Договор ипотеки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Южно-Уральский государственный университет»

(национальный исследовательский университет)

Факультет «Реклама и связи с общественностью»

Кафедра «Маркетинговые коммуникации»

Тема: Договор ипотеки

Работу подготовила

Студентка группы ЭТТ-312

Челябинск, 2015



СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Основания и момент возникновения ипотеки

2. Предмет ипотеки

2.1 Ипотека здания или сооружения

2.2 Ипотека земельного участка

2.3 Ипотека права постоянного землевладения и ипотека права застройки

2.4 Ипотека помещения

3. Условия договора ипотеки

4. Предшествующая и последующие ипотеки, старшинство ипотек

5. Взыскание на предмет ипотеки

5.1 Судебный порядок

5.2 Внесудебный порядок

6. Прекращение обязательств



ВВЕДЕНИЕ

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования - кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой - то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.



1. ОСНОВАНИЯ И МОМЕНТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ИПОТЕКИ

договор ипотека взыскание

1. Ипотека возникает на основании договора или закона

Договор ипотеки должен быть заключен в нотариальной форме, за исключением случая, предусмотренного абзацем вторым статьи 303.1 настоящего Кодекса.

Ипотека возникает на основании закона, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

2. Ипотека подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации независимо от основания возникновения.

Если зарегистрированная в установленном порядке ипотека обеспечивает обязательство, которое возникнет в будущем, ипотека возникает в момент возникновения этого обязательства.

3. Если права залогодержателя по договору ипотеки удостоверены закладной, в случае несоответствия условий договора ипотеки содержанию закладной преимущественную силу имеет закладная.

Виды ипотеки.

Ипотека может быть установлена на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства (акцессорная ипотека) либо без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога (независимая ипотека).

Независимая ипотека может быть также установлена путем обременения собственником (залогодателем) своей недвижимой вещи, удостоверенного закладной, без указания лица, в пользу которого установлено такое обременение (залогодержателя). В этом случае право ипотеки на соответствующую недвижимую вещь считается возникшим с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о залогодержателе.



2. ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ

1. Предметом ипотеки могут быть недвижимые вещи, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, или доли в праве собственности на такие недвижимые вещи, а также право постоянного землевладения и право застройки.

Предметом ипотеки не могут быть вещи и права, которые возникнут в будущем.

2. Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю, за исключением случаев, предусмотренных законом.

3. К отношениям, связанным с ипотекой права постоянного землевладения и права застройки, применяются предусмотренные настоящей главой правила об ипотеке недвижимых вещей, если иное не вытекает из существа указанных вещных прав.

2.1 Ипотека здания или сооружения

1. Если в момент заключения договора ипотеки здания или сооружения залогодатель является собственником земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой этого земельного участка. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной.

Если ипотека здания или сооружения возникла на основании закона, ипотека распространяется также на принадлежащий залогодателю на праве собственности земельный участок, на котором здание или сооружение находится. Залогодержатель вправе требовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, государственную регистрацию права залога в отношении такого земельного участка.

2. Здание или сооружение может быть заложено без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, если в момент заключения договора ипотеки или возникновения ипотеки на основании закона залогодатель не является собственником земельного участка. Согласие собственника земельного участка на ипотеку такого здания или сооружения не требуется.

Если в последующем залогодатель здания или сооружения приобретет в собственность земельный участок, на котором оно находится, участок считается находящимся в ипотеке по тому же основанию и у того же залогодержателя. Залогодержатель вправе требовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, государственную регистрацию права залога в отношении такого земельного участка.

Если ипотека установлена на здание или сооружение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем залогодателю на праве собственности, то при обращении залогодержателем взыскания на такое здание или сооружение и его реализации к приобретателю переходят права владения и пользования или пользования земельным участком, которые в отношении этого участка имел залогодатель, на тех же условиях.

2.2 Ипотека земельного участка

1. Правила, установленные пунктом 1 статьи 303.5 настоящего Кодекса, соответственно применяются при ипотеке земельного участка в отношении находящихся на нем зданий и сооружений, принадлежащих залогодателю земельного участка.

2. Ипотека земельного участка без ипотеки находящихся на нем зданий и сооружений допускается в случае, когда здания и сооружения не принадлежат залогодателю на праве собственности. Ипотека такого земельного участка не требует согласия собственников находящихся на участке зданий и сооружений.

3. Если в собственность залогодателя земельного участка в последующем поступит возведенное или находящееся на этом участке здание или сооружение, оно считается находящимся в ипотеке по тому же основанию и у того же залогодержателя, которому заложен земельный участок. Залогодержатель вправе требовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, государственную регистрацию права залога в отношении такого здания или сооружения.

2.3 Ипотека права постоянного землевладения и ипотека права застройки

1. Ипотека права постоянного землевладения и ипотека права застройки допускаются без согласия собственника соответствующего земельного участка, за исключением случаев, когда в соответствии с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество распоряжение названными правами допускается с согласия собственника земельного участка.

2. Ипотека права постоянного землевладения и ипотека права застройки допускаются только с одновременной ипотекой зданий и сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих залогодателю на праве собственности. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной.

3. В случае, если здания или сооружения возведены после установления ипотеки права постоянного землевладения или права застройки, ипотека распространяется на указанные здания или сооружения, если иное не установлено законом. Залогодержатель вправе требовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, государственную регистрацию ипотеки указанных зданий или сооружений.

2.4 Ипотека помещения

При ипотеке жилого или нежилого помещения в здании считается заложенной также принадлежащая залогодателю помещения доля в праве собственности на общее имущество здания, включая долю в праве собственности на земельный участок или иные права в отношении такого участка, как существующие, так и те, которые могут быть приобретены в будущем.



3. УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ

Существенными условиями договора ипотеки являются:

· Предмет ипотеки;

· Оценка предмета ипотеки. Оценка предмета ипотеки не является рыночной ценой предмета ипотеки, так как она осуществляется по соглашению сторон;

· Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре ипотеки необходимо указать содержание, объем и сроки исполнения основного обязательства, которое обеспечивает ипотека. Договор ипотеки считается заключенным в том числе, когда вышеназванные условия содержатся в договоре по основному обязательству и в договоре залога имеется отсылка к нему;

· Право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя;

· Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды;

· Другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Дополнительные условия договора ипотеки:

· Условие о том, распространяется ли залог на принадлежности, отделимые и неотделимые плоды предмета залога;

· Замена и восстановление при утрате или повреждении предмета ипотеки;

· Последующая ипотека;

· Обеспечиваемое ипотекой требование;

· Обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и реализация заложенного имущества;

· Обязанность страхования залогодателем предмета залога;

· И другие.



4. ПРЕДШЕСТВУЮЩАЯ И ПОСЛЕДУЮЩИЕ ИПОТЕКИ. СТАРШИНСТВО ИПОТЕК

Старшинство ипотек

1. Старшинство ипотек в отношении заложенной недвижимой вещи определяется очередностью записей о государственной регистрации ипотек.

2. Старшинство ипотек может быть передано залогодержателем другому залогодержателю в пределах суммы, обеспеченной правом залога, старшинство по которому передается, если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов залогодателя, должника по обеспеченному залогом обязательству или других залогодержателей. Передача старшинства подлежит государственной регистрации. Лицо, передавшее старшинство своей ипотеки другому залогодержателю, занимает его положение в ряду залогодержателей в пределах суммы, старшинство по которой передано.

3. При установлении ипотеки залогодатель вправе по соглашению с залогодержателем оговорить возможность и условия установления на ту же недвижимую вещь в будущем в пользу другого лица ипотеки, которая будет обладать старшинством по отношению к уже установленной ипотеке. Предоставление старшинства будущей ипотеке подлежит государственной регистрации с указанием суммы и других условий ипотеки, которой предоставляется старшинство.

Предшествующей и последующей ипотеки.

При использовании перезалога (повторного залога) используются понятия предшествующей и последующей ипотеки. Согласно п. 1 ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

В соответствии с п. 1 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закона об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допустима при определенных условиях, установленных законодательством и договором об ипотеке, заключаемом сторонами. Таким образом, договор о последующей ипотеке может быть заключен при условии, что таковая не запрещена предшествующими договорами об ипотеке этого же имущества. В том случае, если, несмотря на соответствующий запрет в предшествующем договоре, последующий договор об ипотеке заключен, то этот договор может быть признан недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении. Указанная сделка является оспоримой, и единственным субъектом, имеющим право инициировать процедуру ее оспаривания, является залогодержатель по предшествующему договору ипотеки. Указанные правила не применяются в том случае, если сторонами предшествующего и последующего договоров об ипотеке являются одни и те же лица, в виду того, что указанные лица осведомлены обо всех обременениях имущества, выступающего предметом по договорам об ипотеке, и распространение на них указанных правил привело бы к возможности недобросовестного манипулирования залогодержателем своими правами в зависимости от экономической ситуации, в которой он оказался.

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о моменте возникновения ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. В свою очередь, регистрационные записи в ЕГРП совершаются в очередности поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию.

На залогодателя возложена обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих ипотеках на закладываемое недвижимое имущество. Это должно быть сделано до заключения соответствующего договора. В то же время, если залогодатель не выполнил этой обязанности, залогодержатель по последующему договору вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Но залогодержатель вправе предъявить соответствующие исковые требования только тогда, когда отсутствуют доказательства того, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках из данных ЕГРП. В соответствии с п. 5 ст. 43 Закона об ипотеке предусмотрено, что заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.



5. ВЗЫСКАНИЕ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ

5.1 Судебный порядок

Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

- для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

- предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

- предметом ипотеки является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена (ст. 62.1 ФЗ об ипотеке);

- предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

- предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

- предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

- предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;

- сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем три месяца;

- залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции, а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - арбитражными судами. При наличии в договоре, обеспеченном ипотекой, так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон, дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора третейский суд.

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54.1 ФЗ об ипотеке).

Реализация предмета ипотеки при судебном порядке обращения взыскания осуществляется по общему правилу на публичных торгах, за исключением случаев, предусмотренных ФЗ об ипотеке. Порядок проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку ФЗ об ипотеке не установлены иные правила. С согласия залогодателя и залогодержателя, за исключением случаев, предусмотренных ФЗ об ипотеке, суд может установить, что предмет ипотеки подлежит реализации на аукционе в соответствии с правилами ст. 59 ФЗ об ипотеке.

Основное отличие публичных торгов от аукциона заключается в том, что организатором публичных торгов выступает пристав-исполнитель, а организатором аукциона - специализированная организация.

Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки позволяет сторонам договора упростить процесс удовлетворения требований залогодержателя, а с другой стороны, значительно сократить денежные расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на залогодателя, проигравшего в судебном разбирательстве. Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке согласно п. 1 ст. 55 ФЗ об ипотеке допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора, обеспеченного ипотекой. При этом соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующей ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам.

5.2 Внесудебный порядок

При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны должны указать в нем:

1) название заложенного имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, начальную продажную цену или порядок ее определения;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Следует отметить, что соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением (п. 5 ст. 55 ФЗ об ипотеке).

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено федеральным законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве (п. 6 ст. 55 ФЗ об ипотеке).

Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется по общему правилу путем проведения аукциона (ст. 59 ФЗ об ипотеке). Однако в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны могут предусмотреть: реализацию заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) путем продажи с публичных торгов в соответствии с требованиями процессуального законодательства и ст. 56 - 58 ФЗ об ипотеке; приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. При этом в указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок (п. 3 ст. 55 ФЗ об ипотеке).

Вопрос о возможности реализации заложенного недвижимого имущества путем передачи его в собственность залогодержателя обсуждается в науке на протяжении долгого времени. Такой способ реализации заложенного имущества противоречит самому смыслу залоговых отношений. Конструкция залога исходит из того, что залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства приобретает не собственно предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется. В случае же, когда стороны соглашаются на передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя, фактически используется юридическая конструкция отступного, предусмотренного ст. 409 ГК РФ. В этом случае по соглашению о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки залогодержатель удовлетворяет свои требования путем оставления за собой предмета ипотеки, при этом исполнения денежного обязательства не происходит, т.е. залогодержатель прекращает обеспечиваемое ипотекой обязательство, а залогодатель вместо исполнения денежного обязательства передает залогодержателю в собственность предмет ипотеки.

Обращение взыскания на предмет ипотеки как мера ответственности вытекает из сущности самого залогового обязательства, поскольку его целью является удовлетворение имущественных потребностей кредитора при помощи действия, которое обязан совершить должник. Если должник не исполняет соответствующего действия добровольно, то кредитор может правовыми средствами принудить его к этому. Если принудительное исполнение в натуре оказывается невозможным, то кредитор получает эквивалент за счет имущества должника, приняв меры к обращению взыскания на его имущество. Таким образом, сама ипотека выступает в качестве способа обеспечения основного обязательства, в качестве возможной меры ответственности за его неисполнение. В связи с изложенным нельзя не отметить противоположную точку зрения о том, что залог не трансформируется в меру ответственности, так как обращение взыскания на предмет залога не преследует цели дополнительных имущественных потерь для должника.

В юридической литературе под формой (либо мерой) гражданско-правовой ответственности понимается форма выражения тех дополнительных обременений, которые возлагаются на правонарушителя. Профессор Е.А. Суханов дает более развернутое определение, понимая под мерами гражданско-правовой ответственности "предусмотренные законом имущественные меры государственно-принудительного характера, применяемые судом к правонарушителю с целью компенсации имущественных потерь потерпевшего и возлагающие на правонарушителя неблагоприятные имущественные последствия правонарушения".

Профессор Б.И. Пугинский в своем определении конкретизирует меры имущественной ответственности, подразделяя их на: возмещение убытков, неустойку, меры конфискационного характера, отдельные нетипичные меры ответственности, относя к последним уплату процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами.

Следует отметить, что меры могут представлять собой комбинированные средства воздействия, имея несовпадающие функции и вызывающие различный эффект. Именно поэтому ряд средств воздействия может быть отнесен и к мерам превенции, и к мерам ответственности, и к мерам обеспечения исполнения обязательств. В таких случаях "ответственность для правонарушителя есть защита для пострадавшего".

Таким образом, юридическая природа ипотеки как способа обеспечения обязательства настолько многогранна, что она может выступать и в качестве меры гражданско-правовой ответственности, и как средство защиты нарушенных прав.



6. ПРЕКРАЩЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Под прекращением обязательства следует понимать погашение прав и обязанностей его участников, которые составляют содержание обязательства. Значение прекращения обязательства состоит в том, что оно завершает существование обязательства. Чаще всего это происходит при достижении главной цели, т. е. при исполнении обязательства. Но бывают случаи прекращения обязательства и вне связи с реализацией главной цели, например, в случае прощения долга кредитором или при наступлении невозможности исполнения.

Для прекращения обязательства необходимо наличие определенного основания (способа), т. е. юридического факта, с наступлением которого закон или договор связывают прекращение данного обязательства (ст. 407 ГК). По своей сути, эти юридические факты разнообразны. Так, часть из них являются сделками как односторонними (зачет), так и двусторонними (отступное). Другие же сделками не являются (совпадение в одном лице должника и кредитора).

Основания, по которым прекращаются обязательства, предусмотрены законами, иными правовыми актами или договорами (п. 1 ст. 407 ГК).

Основания прекращения обязательств многообразны. В Гражданском кодексе предусмотрены следующие основания (способы) прекращения обязательств:

- надлежащим исполнением (ст. 408 ГК);

- зачетом (ст. 410 ГК);

- соглашением сторон (ст. 409, 414, 416 ГК);

- по инициативе одной стороны (ст. 310, 407, 450 ГК);

- невозможностью исполнения (ст. 416 ГК);

- совпадением в одном лице должника и кредитора (ст. 413 ГК);

- смертью гражданина или ликвидацией юридического лица (ст. 418, 419 ГК).

Все основания прекращения обязательств могут быть классифицированы следующим образом:

- присущие всем обязательствам;

- присущие лишь отдельным видам обязательств (например, надлежащее исполнение и смерть гражданина в обязательствах, неразрывно связанных с личностью должника, либо кредитора);

- прекращающие обязательства в результате достижения главной цели (например, надлежащее исполнение), и основания, прекращающие обязательства, независимо от достижения их главной цели (например, совпадение в одном и том же лице должника и кредитора);

- являющиеся сделками (например, отступное), и основания, не являющиеся сделками (например, наступление пресекательного срока);

- реализация которых требует согласия обеих сторон (например, отступное, новация);

- для реализации которых достаточно желание одной стороны (например, зачет);

- наступившие по воле сторон, и основания, наступившие независимо от воли сторон.

В группе оснований прекращения обязательств по воле сторон главное место принадлежит исполнению обязательств (ст. 408 ГК).

Требования, определяющие надлежащее исполнение обязательств, содержатся в правовых актах, условиях обязательств и обычаях делового оборота (ст. 309 ГК). Под надлежащим исполнением обязательств следует понимать исполнение надлежащему лицу, в надлежащем месте, в надлежащий срок с соблюдением всех иных обязанностей и требований, а также принципов исполнения обязательств. Исполнение отдельных обязательств имеет особенности.

Так, должник по договору займа может вернуть долг кредитору как непосредственно, так и путем внесения причитающейся с него суммы в депозит нотариуса (п. 1 ст. 327 ГК).

Гражданский кодекс предусматривает возможность прекращения обязательства и в случае, когда исполнение было ненадлежащим. Таким основанием является пропуск покупателем срока для заявления им продавцу о нарушении последним условий договора о количестве, качестве, комплектности, таре или упаковке проданного товара (п. 2 ст. 483 ГК).

Исполнение обязательства - односторонняя сделка. При исполнении главного обязательства погашаются и обеспечивающие его дополнительные обязательства. Процедура прекращения обязательства исполнением и способ оформления этого факта регламентируются в п. 2 ст. 408 ГК.

Кредитор, принимая исполнение обязательства, обязан выдать по требованию должника расписку, удостоверяющую факт исполнения, или сделать соответствующую запись в долговом документе при его возврате. В случае невозможности возврата долгового документа кредитор обязан отразить это в расписке. Наличие долгового документа не у кредитора, а у должника, означает, пока не доказано иное, погашение обязательства.

По воле сторон прекращаются обязательства путем зачета встречного требования (ст. 410-412 ГК). Зачет является односторонней сделкой. Для него достаточно заявления одной стороны.

Осуществляется зачет при наличии трех условий:

? первое условие - требования сторон, совершающих зачет обязательств, должны быть встречными. Это значит, что лицо, выступающее в качестве кредитора в одном из зачитываемых обязательств, должно быть должником в другом зачитываемом обязательстве. То же самое должно быть и с должником. Если в одном из зачитываемых обязательств лицо является должником, то в другом оно должно быть кредитором;

? второе условие - требования должны быть однородными, т. е. в обоих обязательствах предметами требований должны быть либо деньги, либо вещи, работа (услуги), оцениваемые в денежном выражении;

? третье условие - срок исполнения зачитываемого обязательства должен наступить к моменту зачета, если он не был предусмотрен договором, либо определен моментом востребования (ст. 410 ГК).

Характер обязательств, их цели, содержание и виды при зачете требований не имеют значения. И тем не менее не все встречные однородные обязательства, срок которых наступил, могут быть зачтены.

Согласно ст. 411 ГК зачет не допускается в следующих случаях:

- если по заявлению другой стороны к требованию подлежит применению срок исковой давности и этот срок истек;

- при возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью;

- при взыскании алиментов; при пожизненном содержании;

- в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Зачет может быть полным или частичным. При полном зачете оба обязательства прекращаются в полном объеме, а при частичном - одно обязательство прекращается полностью, а в другом - уменьшается объем требования, а само обязательство продолжает существовать. Сроком погашения зачета является срок исполнения обязательства по встречному требованию.

Должник вправе предъявить требование о зачете к новому кредитору (появившемуся в результате уступки первым кредитором своего требования другому лицу), но только при следующих условиях:

- встречное требование должно возникнуть по основанию, существовавшему к моменту получения должником уведомления об уступке требования;

- срок встречного требования должен наступить до получения должником уведомления об уступке требования либо этот срок не был указан, либо он был определен моментом востребования (ст. 412 ГК).

Зачет является разновидностью исполнения обязательства. Правовые последствия зачета и исполнения обязательства одинаковы: для обоих характерны реализация целей обязательства и их прекращение. Процедурные правила оформления исполнения обязательств (выдача расписки, написание долговых документов - п. 2 ст. 408 ГК) распространяются и на зачет.

Среди оснований прекращения обязательства по соглашению сторон закон называет - отступное, новацию и прощение долга.

Под отступным понимается такое прекращение обязательства, при котором исполнение обязательства заменяется предоставлением материальных ценностей: вещей, денег (ст. 409 ГК). Оформляется оно договором, в котором указываются размер отступного, порядок и срок его предоставления.

Отступное похоже на неустойку. Обоим присущ компенсационный характер. Различаются же они тем, что с выплатой неустойки обязательство не прекращается, а предоставление отступного прекращает не только главное, но и дополнительное обязательство.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы в этом случае влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК), а в отношении формы отступного действуют общие правила о форме сделки. Далее размер неустойки может быть снижен судом (ст. 333 ГК), а размер отступного изменен быть не может. Неустойка всегда выражена в денежной сумме, а отступное может быть выражено в любой форме. Это могут быть вещи, деньги, работа, услуги.

При новации происходит прекращение обязательства путем замены первоначального обязательства другим при условии, что сторонами остаются те же лица, что и при первоначальном обязательстве, но меняется предмет обязательства или способ его выполнения, и делается это по обоюдному согласию сторон (ст. 414 ГК).

Новация является двусторонней сделкой. Осуществляется она в связи с тем, что цель первоначального обязательства не реализована. Значение новации заключается в том, что меняются предмет и условия обязательства, прекращается главное и, как правило, дополнительное обязательство. Последнее может быть сохранено лишь в том случае, если это предусмотрено договором (п. 3 ст. 414 ГК).

Новация не допускается в отношении двух видов обязательств: по возмещению вреда, причиненного жизни или здоровью, и по уплате алиментов (п. 2 ст. 414 ГК).

Новацию следует отличать от уступки требования и от перевода долга. В последнем предмет обязательства остается неизменным, а права и обязанности сторон передаются новому лицу. Новацию не следует смешивать с заменой исполнения обязательства. Для последнего характерно то, что предмет обязательства и стороны остаются теми же, что и в первоначальном обязательстве, но меняется способ исполнения последнего. Так, человек, купивший вещь и оказавшийся не в состоянии ее оплатить сразу полностью, с согласия продавца, выплачивает стоимость вещи по частям в течение определенного периода (в рассрочку).

Прощение долга, как основание прекращения обязательства, впервые предусмотрено в ГК 1994 г. (ст. 415), определившем его как освобождение кредитором должника от лежащих на нем обязанностей. При этом оговорено условие: это освобождение не должно нарушать прав других лиц в отношении имущества кредитора.

Не должны нарушаться и интересы должника, например, должник может быть заинтересован в том, чтобы исполнить свои обязательства перед кредитором и получить встречное исполнение от последнего. Поэтому прощение долга кредитором становится основанием прекращения обязательства лишь после принятия прощения должником и лишь в том случае, если права заинтересованных лиц не будут нарушены.

Возможно прекращение обязательства по инициативе одной стороны. По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства (ст. 310 и 407 ГК). Однако это правило имеет исключение. Оно не распространяется на случаи, когда такой отказ разрешается законом или договором. Последнее касается обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью (ст. 310 ГК).

Прекращение обязательства по инициативе одной стороны может произойти либо по решению суда, либо без его вмешательства (п. 1, 2 ст. 450 ГК). По решению суда договор может быть расторгнут при существенном нарушении условий договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение, вызвавшее такой ущерб, в результате которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

В числе случаев, предусматривающих возможность прекращения обязательства по инициативе одной из сторон, закон указывает, например:

- прекращение договора хранения по первому требованию поклажедателя - лица, сдавшего вещь на хранение (ст. 904 ГК); прекращение договора поручения вследствие отмены поручения доверителем или отказа поверенного (ст. 977 ГК);

- прекращение договора комиссии вследствие отказа комитента от исполнения договора (ст. 1002 ГК);

- прекращение обязательства безвозмездного пользования из-за отказа от договора любой стороны, если договор был заключен без указания срока, но с условием извещения другой стороны за месяц при условии, что в договоре не предусмотрен иной срок хранения (п. 1 ст. 699 ГК).

К основаниям прекращения обязательств, не зависящим от воли сторон, относятся:

- невозможность исполнения обязательства;

- издание государственным органом акта, делающего невозможным исполнение обязательства полностью или частично;

- совпадение в одном и том же лице должника и кредитора;

- смерть гражданина, являющегося должником или кредитором;

- когда обязательство связано с их личностью;

- ликвидация юридического лица - должника или кредитора.

Закон не определяет понятие «невозможность исполнения обязательства». Под этим следует понимать неосуществимость реального надлежащего исполнения обязательства. Невозможность исполнения может распространяться на все обязательство либо на какую-то его часть. Она может быть как постоянной, так и временной. При постоянной невозможности исполнения обязательства последнее прекращается, так как цель его недостижима. Под временной невозможностью исполнения обязательства последнее не прекращается, только исполнение его отодвигается во времени до устранения мешающих причин.

Факторы, делающие исполнение обязательства должником невозможным, делятся на три группы:

1) хозяйственно-технические, определяющие невозможность изготовления предмета обязательства и невозможность его поставки;

2) юридические факторы, определяющие невозможность должника действовать законно, целесообразно, нравственно;

3) явления «непреодолимой силы».

Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если оно вызвано обстоятельствами, за которые ни одна сторона не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК). Это может иметь место в случаях, когда средства, предназначенные для создания предмета обязательства, уничтожены, либо предмет обязательства, являющийся индивидуально определенной вещью, погиб, когда обязательство не может быть исполнено в связи с наступлением пресекательного срока, когда умер получатель ренты по договору пожизненного содержания (п. 1 ст. 605 ГК).

Особо выделяется издание государственным органом акта, делающего невозможным исполнение обязательства полностью или частично (ст. 417 ГК). Такой акт может как соответствовать закону (например, закон, исключающий предмет обязательства из гражданского оборота), так и противоречить ему. В последнем случае суд, признав акт недействительным, может восстановить нарушенное право (п. 2 ст. 417 ГК) либо защищать его другим способом (ст. 12 ГК) и обязать возместить ущерб потерпевшей стороне по ее просьбе (ст. 13 и 16 ГК).

Правила ст. 417 ГК применимы и к актам органов местного самоуправления и их должностных лиц.

Бремя доказывания невозможности исполнения лежит на должнике (ст. 401 ГК). Неисполнение обязательства в связи с отсутствием денег у должника или отсутствием необходимого товара на рынке не прекращает обязательство в соответствии со ст. 416 ГК, если последнее связано с предпринимательской деятельностью (п. 3 ст. 401 ГК).

Обязательство не прекращается в тех случаях, когда стороны умышленно или неосторожно препятствовали исполнению обязательств. В случае невозможности исполнения обязательства должником по вине кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного по обязательству (п. 2 ст. 416 ГК), а должник вправе требовать от кредитора возмещения убытков на общих основаниях. Если невозможность исполнения возникла из обстоятельств, за которые стороны не отвечают, последние обязаны возвратить друг другу неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК).

Прекращение обязательства в случае совпадения в одном лице должника и кредитора (ст. 413 ГК) возможно потому, что происходит правопреемство, т. е. переход прав и обязанностей от должника к кредитору, и наоборот. Поскольку две стороны сливаются в одну, все обязательства между ними аннулируются, так как одно и то же лицо не может быть одновременно и должником, и кредитором по одному и тому же обязательству.

Примером являются наследование и реорганизация юридического лица путем слияния и присоединения. При наследовании подобная ситуация возможна, например, когда должник по договору займа становится наследником своего кредитора. Такое обязательство прекращается либо полностью (когда должник является единственным наследником кредитора), либо частично (когда должник не является единственным наследником и стоимость наследственного имущества не покрывает суммы долга).

Как правило, обязательство не прекращается смертью гражданина, а переходит по наследству к правопреемникам умершего (ст. 553 ГК 1964 г.). Исключение составляют те случаи, когда обязательство связано с личностью либо должника, либо кредитора (ст. 418 ГК). К таким обязательствам относятся: пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК), завещательный отказ (ст. 538 ГК 1984 г.), договор поручения (ст. 971 ГК), договор поручительства (ст. 361 ГК), в ряде случаев договор подряда (ст. 702 ГК, например, при пошиве верхней одежды портным-индивидуалом); алиментные обязательства; обязательства по выплате пособий своим работникам, получившим увечье в связи с работой.

Последствия смерти в перечисленных обязательствах различны. В одних обязательствах смерть любой из сторон прекращает обязательство (в связи с причинением вреда здоровью), в других - только определенной стороны (завещательный отказ, подряд).

Обязательства прекращаются ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (ст. 419 ГК). Происходит это потому, что при ликвидации юридических лиц не возникает правопреемства (п. 1 ст. 61 ГК).

Инициаторы ликвидации устанавливают срок и порядок ликвидации, назначают ликвидационную комиссию (п. 2 ст. 62 ГК), а последняя выявляет кредиторов и определяет срок и порядок удовлетворения их требований (п. 1 ст. 63 ГК). Таким образом, большинство обязательств прекращается в ликвидационный период в связи с их исполнением. Прекращаются также обязательства, требования которых погашены без исполнения. К ним относятся требования, по которым не произведено взыскание из-за недостаточности имущества ликвидируемого юридического лица, не признанные ликвидационной комиссией, не удовлетворенные судом (п. 6 ст. 64 ГК).

Часть обязательств юридического лица не прекращается. Например, не прекращаются обязательства по требованиям о возмещении ущерба, причиненного жизни и здоровью: ликвидируемое предприятие обязано перевести деньги органам социального страхования для выплаты гражданам, получившим увечья или профессиональные заболевания во время работы в ликвидируемой организации.

Размещено на Allbest.ru

...