Основы земельного права

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Задача 1

05. 09. 2013 года гражданину Петрову был предоставлен на праве собственности земельный участок для организации крестьянского (фермерского) хозяйства.

01. 02. 2015 года Петров заключил с ООО «Динамо» договор купли-продажи указанного земельного участка.

ООО «Динамо» обратилось в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок, в которой ему было отказано.

ООО «Динамо» обратилось в Арбитражный суд НСО с заявлением к Росреестру о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Какое решение должен принять Арбитражный суд НСО?

Решение.

Отношения регулируются:

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Основания для отказа в государственной регистрации права на земельный участок (или сделки с ним), перечислены в ст. 20

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральный закон от 11 июня 2003 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»

Стaтьей 8 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного нaзнaчения» предусмотрено преимущественное прaво покупки земельного учaсткa сельскохозяйственного нaзнaчения зa субъектом Российской Федерaции или в случaях, устaновленных зaконом субъекта Российской Федерaции, зa муниципaльным обрaзовaнием. В соответствии с укaзaнной стaтьей при продaже земельного учaсткa из земель сельскохозяйственного нaзнaчения продавец такой земли обязан известить в письменной форме исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, является ничтожной.

Таким oбразoм, прежде чем прoдавать земельный участoк, Вы дoлжны известить oб этoм oрган гoсударственнoй власти субъекта Рoссийскoй Федерации или муниципальнoе oбразование.

Задача 2

Чернов, умерший в 2009 году, имел на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок в садоводческом товариществе. Садовый дом сгорел в 2007 году. На каком основании могут пользоваться этим участком наследники Чернова, если на момент смерти земельный участок не был оформлен в собственность. Как необходимо поступить наследникам Чернова с целью оформления земельного участка в собственность?

Решение

Согласно ст. 216 ГК РФ право постоянного бессрочного пользования относится к вещному праву. Вследствие чего лицо, обладающее данным правом, может только владеть и пользоваться земельным участком, но не распоряжаться им (т.е. он не может его продать, подарить и т.д.). Данное положение также закрепляется п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, который указывает, что граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться.

С вступлением в действие ЗК РФ 30 октября 2001 г. право бессрочного пользования не предоставляется физическим и юридическим лицам. В то же время право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, возникшее у граждан до введения ЗК РФ, сохраняется. Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» гражданам была предоставлена возможность переоформить земельные участки, принадлежащие им на праве постоянного (бессрочного) пользования, в собственность.

Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Тем не менее переоформление указанного права не распространяется на наследников такого владельца. Это объясняется тем, что право постоянного бессрочного пользования не входит в наследственную массу (ст. 1181 ГК РФ лишь предусматривает возможность наследования земельных участков, принадлежащих только на праве собственности и праве пожизненного наследуемого владения). Поэтому наследники лица, которому принадлежало право бессрочного пользования, не могут претендовать на передачу им данного права в порядке наследования.

В то же время при надлежащем оформлении возведенная на таком земельном участке постройка (садовый домик) является собственностью наследодателя, на которую наследники могли бы претендовать, так же как и на пользование земельным участком в порядке ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ. Более того, согласно п. 9.1 ст. 3 Закона №137-ФЗ граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки.

Скорее всего, исходя из смысла вопроса, представляется, что все-таки пожар повлек за собой гибель вещи, а соответственно и прекращение права собственности на садовый домик (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Если бы пожар не привел к гибели вещи и, к примеру, дом подлежал восстановлению, то наследники могли бы претендовать на его наследование, а также, как мы рассмотрели уже выше, и на оформление в собственность земельного участка.

Поэтому единственным возможным вариантом приобретения наследниками данного земельного участка в собственность является заключение договора купли-продажи на общих основаниях, т.е. на возмездной основе.

Однако в кругу специалистов бытует мнение, что, если в суде наследникам удастся доказать, что наследодатель перед смертью инициировал процесс приобретения в собственность земельного участка (т.е. начал переоформление земельного участка в собственность), то есть шанс признать в суде свои права и в дальнейшем переоформить такой участок в свою собственность. Так, к примеру, пошла судебная практика, признав за наследниками право на приватизацию жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Подчеркнем, в данном случае наследникам необходимо заручиться доказательствами того факта, что наследодатель начал процедуру переоформления (т.е. это не должны быть голословные утверждения). К примеру, доказательством может быть соответствующее заявление, поданное наследодателем перед своей смертью в регистрирующий орган.

Тогда наследники смогут обратиться в суд за признанием за ними права на приватизацию (если наследодатель начал процесс приватизации, но не успел его закончить).

Задача 3

Сохиева приобрела в 2003 году в собственность земельный участок площадью 1540 кв. м., относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, с целью последующего его перевода в иную категорию земель и строительства загородного коттеджа. Скорее Сохиева выяснила, что приобретенный ею земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям и перевод его в иную категорию земель практически невозможен. Сохиева решила найти покупателя на земельный участок и предложила приобрести его своей подруге Бергквист, гражданке Швейцарии, которая давно мечтала организовать в России сельскохозяйственное производство. Сохиева и Бергквист заключили договор купли-продажи, однако учреждение юстиции отказало Бергквист в регистрации права собственности на земельный участок.

Правомерно ли решение учреждения юстиции? Изменится ли решение, если Бергквист, будучи двоюродной сестрой Сохиевой, получила земельный участок по наследству?

Решение

Учреждения юстиции ПРАВОМЕРНО. В соответствии с ст. 3 ФЗ «об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года №101-ФЗ, ИНОСТРАННЫЕ ГРАЖДАНЕ, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только НА ПРАВЕ АРЕНДЫ. В соответствии с п. 1 ст. 5 вышеуказанного закона, в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статей 3 и 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником. Следовательно РЕШЕНИЕ НЕ ИЗМЕНИТСЯ.

Задача 4

Администрация муниципального района обратилась в суд с иском к ИП о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. Как было установлено, уполномоченный орган и предприниматель заключили договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который ни на момент подписания договора, ни впоследствии государственный кадастровый учет не прошел.

Какое решение должен принять суд?

Решение

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 607. Объекты аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 8.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 65 ЗК РФ порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Задача 5

Главой администрации Мытищинского района Московской области на основании положительного заключения Комитета по экономике и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству принято постановление об изменении целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения ЗАО «Липки» на земельном участке площадью 10, 7 га (в том числе: пашни - 2,5 га, пастбищ - 4, 0 га, под постройками - 4,2 га) вблизи п. Вешки Мытищинского района под земли промышленности.

Вправе ли Глава администрации Мытищинского района изменять целевое назначение данных земель? Какие ограничения на изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения устанавливает действующее земельное законодательство?

арбитражный собственность право суд

Решение

Одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (ст. 1, 7 Земельного кодекса РФ) 2. Процедура перевода земель или земельных участков из одной категории в другую регламентируется Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Перевод земель в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности (ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае: установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации. В соответствии с подпунктами 2 и 4 пункта 1, пунктом 3 статьи 8 Земельного кодекса РФ перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами. Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов о переводе земель из одной категории в другую. Таким образом, глава администрации Мытищинского района не вправе изменять целевое назначение данных земель, поскольку это относится к компетенции органов исполнительной власти субъекта РФ

Размещено на Allbest.ru