прилагалась карта землепользования хозяйства, а также списки сособственников земельного массива, переданного в коллективную собственность работников и пенсионеров сельскохозяйственных организаций.

В октябре 1993 г. Президентом Российской Федерации был подписан Указ № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", в соответствии с которым вместо государственных актов выдавались свидетельства о праве собственности на землю. В свидетельствах, выдаваемых сельскохозяйственной организации, в большинстве случаев указывались те же сведения, что и в государственном акте. Каждый сособственник земельной доли также имел право получить свидетельство о праве собственности на землю, в котором указывалось наименование сельскохозяйственной организации, на землях которого выделена земельная доля, вид собственности (долевая или совместная) и размер земельной доли.

В СПК «Сутайский» право на получение бесплатного земельного пая имеют 281 человек, из которых 218 человек являются работниками хозяйства и пенсионерами, а 63 человек работники социальной сферы.

Раздел 1. Инвентаризация списка собственников земельных долей

регулирование земельный отношение СПК

При проведении инвентаризации списка собственников земельных долей необходимо уточнить список участников общей собственности на земельный участок, образовавшийся при приватизации сельскохозяйственных угодий.

Данный этап работ предполагает установление списка собственников земельных долей, участвовавших в приватизации сельскохозяйственных угодий, с указанием фамилии, имени, отчества, даты рождения, места регистрации (местожительства), серии и № свидетельства на право собственности на землю и даты выдачи, указанием размера земельной доли в натуральном выражении, то есть в гектарах (кв.м). При отсутствии приложения к актам, изданным органами государственной власти или органами местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий в виде списка граждан, получивших сельскохозяйственные угодья в собственность, списки возможно восстановить по документам, по которым осуществлялась выдача гражданам свидетельств о праве собственности на землю.

Также необходимо определить из общего списка собственников земельных долей, тех лиц, право собственности которых возникло более трех лет назад, и которые более трех лет не совершали в отношении земельной доли каких-либо юридически значимых действий (не распоряжались долей).

Во-первых, для этого необходимо определить круг лиц, которые распоряжались правами на земельную долю. В настоящее время регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе и прав и сделок с земельными долями, осуществляет Федеральная регистрационная служба. До вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрацию прав и сделок с земельными долями осуществлял Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Для установления круга собственников, распорядившихся своими правами необходимо с заявлением о предоставлении сведений обратиться в вышеуказанные органы. Согласно п.1 ст.7 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями на 3 июня 2006 года) (далее - Закон) государственная регистрация прав носит открытый характер.

Во-вторых, нужно определить статус собственников, не распорядившихся своими правами, срок, в течение которого они не распоряжались своими правами собственника земельной доли, и собрать сведения о собственниках невостребованных земельных долей, требующиеся для обращения в суд. В соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ при подаче искового заявления необходимо указать фамилию, имя, отчество ответчика и адрес его места жительства.

В случае смерти собственника земельной доли иск должен быть предъявлен к его наследникам. Однако сведения о наследниках не всегда возможно получить, поскольку большинство наследников либо не вступали в права наследства либо, получив у нотариуса документ о правах на наследство, не обращались за государственной регистрацией прав. В этом случае, данные о наследниках могут быть получены о нотариуса только после предъявления иска в суд по запросу суда.

Одним из вариантов решения этой проблемы может быть обращение нотариуса к наследникам собственника земельной с информацией о том, что ему (наследнику) необходимо надлежащим образом заявить о наличии прав на земельную долю и намерении воспользоваться таковыми правами. Для того, чтобы обращение нотариуса к наследникам было возможным, нотариусу необходимо представить список умерших собственников земельных долей с указанием даты смерти. Для получения сведений о дате смерти умерших собственников земельных долей нужно обратиться в органы ЗАГСа. Данные о месте жительства собственников невостребованных земельных долей, сведений о наследниках можно получить также в сельских (поселковых) администрациях, у сельскохозяйственных организаций-землепользователей.

Раздел 2. Перераспределение земель общей долевой собственности

2.1 Инвентаризация земель

Инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения проводится в целях уточнения наличия и состояния земель сельскохозяйственного назначения, выявления неиспользуемых и неэффективно используемых земель, определение качественных характеристик (закочкаренность, закустаренность, залесенность) угодий. Инвентаризации подлежат пашни, культурные и улучшенные кормовые угодья.

Целью проведения инвентаризации земель является:

- подготовка сведений о наличии, состоянии и правовом положении земель сельскохозяйственного назначения в целях выявления невостребованных земельных долей;

- подготовка сведений о неиспользуемых по целевому назначению земель сельскохозяйственного назначения;

- подготовка сведений для регистрации права собственности на такие земельные участки.

Инвентаризация земель включает:

- уточнение границ категорий земель, землепользований и состава угодий, выявление неиспользуемых по целевому назначению земель по видам права и угодьям;

- анализ материалов по реорганизации сельхозпредприятий и приватизации земель, т.е. сопоставление списка граждан, имеющих право на получение земельных долей в момент реорганизации сельхозпредприятия с фактическим наличием собственников земельных долей (граждан и юридических лиц);

- установление количества невостребованных земель земельных долей с указанием их собственников, определение общей площади невостребованных земельных долей с учетом материалов кадастровой оценки земель;

- определение границ и площадей земельных участков, неиспользуемых по целевому назначению;

- согласование материалов инвентаризации;

- формирование землеустроительного дела;

- публикация сообщения о невостребованных земельных долях.

Материалы инвентаризации, утвержденные в установленном порядке - это база для составления действительных правоустанавливающих документов, согласования и закрепления границ земельных участков, ведения межевания и дальнейшего прохождения государственного кадастрового учета.

2.2 Формирование земельных массивов групп собственников земельных долей

При проведении реорганизации совхоза «Сутайский» Мухоршибирского района, с учетом внутрихозяйственной оценки земель было выделено 5015,5 га. сельскохозяйственных угодий, подлежащих передаче в собственность пайщикам в виде земельной доли.

Земельная доля - это часть сельскохозяйственных угодий, переданных бесплатно в собственность конкретному лицу, имеющему по закону право на ее получение, в результате реорганизации сельскохозяйственного предприятия и приватизации земли. От земельного участка земельная доля отличается тем, что местоположение её не определено, хотя размер и указан в документах (в гектарах и баллогектарах). Порядок распоряжения земельными долями определен Федеральным законом от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В котором говорится, что каждый из собственников может:

- получить земельный участок в натуре в счёт земельной доли в случаях, предусмотренных законодательством (например, для ведения фермерского или личного подсобного хозяйства);

- сдать земельную долю в аренду;

- продать земельную долю;

- подарить земельную долю;

- передать земельную долю на условиях пожизненной ренты и пожизненного содержания;

- внести земельную долю в Уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Количество лиц, имеющих право на получение земельного пая 218 человек.

Расчет общего количества б/га по группам собственников земельных долей

По итогам инвентаризации списка собственников был сформирован список, состоящий из четырех групп:

К первой группе относятся владельцы земельных долей, изъявивших желание передать свои земельные доли сельскохозяйственной организации в уставный капитал, количество таких дольщиков составляет 58 человек.

Ведомость определения площади пашни, передаваемой 1 группе

Ведомость определения площади сенокосов, передаваемой 1 группе

Ведомость определения площади пастбищ передаваемых 1 группе

Уставный капитал

Любое имущество (в том числе земельный участок, земельная доля), внесенное в уставный фонд коммерческой организации, переходит в собственность этой организации. Но сказанное не означает, что не существует возможностей получения обратно земельного участка или земельной доли. В некоторых видах коммерческих организаций такая возможность предусмотрена.

В сельскохозяйственных кооперативах, согласно Закону "О сельскохозяйственной кооперации", возврат земельных участков (долей) при выходе из членов кооператива может быть предусмотрен уставом. В обязательном порядке выходящему члену кооператива возвращается только стоимость его паевого взноса (или выдается имущество, соответствующее этой стоимости). Приращенный пай выплачивается в том же порядке, в каком он погашается остальным членам кооператива.

Если в счет пая выдается земельный участок, его размер определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого земельного участка не должен превышать размера земельной доли или участка, переданных данным членом кооператива при его вступлении в кооператив. Если же земельный участок или земельная доля передавались кооперативу в качестве паевого взноса по договору с условием возврата при выходе из членов кооператива, они возвращаются на тех условиях, которые указаны в этом договоре.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" доля участника ООО переходит к обществу с момента подачи заявления о выходе из него, и общество обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли либо с его согласия выдать в натуре имущество такой же стоимости.

Таким образом, если в названных формированиях в принципе возможна выдача имущества в натуре, то можно установить в уставе сельскохозяйственного ООО или товарищества обязательность возврата земли при выходе из общества, товарищества или в любом случае, или только для целей создания крестьянского хозяйства.

В таких коммерческих организациях, как акционерные общества, выход из общества связан только с продажей акций акционерного общества. Действующим законодательством возможности возврата земельных участков, внесенных в их уставный капитал, не предусмотрено. Однако следует иметь в виду, что существует возможность внесения в уставный капитал коммерческой организации не самого земельного участка, а только права пользования им, при условии, если это допускается уставом данного юридического лица. Пунктом 6 ст. 66 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права, или иные права, имеющие денежную оценку. Денежная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке. В этом случае право собственности остается за гражданином, а внесенное право пользования оценивается в денежном выражении и на него могут начисляться дивиденды, как на любые вклады.

В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельным участком устав (учредительный договор) должен содержать условия осуществления этого права. Оценка права пользования земельным участком в рублях устанавливается соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации, она учитывается при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду с имущественными паями и другими вкладами. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользования земельной долей, внесенного в уставный капитал, выплачиваются в тех же размерах, что и по другим вкладам.

Ко второй группе относятся лица, изъявившие желание взять в аренду земельные доли, число которых 50 человек.

Ведомость определения площади пашни, передаваемой 2 группе

Ведомость определения площади сенокосов, передаваемой 2 группе

Ведомость определения площади пастбищ передаваемых 2 группе

Передача земельной доли в аренду

Из различных вариантов распоряжения земельной долей особое внимание заслуживает такой способ, как передача земельной доли в аренду. Это наиболее предпочтительный и реальный способ распоряжения земельной долей при условии, что собственник не планирует самостоятельно заниматься производством сельхозпродукции. Сдав свою долю в аренду, собственники, прежде всего, сохраняют за собой право собственности на неё, и к тому же получают доход в форме арендной платы. Как правило, договор аренды заключают с той сельхозорганизацией, в земельном массиве которой находится земельная доля, хотя можно сдать долю в аренду другой селхозорганизации, фермеру или любому гражданину, занимающемуся производством сельхозпродукции, предварительно выделив в натуре земельный участок в счёт земельной доли. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. В договоре необходимо предусмотреть, кто в период аренды принимает на себя выплату земельного налога, а также четко определить включаются ли эти платежи в счёт арендной платы. Немаловажно, чтобы в договоре была предусмотрена ответственность арендатора за неуплату арендной платы в установленные договором сроки, например, в форме неустойки. В договоре должны быть чётко отражены права и обязанности как арендатора, так и арендодателя. Договор составляется в 3-х экземплярах. Один из них находится у арендатора, другой - у арендодателя, а третий - в соответствующем учреждении, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подписанный сторонами договор необходимо зарегистрировать в соответствии с требованиями Закона РФ "0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г. №122-Ф3.

Третья группа насчитывает 90 человек. К данной группе относятся лица, желающие получить земельные участки в счет своих земельных долей для организации крестьянских фермерских хозяйств:

Ведомость определения площади пашни, передаваемой 3 группе

Ведомость определения площади сенокосов, передаваемой 3 группе

Ведомость определения площади пастбищ передаваемых 3 группе

КФХ - самостоятельный хозяйствующий субъект, представленный отдельным гражданином, семьей или группой лиц, осуществляющими производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и находящихся у них, в т.ч. на праве аренды, пожизненного наследуемого владения или в собственности земельных участков. КФХ представляет форму свободного предпринимательства, осуществляемого на принципах экономической выгоды. Членами КФХ. считаются трудоспособные члены семьи и другие граждане, совместно ведущие хозяйство. Право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства. В соответствии со статьей 4 Федерального закона №74-ФЗ граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение. Соглашение о создании фермерского хозяйства подписывается всеми членами фермерского хозяйства.

К четвертой группе относятся лица, получившие свидетельства о праве собственности на землю, но умершие и наследники которых не объявились - невостребованные земельные доли. К четвертой группе относятся 20 человек:

Ведомость определения площади пашни, передаваемой 4 группе

Ведомость определения площади сенокосов, передаваемой 4 группе

Ведомость определения площади пастбищ передаваемых 4 группе

Невостребованная земельная доля - доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, собственник которой не распоряжался ею в течение трех и более лет подряд, с момента приобретения права собственности на такую земельную долю.

Размещено на Allbest.ru