Гражданское право

? Поскольку права на чужие вещи создают ограничение права собственности, по содержанию они являются более узкими, чем право собственности. Вещная природа jura in re aliena проявляется также в том, что между субъектом и объектом данного права не стоит ни один иной субъект. Вещное право устанавливает непосредственную связь субъекта права с объектом. В силу вещного права управомоченное лицо получает возможность осуществлять определенные активные действия в отношении вещи без посредства других лиц и без необходимости осуществления ими каких-либо активных действий. Интерес управомоченного лица в данном случае удовлетворяется не чужими, а собственными активными действиями субъекта права по использованию чужого имущества по своему усмотрению и в своем интересе. На всех третьих лицах, включая собственника, лежит пассивная обязанность не препятствовать осуществлению такого права. Следовательно, ограниченные вещные права подчиняют вещь господству управомоченного лица в ограниченных пределах.

Таким образом, вещные права закрепляют принадлежность материальных благ субъектам гражданского права, т.е. статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом. Этим они также отличаются от обязательственных прав, оформляющих динамику имущественных отношений, т.е. переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений от одних участников (субъектов) к другим. Специфические признаки ограниченных вещных прав: 1) производность от права собственности; 2) пользование чужой вещью в своем интересе как цель и основа содержания вещного права; 3) возможность непосредственного, но ограниченного, по сравнению с правом собственности, воздействия на чужую вещь без участия других лиц (так называемое ограниченное господство управомоченного лица над вещью).

Ограниченное вещное право - это вещное право на чужую вещь, производное от права собственности на эту вещь и закрепляющее возможность пользования ею в установленных законом пределах в своем интересе без посредства собственника или иных лиц.

Исходя из принципа публичности абсолютных прав действующее гражданское законодательство устанавливает закрытый перечень ограниченных вещных прав (numerus clausus). Это означает, что виды вещных прав определяются только федеральным законом и не могут быть установлены актами индивидуального регулирования (п. 1 ст. 216 ГК). При этом перечень ограниченных вещных прав, перечисленных в п. 1 ст. 216 ГК, не является исчерпывающим. Иные виды прав на чужие вещи упоминаются как в других положениях ГК (например, ст. 292 ГК), так и в других законах (ЖК, ЗК и т.д.).

Виды ограниченных вещных прав:

? право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

? право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

? право безвозмездного срочного пользования земельным участком;

? право пользования участком недр на условиях соглашения о разделе продукции;

? сервитут;

? право хозяйственного ведения имуществом;

? право оперативного управления имуществом;

? право учреждения на самостоятельное распоряжение доходами, полученными от не запрещенной учредительными документами коммерческой деятельности, а также имуществом, приобретенным на эти доходы;

? право члена семьи собственника жилого помещения (иногда относят к личному сервитуту);

? право пользования жилым помещением по завещательному отказу (легат) (иногда относят к личному сервитуту);

? право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (иногда относят к личному сервитуту);

? право пользования участком лесного фонда;

? право аренды, в том числе право нанимателя жилого помещения (спорная позиция);

? право безвозмездного пользования вещью (спорная позиция);

? право лиц, совместно проживающих с нанимателем;

? право члена кооператива на квартиру до ее выкупа;

? право залога, с включением правомочия пользования (спорная позиция).

Не могут быть вещными правами, так как не соединены с правомочием пользования: преимущественное право покупки, право требования рентных платежей, право субъекта удержания, хранителя, перевозчика, право лица, в интересах которого был заключен договор страхования. Не могут быть вещными правами, так как соединены с пользованием не в своем интересе: право подрядчика на материалы, переданные от заказчика; право доверительного управляющего.

По мнению некоторых учёных, арендатор после передачи ему вещи является субъектом вещного права (однако большинство относят его к обязательственным). В этом случае пользование вещью, как, впрочем, и владение, осуществляется независимо от всех третьих лиц, включая собственника, и без их помощи; обязанность этих лиц по отношению к арендатору состоит только в воздержании от действий, могущих ему помешать. Между арендодателем и арендатором продолжает существовать и обязательственное правоотношение (по поводу ремонта вещи, уплаты арендной платы), но оно не колеблет приобретенного после передачи вещи вещно-правового титула на пользование вещью в своем интересе. Кроме этого, право аренды наделяется свойством следования за вещью, а также вещно-правовой защитой при наличии у арендатора правомочия владения наряду с пользованием (ст. 305, п. 1 ст. 617 ГК).

Особенность ограниченного вещного права по сравнению с обязательственным состоит в большей "прочности" первого. В известной степени является прочным и право аренды в силу наделения его свойством следования за вещью, а также вещно-правовой защитой при наличии у арендатора правомочия владения наряду с пользованием (ст. 305, п. 1 ст. 617 ГК). Вместе с тем большая стабильность вещного права находит выражение и в других аспектах, помимо свойства следования и абсолютной защиты. Установление и объем права арендатора предопределяется волей сторон договора аренды. Существование же вещного права и его содержание находится в меньшей зависимости от воли собственника.

Для установления ограниченного вещного права, как правило, безразлично волеизъявление пассивных субъектов вещного правоотношения, в том числе собственника. Для возникновения обязательственного права, включая право аренды, помимо согласия управомоченного лица требуется волеизъявление обязанного лица. В силу того что вещным правам корреспондирует обязанность всех третьих лиц его соблюдать, содержание таких прав должно быть публичным. Субъекты гражданского оборота не могут по своему усмотрению создавать вещные права. Виды вещных прав и их содержание определяются законом. Кроме того, пользование на основании вещного права преимущественно осуществляется бессрочно, тогда как право аренды всегда носит срочный характер.

Таким образом, заимствование при правовом регулировании обязательственных прав пользования чужим имуществом конструкций из вещного права (владельческая защита, свойство следования) само по себе не дает основания для квалификации этих прав как вещных. Вещные права сохраняют свою специфику, которая проявляется, в частности, в основаниях их возникновения и прекращения, особенностях определения их содержания, которые будут рассмотрены далее.

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Традиционным является деление сервитутов на:

? вещные (предиальные) - вещные сервитуты (servitutes praedurum) устанавливаются в отношении одного объекта недвижимого имущества с целью обеспечения пользования другим объектом недвижимости;

? личные (персональные) - личные сервитуты (servitutes personarum) предоставляются с целью обеспечения пользования недвижимым имуществом конкретным лицом.

Иными словами, объект предиального сервитута служит другой вещи, а личного - определенному лицу. Примером вещного сервитута может служить земельный сервитут (ст. 274 ГК; п. 1 ст. 23 ЗК). Земельный сервитут характеризуется наличием двух участков, один из которых является господствующим (praedium dominans), а другой - обремененным (praedium serviens). Сервитут устанавливается для предоставления возможности пользования господствующим земельным участком, если такая возможность не может быть обеспечена без установления сервитута, например для проезда, прохода к господствующему участку, его мелиорации и т.п. (п. 1 ст. 274 ГК; п. 1 ст. 23 ЗК). К личным сервитутам относятся права пользования жилым помещением членами семьи собственника, отказополучателем и получателем ренты (ст. 292 ГК; ст. 31, 33-34 ЖК).

Объектом предиального сервитута могут выступать не только земельные участки, но и любое иное недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с земельным участком, в частности здания, помещения в них, сооружения и т.д. (ст. 277 ГК). Например, такой сервитут может быть установлен в отношении какого-либо помещения в здании для размещения систем связи, водоснабжения, теплоснабжения и т.п. Кроме этого, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут может возникать в отношении как всего объекта недвижимости в целом, так и его части (п. 1 ст. 27 Закона о государственной регистрации).

Применительно к земельным сервитутам субъектом сервитута (сервитуарием) может быть не только собственник, но и обладатель права постоянного бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения на земельный участок (п. 4 ст. 274 ГК).

Содержание сервитута. Его составляет возможность ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Правомочие пользования сервитуария ограничено строго определенной целью, например, проход или проезд через соседний земельный участок, прокладка трубопровода и т.п. При этом на собственника "служебного" объекта недвижимости возлагается обязанность не препятствовать осуществлению разрешенного сервитуарию пользования.

Сервитут, по общему правилу, носит возмездный характер (п. 5 ст. 274 ГК). Сервитут может быть срочным и постоянным (бессрочным) (п. 4 ст. 23 ЗК).

В силу того, что законодатель предусматривает возможность возникновения сервитута на основании двустороннего соглашения в литературе делается вывод, что содержание сервитута устанавливается произвольно. Однако это не совсем так. Закон существенно ограничивает свободу усмотрения при определении объема права сервитуария. Допустим, стороны не вправе своим соглашением расширить объем правомочий сервитуария и, например, наделить его правом распоряжения имуществом. Автономность воли сторон при установлении сервитута сводится в основном к определению конкретной цели пользования чужим объектом недвижимости и размера вознаграждения, подлежащего уплате за это. Такие характеристики сервитута, как объект и срок действия, предопределяются не столько усмотрением сторон, сколько целью, для достижения которой устанавливается сервитут. Данный вывод подтверждается правилом о том, что собственник обременяемого имущества вправе требовать прекращения сервитута в одностороннем порядке при отпадении или достижении цели его установления (п. 1 ст. 276 ГК).

Особенность сервитута по сравнению с другими вещными правами состоит в том, что поскольку сервитут не предоставляет титула владения, права сервитуария не пользуются вещно-правовой защитой, и положения ст. 305 ГК на него не распространяются, если иное прямо не предусмотрено законом. Вместе с тем сервитуту присуще свойство следования за его объектом (п. 1 ст. 275 ГК).

Установление и прекращение сервитута. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК сервитут может устанавливаться для нужд собственника недвижимого имущества при условии, что эти нужды не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом пользование, предоставляемое сервитутом, должно быть наименее обременительным для собственника "служебной" вещи с тем, чтобы собственник сохранил возможность осуществления пользования, владения и распоряжения таким имуществом (п. 2 ст. 274 ГК; п. 5 ст. 23 ЗК). Если установление сервитута приводит к невозможности использования имущества по назначению, собственник вправе требовать его прекращения через суд (п. 2 ст. 276 ГК).

В связи с этим от сервитута как вещного права следует отличать законные ограничения права собственности, которые законодатель в отдельных случаях неудачно называет "публичными сервитутами" (п. 2 ст. 23 ЗК). К числу таких публичных сервитутов следует отнести законные ограничения пользования земельным участком, устанавливаемые на основании общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК), ограничения, устанавливаемые в отношении лесных участков, водных объектов общего пользования и т.п. (п. 2 ст. 23 ЗК; ст. 262 ГК; ст. 6 Водного кодекса; ст. 9, п. 3 ст. 44, п. 2 ст. 45 Лесного кодекса; подп. 8 п. 5 ст. 43, подп. 2 п. 2 ст. 44, п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса; п. 4 ст. 13 ФЗ от 19 июля 1998 г. "О гидрометеорологической службе" (с изм. и доп.), ст. 10 ФЗ от 7 июля 2003 г. "О связи" (с изм. и доп.)). Указанные ограничения не являются субъективными гражданскими правами, поскольку не имеют конкретных управомоченных лиц и устанавливаются в общественных интересах, а не в интересах отдельных субъектов.

Сервитут, как и иные права на недвижимое имущество, устанавливается с момента государственной регистрации его возникновения (п. 1 ст. 131 ГК; п. 1 ст. 25 ЗК). Основанием для такой регистрации, по общему правилу, служит соглашение между лицом, требующим его установления, и собственником обременяемого объекта недвижимости. Правовой целью данного соглашения является установление абсолютного вещного права, а не обязанности по совершению каких-либо активных действий в пользу управомоченного лица. Следовательно, такое соглашение не порождает гражданско-правовых обязательств с положительным содержанием и должно рассматриваться не как обязательственный договор, а как распорядительная сделка или "вещный договор". Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме. Существенными условиями данного соглашения следует считать предмет и цену.

Вместе с тем, если соглашение об установлении сервитута не достигнуто, заинтересованное лицо вправе требовать установления сервитута в судебном порядке. В этом случае основанием для государственной регистрации сервитута является судебное решение. Таким образом, сервитут, в конечном счете, может быть установлен независимо, а возможно, и против воли собственника. В особом порядке возникновения сервитута проявляется специфика правового режима этого вещного права, позволяющая отграничить указанное право от обязательственных прав по возмездному использованию чужого имущества (права аренды и т.д.).

Специфическим основанием прекращения сервитута является прекращение его по заявлению собственника при отпадении оснований, по которым он был установлен, а также вследствие невозможности собственника использовать имущество по назначению в связи с установлением сервитута (ст. 276 ГК). Прекращение сервитута, как и его возникновение, приурочено к моменту государственной регистрации его прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права пользования жилыми помещениями. Действующий ЖК разрешил спор о правовой природе вещных прав на чужие жилые помещения члена семьи собственника, отказополучателя и получателя ренты. Ранее эти права признавались вещными только в доктрине. В зависимости от оснований возникновения ЖК выделяет права пользования жилым помещением: во-первых, в силу факта проживания совместно с собственником в качестве члена его семьи; во-вторых, на основании завещательного отказа (легата); в-третьих, в силу договора пожизненного содержания с иждивением.

Объектом указанных прав выступает жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), т.е. жилой дом (его часть), квартира (ее часть) или комната (ст. 15, 16 ЖК).

Права пользования чужим жилым помещением носят строго личный характер и потому непередаваемы и неотчуждаемы иным образом. Субъектом указанных прав соответственно могут выступать следующие физические лица: проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Таким образом, для вселения таких лиц в качестве членов семьи требуется согласие собственника. Очевидно, что для такого вселения необходимо согласие и вселяемого лица. Соответственно, вселение в качестве члена семьи осуществляется на основании соглашения вселяемого лица с собственником. В законодательстве не установлено, в какой форме должно быть совершено такое соглашение. Ввиду того что право лица, вселенного в качестве члена семьи, подлежит государственной регистрации, как и другие права на жилые помещения, логичным было бы установить в законодательстве требование о совершении такого соглашения в простой письменной форме (п. 1 ст. 31 ГК, п. 18 ЖК).

Содержание вещных прав на жилые помещения. Указанные вещные права сходны по содержанию и предоставляют правообладателям возможность пользования жилым помещением для проживания в нем. Правомочие пользования субъектов указанных прав ограничено целью проживания и в рамках использования жилого помещения с указанной целью сходно по объему с соответствующим правомочием собственника (п. 1 ст. 292 ГК; п. 2 ст. 31, п. 1 ст. 33, ст. 34 ЖК). Следует тем не менее признать, что в целом правомочие пользования собственника шире по содержанию, чем содержание указанных вещных прав, поскольку собственник вправе использовать жилое помещение не только с целью проживания, но также для осуществления профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК). Обладатели названных прав не вправе распоряжаться жилым помещением каким-либо образом, в том числе путем вселения в него третьих лиц.

Дееспособные обладатели указанных вещных прав несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим из пользования жилым помещением (в частности, по оплате коммунальных услуг и по содержанию жилого помещения), если иное не установлено соглашением с собственником (ч. 2 п. 1 ст. 292 ГК; п. 3 ст. 31, п. 2 ст. 33, ст. 34 ЖК).

Изложенные особенности содержания прав проживания в жилых помещениях свидетельствуют о том, что эти права по своей правовой природе относятся к ограниченным правам пользования чужим имуществом, т.е. к личным сервитутам (некоторые считают их самостоятельными ограниченными вещными правами). Эти права имеют аналог в римском праве в виде habitatio - права пользования строением (его частью) с целью проживания.

Указанные права на жилые помещения всегда являются срочными независимо от того, предоставляются они на срок жизни правообладателя или на иной срок, и прекращаются со смертью субъекта права или с истечением срока, на который они были установлены, в зависимости от того, какое событие произойдет ранее. При этом право пользования члена семьи собственника является пожизненным, и законом не предусмотрена возможность его установления на более короткий срок, что не исключает возможности отказа правообладателя от этого права в любой момент по собственному усмотрению.

В отличие от прав пользования в силу завещательного отказа (легата) и договора пожизненного содержания с иждивением, право пользования члена семьи собственника не обладает свойством следования (п. 2 ст. 292, п. 1 ст. 586, абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК; п. 4 ст. 31, ст. 34 ЖК).

Из систематического толкования норм действующего законодательства вытекает, что вещные права на жилые помещения не пользуются вещно-правовой защитой, поскольку не предоставляют титула владения (п. 4 ст. 218, ст. 305 ГК). Исключение предусмотрено только в отношении права лица, проживающего в жилом помещении в качестве члена семьи собственника. Это право в силу прямого указания закона наделяется владельческой защитой, в том числе и от собственника (п. 3 ст. 292 ГК).

Возникновение и прекращение вещных прав на жилые помещения. Вещные права на жилые помещения, как на любое другое недвижимое имущество, возникают и прекращаются с момента государственной регистрации соответствующего факта в предусмотренном законом порядке (ст. 18, п. 3 ст. 33, ст. 34 ЖК).

Завещательный отказ устанавливается завещанием или отдельным распоряжением об установлении легата, которое рассматривается как часть завещания (п. 1 ст. 1137 ГК). Право пользования в силу завещательного отказа возникает в силу исполнения наследником обязательства, которое возникает в результате открытия наследства и принятия его наследником, обремененным легатом. Право требования о предоставлении права пользования по завещательному отказу неотчуждаемо и может быть предъявлено легатарием наследнику в течение трех лет со дня открытия наследства. Данный срок является преклюзивным и прекращает право легатария, если оно не было осуществлено до его истечения. Однако, если легатарию подназначен в завещании другой отказополучатель, последний вправе реализовать свое право требования в течение следующих трех лет после истечения срока права требования первого отказополучателя (п. 4 ст. 1137 ГК).

Право пользования жилым помещением члена семьи собственника, помимо общих оснований, прекращается также при прекращении семейных отношений, если иное не установлено соглашением с собственником (п. 4 ст. 31 ЖК). Основанием для прекращения семейных отношений между супругами может служить расторжение брака либо признание его недействительным. Прекращение семейных отношений между родителями и детьми может иметь место в результате усыновления или лишения родительских прав. При наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что бывший собственник не может обеспечить себя другим жилым помещением, по решению суда за ним может быть сохранено право пользования жилым помещением, в котором он проживал. В частности, право проживания бывшего члена семьи может быть временно сохранено за ним в случае, если у него нет другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования жилым помещением по договору найма и нет достаточных денежных средств для приобретения или получения в наем иного жилого помещения. Право пользования жилым помещением бывшего члена семьи по объему и основаниям прекращения сходно с правом члена семьи собственника. Но дополнительными основаниями его прекращения являются истечение срока, на который оно было установлено, и отпадение обстоятельств, которые не позволяли пользователю найти иное место для проживания (п. 4 ст. 31 ЖК). Правило о прекращении права пользования при прекращении семейных отношений не применяется к бывшим членам семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Помимо названных, дополнительными основаниями прекращения права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника также являются использование этого жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению, а также невыполнение требования собственника о необходимости устранить нарушения (ст. 35 ЖК). По тем же основаниям может быть прекращено в судебном порядке и право пользования легатария.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (п. 1 ст. 35 ЖК).

Право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Помимо земельных сервитутов, действующее законодательство выделяет и другие вещные права на землю. К ним относятся право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования.

Основными источниками правового регулирования указанных прав выступает ЗК и гл.17 ГК.

Объектом указанных прав, по общему правилу, могут быть только земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Субъекты. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Государственным академиям наук, созданным такими академиями наук и (или) подведомственным им учреждениям земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Юридические лица, за исключением указанных выше, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами ст. 36. С 01.01.13 г. КоАП РФ будет дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

Граждане могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности без ограничения срока.

Граждане, обладающие садовыми, огородными или дачными земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ.

Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается.

Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015.

Переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.

Не допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, государственным или муниципальным учреждениям, учреждениям, созданным государственными академиями наук и (или) подведомственным им, на иных правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования.

Право пожизненно наследуемого владения, как вытекает из его названия, может принадлежать только физическим лицам.

Содержание вещных прав на землю. Содержание указанных прав совпадает и включает правомочия по пользованию и владению земельным участком (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК). В рамках осуществления правомочия пользования земельным участком правообладатели, в частности, вправе: а) использовать имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры; б) возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием; в) проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты. Обладатели указанных прав приобретают право собственности на доходы, плоды и продукцию от использования земельного участка, в частности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации (ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК). Как отмечалось ранее, в содержание указанных прав входит правомочие по возведению на земельном участке объектов недвижимости (право застройки). При этом в случае возведения такого объекта обладателем одного из указанных вещных прав именно он, а не публичный собственник земельного участка, приобретает право собственности на постройку (ст. 266, 269 ГК).

ЗК лишил рассматриваемые вещные права правомочия распоряжения земельным участком (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК). Поэтому субъекты указанных прав более не вправе передавать земельные участки в аренду и в безвозмездное срочное пользование. Исключение составляет возможность передачи по наследству права пожизненно наследуемого владения, а также возможность выкупа земельного участка в собственность (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК).

Возникновение вещных прав на землю. Возникновение и прекращение указанных прав подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 31 ГК; п. 1 ст. 25 ЗК). Основанием возникновения права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования служит административный акт государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять соответствующие земельные участки (ст. 29 ЗК).

Безвозмездное срочное пользование. Данный вид прав на землю отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется всегда бесплатно, а от постоянного (бессрочного) пользования землей - временным характером отношений.

При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются на срок, установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), договором (для участков из земель, находящихся в частной собственности), или на период трудовых отношений (служебные наделы).

Порядок заключения и исполнения договора безвозмездного пользования регулируется ст. 689--701 ГК РФ, по отношению к нему применяются также некоторые правила о договоре аренды, во многом сходном с рассматриваемым договором.

По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать другой стороне земельный участок в пользование бесплатно на определенный срок (или без указания конкретного срока), а другая сторона обязуется использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями договора и вернуть его собственнику в надлежащем состоянии. Договор подлежит государственной регистрации. Если он заключен без указания срока, каждая сторона вправе во всякое время отказаться от договора, известив об этом другую сторону за один месяц (если договором не предусмотрен иной срок извещения). Землепользователь же вправе во всякое время отказаться и от договора, заключенного с указанием срока (если этим договором не предусмотрено иное), также предупредив собственника за один месяц.

Договор безвозмездного пользования земельным участком прекращается в случае смерти гражданина-землепользователя или ликвидации юридического лица-землепользователя, если иное не предусмотрено договором. В случае же смерти собственника земельного участка или реорганизации юридического лица-собственника, предоставившего земельный участок, их права и обязанности по рассматриваемому договору переходят к наследнику (правопреемнику), также к новому собственнику переходят права и обязанности по договору безвозмездного пользования в случае отчуждения земельного участка.

Право предоставления служебных земельных наделов имеют организации только определенных отраслей экономики (транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков). Категории работников таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, и условия их предоставления устанавливаются законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Например, законом Томской области от 23.09.02 № 334 “О предоставлении и изъятии земельных участков в томской области” установлены дополнительные требования при условии проживания работников указанных организаций в сельских населенных пунктах, поселках городского типа, городах районного значения.

Служебные наделы предоставляются на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

В соответствии с Постановлением совета министров 20.03.65 №369 “О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных объектов железнодорожного транспорта, автомобильных дорог и речного флота”. В нем определены размеры служебных наделов, пахотной земли и сенокоса, предоставляемых на одну семью и категории работников, которым предоставляются такие наделы.

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки (ст. 24 ЗК РФ):

? из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ, юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, на срок не более чем один год (государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления);

? из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц - иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

? из земель организаций гражданам в виде служебного надела;

? из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям в соответствии с п. 3 ст. 30 (на срок строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного значения) и п. 1 ст. 36 (религиозным организациям, имеющим в соответствии с ФЗ на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями) ЗК РФ;

? из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с ФЗ о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости;

? из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных ФЗ;

? из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в предусмотренных ЛК РФ случаях.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительному кооперативу, который создан в целях обеспечения жилыми помещениями граждан из числа работников государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, государственных и муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, государственных и муниципальных учреждений культуры, для строительства многоквартирных домов, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, и строительства объектов инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков.

Право хозяйственного ведения и оперативного управления. Право хозяйственного ведения может принадлежать только государственным (муниципальным) и унитарным предприятиям, тогда как право оперативного управления закрепляется за государственными казенными предприятиями и учреждениями.

Объектом указанных прав могут выступать не только недвижимое имущество, но и любые другие вещи, необходимые для деятельности субъектов этих прав, за исключением земельных участков. Пользование предприятиями и учреждениями земельными участками осуществляется на основании иного вещного права - права постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК). В хозяйственное ведение и оперативное управление предприятий, а также в оперативное управление публичных (бюджетных и автономных) учреждений может быть передано только государственное или муниципальное имущество. Вместе с тем законодатель выделяет случай, когда в оперативное управление передается имущество частного собственника. Речь идет о создании частных учреждений. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, закрепленного за предприятием и учреждением, а также имущество, приобретенное ими по иным основаниям, помимо решения собственника о закреплении такого имущества, поступают соответственно в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятий и учреждений (п. 2 ст. 299 ГК). Состав имущества, закрепляемого за предприятием, определяется при его учреждении в порядке, установленном собственником.

Правовой режим имущества унитарных предприятий. Предприятия любого уровня могут создаваться собственником на праве хозяйственного ведения (ст. 114 ГК) или на праве оперативного управления (казенные предприятия ст. 115 ГК).

Правосубъектность предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения, отличается от правосубъектности казенных предприятий.

Ограничения, которые установлены в отношении сделок предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения, сводятся к следующему:

* Распорядительные сделки предприятия не должны лишать его возможности осуществления уставных функций (иначе сделка ничтожна - п. 3 ст. 18 Закона об УП);

* Отдельные сделки предприятия (с недвижимостью, с некоторыми предусмотренными в законе видами движимого имущества, в частности, вкладами, долями, акциями; сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества. Уставом государственного или муниципального предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер иных сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия (п. 2 ст. 295 ГК; абз. 2 п. 2 ст. 6, п. 2, 4 ст. 18 Закона об УП).

Напротив, казенные предприятия могут отчуждать или иным способом распоряжаться любым принадлежащим ему имуществом только с согласия собственника (уполномоченного государственного органа или органа МСУ). Уставом казенного предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер иных сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. Казенное предприятие вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе с согласия собственника такого имущества, только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия. Деятельность казенного предприятия осуществляется в соответствии со сметой доходов и расходов, утверждаемой собственником имущества казенного предприятия (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК; п. 2 ст. 9, абз. 1-4 п. 1, п. 2 ст. 19 Закона об УП).

Казенное предприятие самостоятельно реализует произведенную им продукцию (работы, услуги), если иное не установлено ФЗ или иными нормативными правовыми актами РФ (абз. 2 п. 1 ст. 297 ГК; абз. 5 п. 1 ст. 19 Закона об УП). Но учитывая, что производственная сфера таких предприятий часто представлена и одновременно ограничена продукцией, обеспечивающей безопасность государства, а также продукцией, изъятой из оборота или ограниченной в обороте, их самостоятельность даже на таком небольшом участке, как произведенная продукция, или исключена вообще, или практически сводится на нет.

Перечень прав собственника имущества предприятия, основанных на праве хозяйственного ведения, определяется п. 1 ст. 295 ГК и другими законами. Собственник (уполномоченный орган) не вправе изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении предприятия, а соответствующие акты государственных органов (органов МСУ) по требованию предприятия должны признаваться недействительными (Постановление Пленумов ВС и ВАС 6/8).

Напротив, собственник имущества казенного предприятия вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им казенным предприятием либо приобретенное казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению (п. 2 ст. 296 ГК, п. 2 ст. 20 Закона об УП).

Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Последнее обязано ежегодно перечислять в соответствующий бюджет часть прибыли в порядке, размерах и сроки, устанавливаемые Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 10.04.2002 N 228 (ред. от 20.06.2011) "О мерах по повышению эффективности использования федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий" (вместе с "Правилами разработки и утверждения программ деятельности и определения подлежащей перечислению в федеральный бюджет части прибыли федеральных государственных унитарных предприятий"), уполномоченными органами государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления (абз. 2 п. 1 ст. 295 ГК; п. 1 и 2 ст. 17 Закона об УП). Устав предприятия должен содержать сведения о направлениях использования полученной прибыли (п. 4 ст. 9 Закона об УП).

В казенных предприятиях внимание представителей собственника не ограничивается рамками подлежащей уплате прибыли: они определяют весь порядок распределения доходов казенного предприятия и фиксируют эти сведения в его уставе, имеют право утверждать смету доходов и расходов, т.е. они больше влияют на хозрасчетный результат и вмешиваются в судьбу предприятия.

РФ, субъект РФ, муниципальное образование не несут ответственность по обязательствам государственного или муниципального предприятия, за исключением случаев, если несостоятельность (банкротство) такого предприятия вызвана собственником его имущества. В указанных случаях на собственника при недостаточности имущества государственного или муниципального предприятия может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам.

РФ, субъекты РФ или муниципальные образования несут субсидиарную ответственность по обязательствам своих казенных предприятий при недостаточности их имущества. Соответственно они не могут быть признаны банкротами (п. 1 ст. 65 ГК). Так же в случае преобразования казенного предприятия в предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, собственник имущества в течение 6 месяцев несет субсидиарную ответственность по обязательствам, перешедшим к правопреемнику (абз. 2 п. 5 ст. 29 Закона об УП).

20. Способы обеспечения исполнения обязательств

В п. 1 ст. 329 ГК перечислены следующие способы обеспечения: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия и задаток. Этот перечень не носит исчерпывающего характера. Исполнение обязательства может обеспечиваться и другими способами.

В качестве примеров способов обеспечения, не упомянутых в п. 1 ст. 329 ГК, можно назвать обеспечительную передачу вещи в собственность, при которой кредитору для обеспечения его требования передается право собственности на вещь, и обеспечительную уступку требования, при которой должник в целях обеспечения лежащего на нем обязательства уступает кредитору свое требование к третьему лицу (абз. 2 п. 1 ст. 824 ГК). И в том и в другом случае допущенная должником неисправность управомочивает приобретателя права на реализацию переданной ему вещи или требование и удержание вырученной суммы в качестве удовлетворения. При превышении этой суммой размера обеспеченного обязательства излишек должен выдаваться отчуждателю права. Если обеспеченное обязательство исполняется надлежащим образом, то получивший обеспечение обязан возвратить право своему контрагенту по обеспечительной сделке.

К не упомянутым в п. 1 ст. 329 ГК способам обеспечения относится также передача проданной вещи с оговоркой о сохранении права собственности за продавцом до оплаты вещи покупателем (отлагательно-обусловленная традиция) (абз. 1 ст. 491 ГК). Обеспечительный характер такой передачи заключается в том, что, сохраняя за собой право собственности на переданную вещь, отчуждатель побуждает покупателя к надлежащему исполнению обязательства по уплате покупной цены.

Обеспечение устанавливается:

? по соглашению между участниками обеспечиваемого обязательства или между кредитором по этому обязательству и третьим лицом. При этом согласно п. 2 ст. 329 ГК недействительность соглашения о неустойке (п. 1 ст. 330 ГК), договора о залоге (п. 3 ст. 334 ГК), договора поручительства (абз. 1 ст. 361 ГК), договора банковской гарантии (ст. 368 ГК) и соглашения о задатке (п. 2 ст. 380 ГК) не влечет недействительности сделки, из которой возникло обеспечиваемое обязательство;

? в некоторых случаях обеспечительные права возникают в силу прямого указания закона. Так, абз. 2 ст. 532 ГК предписывает, что заказчик по договору поставки товаров для государственных нужд признается поручителем по обязательству покупателя оплатить товары.

Различают личные и вещные (реальные) способы обеспечения исполнения обязательств. Личные способы характеризуются тем, что они либо порождают дополнительную обязанность у основного должника (например, обязанность к уплате неустойки), либо помимо него обязывают перед кредитором третье лицо (например, поручителя или гаранта), и, следовательно, предоставляют кредитору возможность получить удовлетворение из всего имущества основного должника или третьего лица. При вещных (реальных) обеспечительных мерах мы имеем дело с выделением определенного имущества, из стоимости которого кредитор может получить удовлетворение в случае неисправности основного должника. К ним, в частности, относятся залог, удержание, задаток и обеспечительная передача вещи в собственность.

Возникающие при обеспечении исполнения обязательств обеспечительные права носят акцессорный характер. Акцессорность этих прав означает, что они не могут возникнуть, если основное обязательство не возникло; что они не могут существовать, если основное обязательство не существует; и что они прекращаются, если основное обязательство прекратилось. Что касается вопроса, предполагает ли акцессорность обеспечительного права совпадение в одном лице управомоченного по этому праву и кредитора по основному требованию, то он должен решаться по-разному для разных видов обеспечений.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Обеспечительное действие неустойки заключается в том, что обязанность к уплате неустойки побуждает должника к надлежащему исполнению обязательства. При его неисполнении должником неустойка утрачивает свой обеспечительный характер, а возникшее обязательство по ее уплате фигурирует в качестве средства защиты интересов потерпевшего кредитора.

Виды неустойки. В зависимости от способа начисления неустойки различают штраф и пеню (п. 1 ст. 330 ГК). Штраф начисляется однократно, а пеня - за определенный период времени (за час, день, месяц и т.д.). Типичным основанием начисления пени выступает просрочка исполнения основного обязательства. Штрафы устанавливаются на случай иных нарушений (например, за неподачу перевозчиком рефрижераторных вагонов с него взыскивается штраф в размере 0,2 минимального размера оплаты труда за каждую непогруженную тонну груза - абз. 10 ст. 94 Устава железнодорожного транспорта).

И штраф, и пеня могут исчисляться в твердой (например, штраф в размере 5 000 руб.) или пропорциональной сумме (например, пеня в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности). Наименование неустойки в законе или договоре иногда не совпадает с ее видовой принадлежностью. Так, в ст. 101 УЖТ неустойка за задержку универсального железнодорожного контейнера именуется штрафом, хотя в действительности она является пеней, так как ее начисление производится за каждый час задержки.

Помимо штрафа и пени различают неустойки в зависимости от:

? основания установления - договорную (добровольную) и законную (нормативную) неустойку (ст. 331, 332 ГК). Договорная неустойка устанавливается соглашением сторон, а законная - федеральным законом. Установленный размер законной неустойки может быть по соглашению сторон увеличен, если закон этого не запрещает (п. 2 ст. 332 ГК). Соглашение об уменьшении размера законной неустойки ничтожно;