Содержание понятия "недвижимое имущество"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Недвижимое имущество как правовая категория

1.1 Понятие недвижимого имущества и проблемы отнесения его к объектам гражданских прав

1.2 Классификация недвижимого имущества и его место среди объектов гражданских прав

2. Особенности определения отдельных объектов в качестве недвижимого имущества

2.1 Земельный участок как основной объект недвижимости

2.2 Жилые помещения как объекты недвижимого имущества

2.3 Предприятие как объект недвижимого имущества

Заключение

Список использованных источников

Введение

Интерес, который проявляется к недвижимому имуществу на протяжении всей длительной истории существования правовых отношений, на наш взгляд, связан с его значимостью для отдельных субъектов, а также общества и государства в целом.

Категория недвижимого имущества, является одной из проблемных и требующих на сегодняшний день детальной теоретической и законодательной проработки, которая должна выразиться, прежде всего, в разработке понятия недвижимого имущества и определении признаков недвижимого имущества, а также в устранении противоречий и пробелов, имеющих место в законодательстве Республики Казахстан в части регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество.

Долгое время, в силу существования жестких экономических условий, планового регулирования народного хозяйства, законодательного закрепления приоритета государственной собственности, отсутствия частной собственности некоторые виды недвижимого имущества не признавались объектами гражданских прав, а в целом оборот недвижимости носил весьма ограниченный характер.

Сегодня Республика Казахстан является страной с рыночной моделью экономического развития. Изменение принципов, методов, способов хозяйствования, пересмотр правовой базы, закрепление частной собственности способствовали значительной активизации деятельности различных субъектов хозяйственного оборота, появлению широких возможностей для развития рынка недвижимости, проведению приватизации.

В Указе Президента РК от 04.12.2001 г. "О дальнейших мерах по реализации стратегии развития Казахстана до 2030 года" [1] и ряде нормативных правовых актов, принятых в целях реализации указанной стратегии, определен курс на создание рынка недвижимости, в том числе и рынка земли, укрепление института частной собственности на землю, дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования.

В законодательстве Республики Казахстан в качестве объектов гражданских прав закреплены новые виды недвижимого имущества. В частности, согласно Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Республике Казахстан, одобренной Постановлением Правительства РК от 21.07.2000 г. [2], Отраслевой программы сегментации простаивающих предприятий и малоэффективных производств и последующей передачи их в установленном порядке субъектам малого предпринимательства, утв. Постановлением Правительства РК от 17.07.2001 г. [3], а также других нормативных правовых актов, одним из направлений государственной политики является вовлечение в гражданский оборот предприятий, как объектов гражданских прав.

Отношения, возникающие по поводу недвижимого имущества, требуют пристального внимания ввиду сложности и новизны их правового регулирования.

В настоящее время в нормативных правовых актах используется понятие "имущество, приравненное по правовому режиму к недвижимому", которое также было неизвестно праву советского периода, и которое требует научного изучения и анализа.

В Республике Казахстан имеются научные труды по общим вопросам определения объекта гражданских прав как правовой категории, а именно, труды Ю.Г. Басина, Н.Б. Мухитдинова, М.К. Сулейменова.

Основная цель курсовой работы состоит в изучении правовых проблем определения недвижимости как объекта гражданских прав. Указанная цель предопределяет следующие основные задачи работы:

- определить понятие недвижимого имущества и выявить проблемы отнесения недвижимого имущества к объектам гражданских прав;

- исследовать классификацию объектов и определить место недвижимого имущества среди объектов гражданских прав;

- исследовать отдельные объекты недвижимого имущества, такие как: земельные участки, здания, сооружения, предприятия.

Теоретическую основу работы составили работы ученых-правоведов, специалистов по теории государства и права, цивилистов, предстателей других отраслевых наук: Ю.Г. Басин, А.Г. Диденко, К.М. Ильясова, О.С. Иоффе, Н.Б. Мухитдинов, М.К. Сулейменов, Ю.К. Толстой, и других.

Нормативно-правовую основу работы составили законодательство Республики Казахстан, отдельные нормативные правовые акты стран СНГ.

Структура курсовой работы обусловлена целью и характером поставленных в ней задач, отражает специфику ее содержания. Состоит из титульного листа, содержания, введения, основной части, заключения, списка использованных источников.

1. Недвижимое имущество как правовая категория

1.1 Понятие недвижимого имущества и проблемы отнесения его к объектам гражданских прав

Категория объекта гражданских прав является одной из самых сложных и спорных в теории права. Сложность рассматриваемой категории заключается в том, что исследование объекта правоотношения находится в прямой зависимости от исследования самого правоотношения в целом и, соответственно, те выводы, которые делаются касательно категории правоотношения, являются базовой основой выводов теории объекта правоотношения. За всю историю существования рассматриваемой категории "в юридической науке накопилось большое количество конструкций, отражающих различные точки зрения на объект правоотношения, которые, нередко, противоречат одна другой и даже взаимоисключают друг друга" [4, с. 3].

Под объектом правоотношения обычно понимают то, на что данное правоотношение направлено и оказывает определенное воздействие. Как общественная связь между людьми, устанавливающаяся в результате их взаимодействия, гражданское правоотношение может воздействовать только на поведение человека. Поэтому в качестве объекта гражданского правоотношения выступает поведение его субъектов, направленное на различного рода материальные и нематериальные блага. Специфика гражданского имущественного правоотношения заключается в том, что его участники своим поведением воздействуют не только друг на друга, но и на определенные материальные блага. Поведение субъектов гражданского правоотношения, направленное на различного рода материальные блага, и составляет объект гражданского имущественного правоотношения.

В отличие от имущественного, в личном неимущественном правоотношении в качестве объекта выступает поведение сторон, направленное на различного рода нематериальные блага, такие, как честь, достоинство и деловая репутация, имя человека, наименование юридического лица и т.д. Однако в любом гражданском правоотношении объект представлен поведением его участников, направленным на какие-либо блага, способные удовлетворять потребности человека. По вопросу об объекте гражданского правоотношения в литературе высказываются самые различные мнения. Одни авторы считают, что в качестве объекта гражданского правоотношения всегда выступают вещи. Другие авторы полагают, что объект гражданского правоотношения образует поведение человека.[5, с.82].

Объекты гражданских прав - это те вещи и действия, в связи с которыми возникают и осуществляются гражданские права и обязанности, и которые являются предметом или результатом в договорных отношениях. К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага (ст.115 ГК РК) [6].

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков[7, с.58].

Понятие недвижимости вошло в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом только государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).

Однако теория казахстанского гражданского права разрабатывала этот вопрос, продолжая традиции дореволюционного русского права. Сам термин "недвижимое имущество" появился в законодательстве Казахстана довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра I о единонаследии 1714 г. в России установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен полностью. Решение его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако Основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст. 117 ГК РК), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

Деление вещей на движимые и недвижимые находит широкое применение и в законодательстве других стран. Законодательство Дореволюционной России (т. Законов Российской Империи, ч.1) и стран дальнего зарубежья тоже проводят деление имущества на движимое и недвижимое, указывая, однако, и иные признаки недвижимого имущества, как-то его неподвижность, незаменимость, индивидуальную определенность. Французский гражданский кодекс очень широко трактует недвижимое имущество, относит к нему машины, инструменты, сырье для производственных нужд, сельскохозяйственные орудия и другие предметы (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) дает более узкое понятие недвижимости, относит к нему земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой - строения, продукты земли, пока они связаны с почвой, семена, если они внесены в землю, растения. К существенным составным частям строения относятся вещи, включенные в строение при его возведении (§94-96 ГГУ). Сходные признаки недвижимости содержатся в гражданском кодексе Италии (ст.812), Японии (ст.86), Швейцарии (ст.655). По гражданскому законодательству Италии вода тоже относится к недвижимому имуществу.

По законодательству Англии и многих штатов США деление вещей на движимое и недвижимое во внутренних отношениях между субъектами права значения не имеет, хотя, конечно, и там возникновение и осуществление прав на землю имеет особенности. При различных формах исковой защиты английское право отношения, предметом которых является недвижимое имущество, выделяет особо [8, с.2].

В связи с развитием рыночных отношений в Республике Казахстан роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Казахстанский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Нормативные акты, принятые в период с 1990 по 1996 г., обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди "традиционной" недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как уплата налога на недвижимость[9, с.58].

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. При этом земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

В настоящее время понятие недвижимости (англ. real estate) приводится в ст. 117 ГК. В частности, к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно[6]. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость[10, с.115].

Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Таким образом, мы считаем необходимым внести изменения в понятие многолетнего насаждения как недвижимости. В п. 1 ст. 117 ГК РК слова "многолетние насаждения" целесообразно заменить словами "многолетние растения, в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами". Поскольку термин "насаждение" предполагает только растения, посаженные искусственно. Естественно произрастающие растения остаются за чертой рассматриваемого понятия. Кроме того, не все многолетние растения должны признаваться недвижимостью, а лишь предусмотренные нормативными правовыми актами, т.е. те многолетние растения, в отношении которых установлен особый правовой режим ввиду их ценности, значимости.

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 117 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество[6].

При исследовании содержания понятий "недвижимое имущество", "недвижимость", "недвижимая вещь" следует, на наш взгляд, опираться на понятия "имущество", "вещь", как на понятия общие, из которых, соответственно, формируются понятия частные.

К имуществу в соответствии с п. 2 ст. 115 ГК РК, помимо прочего, относятся вещи и имущественные права. Понятия вещи законодательство не дает, но из понятия имущества однозначно следует, что оно шире понятия вещи. Смешение понятий "недвижимое имущество", "недвижимость", "недвижимая вещь" на законодательном уровне, возможно, происходит и потому, что само понятие "имущество" имеет весьма объемное смысловое значение и рассматривается в трех аспектах: как вещь, как субъективное право, как совокупность имущественных прав и обязанностей. Нами предлагается различать на законодательном и теоретическом уровнях понятия: "недвижимое имущество", "недвижимость", "недвижимая вещь". Понятие "недвижимое имущество" является общим понятием. Понятия "недвижимость" и "недвижимая вещь" не являются синонимами или взаимозаменяемыми понятиями, а обладают своими особенностями, которые должны быть положены в основу определения специфики правового режима.

Под недвижимостью предлагаем понимать индивидуализированные природные объекты, которые в силу своего происхождения являются недвижимыми. К таким природным объектам, которые в силу индивидуализации становятся недвижимостью, относятся: земля, недра, водные объекты, леса.

Объективно объекты недвижимости делятся на 2 вида:

1) природные объекты, созданные и существующие без приложения человеческого труда (например, недра),

2) природные объекты, созданные с приложением человеческого труда, поддержание существования которых зависит от человека (например, искусственный водоем).

Вовлечение природных ресурсов в гражданский оборот, возможно, только после их индивидуализации. Таким образом, оборотоспособность возникает у индивидуализированного природного ресурса, который именно в таком качестве понимается как недвижимость.

Под недвижимой вещью предлагается понимать вещь, которая создана человеком, и обладает прочной связью с землей, позволяющей говорить о наличии признака капитальности. Здания, сооружения должны признаваться недвижимыми вещами только при наличии признака капитальности. Под капитальностью предлагается понимать наличие несущих конструкций здания, сооружения и их связь с землей через фундамент. Не все здания, сооружения как объекты могут быть признаны недвижимыми вещами.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого на значения и учет экологических требований;

2) связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3) наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);

4) использование исключительно в соответствии с их целевым назначением.

Также предлагаем определять признаки недвижимого имущества как, абсолютный - невозможность перемещения, относительный - значимость, ценность, дается соответствующая аргументация в пользу их закрепления.

На сегодняшний день в теории и на практике, связанные с регламентацией того или иного объекта в качестве недвижимого имущества существуют правовые проблемы. Казахстанские авторы, и мы в частности, условно разделяем все существующие на сегодняшний день в цивилистической литературе мнения касательно понятия недвижимого имущества по двум критериям:

1) по соотношению понятий "недвижимое имущество", "недвижимость", "недвижимая вещь": на мнения согласно которым, указанные понятия являются синонимами, и на мнения, согласно которым это различные понятия;

2) по определению места в классификации вещей: на мнения, согласно которым земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества являются: главной вещью и принадлежностью, либо они являются сложной вещью, либо указанные объекты являются составной частью земельного участка.

В результате проведенного анализа выявлено, что, в одних случаях, правовые режимы земельного участка и здания (сооружения) на нем расположенного, не совпадают, в других случаях, (при совпадении режимов) выявлена разность правовой природы указанных объектов.

В связи с чем, казахстанские авторы и мы полагает, что концепция составной вещи должна найти отражение в действующем законодательстве Республики Казахстан и цель ее установление сопряженности (взаимной связанности) правовых режимов недвижимой вещи и земельного участка, на котором такая недвижимая вещь расположена.

1.2 Классификация недвижимого имущества и его место среди объектов гражданских прав

Понятие недвижимости и ее виды закладываются законодателем в ст. 117 ГК РК. К недвижимости п.1 ст.117 ГК РК, во-первых, относит объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Как уже было сказано, перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 117 ГК РК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество[6].

Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями:

1) земельные участки (включая недра и водные объекты);

2) лесной фонд;

3) здания и сооружения;

4) жилые помещения;

5) кондоминиумы;

6) предприятия как имущественные комплексы;

7) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

Зарубежное законодательство, как указывалось выше, также проводит деление имущества на движимое и недвижимое, однако более детально, чем законодательство РК, регулирует правовой режим того и другого. Так, французский гражданский кодекс очень широко трактует понятие недвижимого имущества, относя к нему, в частности, не только земельные участки, но и машины, инструменты, сырье, сельскохозяйственные орудия и т. д. (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданское уложение (ГГУ) к недвижимости относит земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой строения, продукты земли, пока они связаны с почвой; семена, если они внесены в землю, растения и насаждения (§94-96 ГГУ). Аналогичные признаки недвижимости" содержатся в гражданских кодексах Италии (ст. 812), Японии (ст. 86), Швейцарии (ст. 655). По гражданскому законодательству Италии к недвижимости относятся водоемы в естественном их состоянии. Развитие института права на недвижимость в зарубежных странах привело к созданию фундаментального земельного кадастра и государственного реестра другого недвижимого имущества, что необходимо для эффективной налоговой системы. Законодательство РФ о недвижимости находится пока еще в стадии развития и совершенствования в соответствии с задачами реформирования российской экономики. Подводя итог выше сказанному, отметим, что, деление вещей на движимые и недвижимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми[8, с.5].

Следует отметить, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон Республики Казахстан от 27 января 1996 года № 2828 "О недрах и недропользовании" признает объектом государственной собственности недра в целом, как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Республики Казахстан, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование[11].

Водный кодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являются водные объекты в целом, а под водными объектом понимается и его часть. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и в частной. В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать только часть водного объекта, то есть участок водной поверхности[12].

К недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью, пока они прочно связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами. Недвижимым признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.119).

ГК РК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.118).

2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.236) либо перехода права собственности на нее покупателю.

4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.242) и более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество (ст.240); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.317).

5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 303).

К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами. Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским и внутренним водным путям. Законодательство (Указ Президента Республики Казахстан от 25 января 2005 года N 1513 "О развитии космической деятельности в Республике Казахстан на 2005-2007 годы") не дает определения комического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли) [13]. "С 1961 года в ООН ведется регистрация (централизованный учет) запущенных космических объектов. Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 января 1975 года придала такой регистрации обязательный характер. Космический объект должен быть занесен в национальный реестр и зарегистрирован в ООН. Согласно Конвенции государство после регистрации направляет Генеральному секретарю ООН определенный перечень сведений о каждом космическом объекте, занесенном в его регистр (название запускающего государства, обозначение или регистрационный номер объекта, дата запуска, параметры орбиты и др.). Полученную информацию Генеральный секретарь ООН вносит в реестр, который ведется Отделом космоса Секретариата ООН, и рассылает всем ее членам". [14]

Порядок регистрации воздушных судов определен ст.32 Закона Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РК. Ведение государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.

Морские суда, суда внутреннего плавания регистрируются в порядке, установленном ст.23 Законом Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II "О внутреннем водном транспорте"[15].

Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст.118 ГК.

ГК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз.2 п.1 ст.119, но только на основании прямого указания закона.

Движимым имуществом являются вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не отнесены ГК и другими законами к недвижимости.

Анализируя все вышесказанное, следует говорить, что законодателем, несмотря на множество других, воспринята классификация недвижимого имущества на недвижимое имущество по своей сущности и в силу закона. Данная классификация и особый правовой режим имеет значение при государственной регистрации (о ней речь пойдет позже).

Я хочу также осветить и проблемы в гражданском законодательстве, связанные с делением имущества на движимое и недвижимое. И деление недвижимого, в свою очередь, на вышеуказанные виды.

Предлагаемое нами деление недвижимого имущества на составляющие сочетается с поддерживаемой нами концепцией "объекта - вещи", согласно которой объектами гражданских прав являются вещи, нематериальные блага и иное имущество. Права входят в состав имущества, и являются одним из составляющих элементов концепции "объект-вещь".

Объекты недвижимости, по нашему мнению, делятся на 2 вида:

1) объекты природного происхождения, созданные и существующие без приложения человеческого труда,

2) объекты природного происхождения, созданные с приложением человеческого труда, существование которых зависит от человека.

В общей классификации объектов гражданских прав понятие "недвижимость" охватывается понятием "вещь". Однако, принимая во внимание условность деления, следует различать "недвижимость" от "недвижимой вещи". "Любая дефиниция условна и не охватывает всех аспектов определяемых объектов" [4, с. 36].

Указанное деление необходимо для внесения ясности в установленные законодательством различные правовые режимы указанных объектов, для удобства в понимании и применении соответствующего правового режима, для приведения в соответствие теории права с существующей на сегодняшний день законодательной моделью, в части рассматриваемых объектов. Установление и регулирование особенностей правового режима возможно только при условии четкого определения (обозначения) соответствующего объекта.

Одним из не урегулированных в полной мере, остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что в настоящее время возможно перемещение даже многоэтажных зданий и при этом не будет причинен даже незначительный (не говоря уже о несоразмерном) ущерб.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 123 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. По классификации вещей недвижимость и недвижимая вещь обладают признаками индивидуальной определенности, непотребляемости, и, в зависимости от каждого определенного объекта, делимости. Некоторые объекты являются ограниченно оборотоспособными, некоторые - полностью изъятыми из оборота.

2. Особенности определения отдельных объектов в качестве недвижимого имущества

2.1 Земельный участок как основной объект недвижимости

Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ.

Земля является одним из объектов земельно-правовых отношений, наряду с земельными участками, правами на них и земельными долями. Понятия "земельный участок" и "земля" соотносятся как часть целого. Определение "земля" и "земельный участок" дается в Земельном кодексе Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями от 04.05.05 г.)[18]. Земля - территориальное пространство, в пределах которого устанавливается суверенитет Республики Казахстан, природный ресурс, всеобщее средство производства и территориальная основа любого процесса труда; земельный участок - выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Кодексом порядке за субъектами земельных отношений. Земельный участок является ограниченно оборотоспособной вещью.

О возможности установления права частной собственности можно говорить не в целом в отношении земли, а только в отношении земельных участков. Земля является природным ресурсом, при индивидуализации которого путем выделения земельного участка, становится возможным участие ее в гражданском обороте. Земельные участки являются недвижимостью. Учитывая специфику такого объекта как земля, считаем, что регулирование отношений, носящих имущественный характер, а также связанных с совершением сделок, объектом которых является земля, должно регулироваться нормами гражданского права, остальные отношения подлежат регулированию нормами земельного права.

Земля как природный объект, существующий независимо от воли человека выполняет социально-экологическую, политическую и экономическую функцию. Конструкция земельного фонда страны является, прежде всего, юридической формой индивидуализации земли как объекта права собственности и иных вещных прав на землю. С ней связаны осознание значимости земельных ресурсов как общенационального достояния, необходимости использования земель в народнохозяйственном комплексе с учетом их хозяйственной и экологической функции. Поэтому в отношении земель особо охраняемых территорий и природных фондов установлена по существу исключительная государственная собственность[8, с.7].

До 1991 г. определяющим в содержании и развитии земельного законодательства было существование института исключительной государственной собственности на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юридически (в том числе уголовно) наказуемым деянием.

Согласно Конституции РК (ст.9) земля может находиться в частной, государственной формах собственности[19]. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если согласно прежнему гражданскому законодательству земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему ГК РК государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо административных образований, является государственной собственностью (ст.214 ГК).

Частная собственность на землю может принадлежать как гражданам, так и юридическим лицам. В индивидуальной частной собственности граждан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства индивидуальных гаражей, предпринимательской деятельности, иных, не запрещенных законом целей.

Наряду с индивидуальной частной собственностью на землю граждан действующее законодательство предусматривает также общую долевую собственность на землю с определением для каждого собственника конкретной земельной доли и общую совместную собственность без определения земельных долей собственников. Общая совместная собственность устанавливается также на земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, дачных, гаражных кооперативов. недвижимый имущество право

Говоря об общей долевой собственности, необходимо уточнить, что в некоторых случаях требуется специальное регулирование отношений собственности на землю нормами земельного законодательства. Государственная собственность на землю существует в двух формах: республиканской собственности РК в целом и собственности административно-территориальных единиц". [20, C.131]

Согласно ст. 1. Земельного кодекса земельный фонд Республики Казахстан в соответствии с целевым назначением подразделяется на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;

4) земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса[21]. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья (солонцы, пески, такыры и другие прочие угодья, вкрапленные в массивы сельскохозяйственных угодий).

К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:

1) в частную собственность гражданам Республики Казахстан для развития личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства;

2) в частную собственность или землепользование физическим и юридическим лицам Республики Казахстан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества и животноводства;

3) иностранцам и лицам без гражданства во временное землепользование на условиях аренды сроком до 10 лет.

Землями промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные в Земельном Кодексе и иными законодательными актами Республики Казахстан порядке гражданам и юридическим лицам для соответствующего целевого назначения. К землям промышленности относятся земли, предоставленные для размещения и эксплуатации объектов промышленности, в том числе их санитарно-защитные и иные зоны.

Землями транспорта признаются земли, предоставленные для обеспечения деятельности и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта.

К землям для нужд железнодорожного транспорта относятся земли, отведенные под:

1) магистральные пути и технологически связанные с ними строения и сооружения (железнодорожное полотно, мосты, тоннели, виадуки, сигнальное оборудование, служебно-технические здания);

2) подъездные пути;

3) железнодорожные станции (вокзалы) со зданиями, сооружениями энергетического, локомотивного, вагонного, путевого и грузового хозяйств, водоснабжения и канализации, защитными и укрепительными насаждениями, служебными и иными объектами, имеющими специальное назначение по обслуживанию железнодорожного транспорта;

4) полосы отвода и охранных зон железных дорог.

К землям для нужд автомобильного транспорта относятся земли, отведенные:

1) под автомобильные дороги, их конструктивные элементы и дорожные сооружения и технологически связанные с ними строения и сооружения;

2) для размещения автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;

3) для установления полос отвода автомобильных дорог.

К землям для нужд морского и внутреннего водного транспорта относятся земли, отведенные для размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского и внутреннего водного транспорта.

К землям для нужд воздушного транспорта относятся земли, отведенные для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос и других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта, а также их охранные зоны.

К землям для нужд трубопроводного транспорта относятся земли, отведенные для размещения водопроводов, газопроводов, нефтепроводов и объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта. К указанным землям также относятся охранные зоны магистральных трубопроводов с особыми условиями использования земельных участков, границы которых определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов и других нормативных документов, утвержденных в установленном порядке.

Землями для нужд обороны признаются земельные участки, предоставленные Правительством Республики Казахстан для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, военных полигонов, военно-учебных заведений и иных организаций Вооруженных Сил и других войск, их объектов и сооружений, выполняющих задачи в области обороны и безопасности.

В целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, транспортных и иных объектов устанавливаются зоны, в пределах которых ограничиваются или запрещаются те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления зон.

К зонам с особыми условиями пользования землей относятся:

1) санитарно-защитные зоны промышленных предприятий;

2) селеопасные, оползнеопасные и защитные лесные зоны, примыкающие к полосе отвода железных и автомобильных дорог;

3) защитные зоны водозаборных сооружений;

4) приаэродромные полосы;

5) охранные зоны магистральных трубопроводов, линий связи, радиофикации и электропередачи;

6) водоохранные зоны и полосы;

7) территория военных полигонов[21].

К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, включая биосферные, государственных национальных природных парков, государственных природных резерватов, государственных природных парков, государственных памятников природы, государственных заповедных зон, государственных природных заказников, государственных зоологических парков, государственных ботанических садов, государственных дендрологических парков, государственных природных заповедников-сепортеров. Земли особо охраняемых природных территорий находятся в государственной собственности и не подлежат приватизации.

Землями лесного фонда признаются земельные участки, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства. Земли лесного фонда состоят из земель государственного и частного лесных фондов. К землям государственного лесного фонда относятся земли, покрытые лесами естественного происхождения и искусственными лесами, созданными за счет средств государственного бюджета, а также не покрытые лесами земли, предоставленные в постоянное землепользование государственным организациям, ведущим лесное хозяйство.

Землями водного фонда признаются земли, занятые водоемами (реками и приравненными к ним каналами, озерами, водохранилищами, прудами и другими внутренними водоемами, территориальными водами), ледниками, болотами, водохозяйственными сооружениями для регулирования стока, располагаемыми на водоисточниках, а также земли, выделенные под водоохранные зоны и полосы этих сооружений и зоны санитарной охраны водозаборных систем питьевого водоснабжения.

Землями запаса являются все земли, не предоставленные в собственность или землепользование, находящиеся в ведении районных исполнительных органов. Земельные участки, на которых проводились испытания ядерного оружия, переводятся по решению Правительства Республики Казахстан в состав земель запаса[21].

Право землепользования как производное вещное право представляет собой основную форму реализации права собственности на землю. В частности, по своему правовому режиму земельные участки как объекты права землепользования отличаются друг от друга в зависимости от их основанного назначения, целевого использования, субъектов землепользования, что предопределяет собой постоянный или временный, первичный или вторичный, отчуждаемый или неотчуждаемый, возмездный или безвозмездный характер землепользования[35, с.103].

Предоставление права землепользования означает наделение лица правом землепользования непосредственно государством. При предоставлении негосударственным землепользователям права временного землепользования местным исполнительным органом заключаются с землепользователями договоры аренды земельного участка или договоры временного безвозмездного землепользования на основании решения о предоставлении права временного землепользования (Статья 32 Земельного Кодекса)

Не допускается совершение сделок землепользователями в отношении права землепользования, включая его отчуждение, на землях:

1) общего пользования;

2) предоставленных для нужд обороны;

3) лесного фонда;

4) особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) служебного земельного надела;

6) земельных участков, предоставленных на праве временного безвозмездного и временного краткосрочного возмездного землепользования;

7) земельных участков, предоставленных на праве временного землепользования для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, за исключением передачи в залог;

8) водного фонда (Статья 33 Земельного Кодекса).

Земельный участок может быть предоставлен гражданам и юридическим лицам на праве временного возмездного землепользования (аренды) или на праве временного безвозмездного землепользования. Право временного безвозмездного землепользования предоставляется на срок до 5 лет. Право временного возмездного землепользования может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет). (Статья 35 Земельного Кодекса)

...